今年，门头沟区多个商住类项目集中入市，竞争较为激烈。新京报记者 陈禹铭 摄

           8月24日，通州运河岸边的建设工地被晚霞映衬

区域看点

通州限购升级，使得非京籍的购房需求以及本地的二套需求基本被堵住。有分析人士认为，陡然提高的购房门槛可能会使投资类需求和改善型需求客户不得不寻找新的区域，因而这一政策有可能会利好京西、京西南等区域。

本周，记者走访海淀、丰台、门头沟及房山，探访其楼市变化及在通州限购下的新机遇。

海淀

价高量稳，转入存量房市场

在北京楼市版图上，位于西北的海淀区在近年来已经形成了以中高端产品为主的市场，而且随着时间的推移，这一市场也正逐步向存量市场转变。“通州的限购对于海淀市场的影响是极为有限的。”亚豪机构市场总监郭毅透露，“海淀早已进入存量房市场，存量房的成交量要远远高于新房成交。”

的确，目前海淀区在售项目已所剩不多，仅有京投银泰·琨御府、华润·橡树湾、城建·世华龙樾、合景·映月台以及五矿万科如园等几个项目还在销售，其所瞄准的均是中高端改善型需求，销售均价多在6万元/平方米以上。

“通州、海淀楼市无论是产品类型还是目标客群，差距都是挺大的。海淀主要是以金融、IT业的中高端改善型置业人群为主；通州的客群则涵盖首次置业的刚需一族和投资类客群。”京投银泰·琨御府一位负责人表示，海淀地区的购房者还是以居住在西边的客群为主，地域性是比较强的，因此在通州限购后并没有多少来自东部的客户前来海淀购房。“现在购买我们项目的客户，基本是以自住类需求为主的，有很多都是二次、三次置业了，投资类的客户很少。”该负责人说。

丰台

豪宅抱团，“洼地”还能存在多久？

丰台区域价值攀升的主要原因还是其地价的上涨。

从去年开始，丰台区域内连续拍出多宗高价地块。去年年初，龙湖、泰禾在丰台西局拿下的地块，商品房楼面价均超过5万元/平方米；今年年初，丰台白盆窑地王3.8万元/平方米的楼面价，也高于当时周边二手房价。这也使得不少业内人士判断：丰台楼市开始出现“面粉贵过面包”的情况。

随着多个高端项目的相继入市，此前投资者眼中的“洼地”还能存在多久？多位业内人士向记者表示，丰台目前已经开始形成豪宅抱团的趋势，而不少项目是因地价“被高端化”的。中央别墅区发展研究院创办人刘东就表示：“丰台的生态资源环境较好，因此首先吸引的会是自住型需求的中高端人群。”

“丰台区是北京市内为数不多的生态环境良好而又交通便利的区域，具备推出高档住宅产品的条件。”北京市房地产业协会秘书长陈志认为，等该区市场、信息的服务完善之后，区域的价值会更加凸显。