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易居研究院:11月50城成交环比微增,不会年终翘尾

发布时间:2017/12/01 16:11 | 来源 :中国网地产

上海易居房地产研究院12月1日发布《11月住宅成交报告》。该报告显示,1、11月份 50城新房成交面积环比增加3%,同比减少13%,已连续9个月同比下跌;2、武汉、徐州和温州等13个城市市场交易相对冷淡,属于跑输大市的类型;3、一二三线城市市场出现分化,一二线成交环比增加,三线城市成交环比减少。

易居研究院研究员赖勤表示,今年12月各地政府仍会坚持十九大关于“房住不炒”的定位,各地楼市调控政策不会出现实质性放松,并且考虑到年底银行贷款额度普遍不足的情况,今年不会出现年终翘尾行情。 


报告全文如下:

一、11月成交环比微增,同比连续9个月下跌

11月份,易居研究院监测的50个典型城市新建商品住宅成交面积为2338万平方米,环比增加3%,同比减少13%。环比数据微增,而同比数据已连续9个月下跌。虽然连续3月环比微增,但成交量依然不高,从同比数据来看,楼市热度依然不如去年同期。

图1  50个典型城市新建商品住宅成交面积

全国50城新建商品住宅成交报告(20171201)-新闻稿435.png

数据来源:各地官方房地产信息网,易居研究院

二、武汉等13个城市跑输大市

对11月份全国50个重点城市新建商品住宅成交面积的环比增幅进行排序。从排行中可以看出,增幅较大的5个城市分别为张家口、呼和浩特、宝鸡、廊坊和滁州。对于呼和浩特和宝鸡来说,市场交易较为活跃,因此环比增幅较大。而对于张家口和廊坊来说,市场并没有明显升温,环比增幅较大主要和10月份整体成交很低迷有关。

从环比跌幅数据看,安庆、佛山、宁波、无锡和韶关等城市有明显下跌。对于宁波和无锡来说,严厉的政策管控导致了市场交易的下滑。对于韶关来说,前几个月市场成交活跃,11月出现一定回调也属正常。

对11月份全国50个重点城市新建商品住宅成交面积的同比增幅进行排序。从排行中可以看出,同比增幅较大的5个城市为芜湖、苏州、宝鸡、无锡和北海。对于北海和芜湖来说,购房政策相对宽松,11月市场交易较为活跃。

从同比跌幅的数据看,同比跌幅最大的5个城市为廊坊、张家口、徐州、佛山和兰州。对于廊坊和张家口来说,属于环京区域,购房政策总体是较紧的,持续的政策高压下住宅成交量下滑。

我们根据散点图对城市的市场交易进行象限划分。基于50个城市11月份环比和同比增幅(3%、-13%),划分为四个不同的象限。不同的象限对应了不同的市场交易热度和市场特征。

第一象限:环比增幅>3%,同比增幅>-13%。共16个城市,包括南京、苏州、杭州、扬州、宜昌和北海等。此类城市中,部分购房环境相对宽松,需求规模相对较大,市场交易最为活跃,属于跑赢大市的类型。

第二象限:环比增幅<3%,同比增幅>-13%。共9个城市,包括深圳、福州、南昌、无锡和嘉兴等。此类城市中,部分受到政策调控的影响,市场交易略有下滑。但同比数据又说明相比去年水平并没有明显降温。

第三象限:环比增幅<3%,同比增幅<-13%。共13个城市,包括宁波、武汉、徐州、温州、赣州和佛山等。此类城市中,部分城市过去市场交易相对高,有一定的透支现象,当前市场环比和同比值都偏小,属于受本轮调控影响较大的城市,属于跑输大市。

第四象限:环比增幅>3%,同比增幅<-13%。共12个城市,包括北京、上海、广州、张家口、廊坊和蚌埠等。此类城市购房政策总体偏紧,成交量已下降,若维持目前政策,成交量还会继续下降。

三、三类城市市场分化

1、一线城市成交同比跌近三成

11月份,4个一线城市新建商品住宅成交面积为200万平方米,环比增加21%,同比减少27%。环比数据有所增加,主要是政府对有关项目形成有效供给起到了一定的督促作用。但是同比数据说明今年11月份的成交不如去年,其中主要的因素是严厉的楼市调控。

具体城市看,北上广深4个城市环比增幅分别为44%、8%、26%和-9%,同比增幅分别为-22%、-39%、-29%和-11%。从环比数据来看,四个一线城市中只有深圳市场出现了回调,上海成交量微增,而北京和广州成交量则有较大幅度的增加。另外,四个一线城市同比均为负增长,说明市场与去年相比仍处于降温态势。

2、二线城市成交量环比微增

11月份,16个二线城市新建商品住宅成交面积为1277万平方米,环比增加6%,同比减少13%。二线城市成家量已连续9个月同比下跌,说明此类城市呈现了持续降温的态势。部分城市随着政策效应的释放,预计12月份市场会有进一步降温的可能。

16个二线城市中,从环比跌幅来看,宁波、武汉和海口相对跌幅大,跌幅分别为41%、11%和8%。而类似呼和浩特和南京等城市成交环比增幅较大,增幅分别为81%和47%。

3、三线城市中安庆领跌

11月份,30个三线城市新建商品住宅成交面积为861万平方米,环比减少5%,同比减少9%。环比数据回调,说明三线城市已经告别过度火热的局面。

30个三线城市中,环比跌幅排名前5位的城市分别为安庆(-59%)、佛山(-57%)、无锡(-40%)、韶关(-27%)和芜湖(-23%)。此类排名中部分城市政策管控较严,市场交易容易下滑。而从环比增幅排行看,排名前5位的城市分别为张家口(102%)、宝鸡(55%)、廊坊(49%)、滁州(48%)和惠州(45%)。类似城市市场交易活跃,和部分城市的购房政策总体宽松等因素是有关的。

四、预计今年不会出现年终翘尾行情

11月份总体市场环比微增,有个重要因素是政府对相关项目起到了一定的督促上市作用,部分热点一二线城市开盘节奏加快。但即便如此,11月份成交依然不如去年同期,主要原因是在“房住不炒”的大背景下,因城施策的楼市调控政策并未放松,引导市场降温,逐渐回归平稳。

目前来看,今年12月各地政府仍会坚持十九大关于“房住不炒”的定位,各地楼市调控政策不会出现实质性放松,并且考虑到年底银行贷款额度普遍不足的情况,今年不会出现年终翘尾行情。


(责任编辑:王志)
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