【编者】2009年12月4日，第十一届CIHAF中国住交会在北京新国展开幕，地产中国网作为战略合作伙伴全程报道。12月4日上午，地产中国对话“奥林匹克花园10年回顾与展望”。以下为对话实录：

对话“奥林匹克花园10年回顾与展望”

【主持人】：各位地产中国网友大家好，我们今天请到了奥林匹克花园项目负责人，今年房地产市场特别火爆，到时候会让他们谈谈今年对房地产市场的总结，以及一个展望。在我身边的这位嘉宾是天津连云港奥林匹克花园项目负责人姚国麟。河南中奥广场置业有限公司总经理黄铁铸。河南中奥广场置业有限公司总经理助理张志权。现在有请他们三位先介绍一下他们自己，并同时介绍一下他们所在城市项目开发的情况。先有请姚总。

连云港奥林匹克花园总经理姚国麟

黄铁铸：主持人好。我是来自河南中奥广场置业有限公司，我们这个项目是在河南省的东部，周口市，叫周口奥林匹克花园，这个项目位于周口市东部，也就是城乡接合部，这是周口的一个新的发展方向，占地有324亩，整个建筑面积是30万平方米，这个项目结合了广东的住宅、商业、体育设施等等。这个项目和我们之前的奥林匹克花园有一点一点不同，因为这个项目我们是叫中奥广场，原来的项目主要是体育和住宅的结合，这个项目是我们公司在近几年打造的一种新的商业模式，叫中奥广场，主要是通过体育场馆建设，然后把周边的土地做住宅，通过这种方式，再把人引进去之后，再做周边的商业。

【主持人】：刚刚听到姚总说，有一个项目已经卖完了？未来也会有其他的发展方向，可能会拿一些新的地，可以谈一下未来扩张的目标吗？在天津会进行一些土地开发吗？

姚国麟：天津是大城市，虽然它从经济总量和发展程度上，它跟北京、上海还是有一点距离，但是这几年发展非常迅速，尤其是滨海新区，整个经济战略发展，我们国家制定了战略规划以后，对天津的影响和带动非常大，就目前而言，房地产界的众多朋友，都进入了天津，天津现在可以说是整个房地产市场的一个新的热点。我们中体奥林匹克进入天津比较早，我们从01年开始就进入天津了，02年开发了天津奥林匹克花园。

【主持人】：我想问一下您在奥林匹克工作了多长时间？

姚国麟：这个说起来话长了，中体上市，98年上市的时候，我当时就在了。我属于国家体委的干部，当时我们在国家体委的一个公司里面，是作为一起上市的。所以中体整个发展，这10年，我们都是亲历参与的。

【主持人】：如果用一个关键词来形容您对奥林匹克花园这10年的历史，您会用什么样的关键词形容它？

姚国麟：这10年的发展，我觉得就像奥林匹克运动员强调的一样，就是在不断超越。奥林匹克花园整个发展这10年，就是在不断超越我们自己。

【主持人】：您说的很好，就跟体育一样，不断超越。我们想把这个问题同样问一下黄总，您觉得过去10年是一个怎样的情况？用一个关键词形容一下。

河南中奥广场置业有限公司总经理黄铁铸

【主持人】：刚才黄总提到了奥林匹克花园是地产加体育的模式，您在项目当中如何运用它？您是怎么体会它的各种模式呢？

黄铁铸：我本身一直在一线，在基层做，这个项目，我们有一个理念，我们会做一个定位，会做一个设计，要必须适合体育运动和健康生活相联系，包括学习，从幼儿园到企业的培训，我们也是在不断实践。至于在后期的开发建设，物业管理我们都会贯彻这种理念和定位的。

【主持人】：您目前是在河南这个区域发展，在未来的话，在整个河南省有没有一个发展的目标呢？整个公司在河南的一个拓展？

黄铁铸：我们公司在河南，不止项目，包括奥林匹克花园，现在郑州有一个奥林匹克花园，包括周口，河南这个省中原大省，人口众多，从一些资料显示，包括外来的资金也好，都愿意在中国东部--河南省这个地方投资，有市场，有人口，我们也是希望在中原大省做一些更多的成绩出来。

【主持人】：你们公司项目今年的销售情况怎么样？

黄铁铸：我们准备在2010年开发建设和销售，周口这个项目是准备三到五年的分五期销售完毕。

【主持人】：目前在河南还没有开始销售？

黄铁铸：周口这个项目还没有开始。

【主持人】：我们也知道今年的楼市经历了上半年的小阳春，而且持续一段时间都是非常热销的，针对这种热销的情况，姚总您怎么看今年楼市的热销情况？

姚国麟：这个对小阳春的这种说法，可能有不同的理解，这轮的行情，尤其从今年6月份开始，全国一直在陆陆续续地，我们正好也经历了这个，我刚才讲天津的项目，我同时也是连云港奥林匹克花园项目负责人，我们正好从今年5月份开始，决定启动销售连云港地产项目。所以整个这个过程中，我们是亲身经历的。对于我觉得太正常不过了。因为去年，大家知道由于种种原因，一个是国家整个房市的调控政策，再加上去年国际的金融危机，使得它的楼市受到了很大的影响，去年全国各地情况普遍不太好，一直到今年第一季度也不是很好。但是随着整个金融危机以后，国家对整个经济发展的刺激政策，因为它这种城镇化、城市化，人们刚性的住房需求还是非常强烈的存在的。我觉得这一轮，是一个非常正常的一种反应。我想今年这种情况也会延续下去，但是很多情况会不会来的很猛？表现的非常猛烈？非常怎么样？好像看我们今后整个方方面面的一些因素问题。

【主持人】：今年的房地产企业销售非常火爆，大概有超过100亿，已经有将近20家了，超过400亿也有4家，在这种非常火爆的销售情况下，有一些企业表示担忧，他们甚至有点觉得心虚，怎么一下子这么火爆。我想从您来看有没有这样一个担忧，比如说销售太好了，公司的规模，包括公司的人员，或者是其他的一些东西都跟不上，然后可能对未来会造成一些问题，从您接触来看，是不是也存在这样一种情况？

姚国麟：这种担忧是应该存在的。我觉得还是要看每个企业，或者是每个项目的具体情况而言，如果有一些企业，它本身具备这样的实力，同时市场上有这样的需求，可能集中的销售出现这样的结果也非常正常。但是如果你说因为企业自身的组织能力，方方面面的能力，操作能力也好，如果不够的话，那的的确确会有这样的担忧。

【主持人】：黄总这块怎么看？销售特别火爆，会不会对未来造成一些不确定的问题？

黄铁铸：从市场角度来看，我本身住在广州，从上海、北京这些大城市来看，特别是这段时间涨的很高，我们从业者也确实有一种担忧，但是如果是从我个人在我项目所在地来看，三线城市，其实从我们的成本测算，到市场的售价，中间的开发利润是很正常的，如果说市场卖2000出头，那么它的成本也接近2000。而且利率环节来讲，像周口市它有将近1100万人口，那么它的刚性需求是绝对存在的。前段时间，就是今年年初的时候，金融危机的时候，我们当时在当地看到，大家都感觉不到金融危机对生活方面的冲击，更别说房地产方面了。

【主持人】：刚才提到一个担忧，今年大家觉得楼市太火爆了，然后政府浇了浇水，楼市优惠政策是不是可以逐步取消？这个问题请姚总回答一下。

姚国麟：这个问题比较大了。这个事属于探讨性的东西。浇浇水，降降温，什么吸收、囤地，这都是表象。其实市场有需求，这个东西是没有办法阻挡的。还有一个，囤地、吸收，我觉得也是很正常的。因为东西少，这个牵扯到另外一个问题了，为什么要吸收？为什么要囤地？还是供应量各方面有问题，媒体也好，包括其他媒体也好，老在纠缠这些事情，其实这些事情，好像老是针对开发商的，其实就开发商来讲，他有控制节奏，这再正常不过，开发商是以盈利为目的的，同时他也创造了税收，解决了就业。在囤地方面，包括吸收方面，除了这种补的卡，还应该有一些其他的方法。

【主持人】：黄总怎么看待这个问题呢？

黄铁铸：其实我们说是开发商，其实我们也是消费者。如果从消费者、开发商，或者是从中国这个角度来看，各有各的职责所在。我个人觉得，开发商他主要以盈利为目的，这两者之间博弈，我个人觉得如果有政府的参与，普遍会有一定的调剂作用。

【主持人】：我们天天谈房价，年年谈房价，两位老总，在你们来看，未来房价会不会像今年这样一个行情一样一直往上涨？

姚国麟：我觉得房子，在一定的时间内，房价还是肯定要涨的。但是涨的幅度多大？比例会多大？我觉得每个地区，每个城市都是不一样的，像一些二三线城市，房价相对比较平稳。像一些大城市，北京、上海、广州、深圳这样城市，一线城市，它的涨幅会非常大，这个跟这些城市本身经济的发展，包括国际地位的确定，它是有非常非常大的关系的，在这种城市里面，它逐步跻身于世界级大都市了，这个标准，包括生活方式、生活标准，完全跟其他城市不一样了。所以它的房价很高，也有它一定存在的合理性。

【主持人】：比如说天津的房价，今年年底和明年上半年，会不会有一些波动的可能？

姚国麟：天津的话，我本身目睹了天津在近七八年整个房地产发展。因为当时02年进入的时候，天津很多地区房子非常便宜。当时很多人看天津，因为它是一个直辖市，很多人都摇头，觉得整个城市建设也比较落后。现在你去天津看，我02年从北京到天津，我很不习惯，我现在非常感叹整个城发展非常快。当时房价非常便宜，现在的房价经过08年的楼市冬天，房价不但没有掉下来，而且是翻倍的，很多地段，08年以前，一些非常好的地段，也就是1万块钱，过1万的楼盘很少。好点的就是1万左右，现在都2万多了。但是你回过头来再想想，我们看看北京，看看上海，看看深圳，看看广州，它是一个必然，天津的房价必然要到这种程度。媒体天天说楼价，年年说房价，真是没有办法的事。

【主持人】：我们想把这个问题请教一下黄总，您怎么看待未来的走势？

黄铁铸：我刚才听到姚总说的观点，我们是认同的。姚总说02年去天津，开始觉得不习惯，现在觉得变化很大。我个人走了这么多城市，应该说见证了我们这个行业的发展，另外也见证了整个城市建设的快速发展。这个城市建设的发展，应该说房地产行业也是贡献者之一。城市的发展需要资金，需要钱投入，但是钱从哪儿来？如果说房价以后是不是涨，还是跌，这个很难讲。但是我们希望中国的城市化进程更加快，更加好。也希望房价会是一个平稳的增长，不涨的太快，也不要跌的太快。这样对行业也不好。

【主持人】：09年已经进入了一个尾声，媒体到年底会对行情进行总结和归纳，我们今天借两位老总的力量，对09年的房地产市场用一个关键词形容它，然后解释一下为什么用这个关键词？

姚国麟：作为明年房地产市场来讲，我觉得还是好自为之，从我们这个企业来讲，我们企业是一个品牌，我们一定会对客户，包括社会，会尽我们的心，尽我们的力，把项目产品做好，尽可能让老百姓满意。作为媒体也好，作为朋友也好，我倒觉得大家都理解这个东西，市场经济发展的如此之迅猛，我们现在想想，很多情况我们自己都预料不到。我当时九几年的时候，比较早的时候在企业里面就有车，当时梦想着有一辆什么样的车，你看现在，谁能想到我们可以住联排别墅，也就是十来年。我觉得要理解一些东西，因为中国毕竟可能到明年，我们就成为第二大经济体，可能要超过日本，虽然人均比较低，但是总体经济体量上来了，这也就是短30年时间，在发展这么迅猛的情况下，其中最大的变化就是在于我们人对很多东西认识，认识出去变了，很多东西就见怪不怪的，就是好自为之，各知各的心。

【主持人】：请黄总用一个关键词概括一下09年的房地产市场。

黄铁铸：总的今年房地产市场来看，四个字，就是充满信心，面向未来。

【主持人】：最近有一电视剧非常火爆，收视特别高，《蜗居》，我们地产中国网这次携手天涯网，对网友提出的问题，我们把这些问题进行了搜集和整理，我们今天想把这个问题请两位老总每个人抽一个问题，回答一下网友关注的话题。从姚总这边开始，先读一下这个问题，然后再回答一下。

姚国麟：围绕房子延伸的许多词汇，像房奴、房耗子、假按揭、楼花、炒房团，你们会处于道义打击房耗子吗？据说房耗子一般在开发公司内部。假按揭，我们做的项目，包括现在政府各有关部门对假按揭这个东西管理非常严，我不知道还有什么人在做假按揭，做假按揭的人胆子非常大，也许他遇到的非常非常大的难处，他只顾头不顾后面了，像我们这样的品牌企业，我们绝对不会做这个事情。这个不存在。至于说房耗子，是不是倒房子的，这个我们企业也不存在，我们有一套非常严格的管理措施，而且整个公开的，对售房登记客户是公示的，所以奥林匹克花园，这位网友提的情况，应该不会有。谢谢。

【主持人】：请黄总回答一下。

黄铁铸：对于高房价的今天，开发商的社会责任何在？我说两点，第一点，开发商它是一个公司，在一个公司来说，在这个行业，咱们开发行业本身就是一个竞争比较充分的，在中国是一个竞争比较充分的行业。竞争这么充分，它就会受到各种各样的制约，包括公司的内部管理，包括综合的管理都会有。那么开发商它首先会在自己的制度和范围内去做事。第二点，至于说对高房价他有没有这个责任，应该是承担一点责任的。因为这个房子是开发商造出来的，他的定价也会保证公司的利润。但是他的社会责任在哪块？第一个，开发商自己内部，他自己会有一个开发的房子是面向谁的，是做高档房？还是做中低档，或者是做经济适用房。第二个，作为开发商带捉，我觉得他最重要是要把这个房子做好，把产品质量做好，把后期的物业管理做好，这才是他真正的社会责任所在。

【主持人】：非常感谢中体奥林匹克花园项目负责人，今天不但跟我们一起回顾了奥林匹克花园过去的10年，而且还展望了未来的希望，同时也对09年房地产大市场的行情进行了讨论，我们今天的访谈到此结束。非常希望能够和两位刚才所想的一样，在2010年房地产市场会像09年一样充满希望。同时也祝奥林匹克花园在未来的发展能够深入各个城市，把体育加地产的模式，能够让各个地方的到百姓能够感受到。谢谢。