北京市2009-2014年各年年初至4月中旬二手房成交量

信贷收紧、自住房供应的增加等多重因素的叠加之下，年初以来的北京楼市告别去年陡峭上涨轨迹，呈现出地热房冷的局面。一方面，土地市场延续了2013年底的火热行情，成交量与楼面价屡创新高，另一方面，在住宅市场却开年不利，销售量同比锐减，为了消化库存、回笼资金，房企纷纷抢跑市场，推盘力度大增。

业内专家表示，在供求关系的转化下，需求方的博弈筹码进一步增加，房地产市场正在由卖方市场逐步转化为买方市场，同时随着供需心态逆转，市场开始重回拐点。对开发商而言，顺应市场，调整价格策略，及时推盘，方是上策，对消费者而言，则需抓住时机，从容选择，早日改善居住。

□新房

供应放量博弈加剧

在经历去年楼市量价齐升的火爆行情之后，今年北京楼市从一开局，就出现趋冷态势。供应放量的同时，供需双方的博弈开始加剧。

供需心态逆转

一季度，北京新建商品住宅成交量为16418套，环比下跌41.3%，同比下跌55.8%，创下2005年以来季度新房成交量新低。其中，一季度新建纯商品住宅成交量为11621套，环比下跌23.2%，同比下跌54.5%。

4月份以来，北京商品住宅成交量降势不减。据亚豪机构统计数据显示，4月上半月，北京商品住宅成交仅1976套，成交面积21.17万平方米，成交套数、成交面积环比大幅下降了40%、36%，同比也分别下降了34%、36%。而成交价格也出现了停涨，4月上半月商品住宅成交均价达到27209元/平方米，环比微降1%，也是同期北京房价今年以来的首次回落。

北京自住型商品房入市项目量的增加，加快了购房客群由商品房市场转向自住型商品房市场的流动速度，特别是与自住型商品房户型产品近似的紧凑型刚需盘，更因面临直接竞争导致蓄客量的跳水。去年底刚需市场还一片红火，12月首创伊林郡、万德福广场等项目开盘推出的房源量与参与摇号的客户比还在1：2甚至1：3，刚需盘依然供不应求，但今年3月、4月市场形势就发生逆转，刚需盘不仅不再“日光”甚至开盘当天认购量降至50%-60%左右。

业内专家表示，在供求关系的转化下，需求方的博弈筹码进一步增加，刚需购房者选择面的增加会拖长其看房、选房的时间周期，房地产市场将由卖方市场逐步转化为买方市场，开发商可能会采取“一增一减”的方式应对市场变化。“一增”是指增加项目附加值，比如增加精装修、赠送面积、减免物业费等，“一减”是降低价格预期，只有提高了项目的性价比，才有机会赢得购房者。