长租公寓市场正在发生着深刻的变化，竞争者增多，商业模式更加多元化，由此带来的竞争也在不断升级，一场淘汰赛将要上演。

    近两年，包括YOU+国际青年公寓、寓见、优客逸家等一批新兴互联网创业公司杀入房地产市场，向细分化的长租公寓市场进发，动了传统中介行业的奶酪。近日，作为传统中介行业企业的伟业我爱我家集团高调宣布将旗下运营了15年的房屋管家业务启动向资产管理业务全面转型升级。

    沉睡的传统中介企业终于猛醒，欲借互联网+的东风，开始反击。

    长租公寓模式不断演进

    随着人们对高品质居住生活的需求越来越迫切，2012年开始，长租公寓市场开始萌芽，一些中介机构看到这一市场需求，开始为客户提供带装修、家居家电的品质租赁房源，既提供独栋公寓产品也有分散式产品。

    根据《北京青年人才住房状况调研报告》显示，租房居住比例达52.2%，而在调研中仅有26.31%被调查者表示在租房过程中未遇到权益受损问题。庞大的人群基数以及痛点，恰恰证明了这类长租公寓产品的市场需求之庞大。

    2013年开始，长租公寓市场开始得到资本的关注，一批以互联网+为旗号的新型创业公司开始高调切入这一市场。如YOU+国际青年公寓、寓见、优客逸家、蘑菇公寓等。这类产品更倾向于年轻人群，这些创业公司的团队也大多来自于“85后”甚至“90后”的年轻人群。此外，区别于传统租赁产品的是一系列的服务，更加的品牌化、连锁化。

    我爱我家事业集团北京公司副总经理、相寓总经理刘洋接据记者采访时表示，资本市场都看好长租市场，因为其未来发展空间确实非常庞大，在整个中国经济的蓬勃发展和城镇化的趋势下，大量的人离开家乡来到大城市，大量的人需要居住，中国现在三分之一人口是以租房来解决居住需求，量非常庞大。大家都看到了这块市场，至于怎么做成，各有各的想法，各有各的理解和经验。

   长租公寓经过几年的发展，运营模式亦不断演进，传统企业与新兴企业各有不同的探索，形成较为多元的发展模式。不同的目标人群、不同的服务模式，通过互联网+不同的服务。

    几年前，链家的自如系产品进入长租公寓市场，即资产管理业务。而我爱我家近日宣布以旗下运营15年的房屋管家业务为基础，启动向资产管理业务的转型。传统中介行业终于猛醒，开始自我变革，欲搭上互联网+的风口，重新占领长租房市场。

    我爱我家的目标是用3~5年时间，实现“相寓”资产管理规模上万亿元。

    如何实现？刘洋表示：“除了目前我爱我家全国10.3万套，25万间，管理物业总资产3000亿元的规模基础外，我们的品牌也已经做了很多年，产品早就有了，商业模式也是成熟的。我们再对一些城市进行测算，通过城市的经济增长、外来人口数量，加上每年新房交房数据对比，大概能够做多少业务量就已经出来了。”

    此外，刘洋表示，我爱我家的资产管理品牌“相寓”产品还将借力互联网金融，通过与芝麻信用、玖富、房司令、京东金融的合作，来实现一系列的服务创新。

    事实上，今年5月，链家旗下自如友家也进行了相关尝试。他们携手京东白条，推出了首款租房分期信贷产品——自如白条，提出按月分期支付的金融解决方案。几乎在同一时间，另一家自称互联网租房平台的巴乐兔也推出免押月付。

    传统中介行业的互联网转型也让新兴与传统之间的模式更加模糊或趋同。然而对于长租市场的盈利模式，业界也存在诸多争议。长租市场的微利模式，更多的依靠规模效应达到盈利。对较早推出长租公寓产品“自如”的链家，业内也不断有质疑声音，认为“自如”是不赚钱甚至是亏损的。

    对此，链家集团董事长左晖据记者采访时表示，自如产品并非亏损，而是盈利的状态，而且也一直在试图提高毛利率。“尽管这个市场炒得特别热、很多资本都在关注，但长租公寓毛利率不到90%根本赚不到钱。而且从70%%到90%的爬坡会非常难，需要很长时间的能力建设。”左晖表示。

    “传统行业不是非常轻的一吹即破的东西”

    2014年，雷军斥资一亿元入股YOU+国际青年公寓。当时在他看来，这极有可能是一项比小米手机更伟大的事业。同样，这两年很多VC、PE都看到了市场机会，选择投投资长租公寓。

    伟业我爱我家集团副总裁胡景晖直言：“雷军和一些VC、PE都投了长租公寓，也有一些传统经纪公司在向此转型，伟业我爱我家的不同在于，比起互联网吹起来的猪，我们更扎实，我们是一头大象。未来线上有非常多创意，但是决战还是在线下。”

   “我们现在把房屋业务转型成‘相寓’产品，并不是在互联网+风口讲故事，而是回到行业最本质的问题，就是信誉。比如，芝麻信用评分到700分以上，可以享用租房各种便捷，比如说0押金，甚至先住后付。”胡景晖表示。

    从去年开始，公寓行业突然变成风口上的行业，很多人都在关注，也有很多企业从不同的角度做了很好的创新，我爱我家也在关注和学习。但大家都在讲自己基于通过规模的增长，那么多人都想谁会最终胜出。

   “我们在这些新兴互联网创业公司眼里是传统行业，很多互联网机构不屑于提传统行业。但是传统行业不是非常轻的一吹即破的东西。它们拥有更厚重的东西，就是它们的历史积淀，这是互联网公司没有的。”刘洋说。

    爱家营企业管理有限公司副总经理张多则告据记者，从拓展和扩张的方式上，现在长租房市场即便是在风口上，从近期增速减弱来看，也都或多或少遇到了一些瓶颈，很多集中式的公寓都在转变模式，由原来自持经营，转变为管理以及品牌输出加盟。“其实这诠释出了一些东西，就是你想让羊毛出在猪身上，那这个羊毛还没出来怎么办？把猪先割了肉？”张多表示。

    刘洋认为，资本的自我学习能力是非常强的，经过第一轮资本的介入以后自然而然通过一些失败的经验总结出来，什么样的企业什么样的商业模式更有可能成功。资本就像狼，它闻着血味转得非常快。在未来一段时间里，像我爱我家这样的企业，会很快受到资本的追捧。

   在今年7月底，包括青客、未来域、优客逸家、寓见、我爱我家“相寓”等房屋资产管理品牌，以及小米、智房科技、丁盯智能等与智能化公寓运营相关的科技企业在中国公寓创业高峰论坛上进行了商业模式的争论。那一场争论没有结论，而长租公寓风已起，谁最终能站上风口，还需拭目以待。

    同信投资有限责任公司执行总经理胡振寅据记者表示，不管是传统中介企业还是新兴创业公司做长租公寓，对具体企业而言都可能有机会。很多新兴创业公司的初心往往是要让租客有更好的租住生活，会下功夫做好服务。如果只是靠拿房的渠道优势，甚至以抑制二手房交易房源为主要诉求，长远来看会缺乏竞争力。

    他认为，最终资本市场认可的会是经营人、经营社群的商业模式，它会有化学反应般的想像空间和乘法式的估值。而经营房间的模式，是物理效应，会是加法式估值。（来源：中国房地产报）