从近两年上市的新盘看，南京市面上的装修房已逐步成为主流，可交付后“货不对板”、装标严重缩水等纠纷也开始层出不穷。“交付即维权”愈发常见，则苦了一大批业主，花了半辈子血汗钱，还要奔波到处维权。

针对种种乱象，此前南京也曾发布过关于装修房的细则。按照最新的“8·14”新政，以后市面上的全装修只有1500元/㎡与2000元/㎡两种基础标准，且表明开发商可提供更高价值的“装修包”。截至目前，敢于“吃螃蟹”的楼盘却不多。

尤其是第一批“限房价、竞地价”的项目即将上市，为了盈利，开发商被倒逼推出了品质更高的“装修包”，其成色对于后期的“双限”地块具有风向标的意义。值得一提的是，继润江城、润锦城、润辰府等标杆项目后，正荣在“江北新客厅”打造的又一“润”字系产品——润棠府，有望成为新政后首个吃螃蟹的“双限地”。

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01装修包二手房溢价率高，买房人五大观点认准高 装标

此前，“装修包”基本只存在于价格高昂的楼盘内，江心洲、河西中部等区域都有例可循。毕竟，买得起高价住宅的业主大都是好面子的，而且低档次装修更会压缩房产保值的空间。

像是河西南的正荣润峯，当年的装修均价几乎达到了板块天花板，依旧“日光”，足以说明南京对正荣品牌实力的看好。链家数据显示，目前该小区均价已高达近6.5万/㎡，且装修二手房成交价较同区域普通装修房要高不少，高装标的溢价率已然显现。而江北核心区的润江城、润锦城等二手房价格“一骑绝尘”，也佐证了这一事实。

此外，速递菌在跑过多场有推“装修包”的开盘现场后，了解到一些选择“装修”的买房人心态：

（1）比较认可小区的地段及产品，看好未来价值，所以不在乎多出一份装修的钱；

（2）对于高档小区，开发商整体做装修，减少了装修污染，比如建材、噪音等；

（3）怕麻烦，期望一步到位。

（4）开发商集体采购渠道更广，且一些大品牌的装修材料、硬装批发价更低。

（5）一些高端项目的“装修包”由国际知名公司设计，自行装修真不一定能够得上这些标准。

此次纯新盘润棠府，能否以“装修包”延续其在江北的“神话”呢？

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02总监级设计师操刀，多重装修细节曝光，德系精工品质直逼主城高价盘

在速递菌看来，润棠府的“装修包”契合了“一城一策”中，“低端有保障，中端有支持，高端有市场”的要求。

值得一提的是，此次项目特邀深圳尚石的总监级设计师亲自操刀升级装修方案，整体装修风格为时尚，色系以素雅的“米驼色”为主。据悉，该设计公司曾荣获2019年第十四届金盘奖多项殊荣，惯常与正荣、旭辉、世茂、阳光城等房地产行业内众多百强企业合作。

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在南京中低端改善市场做“装修包”，向来缺乏可参照目标，润棠府此次完全凭借从润江、润锦、润峯、润辰等成功项目积累的经验，以及多年来对于南京人居诉求的认知，摸着石头过河。以已开放的建面约105㎡户型升级装样板间为例，速递菌带大家看看改善大师的细节把握。

（1）入户——入户挂钩、电子密码锁、一键离家系统、玄关收纳柜+感应灯；

承重约10kg的摩恩入户挂钩，搭配“刷卡、密码、钥匙”三合一的海贝斯电子密码锁，解放了拎着购物袋的双手，且避免了忘带钥匙的尴尬。

入户后，感应灯即亮，不要摸黑开灯。身侧的收纳玄关柜，可临时放置购物袋，便于换鞋，且储量近1506.5L，足够满足三口之家日常换用鞋子、大衣、工具箱等物品的安置。

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另外，门口设计有一键离家开关，对于健忘的业主来说，再也不用挨个房间去查看所有电源的开关情况。

（2）餐客厅一体式——中央空调+新风+地暖，约5.8米大横厅，实木复合地板

穿过入户玄关，可直面开间约5.8米、面积约25㎡的超大南向横厅，餐客厅一体的设置，几乎比得上一间小户型的酒店式公寓。而且大横厅大多出现在南京约140㎡户型中，大尺度活动空间生活更从容。

墙面为浅色系墙纸交付，后期容易搭配室内各种软装；地面也均采用实木多层复合地板，相较于目前楼盘做简装常用的普通强化地板，其耐磨性与稳定性都更高。防虫、不助燃、不易起翘的特性，加上后期地暖升温非常快，使得仁恒、万科等房企项目都喜欢用实木复合地板。

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同时，项目采用东芝的中央空调（或同等品牌）、法国爱迪士/美国百朗的新风系统（或同等品牌）、博世的地暖（或同等品牌），且餐客厅吊顶隐藏着中央空调及新风系统通风管道，双层吊顶层次感突出。所有的进出风口，也都做隐藏式设计。后期自行装修的话，很容易破坏已有的管道线路，得不偿失。

另外，大横厅外接阳台全面铺设防滑地砖，顶部配置好太太电动晾衣架，对于与老人一起住的家庭来说，是十分安全且贴心的设计。

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（3）厨房——西门子三件套+摩恩三件套

紧邻餐客厅空间的厨房，是室内使用频率超高的动区。润棠府在厨房细节设计与配置上，很是下了一番功夫。由于厨房频繁使用，且油烟重，所以在材质与配置上，正荣都十分注重“防油烟”、“易打扫”“不易变形”这三个方面，比如上悬式轨厨房移门、铝扣板吊顶等等。

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标配的灶具、油烟机，搭配消毒柜这一配置多见于主城高端楼盘中，且都是西门子品牌。触摸控制的油烟机，油烟吸附迅速且噪音很小；消毒柜既可以杀菌消毒，也可以作为碗筷盘碟的储物柜。另外，定制橱柜为隔断设计，且充分利用了拐角处空间，增加最大化将储藏空间使用，下柜采用无把手设计，防止受伤，设计非常人性化。

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值得一提的是，项目还配置了洗碗机、垃圾处理器、净水器、抽拉水龙头摩恩四件套。一般来说，南京主城约4万/㎡+的住宅才有这些德系精工品牌的装修配置。

水槽洗碗机可以有效节约橱柜空间，外观上档次。像宝宝的奶瓶、不易清洗的红酒杯、玻璃器皿等，都可以用洗碗机实现360°的全方位消毒清洗和烘干。加上抽拉水龙头，无死角清洁水槽。

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水质影响着我们和家人的身体健康，很多改善家庭甚至会选择购买矿泉水来烧水煮饭。摩恩厨下净水器，三重过滤，过滤精度达到0.0001um。既可以过滤到泥沙、铁锈、悬浮物等有形物质，也能过滤余氯、异色、异味、重金属砷、铅、镉、四氧化碳、有机物三氯甲烷等有害物质，保障家人饮水健康。

垃圾处理器即便是主城高价楼盘中，也较少会配置。采用5级精细研磨，像骨头、虾壳、瓜果、玉米棒等，能统统轻松磨碎用水冲走。尤其是在已全面开始实施垃圾分类的南京，这一设计减少了不必要的厨余垃圾产生。

（4）卫生间——双卫设计，德系精工品牌，多空间收纳

卫生间，可以说是整个房间中家人使用频率频繁区域，也是非常能体现舒适度区域。

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主卧卫生间的马桶与台盆均选用唯宝品牌，水龙头和花洒采用是汉斯格雅品牌，这两个品牌在全球十大洁具品牌榜单中长期占据前位，特别是汉斯格雅被使用者誉为洁具品牌中的“爱马仕”。同时，淋浴房是圣莉亚品牌，双卫都是欧普的暖风机。设有灯带照明的台盆柜、毛巾架与纸巾架也都是交付标准。

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多空间收纳设计，包括淋浴房的内嵌式隔层置物台、镜面柜等。其中镜面柜带灯带和电加热功能，梳洗化妆灯光更加柔和，加上一键除雾的功能，冬天使用时相当方便。

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不难看出，润棠府的整套装修配置，其实完全不比主城部分均价约4万元/㎡+以上的楼盘差，德系精工，还配置了地暖+新风+中央空调三大件，极大的增加入住体验感和舒适度。

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另外，项目全装修的交付标准包含有海尔的中央空调（同等品牌）、拓力的新风系统（或同等品牌）、海贝斯智能密码锁、立林可视对讲触屏设计等产品，所有功能空间的固定面全部铺装瓷砖或粉刷乳胶漆，局部吊顶为石膏板，且厨房与卫生间的基本设备全部安装完成，这一系列配置已经堪比市面上不少宣称3000元/㎡的装标。

03纯新盘首开在即，性价比占位江北又一核心发展极

“装修包”在高潜力板块尤为吃香，不论是当年卖出超7成的保利天悦还是近期卖出9成的云澜尚府，都是如此。润棠府所在浦口城南中心，作为弥补江北核心区现有功能不足的又一核心发展极，政策、交通、教育、商业等红利在持续注入。

（示意图）

按照规划，浦口城南中心总面积2.75平方公里，围绕“江北明珠”的发展定位，沿城南河两侧为商务核心区。

城南河北岸规划打造明珠广场以及繁华的城市综合体，在河的南岸打造标志物明珠之环，主要功能包括：以一站式集中商业为主的生活中心功能、以图书馆和市民中心为主的文化地标功能、以主题乐园和都市文娱为主的滨水休闲功能、以树立区域办公品质标杆、营造精品商务氛围的品质办公功能。

（示意图）

作为城南中心区规划起点很高，是未来的。就层级而言，堪比南部新城核心区的大校场机场板块。

买房跟着规划走，被业内奉为圭臬。南京也一直在走新城区发展模式，不少规划利好密集的新城区房价涨势喜人。目前的浦口城南中心被严格限价，一旦松绑，未来房价可想而知。

据悉，润棠府最快本周就会领取销许，预计月内开盘，主力户型建面约89㎡、105㎡、123㎡。有兴趣的买房人不妨前往看看。

建面约89㎡三房两厅两卫

建面105㎡三房两厅两卫

建面123㎡四房两厅两卫