昨晚，南京发布《市政府关于印发南京市建设项目建筑面积管理办法的通知》，将在7月1日起施行。


《新规》最大的变化，是规定酒店式公寓的层高从4.8米限制到3.6米，买一层送一层将从市场绝迹。同时严厉遏制利用飘窗、阳台、檐廊、挑廊等偷面积的行为。

《新规》自2017年7月1日起施行，施行之前已经签订正式土地出让合同的建设项目目，执行原有规定。

变化一、酒店式公寓层高不再没限制

以前，为了获取利润，南京不少开发商喜欢做4.8米挑高。这样，项目的容积率没有改变，而挑高以后使用面积会多出很多。这种做法叫做‘偷面积’。

很多开发商采用该法，规避容积率的硬性规定，摊薄了土地成本，由此可以获得更大的利润。但新规对4.8米挑高做了规定，将酒店式公寓的层高限制在3.6米。

▼▼《通知》规定：建设项目未按规划核准图施工，造成超层高、超尺寸的，应按照以下标准折算超建建筑面积：

（一）住宅建筑、公寓（包括酒店式公寓）的层高超过3.6米，办公建筑和研发建筑层高超过4.2米，普通商业（门面房）建筑层高超过4.8米的，计算地上建筑面积时，每超出2.2米，则该层建筑面积按该层实际建筑面积增加1倍计算，不足2.2米的，该层建筑面积按该层实际建筑面积增加0.5倍计算。

（二）在建筑主体结构范围内的围合空间，层高在2.2米以下的空间，应按照建筑主体结构围合面积的一半计算建筑面积。

（三）飘窗、阳台、檐廊、挑廊、空调室外机搁板、幕墙及其他建筑外部构件不符合《南京市建设工程设计方案审查相关办法》的，按其外围水平投影面积计算全面积。

（四）大型商业、文化、娱乐等大空间公共建筑及工业建筑因造型和工艺设计需要，超层高超尺寸的，建筑面积应以规划行政主管部门审定的方案为准。

改变二、楼盘违建将依法拆除！不能拆除的依法没收并罚款

本次新规最大的变化就是对酒店式公寓的层高限定。此前开发商通过“买一送一”促进销售甚至变相提价的方式，多赚了不少钱。新规对于这种行为是一种约束，也将影响南京酒店式公寓的市场格局。

▼▼（一）建设项目超建面积在合理误差范围内
1、地上总建筑面积未超出土地出让合同规定的地上总建筑面积的，建设单位应按规定补缴城市基础设施配套费等费用。

2、地上总建筑面积超出土地出让合同规定的地上总建筑面积的，建设单位应按规定补缴城市基础设施配套费等费用和土地出让金。

▼▼（二）建设项目超建面积超出合理误差范围
1、地上总建筑面积未超出土地出让合同规定的地上总建筑面积的，建设单位应按规定补缴城市基础设施配套费等费用。
2、地上总建筑面积超出土地出让合同规定的地上总建筑面积的，按违法建设处理，依法进行拆除，不能拆除的，对超建面积（含合理误差部分）建筑部分予以没收，并处罚款。

上述项目违法查处完毕后，建设单位按规定补缴城市基础设施配套费等费用和土地出让金。
南京市建设项目建筑面积管理办法
第一条【立法目的和依据】 为了加强建设项目建筑面积管理，统一土地出让、规划许可和房产登记阶段建设项目的建筑面积计算标准，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国物权法》、《不动产登记暂行条例》等法律、法规及《建筑工程建筑面积计算规范》、《房屋面积测量规范》等规范，结合南京实际，制定本办法。
第二条【适用范围】 我市行政区范围内出让类用地建设项目建筑面积的确认及房产实测建筑面积超出规划许可建筑面积的管理适用本办法。
划拨类用地建设项目的建筑面积管理参照本办法执行。
第三条【统一标准】 上条规定内的建设项目在土地出让、规划许可、房产登记阶段所涉及建筑面积计算，统一按国家、省、市房屋面积测量规范执行。
第四条【管理阶段】 建设项目的建筑面积管理，按照以下方式确定：
（一）土地出让阶段，规划行政主管部门在规划条件中明确关于建筑面积计算相关执行标准和相关责任。
（二）规划许可阶段，建设单位应当按照土地出让合同约定的建筑面积或者容积率，根据本办法规定的相关面积计算规范自行计算建设项目建筑面积申报规划许可，并书面承诺其提供数据的真实性承担相应法律责任，规划行政主管部门不再计算和复核建筑面积，直接依据建设单位申报的建筑面积依法核发建设工程规划许可证。
（三）房屋测量阶段，房产行政主管部门将房产实测成果提供给规划部门，对实测现状建筑中与核准图不一致的部位在房产实测成果中明确标注。
（四）规划核实阶段，规划行政主管部门应核对房产实测成果，如超出规划许可建筑面积，规划行政主管部门出具具体规划认定意见，由建设、国土、城管行政主管部门依照各自职责进行确认和处理。
第五条【误差确定】 国土、规划、房产等行政主管部门应当严格建设项目的建筑面积管理，针对建设项目的地上建筑面积出现误差的，以建设项目地上总建筑面积为基数，误差范围不得超过1%，且超建面积不得超过500平方米。
分期核发建设工程规划许可证的，应按上述标准分期进行核算，且累计总超建面积不得超过500平方米。
第六条【规划核实】 房屋实测地上建筑面积超出规划批准的地上建筑面积的，应按照以下规定处理后，规划行政主管部门予以核发《规划核实合格证书》。
（一）建设项目超建面积在合理误差范围内
1．地上总建筑面积未超出土地出让合同规定的地上总建筑面积的，建设单位应按规定补缴城市基础设施配套费等费用。
2．地上总建筑面积超出土地出让合同规定的地上总建筑面积的，建设单位应按规定补缴城市基础设施配套费等费用和土地出让金。
（二）建设项目超建面积超出合理误差范围
1．地上总建筑面积未超出土地出让合同规定的地上总建筑面积的，建设单位应按规定补缴城市基础设施配套费等费用。
2．地上总建筑面积超出土地出让合同规定的地上总建筑面积的，按违法建设处理，依法进行拆除，不能拆除的，对超建面积（含合理误差部分）建筑部分予以没收，并处罚款。
上述项目违法查处完毕后，建设单位按规定补缴城市基础设施配套费等费用和土地出让金。
第七条【超建面积折算标准】 建设项目未按规划核准图施工，造成超层高、超尺寸的，应按照以下标准折算超建建筑面积：
（一）住宅建筑、公寓（包括酒店式公寓）的层高超过3.6米，办公建筑和研发建筑层高超过4.2米，普通商业（门面房）建筑层高超过4.8米的，计算地上建筑面积时，每超出2.2米，则该层建筑面积按该层实际建筑面积增加1倍计算，不足2.2米的，该层建筑面积按该层实际建筑面积增加0.5倍计算。
（二）在建筑主体结构范围内的围合空间，层高在2.2米以下的空间，应按照建筑主体结构围合面积的一半计算建筑面积。
（三）飘窗、阳台、檐廊、挑廊、空调室外机搁板、幕墙及其他建筑外部构件不符合《南京市建设工程设计方案审查相关办法》的，按其外围水平投影面积计算全面积。
（四）大型商业、文化、娱乐等大空间公共建筑及工业建筑因造型和工艺设计需要，超层高超尺寸的，建筑面积应以规划行政主管部门审定的方案为准。
第八条【违法建设处理】 本办法规定的建筑面积管理，不免除建设单位因违法建设依法应承担的法律责任。
建设单位在项目建设过程中，未按规划核准图施工，而造成违法建设的，应先行按照《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条规定接受相关部门查处并履行完毕后，方可进行规划核实。
第九条【实施日期】 本办法自2017年7月1日起施行。本办法施行之前已经签订正式土地出让合同的建设项目，执行原有规定。