最近公布的房价涨幅榜首位的北京，有谁想过，北京作为绝对的一线城市，一直是房地产调控政策的密集发布区。从今年年初的国五条，前一段时间的户籍限制，还是最近的房产税试点，一直到今天公布的号称最严的京7条。

要说最近两年，北京总是第一个发布房地产调控的新砝码，肯定是最积极的调控者，但北京房价尤其在最近两年特别反常的超快速度上涨，这有点让人看不懂。

问题出在北京房地产市场的特殊上。

以这次的京七条为例，简单来说，仍然是限价房的购买细则。其中明确住房建面以90平方米以下为主，售价比周边商品房低30%左右。两类家庭可优先购买：一是京籍无房家庭,其中单身人士购买要满25周岁。二是已在轮候经适房、限价房的家庭。而供给方面，今年北京将推出2万套自住型商品房，明年计划推出5万套左右，购买此类住房后五年内不得上市，五年后上市收益的30%上交财政。

自住型商品房，是北京市政府为相关政策的落实新创的名词，从政策本身的出发点来看，显然是希望地产需求更加有分明的层次化——这种情况显然与我们的特殊国情相关。

与中国相比，欧洲推崇的是全民住房的基础。事实上，以欧洲国家的人口基数，基本上政府建设的住房规模就足够所有人满足住房需求。然而中国的国情显然无法满足这种情况出现，政府没有能力兴建全民保障性住房，因此，就必须在地产需求端划分层次。

就像北京过往的调控，就是首先将投资层面的人群尽可能的隔离出市场，而之后的限购，同样是为了在本地人群和外来人群中划分需求层。而这次新的京七条，我们就可以理解为，划分出了一部分没有机会购买经适房和限价房的低收入本地人群，进而优先满足他们的住房需求。多层次分阶段满足，这也符合中国地产调控的一个长期的思维模式。

但是一个非常直接的问题是，北京到底缺多少套住房？有过相关的统计，按照09年北京60%的住宅自给率和全市1500万的人口规模来说，即使不考虑近几年北京人口膨胀带来的自给率下降，那么理论上北京住房的缺口应该是300万套。这种规模的住房需求，如果单靠每年两万套的自住型商品房弥补，恐怕真的要等到猴年马月。

自住型商品房有一个绝对的先决条件——京籍人群。那么目前来看京籍人群的住房自给率是如何的呢？从最近公布的《社会建设蓝皮书（2013）》来看，北京户籍人群的住房需求并没有想象中的恶劣——尽管承受了高房价带来的痛苦，但是八成的城镇居民家庭居住二居室、三居室、四居室或者独栋住宅，大多数家庭房间基本够用，达到一人一间。

而按照住房类型分，接近90%的居民居住在成套住宅里，只有0.8%的居民住在普通楼房里，不到10%的城镇居民住在平房或者其他住宅里。也就是说，真正能够享受自住型商品房的京籍人群本身数量也非常有限。