主持人：感谢李司长的精彩演讲！请台下稍作休息！下面有请链家研究院院长杨现领先生，带来《十九大后房地产行业的六个转变》的主题演讲。有请杨博士。

杨现领：大家下午好！我今天围绕这几个主题跟大家简单汇报一下。

2018年是非常特殊的年份，首先它是中国房地产20周年，也是改革开放40周年，同时也是十九大之后精神得到贯彻落实的第一年，同时还是“十三五”规划承上启下的一年，所以2018年作为这么多个因素叠加，有很多转变。

我们站在今天的角度看未来一段比较长的时间，我认为中国整个房地产市场会经历六个比较大的转变。

第一个转变，无论是房地产投资、房地产消费还是房价，总体上从高速的增长或者中高速增长进入一个中低速甚至低速增长区间。过去十年来有比较大的涨幅，我们再去比较这个数据背后，我们看北京房价，跟全球其他地方来比较，北京无论是跟洛杉矶、多伦多、伦敦等城市相比，它的房价与全国的比值从这些城市来讲，北京的溢价率最高，北京的房价是全国平均房价的6.5倍，但北京的收入是全国平均收入的2.2倍，从收入来评估，北京获得的整个房价价值的溢价是非常高的。

再看中国城市房价分化规律，非常明显。中国与美国两张图的对比，我们把美国排名第一个城市，包括从第一到第五十往后排，我们可以看到美国城市是相对平衡的，中国的分化更明显，是几个断崖式的分化。

通过这几个数据我想总结一点，市场从快到慢，背后核心就是投资销售房价由快速增长进入中低速甚至慢速增长，但是背后还有好几个核心的动力、核心的原因。

第一，整个中国住房需求从1998年以来的严重供给不足、存量不足，这个问题今天得到了缓解，指标就是户均住房套数是大于1，人均住房面积大于36.6平，1998年的时候这个指标只有不到15。所以过去这几年人均住房面积每年涨一平，所以总体上到2017年的时候，我们可以明确的说，中国已经总体告别了总量短缺的阶段。这是第一个结构性转变。

第二，人口从原来农村向城市流动，转向了城市与城市之间的双向流动。我们最近用美团的数据，一起跟美团做了研究。美团的数据表明，北京的人口离开了，到了上海，上海的人口如果离开，大概率会选择北京或者杭州，如果北京和上海的人口都离开了，可能是去深圳、广州、杭州这些重点二线城市。背后暗含的规律是，中国1998年以来，人口由农村向城市的单向互动，变成了大城市和大城市之间以及二线城市之间的双向流动。所以人口已经不再是一个增量的扩张，而是存量的移动。二线城市在通过人才的吸引政策来做人才争夺，可以看到逻辑是人口增量浪潮结束，就意味着数量型的扩张、房价的高速增长、销售的高速增长，基本趋于减缓。

第三，从加杠杆到去杠杆，2017年的时候，我们的新增住房贷款大概不到4万亿，但是2016年的时候大概是接近6万亿，所以杠杆率的增速已经在下降。今年加杠杆的主题都是三四线，一二线基本是在去杠杆。我们可以看到链家的两个指标，贷款成数，今年使用贷款的人在减少，贷款率在下降。今年北京平均买房贷款的比率只有35%，一百万的房子平均贷款35万，已经比较低了，往后会继续低，因为随着贷款额度的紧张，特别是放款周期的延长，使得放款趋势在2018年以及未来时间里都会继续。

这三个动力带来的结果就是由快到慢。

第二个转变，由新房到二手房的转变。

我一直觉得中国优秀的人才几乎都在新房领域，我每次跟他们见面的时候，都不太好意思，他们不但非常聪明、敬业、知识渊博，而且长得又帅。我们看到了新房以及新房为中心的产业链，吸引了全中国最优秀的人才，比如碧桂园的博士实在太多了，我跟他们交流，我觉得做研究太不容易了，我们很幸运花了九牛二虎之力才招到一个博士。任泽平去了恒大，分分钟招聘的时候一天收到几千封简历。人才吸引的密度，我们这个行业是比较弱的。但是我们也看到这个趋势正在来临，以新房为主导的产业慢慢向二手为主的产业在发展。背后还是一样有几个核心趋势。

第一，市场端。二手房市场在上涨。我用了两个数据，第一个数据是北京、上海、深圳、广州二手房交易量与新房交易量的比例，虽然2017年随着年龄的调控和市场的下滑，但是二手房交易量还是远远超过新房。北京最高，北京二手房交易是新房的3.3倍，北京去年有15万个左右的家庭通过二手房实现了住房的需求，但是只有5万左右是通过新房实现的。这是第一组数据。

第二组数据，2017年全国超过24个城市的二手房交易量总体大于新房，就是越来越多的市场开始进入二手房时代。这是第一个转变，二手房市场的发展。

第二，整个二手房市场形成了一批行业的参与者，行业的力量正在发展壮大，就是说形成了一批以直营连锁为主的品牌化、专业化、规范化的机构，有直营的品牌、有加盟的品牌，今天链家也好，我爱我家也好，品牌正在规范化和专业化的路上发展，而且两家公司已经上市。这是行业中出现典型的代表性的力量，开始变得规范、变得专业，甚至变成了上市公司。这是第二个转变。

第三，行业形成了一批职业化的服务阶层，我们这个行业有150万经纪人，今年北京的经纪人大概10万左右，北京经纪人平均从业年龄是全国最长的，链家是全国最长的，链家北京的二手房经纪人从业年限今天是33个月，全市场大概20多个月。我们这个行业的从业年龄在上涨，人在职业化，这是我们看到的非常明确的趋势。今天无论我们的人员素质各个方面还有非常大的提升空间，但实际上过去几年，我们增量改进、边际的改善速度已经非常快了，当然我们还有很大提升空间。我每次看到我们的经纪人骑着小电动摩托车，带着我们的客户满街跑的时候，其实挺担心的，因为这些人都是千万富翁、亿万富翁，我们用小摩托车带着他们，万一撞伤了怎么办。这些人都是富豪，在北京能够买得起房子的，能够换得起房子的，都是中高收入群体。但我们经纪人很年轻，平均年龄25岁左右居多，每天都在住合租的房子，还在每天为大家操心买房，这是一个多么敬业的精神。我们这个行业正在形成职业化的服务阶层，全国150万，全北京10万，各项指标都在改进。

这三点加在一起，是我想说的第二个问题，从新房到二手的转变，我们也在做二手整个的产业链。

第三个转变，由购到租的转变。

租赁市场是未来很长时间内中国房地产市场各个品类里面唯一一个还有红利的市场，只有租赁还有红利，租赁我认为三个红利。

第一是租金的红利。今天租金的涨幅是持续的，也是稳定的。这个是不可逆转的。2017年中国主流的二线和一线市场租金基本上都在涨，最快的是北京和杭州。涨幅大概取决于人均收入水平。我们一直在讲租金涨幅跟收入涨幅之间有一个稳定的比例关系，在一线这个比例关系是1.2到1.5，二线是1到1.2，三线城市基本是1以下或者是负的。收入涨10%，收入弹性如果是1.5的话，租金涨幅是15%。大概一线是1.2到1.5，所以大部分城市还处在这个状态里。这是第一，租金的红利。

第二是B2C的红利，就是未来会有一批机构化、专业化的机构会崛起。这些有品牌、有服务、有运营能力的B2C机构会崛起。

第三是运营的红利，租赁产业链归根结底价值原点和价值归宿点都只能是且唯一是运营，没有运营什么都不是。今天所有的开发商都进入了租赁产业链，拿了很多房子，但实际上房子的管理、房子的租后的运营服务才是最难的。因为开发商讲的是高周转，房子卖出去之后没关系，但是做租赁的话，房子建好了，这个事才开始，因为六个月就要转型。所以整个租赁的周转、租赁的运营服务、租赁的库存管理更复杂。

总体上租赁还有很大的增量需要我们去考虑。今天我们认为大家对租赁的思考还处在比较早期的阶段。这张图想说明一个问题，中国的租赁需求是全品类的，今天我们只满足了青年、白领人群的需求，当然还有非常多的，比如两亿流动人口的床位需求没有满足，还有很多单身的高收入人群的整租需求没有满足，还有很多带小孩家庭的品质租赁需求没有满足。所以有非常多的空白点，租赁未来的战场是比较大的，核心就是一个关键指标，我一直在强调一个指标，2017年来算，我们的GMV三大战场，新房GMV交易额是11万亿，二手房是6万亿，租赁是1.5万亿不到，未来这个结构一定会变成，比如未来五年，新房大概会保持在8到10万亿之间，二手房会做到10万亿以上，租赁会是2到3万亿，这个趋势是非常明确的。各个领域、各个品类的细分市场都有很大的发展空间。

实际上我们今天的租赁还有很大问题，比如租房面积很低，房子很破，商品房占比低，配套服务不好，租约太短，环境差，等等还有各种各样的问题，还有非常多的痛点亟待去解决。还有大量的流动人口开始越来越是夫妻家庭一起流动，而且愿意租赁更长的时间。但是他们今天没有得到很好的照顾、没有得到很好的服务，今天对于流动人口来说，标准化的合租、标准化的床位就是他们的最基本的需求，在这点上我们今天远远没有被满足。这是关于租赁的。

关于租赁说多了都是泪，特别是流动人口。今天改革开放40周年，房改也20周年了，但是我们对两亿流动人口，为了我们的制造业发展、为了我们的经济发展贡献了大量的青春，但是两亿流动人口的住房需求没有得到满足。如果缺了两亿人的住房需求，肯定是不完整的。但他们需要的房子有几个典型的特征，要便宜、要安全，如果我们能够醒来的时候能是非常平安的、安全的，这是我们的基本需求。总体上，这里面还有很大的发展空间。

第四个转变，从数量到品质。

各类人群今天都面临着对品质的追求，我用一张图来说明，这个图很关键。我们最近做了一个全国的链家经纪人的调研，我们大概调研了两万个经纪人，分别在30个城市。调研的核心结论是，我们经纪人所接触的客户，首次置业需求三个城市平均37%，换房改善需求46.7%，就是在我们所覆盖的30个重点城市里，中国的主要消费者已经整体上进入了以换房改善为主的需求的阶段。改善、换房才是刚需。所以这种新刚需的释放，是过去两年支撑整个房地产周期的最核心的动力。无论是新房，还是二手房，都在进行改善。改善需求的释放，无论是三四线还是一二线基本都这样。

改善和换房比例最高的是北京、上海，还有其他的重点二线城市。我们整体上进入了以品质为导向的市场环境里。但是总体上，无论是二手还是新房，实际上我们作为产业链的服务阶层，并没有能够做好准备来迎接品质时代的到来。比如整个开发端的产业链，还是以规模为主导的产业链的结构，二手也是一样，包括北京二手房，还有很多房子都在30年以上，20年、30年的房龄的超过30%，如果不能被改造、不能进入可循环再生的供应体系里面，就无法满足我们对品质的需求。今天我们需要这些老的房子装上电梯，做好车位，重新做绿化。但是这个产业链和政策规范是远远没有建立起来的。老旧小区的改造标准是什么，我们没有建立。

所以总体上，整个产业关于二手、关于房屋的改造、关于新房的豪宅化、好宅化的建设，我们今天都没有标准。今天土地政策也没有，土地政策上我们明明知道市场的主流需求是改善，但实际上土地供应越来越多的都是供应租赁，供应共有产权，实际上这种类型的供应，在未来是不是能够满足这样的需求，今天是不太确定的。

所以在一个以品质为主导的时代，我们的政策、我们的企业家和我们的行业基础设施怎么样去建设，这是一个很大的命题。

第五个转变，从线下到线上的转变。这是最核心的转变。

我一直认为中国未来长期的房地产格局总体上取决于未来两个十亿人，一个是十亿的线下网络，就是十亿的人口。一个是十亿的线上的网络，十亿的互联网网民。他们会决定整个房地产行业的长期的趋势。

我重点说几个核心结论。消费者在互联网上的访问深度会越来越深，对信息内容的需求会越来越大，带来几个核心指标。一是用户访问的深度、访问的时长会变长，用户的浏览页面会增多，每一个成交所对应的PV数量会爆发式增长。所以有品质的信息、有品质的内容，会大大改进互联网的体验。今天跟开发商讲这些，好像没有太大意义。但是这个趋势是不可逆转的。就是消费的内容、深度、时长都在变长。

二是消费者时间在前置化。消费者在到达售楼处之前，跟你的职业顾问说话之前，他已经在线上看了两到三个月，所以他一定会在各种各样的互联网网站上学习，在深度访问房源信息和与交易相关的其他信息。当他找到你的时候，他已经为互联网深深的牵引，在交易之前，已经被互联网所牵引。这就是消费者今天已经前置化的在消费互联网，在互联网上了。所以你的客户实际上已经有很大的比例在线上，但我们可能不太知道。

三是越来越多的用户实际上成为信息和内容的生产者，互联网和房产未来的信息的生产从PGC时代到UGC时代，参与内容生产，参与房源发布。消费者在越来越多的给自己的房源写点评，自己参与信息生产，自己从主动的线上发起咨询、发起聊天。比如IM咨询量在快速增长。基本上消费者都在通过手机端的工具在跟他的客户、跟他的置业顾问做大量的交互。这就是主动消费时代的来临。

这是我们看到的总体上几个大的趋势。

第六个转变，从开发到运营。

从这个图上我们可以看得出来，到今天为止，整个中国的上市公司的分布里面，都是以开发商为主的，但未来肯定是要转变的。今天美国的上市公司，房地产领域，长租公寓占比8%，长租公寓里面有10家上市公司，所以今天我们刚刚开始。还有酒店的、办公的、医疗健康的，还有做个人仓储的，还有做监狱的，在美国做监狱也是非常好的体验，因为服务特别好，因为美国的公寓REITs、监狱REITs、医疗等等各个方面都发展得非常快。所以我们发现基本所有美国重要的监狱都是上市公司，我相信他们的服务体系也非常好。这会为整个产业提供各种各样的运营类的设施。今天我相信中国会从这个图往那个图逐步迁移，我们从实际层面已经看到，今天大量的开发商正在做租赁业务、物业业务，而且有人开始做中介业务。从总体上讲，我相信未来中国企业会像这样的三家公司，日本最大的三家，三井、积水和大和，这是日本发展非常不错的公司。比如三井是日本最大的开发商，也是日本最大的租赁运营机构，还是日本最大的金融REITs发行方，还是物业管理公司，还是中介公司，是非常多元化的业务。运营能力、开发能力、资管能力都比较强。这是非常多品类、多元化的业务。今天中国的开发商会慢慢向这样转变，向多元化、向运营为主的能力发展。我相信在这个领域会出现，在未来也许不到五年，中国会在运营类领域一定会出现千亿级别的公司，首先是租赁的运营。

租赁运营的公司，德国的国家，最好的一家公司市值是一千多亿人民币，管理规模比较小，十几万套。在中国经营最大的公司只有两百亿人民币，但是未来发展空间很大。比如在德国，很多人都觉得德国是一个政府主导的市场，其实不是，德国是市场化程度非常高的市场。租赁的产品里面65%来自于私人，9%来自于机构持有，只有10%是来自于政府，所以在任何一个国家，租赁的运营、租赁的管理里面，政府的占比都是很低的。最高的日本只有14%多，不到15%。我相信在未来整个租赁市场的主题仍然是市场化结构。而且即便是10%的政府的房源，也是由运营主体来管理的。所以德国诞生了非常多家的上市的公募的REITs，还有公募的持有运营机构。我相信在租赁的运营领域，会出现千亿级的公司，这是毫无疑问的。

最后总结一下。讲五个核心观点。

第一，市场从快到慢，交易量、交易额、房价快速增长的时代向中低速时代转移，背后是人口增速的下降、杠杆率的下降、我们整个房屋需求的下降。

第二，整个从新房为主的时代向二手房为主的时代迁移，这个迁移的背后反映的是二手房交易量的上涨，二手房产业链的成熟，形成一批专业化的直营连锁机构和职业化的150万的职业经纪人，这是我们这个行业核心的驱动力，人的力量和机构的力量一起推动二手房行业的发展。

第三，从数量时代到品质时代的转移，全品类的人口、全生命周期的需求都在不同程度的品质化，我们原来需要的是一个房子，今天我们需要的是一个好的房子。不仅仅是价格高，而且又好，配套、功能各个方面要比较完善，另外是精细化，各种各样的品质化的时代来临。

第四，现状的时代，互联网是最终的牵引力和最终的指挥棒，会指引整个房地产行业的最终发展格局。

第五，以开发为主的产业链向以运营为主的产业链转移，这里面未来会产生千亿级别的公司，一定是在运营领域，第一是租赁的运营，第二是公寓的REITs等相关产业链，这里面运营领域我相信有非常多的机会。

谢谢大家。

主持人：谢谢杨先生带来的精彩分享。