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医养地产有很大发展空间

发布时间:2016/03/11 09:21 | 来源 :中国网地产

养老服务“冰火两重天”
  事实表明,养老服务结构性问题十分突出,以致出现了养老服务“冰火两重天”现象:一边是“最火”养老院要排队100年才有床位,而另一边则是养老机构空置率较高。这和明星医院与普通医院的情况差不多。
  “一个床位要等100年”的新闻最早出现在2013年,据《北京晚报》报道,北京市第一社会福利院的1100个床位,有1万余名申请人排队等候。福利院员工说,每年只有10余张能空出来,有的申请人恐怕等上一辈子也排不上床位。
  根据2014年发布的《中国老龄产业发展报告》,全国养老服务机构每千名老人床位数仅为20张左右,远远无法满足老年人的需求。虽然养老床位供不应求,但不是每家养老院的情况都是这么“火爆”。去年中国老龄科学研究中心发布的我国首个《养老机构发展研究报告》显示,目前我国有超过三成养老机构处于亏损状态,全国养老机构平均空置率达到了48%。
  截至2014年底,我国60岁及以上老年人口数量已达2.12亿。截至2015年3月底,全国有注册的养老机构31833个。每千名老人有养老床位27.5张,五年间增长了55%。应该说1000位老人才有20多张床,是比较紧张的。到2050年,我国老年人口将达到4.8个亿。这意味着养老床位的需求将是持续增长的。
  乐龄老年社会工作服务中心曾历时一年对广东、河北、山东、上海、北京5个地区30家不同类型的养老组织进行了研究分析,结果显示,其中2/3都处于亏损的状态。另外,根据南京市物价局去年10月公布的民办养老机构经营成本抽样调查报告,14家接受调查的民办养老机构总体盈利的背后是苦乐不均,调查样本有7家亏损,亏损面达50%,7家盈利,低的每年盈利7万多元,高的则达每年200多万元。
  据民政部2015年1月公开数据,一半以上的民办养老机构收支只能持平,40%的民办养老机构长年处于亏损状态,能盈利的不足9%。实际上,这既是养老产业发展的阶段性特征,也是很正常的现象。从供求关系来说,当大家都觉得养老产业是风口时,蜂拥而入,势必造成供应相对过剩,加上运营成本高,很多养老院地处比较偏远的郊区,交通不便,少有人愿意去住,这些都是造成养老机构出现经营困难的直接原因。

  

医养地产前景可期
  做养老地产或者医养地产,要比单独办养老机构复杂得多。从目前的情况看,进军养老地产和医疗地产,好像能盈利的还不多,这一切似乎表明,进军养老地产和医疗地产只是看上去很美,事实是怎样的呢?
  要弄清这个问题,还得探究深层次的原因,从公办养老机构与民办养老机构说起,由于体制原因政府建公办养老机构,土地、房子、设备、人员一切都有财政支持,民办养老机构从拿地到建设都需要成本,高昂的城市地价和建设成本最后还是会由入住的老人承担,因此收费会较高。而一些公办的养老机构节约了拿地和建设等方面的成本,加之收到的补助等因素,养老机构自身资金压力较小,老人入住的花费肯定便宜。这种天然的不平衡,造成了明星养老机构一房难求,而民办养老机构却价高服务水平低。
  做养老地产和做医养地产的区别,在于前者侧重在养,后者强调医养结合和医养并重,两者都以民营房企为主。虽然民办养老机构政府也有政策支持和资金补贴,但政策落地有一段时间,力度有限,操作过程中打折扣问题普遍,执行起来可能比较难。由于上述因素,民办养老机构要比公办养老机构的收费往往高出一倍,出现较高空置率的往往就是这种在价格上没有优势,位置比较偏远,交通又不便的养老机构。这种过剩属于结构性过剩。
  按照北京太阳城集团董事局主席朱凤泊的说法,中国老龄化势不可挡,养老地产发展潜力巨大,但是进入的企业越来越多,“淘金”养老地产并非易事,而且由于“未富先老”问题的困扰,多数人购买养老服务的能力偏低,这就造成一方面公办养老机构一床难求,民办养老机构床位闲置的尴尬。
  实际上,房企过去进军的主要是传统的养老地产领域,很多还谈不上做医养地产。医养地产作为一种新兴业态,才刚刚起步,房企也是刚刚踏入这一领域,大多还处在前期投入阶段,还没有进入收获季节,只有很少的企业进入收获期,因此还不能断言说整个行业不赚钱。事实上民企收购医疗机构已有不少赚钱和成功的案例,而且医疗行业的利润要比房地产行业的利润高,这也是房企纷纷涉足医养地产领域的原因。
  传统房地产开发周期至少需要两到三年,医养地产的开发周期与之相比不相上下,但是要整合优质资源、形成品牌,最终得到消费者的认同可能需要更长的时间。而一旦得到消费者认可,可以快速地拿地复制,也可以对一些传统住区加以改造运营,最终可以获得可观的规模效益。

(来源:中国养老地产网)

(责任编辑:shenyan)
中国网地产

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