城市格局不是一成不变的。

南京城市的发展触角以江为轴开始“南延北拓、跨江东进”，叠加片区的城市建设规划落地、土地市场的变化以及个盘的崛起，一些原先并没有受到高关注度的板块潜力正在被发掘，品牌房企竞相进驻。

近日，燕子矶新城以东的经开区科创园板块着实刷了一波存在感。一改往日工业聚集地段偏远的旧印象，以科技创新园的新身份踏上了腾飞的快速道，“曾经的科创园你爱理不理，今后的科创园你高攀不起”或许也将变成真实的调侃。

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“新城”转型，峥嵘初显

曾经，很多老南京人的眼中，南京经开区周边区域就是工厂集聚区。比如，新城北的燕子矶新城由于前期遗留问题被许多人所诟病。如今，随着地铁、道路、体育公园等基建配套逐步落实，引进优质教育、医疗、养老等资源，仙林外校、晓庄小学、燕子矶幼儿园等投入使用，一座宜居宜业的高质量滨江新城正在崛起。

今年年初，南京市委确定向东发展方针。随后，南京经开区聚焦紫东地区打造“创新之城、文旅之城、产业之城、生态之城”战略，规划提出了“三区、一城、四板块”目标定位，开始向复合型产业新城转型，规划居住人口超50万。4月份，紫东核心区的划定确定了南京向东发展的一个重要的区域，将成为新的增长极，有利于南京融入长三角。近日，紫东核心区城市设计国际咨询方案评审会召开，区域发展再次有了实质性进展。位居南京经开区东部的应用创新示范区凭借现有的制造业优势以及后期规划，一跃成为紫东核心最前沿。

（示意图）

位于应用创新示范区重心的科创产业园板块则走上了另一条“殊途同归”的道路，着重向创新功能转型、向产城一体化转型，结合现已形成的制造业优势，推动科技成果应用推广，围绕人才集聚、完善城市服务设施，提升城市品质。

不同于燕子矶新城建设初期的“一片空白”，新港高新技术产业园（以下简称“新港高新园”）为科创园板块的成长提供了肥沃的土壤。2106年-2018期间，新港高新园就聚集了超80家人工智能企业、超4000名人工智能领域研发人员，引育领军人才超过50名。

全面启动规划建设以来，新港高新园已建成龙港、汇智、兴智、红枫四大科技园和“中国（南京）智谷”等一流科技、产业载体，形成从企业孵化到总部基地、产业基地的完整创新培育系统，吸引了大量初创企业入驻，成为全市科技创新的主阵地，成为苏南国家自主创新示范区的核心组成部分。（资料来源南京日报）

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规划先行，科创园未来前景可期

有业内人士表示，好的“价值洼地”置业机会，就是在未来预期和现实不完善之间的一个折中点，既有未来前景，又能控制未来成为“鬼城”的风险。

在这一点上，科创园板块与燕子矶新城一样，保持规划先行。作为距离城市核心越近的土地，如果没有提前规划与预留，繁重的拆迁与利益协调问题，很可能会造成无序发展的局面，对于后期规划与板块提升会造成很大的不利影响。

经开区科创园板块以地铁6号线为轴，沿线有大片的土地留白，后期将重点发展商务办公、科技研发、产业服务、商业服务、酒店、公寓等功能，打造集优良的生态环境、前沿的新兴产业、活跃的创新氛围、完善的生活服务四位一体的科技创新城。

（区位图）

据悉，区域内已经挂出的住宅用地已有2块，陆续待出让还有约20余块住宅用地，近20幅科研用地，11块教育用地以及7块商业用地。已出让地块附近未来规划新增商业约82万㎡，住宅约164万㎡；学校环伺。

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三地铁环伺，板块配套升级中

从燕子矶新城发展的轨迹来看，并不是单纯的卖地建住宅，而是在吸引品牌房企的同时，对资源进行整合，提高土地的利用效率。出让的地块带来了优秀的产业，这些产业一方面可以持续创造税收，另一方面带来产业人口和产业收入，让城市化往更高层级发展。

经开区科创园板块同样拥有充足的土地储备，依托地铁6号线、1号线对接燕子矶新城，向西向南依托地铁8号线，尧新大道、仙新路对接新尧新城与仙林大学城，向东连接栖霞山风景区，已然具备了良好的腾飞契机。

（示意图）

交通上，区域内规划有三条地铁新线穿行，栖霞大道、恒广路、仙新路、尧新大道等城市干道交织，目前已形成3横3纵立体交通路网，连通玄武大道，速达市政府、新街口、南京南站、禄口机场等地。此外，规划中的“1.5环”城市快速通道，也将从仙新路到河西南的通行时间缩短至半小时左右。

生活配套方面，区域西邻燕子矶新城，南靠新尧新城，共享多级城市商圈辐射。规划显示，科创园板块已规划新增商业约82万㎡，住宅约164万㎡；学校环伺。

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新城北人居样本，刚需、改善两相宜

随着政策支持、地铁先行、学校规划、房企抢滩、宜居升级、商圈崛起、规划明确等7大发展动能的落地，科创园板块将成为新城北下一个人居生活范本。

目前，区域内仅有一家纯新盘紫樾府待售，现已公开售楼处与样板间。项目总建筑面积约32万平方米，建筑密度低至约20%，打造人居精品。这意味着买房人不用担心楼间距问题，相应的每家每户的日照时间也将得到延长，甚至你也不用再担心隔壁楼栋传来的噪音。

（效果图）

经典的现代风格，园区局部挑高大堂等，打造更具时代潮流感的人居作品。大面积园林、5重归家礼序、全龄天地等细节，以当下主流的归心社区营造理念，最大程度给予居住者舒适生活。

（效果图）

据悉，项目预计近期首开，户型建面约75㎡-129㎡，装修交付。由于板块前期没有新房出售，所以价格一直扑所迷离。不过，在一街之隔的尧化门板块里，品牌小区二手房年涨幅20万左右，目前最高成交价已至3万/㎡。不难判断，项目后期价值可期。

从面积段来看，主力户型最小两房起，兼顾了刚需、改善两大客群，可以满足不同结构家庭对于房间以及尺度的需求。目前，建面约89㎡、110㎡样板间已开放。

户型图：

建面约75㎡ 中间户

建面约89㎡ 中间户

建面约89㎡ 东边户

建面约110㎡ 东边户

样板间实景图（以下均为实景）：

当绝大多数买房人，都在忙着追涨杀跌时，少数大神可以看到成长中的“价值洼地”，并以较低的成本入手。经开区科创园，对标燕子矶，未来生活、名校、商业等具备，生活就此不同。