楼市速递

昔日高价“面粉”未卖出高价“面包”

来源:新京报作者:张学冬张家齐杨娟娟张晓玲 2009-9-18

●调查显示，2005-2008年北京十几个“地王”七成已入市销售，多数售价与区域楼盘持平

●业界表示，“地王”在一定程度上提高的是心理预期，周边房价能否持续上涨还需看大势

高价地频繁出现，“地王”屡被刷新，“地王”效应在短期内被放大。这是当下楼市的一大特点。对此，不少业内人士及购房者的观点是：“地王”推动房价高涨。他们甚至认为，“地王”频现的区域，房价肯定会爆发性地增长。

但是，记者对北京近年来多个“地王”楼盘的销售轨迹调查发现，“地王”并不能对房价上涨起决定作用，只是在短期内会提高购房者对区域房价的预期。而区域房价的变化更重要的是与供求关系及楼市整体大势紧密相关。

多个“地王”楼盘售价与区域持平

所谓“地王”，要么是总价高，要么是单价高。自2005年以来，北京出现了多块市级地王或区域地王，纪录屡被刷新。“地王”们的出现，和当时北京楼市土地争夺的激烈程度有关。

亚豪机构的统计显示，从2005年8月华润置地夺得清河地王开始，到今年7月广渠路15号成交，北京出现20多块市级或区域“地王”。除今年拍出的6块“地王”外，此前的20多个“地王”至今仅约70%开盘销售，其他的或是在“晒太阳”，或在准备开盘中。尚未开盘的“地王”主要是当时“面粉”太贵，短期内无法或不愿意生产“面包”。而已开盘的“地王”楼盘，其开盘价格基本和区域房价持平，有的甚至低于区域均价。

2005年因高总价“称王”的华润橡树湾地块，拿地时楼面地价约3600元/平米，开盘时均价8500元/平米，其时区域房价集中在8000元/平米左右，两者基本持平。即使是在一轮波动后，目前华润橡树湾的售价也基本和区域价格持平，并未成为区域的领跑者。

此外，2008年北京“单价地王”中铁置业翰庭地块，当时楼面地价为14750元/平米，今年7月入市时开盘均价25000元/平米，但区域均价在21000元—26000元/平米。

记者对北京高价地的开盘情况调查发现，除了有少数地块的开盘价略高于区域均价外，多数楼盘的实际开盘价以及此后的售价，均并非区域房价的领涨者，其价格变化均随着区域整体价格的大势而变化。

短期内供求关系决定房价长期则看大势

昨日，多个业内人士以及经济学家对记者表示，“地王”在一定程度上提高的是心理预期，而周边的房价是否能持续上涨，则需要看北京楼市的整体大势。

7月，广渠路15号竞拍声刚落，周边楼盘的业主立马提高了二手房价。多家经纪公司提供的数据显示，7月底该区域二手房的报价猛涨，多个小业主的报价高达2.8万—3万元/平米，不过并没有顺利成交。目前，该区域的二手房价格约在2.5万元/平米。“‘地王’出现，周边房价高涨是心理预期。能否被购房者接受，还需要看市场大势。”雅世置业（集团）有限公司副总裁宫铁军指出。

“短期内供求关系决定房价，长期则是宏观经济整体大势及楼市的整体走势决定房价。”中国国有经济研究中心主任徐传谌教授表示，如果购房者根据哪里出现“地王”就预期哪里必然大涨而购买，是有风险的。

中原地产华北区域总经理李文杰也表示，目前的房价很少是成本定价法，多数是参考对比后定价。因此，“地王”开盘时，其定价参照的是周边在售楼盘和区域均价。“如果价格定得高，就卖不出去。这也是为什么‘地王’楼盘不敢高价开盘的主要原因。”李文杰进一步说，在“晒太阳”的“地王”也正说明“地王”是无法撼动区域价格的，它们在等周边房价涨起来。

宫铁军表示，几年来不仅“地王”楼盘的售价出现较大幅度上涨，北京很多楼盘都出现了上涨，个别涨幅甚至超过“地王”楼盘。“2008年整体大势不好时，那些‘地王’楼盘都是采取低于区域均价开盘的。”