当前，我国旅游地产一方面发展迅猛，一方面问题也层出不穷。相对于旅游地产项目的总数，成功的案例则较少，造成了人力物力的巨大浪费和生态环境的破坏。各种打着“旅游地产”的幌子开发的项目最终沦为“空城”“鬼城”的案例频频现诸媒体。

旅游地产到底是什么？笔者从事旅游、建筑领域已经多年，认为当下业界对旅游地产的认识存在误区。旅游地产并不像传统意义上的地产开发那样只有盖房子和卖房子两件事，它的内涵要丰富得多。

一、旅游地产的主要类型

1．以景区为核心吸引物的旅游地产

早期的旅游地产，大多出现在旅游城市或者大的旅游景区周边，以景区或者某个高尔夫球场为核心吸引物，以此提供一个良好的居住环境，然后在周边开发住宅项目，开发商看重的是房子巨大的升值空间，例如海景住宅、景区住宅等这一类模式都属于旅游地产。这种最简单的“旅游+地产”的模式，俗称“借景”，即地产项目得益于旅游景区。因为景区是地产项目的先天视觉景观，往往拥有极好的自然环境，适合居住和休闲度假。

2．主题公园式的旅游地产

另外一种旅游地产则是主题公园式的，开发商以某种文化来形成一个主题，打造集诸多娱乐活动、休闲要素和服务接待设施于一体的旅游区，满足了游客多样化的休闲需求，是一种创意活动场所。建成后大多成为了城市标志性的旅游吸引物。这一类型，国内外经典案例颇多，例如最著名的迪斯尼乐园，目前已在全世界开花，设立分店。国内则有中华恐龙园、深圳华侨城、北京欢乐谷等。

3．历史遗迹改造的创意旅游地产

目前有一类旅游地产，由各类历史遗迹改造而成，充满了创意。它们既将废物有效利用，变废为宝，又带来了经济效益，是诸多大城市竞相模仿的一种模式。

例如北京798工厂、深圳F518时尚创意园、天津6号院文化创意产业园、汉阳824艺术区等大都是由旧的厂房改造，融入各种创意，带有乌托邦的色彩，是理想与情调的落地之所。而许多新建的艺术区也达到了同样的效果。这些区域最后都形成了一种文化符号，具有特别的吸引力，艺术家和游客纷至沓来，高人气使得这些地方成为城市新的旅游景点。

另外，经由旧的街区改造而成的创意景点也特别多，比如上海的田子坊，它是由上海特有的石库门建筑群改建后形成的时尚地标性创意产业聚集区，也是不少艺术家的创意工作基地。

由以上案例可以得出，旅游地产是一种“创意产业”，正是创意引发了人们对它的关注，自然而然地延伸出了一种旅游业态。

二、警惕伪旅游地产

在宏观调控政策的影响下，很多房地产企业都进入了旅游地产领域，但它们进入后的发展模式仍是传统房地产的套路，是“伪旅游地产”，“挂羊头卖狗肉”，开发目的不纯，比如有的是为了圈地，有的是为了降低项目审批难度，有的则是为了迎合地方政府的政绩等等，往往存在不规范运作。

一提到旅游地产，就有人马上想到大开发、大手笔、大格局，这样的说法本无可厚非，但是结果到底如何则另当别论。很多地方的情形是，开发商急于挣快钱，政府也强势干预，做出来的旅游地产看上去很官气、很霸气，但就是没人气。表面上很繁荣，但由于没有商业业态，发展难以持续，这对开发商和政府来说都是巨大的负担。

这种现象目前正在向三四线城市集中，为什么？一是大城市土地价格高企，于是房地产商就到三四线城市拓展；二是这些三四线城市的领导急于谋求发展，提升政绩，但又财力不足，于是面对来访的地产大鳄们，一拍即合。地产商以低廉的土地价格，建设大片住宅楼。因为三四线城市不具备大城市的先天优势，当地居民住房需求也不高，城市本身也不是旅游目的地，对外来人口的吸引也不大，导致房屋空置率特别高，造成了巨大的浪费。

三、如何开发旅游地产

开发旅游地产本身并没有问题，问题在于如何持续发展，避免“空城”“鬼城”的出现。其关键之处在于是否有足够的人口聚集，聚集之后是否又有产业让这些人实现就业。

西双版纳“告庄西双景”是一个比较典型的成功案例。现在，告庄西双景已成为西双版纳的城市新名片。

老挝的琅勃拉邦是著名的古都和佛教中心。琅勃拉邦附近有很多传统的手工村落，例如纺织村、造纸村、打铁村、陶器村等。琅勃拉邦街区的业态分配很有特点，比如：一条街道的一边，旅行社与餐馆、SPA穿插而建，对面则是酒吧与其他不同种类的店铺。所有建筑修旧如旧，尊重历史。我们国内在规划中最大的毛病是，喜欢设计酒吧一条街、客栈一条街、民俗一条街等清一色的业态布置，非常不生态、不完整，不考虑游客的多样化需求。我们需要的是真实的生活肌理，不是虚假的、膨胀的城市，不是速生的、表面的文化。

具体来说，开发旅游地产主要注意以下几点：

首先，由于旅游属于文化创意产业，所以必须让既懂文化又懂经营的人来做。一定要做人们最理想的生活，做高品质的产品，要让游客去享受有差异的文化。

其次，旅游地产一定要注重前期策划与定位。

四、旅游地产是旅游休闲业态综合体

在笔者看来，“旅游地产”是个伪命题，是极不准确的概念。如果把房地产盖成了景区，那就是旅游地产；如果把景区盖成了房地产，那就是伪旅游地产。真正的旅游地产，是以打造休闲度假产业链为目的，是旅游休闲业态的综合体。它体现的是一种生活方式，真正的旅游开发是在做生活，做本土人也热爱的、原创的、幸福舒适的生活，然后才能吸引游客前来。

只有把项目做成一个完美的休闲环境空间，打造出一个完美的旅游产业链，让游客们全身心地投入、喜欢，这个项目才算是成功。这里的成功，指经营者、业主的成功，指游客的方便，更指当地人的幸福。(来源于中国园林网）