5月18日，由搜狐焦点携手旭辉26街区共同举办的《探索商住房限购之谜论道旭辉26街区财富密码》在项目售楼处举办，北京晚报《楼宇周刊》地产部主编甘放、参考消息《北京参考》房产事业部主任沈静、北京商报执行主编赖大臣，以及主办方旭辉地产北京事业部营销总监刘垚、搜狐焦点北京房产总编王佳共聚一堂，针对商住房新政展开讨论，并对未来北京商住市场走向进行探讨。

楼市投资渠道变窄 门槛越来越高

论坛嘉宾一致认同，商住房出台限购的根本原因，首先源自于投资渠道过窄，导致投资热度向政策面大力倾斜。旭辉地产北京事业部营销总监刘垚表示，早在今年4月旭辉26街区亮相之时，全民开启投资时代的话题就被广泛的讨论过。目前，中产及中高产投资渠道越来越有限，而且门槛也越来越高，使房地产投资从过去的保值增值和高杠杆、高盈利的模式发生了一些变化。

他认为，如今地产的投资商非常理性，一线市场供求关系的安全性是他们最为看中的投资要素。随着地价攀升、产品格局分化越来越明显，地产的投资门槛和未来的收益模式也会像金融产品一样变得越来越稀缺。

对此，搜狐焦点北京房产总编王佳表示，在商住房限购之前的1-4月份，北京市商住新增供应13358套，同比上涨55%；成交18334套，同比上涨476%，成交数据创造了有史以来的最高记录，足以说明不限购市场的关注度确实非常高。

王佳认为，购房者买房首先应该从两个方面来考虑，第一，买现在。第二看未来。从现在来说，北京正在与过去十年房地产告别，如果说刚刚结束的楼市上半场解决的是刚需，那么下半场就会是改善、投资需求的增长期。

他分析说，通州商住房限购之后，楼市的投资风向正在出现变化。“根据搜狐焦点的来电量以及市场的看房量统计，顺义区域的关注度出现飞速上涨，这种市场反应直接说明了市场风向正在向这个区域集中。”

通州商住房限购 利好顺义区域升温

通州商住限购新政的落地，使得通州大部分商住公寓项目已暂停，成交量开始出现降温下滑的态势。北京商住房市场将会迎来怎样的变化？

通州商住房限购一定会对整个商住房市场产生影响，北京商报执行主编赖大臣，对这一观点进行阐述。他表示，通州商住房限购对通州的打击比较大，但对于其他区域来说，应该是利好的作用，特别是顺义这种轨道交通便利的区域，无论对投资客或者年轻人自住都是非常大的吸引力。

他分析说，从购房行为上来看，选择商住房产品的两个目的，一个是居住过渡，一个是投资。首先谈居住，就一定要满足的条件是地理位置，因为是过渡性产品，而且购买的年龄基本都属于年轻人，工作通勤需要一定会对地理位置和交通有比较高的要求，所以轨道交通便利的区域会更受欢迎。第二要找大的开发商，无论是投资还是居住，最重要的问题就是后期管理的问题，找大的开发商能更放心。

北京晚报《楼宇周刊》地产部主编甘放则认为，商住房限购政策之所以出现在通州，主要还是需求过快增长而来，但是这种依靠抑制来压制市场热度，可能不会是最好的办法。

甘放分析说，从路径距离来看，通州限购势必会把人往最近的区域挤压，而沿着通州向北的顺义，优势确实更大一些。“东西南北各个区域都有商住，我却更看好顺义。”他认为，当其他新区商住房还在做概念的时候，顺义已经具备首都机场、成熟的产业区，这是顺义最大的优势。

相较于场上其他嘉宾的理性判断，参考消息《北京参考》房产事业部主任沈静，从更感性的角度分析了她对顺义投资产品的看法。她表示，“房地产说地段、产品、企业品牌已有多年，现在再提起似乎有些俗，我却觉得这是房地产市场久经不衰的铁定律，也是验证这个项目是否适合投资最正确的路径。”她由自身出发分享了自己的感受。“比如地段，我选择一个产品一定会选择最有潜力的区域，而顺义这个区域早已得到公知的认可；比如产品，投资人对产品的认可一定是能把细节做到触动人心的；比如企业，选择大品牌开发商，主要是出于对开发企业的视野、实力的认可，保障资产本身可靠度。”

王佳则表示，自2015年8月至今，北京商住市场成交第一位是通州，第二就是顺义。如今，通州商住完全不用考虑，那么顺义楼市发展一目了然。“以前提到顺义大家首先想到的是机场、别墅区这些关键词。但是随着近几年轨道交通开通，顺义在刚需板块的需求量是非常大的。包括望京、通州新城以及临空商务人群都会把目光投注到这个区域来。”王佳如是说。

旭辉地产北京事业部营销总监 刘垚

顺义一地难求 旭辉的致胜战略

多个维度的论证之下，顺义升温已是不争的事实，而近两年顺义土地市场的热度，更佐证了这一点。2016年，北京土地“第一拍”顺义李桥镇多功能地块的出让，经过168轮激烈角逐，最终被当代以18.75亿元拿下，而该地块溢价率高达152%。加之2015年，顺义区共计出让的4块宗地中，后沙峪一地块楼面价更是高达5.25万。在“一地难求”的局面下，旭辉26街区有何致胜战略？

刘垚表示，旭辉的投资从来很准，时机的把握尤为重要。首先，对于区域本身的规划及发展有严格要求，这种源头的把控可以保障土地本身首先是安全点，就这一点来说，顺义的产业、人口、交通以及环境等潜力都是非常大的。第二，区域二手房的活跃性要比较好。第三，土地供求比有空间，从去年1-2月开始，顺义整体供应和需求比就出现倾斜，顺义土地被抑制的状况，无论是住宅性用地还是投资性商办类用地并不多，从这个维度来说，旭辉拿的这个土地一定不是区域的最后一块土地，未来一定有其他更高价格地块出来之后，区域成交价格就会有更大空间。

据了解，旭辉26街区首期主打产品为27平米LOFT户型、38平米的两室两厅两卫户型以及59平米的户型，预计在6月中下旬展示。刘垚表示，从4月30号售楼处样板间开放到现在20天左右的时间，项目接待人次已经破万，目前续客排卡量达到1500多张。他透露，项目第一期预计会有四栋楼推出，共约700套房屋。