沿西四环搜200万以下中小户型
来源:新京报 2009-11-20
近三个月区域二手房价格上涨6000元/平米；各个板块价格跨度大，在14000元-30000元/平米之间
张家齐
我在西三环公主坟某写字楼内上班，一直在公主坟附近租房，近期打算买个婚房。西边在售的新房太少了，而且价格较高，我想买套二手房，最好在西四环沿线，这样离我工作的地点也不远，总价只要控制200万元以内就可以接受。———冯先生
中小户型三个月涨6000元/平米
中原地产三级市场部的统计显示，在北京西四环周边，成交活跃的区域主要包括万柳、世纪城、五棵松、北大地等区域，这些区域市场特点比较明显，购房需求一直以来都比较活跃，尤其是西四环北部区域的万柳和世纪城两个区域，由于有学区房的特殊资源优势，该区域内二手房的市场需求量大，房源较为紧张，房价也较高，其中世纪城只有50多平米的小户型在200万以下。
麦田房产置业专家介绍，近两三个月以来，西四环沿线楼盘二手房的中小户型价格都处于上升趋势，三个月前单价一万三的房子，现在能卖到一万九。在“涨声一片”的情况下，业主的心理价位普遍较高，特别是中小户型业主，坐地涨价的情况时有发生。
麦田房产市场研究部提供的行情分析显示，最近两三个月，在西四环沿线区域，刚性需求的购房者有所减少，取而代之的是大批投资性和改善性客户在此购房。麦田房产汤泉店置业顾问李建军表示，在八九月份楼市火热的时候，很多刚性需求者已经下手，大部分刚性需求已经释放，即使有少量刚需客户，在房价超出预算时也开始持币观望。但是对于投资客来说，虽然现在单价在上涨，但是由于京西具有地理位置、交通、环境等优势，长远看来，投资回报率依然很可观。至于改善性购房者，多数是看中京西地区空气清新、环境幽静、配套设施完善、教育资源充足等优势。”
在售新房少，二手房源成交易主流
据美联物业市场研究部总监张大伟介绍，西四环目前新房供应很少，现在仅有约10个项目在售，大部分属于项目尾期。目前，该区域的二手房交易量已经远远超过一手房。二手房成交比重大致占到80%左右。形成这种交易特征主要是受求学效应、就医效应、就业效应、交通效应等影响。
麦田房产置业专家表示，西四环沿线的中小户型最近成交量也在上涨，60到90平米的小户型由于其低总价的优势受到多数购房者的青睐，而90平米到140平米的中型户型由于其实用性强，多数为三口之家购买。这两种户型是区域内相对稀缺的房源。
丰台桥南
均价达15800元/平米
丰台桥南是丰台二手房成交量比重最大的区域，成交量占到整个丰台的21％左右，尤其总部基地概念的强化更是加剧了该区域二手房交易的活跃度。
据美联物业市场研究部总监张大伟介绍，该区域目前二手房均价已经达到了15800元/平米，万年花城等项目部分小户型的均价甚至已经突破了18000元。总部基地的大量就业者是区域内旺盛的购买力，使得该区域二手房成交均价一路上扬，比去年同期均价上涨38.96％。
该区域内有怡海花园、万年花城等大型居住区，附近有世界公园、花乡花卉种养基地等休闲旅游地。
丰台桥南区域二手房源列表
房源名称 楼龄 面积（平米） 户型 楼层 朝向 报价（万元）
万年花城 2年 52 1居 7/27 东向 96
丰益城市花园 6年 76 2居 4/25 南向 110
怡海花园 4年 72 1居 12/18 东南 118
怡锦园 3年 102 2居 28/30 东南 160
北大地
2000年后房源多为经适房
该区域位于文体东街及前泥洼路路口之间，以丰台火车站为中心，形成运输、商业、医疗等商圈结构。地铁9号线将穿越的丰台火车站，这一交通利好将令明年市场有较好的表现。
目前，该区域内房源主要集中在1985年至2000年之间建造的房源，其中2000年以后建造的多为经济适用房，二手商品房比较少。2000年以前房屋户型比较紧凑，一居50-60平米，二居60-70平米，三居较少。而2000年之后较新房源的一居在60-70平米，二居为80-120平米，三居为120平米以上。
从目前的市场成交来看，这一区域属于西四环周围价格比较便宜的区域，需求也比较集中。据美联物业市场研究部统计数据显示仅11月本区域的需求环比10月同期上涨了25%左右。需求上涨也拉动了本区域价格的上升。目前，该区域二手房均价为14000-16000元/平米。这一价格已经比年初的9800元上涨了近50%。
北大地区域二手房源列表
房源名称 楼龄 面积（平米） 户型 楼层 朝向 报价（万元）
北大地二里 10年 35 1居 5/5 南北 46
北大地三里 10年 49 1居 3/6 南北 65
韩庄子小区 6年 70 2居 2/6 南北 97
福顺里 5年 82 2居 9/18 东向 145
永善里 5年 95 2居 5/21 西南 158
北大地四里 10年 49 1居 3/6 南向 68
五棵松
7成房源是已购公房
五棵松区域的交通非常便利，是长安街与西四环的交界，不仅有地铁，公交线路也非常多。据美联物业市场研究部统计显示，目前该区公房均价已经达到17000元/平米，相比年初的11000元/平米左右上涨了54.5%。二手商品房的均价也由年初的12500元/平米上涨到了目前的19800元/平米，上涨幅度达到了58.4%。区域均价最高的房源集中在地铁周围，接近地铁的均价会比其他区域高15%左右。
本区域70%的房源是已购公房，房屋多为上世纪80至90年代建造的砖混住宅，以二居室为多，面积一般在50至70平方米。
目前，五棵松区域内的六建宿舍，复兴路81号院等小区，都是不错的选择，不足之处是年代相对比较老。对于首付困难的初次置业者，在该区域内购房贷款比较困难。该区域最重要的商品房小区是“万地名苑”与“紫金长安”，两个小区都属于高档小区，总价接近200万元。
五棵松区域二手房源列表
房源名称 楼龄 面积（平米） 户型 楼层 朝向 报价（万元）
六建宿舍 15年 60 2居 4/6 南北 120
永金里 9年 83 3居 3/6 东西 140
五棵松26号院 9年 80 2居 1/9 西向 150
紫金长安 3年 76 1居 12/16 东西 195
西翠芳庭 9年 85 2居 6/6 南北 125
万柳
房源同比上涨50%
万柳地区是海淀区新兴的商务圈，也是高档住宅的集结地，几乎全部为商品房，建筑年代也比较新，大多数是2003年和2004年的房源，因此，营业税优惠政策可能取消使得这部分区域的二手房房源明显上涨。
据美联物业市场研究部统计数据显示，目前，该区域的二手房房源供应量对比10月同期上升了50%以上。特别是总价较高的高档房产，这部分业主对政策的关注度更高，而且一旦营业税优惠取消，增加的交易成本可能超达十几万。
该区域的二手商品房均价已经从年初的18000元/平米上涨到了目前的26500元/平米，上涨幅度达到了47%，2000年之后的板楼及户型不错的房屋价格全部在24000元/平米以上，高品质的低密度住宅，如万泉新新家园售价已经高达3万元/平米。
万柳区域二手房源列表
房源名称 楼龄 面积（平米） 户型 楼层 朝向 报价（万元）
蜂鸟社区 5年 61 1居 14/16 东向 160
蜂鸟社区 5年 47 1居 9层 北向 140
光大花园 5年 86 1居 6/14 南向 190
艾瑟顿公寓 2年 76 2居 7/16 西南 155
万泉新新家园 5年 58 1居 3层 东向 140
本版房源由中原地产、美联物业、麦田房产提供
