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润辰府|悦辰府,可能是年前仅剩入住江北核心区低密样本的机会

发布时间:2019/12/19 10:08:01 | 来源 :中国网地产

有人说:

一流的地段配一流的房子,这叫门当户对。

一流的地段配二流的房子,这叫资源错配。

01

对标上海陆家嘴,纯新盘填补江北CBD低密空白

这种资源错配的情况,在南京房地产市场里其实并不少见。

就拿江北新区关注度最高的江北核心区为例,整个片区被分为中央商务区、隧道口片区、江北新区研创园三个板块。十三五期间,南京城市格局由跨江发展全面转向拥江发展,江北核心区在规划、产业集聚、城市建设等指标上直接对标上海陆家嘴。按板块定位来讲,江北核心区之于江北新区,就像是陆家嘴之于上海浦东新区。

润辰府|悦辰府,可能是年前仅剩入住江北核心区低密样本的机会-中国网地产

(区位示意图)

近两年来,江北核心区又迎来两轮政策红利,周边居民身价再度上涨。

2018年12月底,南京确定了江南和江北两个中心城区,而江北核心区就是江北新主城,中央商务区更是“新主城的核心”;
2019年8月,江北自贸区正式官宣!其划定范围基本涵盖了江北核心区以及周边部分板块,且江北中央商务区基本被包括在内,“光环”临身。

伴随着江北第一高楼、亚洲第—地下城、健康城、金融城等配套逐渐开建、落地,江北新区CBD已初具雏形。然而,就是这样一个“核心的核心”,在很长一段时间里,区域内推出的住宅主要都是以高密度中小户型为主,刚需风格浓,但新房价格却是改善级别,二手房价格更高,属于严重的错配。

速递菌曾参加过数次中央商务区开盘,从现场了解到,很多买房人十分看重板块未来发展前景,但这些业主们大多表示以后还是选择住主城的房子里,而把中央商务区的房子囤着,或者是租出去。至于理由,也都大同小异:

(1)想住低密度的房子;

(2)想要更纯粹的居家氛围;

(3)想要成熟的生活配套。

据统计,以华润国际社区、正荣润江城等为代表的江北核心区1.0时代,住宅楼层高基本在25-33层,容积率2.5-2.7;以绿地海悦、扬子江金茂悦等为代表的2.0时代,住宅楼层高基本在17-26层,容积率2.47-4.61;以江与城等为代表的3.0时代,住宅楼层高基本在16-18层,容积率2.2。如今,江北核心区正在朝着以润辰府|悦辰府、江畔都会上城等为代表的4.0时代过渡。其中,纯新盘润辰府|悦辰府脱颖而出,以远低于江北市场上普遍大于3.0的容积率,受到了诸多买房人的青睐。据悉,项目售楼处公开当天,宣传单页被到访客户全部清空,热度可见一斑。

润辰府|悦辰府,可能是年前仅剩入住江北核心区低密样本的机会-中国网地产

(现场图)

对开发商而言,容积率决定地价成本在房屋中占的比例,而低密度就意味着需要在建筑密度、高度上做出牺牲。特别是地价持续走高后,愿意与高额利润背道而驰的,毕竟只是少数的房企。

02

高性价比低容积率,提振房产价值

国际经验表明,容积率与舒适度息息相关。位于2到3,为改善标准,3到5时,为刚需标准;高于5则有较明显的不适感。

那么,在南京目前容积率为2.0及其以下的楼盘是一种什么样的存在呢?

以下是几个关注度较高板块的平均容积率(在售楼盘):

五桥板块容积率在1.8-2.8左右,价格约2.7-2.9万/㎡;

青龙地铁小镇容积率在1.7-2.3左右,价格约2.7-2.8万/㎡;

河西南容积率在2-2.8左右,价格约3.7-3.98万/㎡;

城南容积率在1.2-3.42左右,价格3-4.32万/㎡;

禄口容积率在1.38-1.8左右,均价1.9-2万/㎡。

不难看出,与润辰府|悦辰府容积率相近的板块,新房价格要高得多。而禄口、五桥板块等容积率较低的板块要么处于较为偏远的板块,要么目前配套发展较为薄弱。目前,江北核心区已有南京第一高楼、鼓楼医院江北国际分院、南京一中高中部、地下空间、美术馆、图书馆、地铁4号线二期等诸多超级工程都坐落于此,未来享受繁华商业、多维交通出行、一站式教育资源及国际塔尖医疗设施等都市臻熟配套。

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(润辰府效果图)

容积率除了影响舒适度,也影响物业的保值升值。因为过高的容积率会降低舒适感,压制房价。相反,容积率越低,它的价值和它所呈现的生活是能够甩开市场上之中普通类型的产品。链家数据显示,目前正荣润江城、润锦城二手房价格挂牌价在3.7万/㎡左右,远高于同区域内其余小区二手房报价。

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(截图来源于链家)

03

全生命周期场景营造,纯新盘首开在即

在高层迭起的江北核心区,你今年买到的低密住宅可能仅剩润辰府|悦辰府了,甚至时间更久。

首先,容积率过高,代表着楼盘建筑过高和过密,让人感到压抑。容积率越低,居住舒适度越高,绿地、景观设计、楼间距等往往就越好。润辰府|悦辰府拥有高达35%的黄金绿化率,营造多组团绿化格局,这意味着小区里将拥有比其他小区更多的绿植,一步一景,如同于公园中漫步一般。项目还将景观资源和活动空间的设计结合,打造全龄全时景观,配置更有温度的多功能互动配套。

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(效果图)

同时,润辰府|悦辰府建筑密度低至20%,相应的每家每户的日照时间也将延长15分钟乃至更长,而疏朗的楼间距,既保障了室内的充足采光,也提高了生活的私密性。

其次,容积率越低,意味着这套房子占有的土地面积越大,毕竟买房就是买土地。这样还能减少社区内部公共空间及设备的使用率,使得车位比大大增加,在地面无车位的情况下,润辰府|悦辰府保留了约1:1.24的全地下车位比,避免占用居民的社区活动空间。

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(悦辰府效果图)

据悉,项目预计近期首开10栋住宅,全部为18层小高层——润辰府8栋,悦辰府2栋,主力户型建面约99㎡。两梯两户设计,对比市场上32层两梯四户的产品,电梯运行效率将是其的3-4倍。同时,专属私家电梯门厅的配置,仪式感十足,这在片区内也是只有大平层才有的设计。

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(润辰府效果图)

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(悦辰府效果图)

户型上,边户打造的三房两厅两卫格局,三开间朝南,南北通透,适合三口之家居住。市面上,同样具备“三房、两卫”功能性的住宅大多面积约110㎡起步。餐客厅一体,客厅开间约3.7,进深约6.7米,活动空间较大;双卫设计,提高生活的隐蔽性;独卫主卧设计,主卧开窗面约2.4米,采光充足;南主卧、北次卧皆有大面宽飘窗,空间利用率高。

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(户型示意图)

以下均为样板间实景图:

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此外,从现场公示的装修标准来看,项目后期交付含三大件“地暖+新风系统+中央空调”,硬装选材采用科勒、摩恩、马可波罗等知名品牌。后期物业将引进正荣物业,以全天候贴心服务关注业主日常居家生活。

在寸土寸金的江北核心区里,难得不是低密,而是繁华中的低密。对标主城其余板块,润辰府|悦辰府低密居住区兼具配套齐全、性价比双重优势,堪称业界良心,或将成为该片区优质生活方式和划分圈层的样本。

参观地址:润辰府悦辰府营销中心 

项目地址:南京江北核心区七里河大街与江北快速大道交汇处

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(责任编辑:baimingyu)
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