NO. 1｜壹

在苏州城东，金鸡湖旁边，就是苏州近十年来房价年化涨幅一直处于拔尖的苏州工业园。从开始的鱼米之乡，到如今苏州繁华的区域、全国工业园标杆；从当初的经济近乎一张白纸，到如今2018年人均GDP已达到了4.77万美元，房价十年涨十倍，苏州工业园区究竟发生了什么？又能给其他城市带来什么样的启发？
首先，营商环境很重要。1994年，中国政府与新加坡政府签署了《中新两国政府合作建设开发苏州工业园区的协议》。参照新加坡裕廊工业园区的经验，苏州工业园区走的是“先工业、再住宅、后商业”的路子，“先规划，再建设”是不变的原则。很多人认为，苏州工业园区最值钱的就是规划，一半外商是靠规划引来的。截至2018年，累计有国家高新技术企业达1046家，集聚科技企业超5000家， 各类总部达88家。
其次，高科技工业园区的发展，离不开人才导入。高科技企业聚集、政策扶持……苏州工业园打造了人才安居的肥沃土壤，常驻人口现已突破百万。最后，产业赋能房价，2011年园区内还有准现房6999元/㎡起，而现在二手房均价已经高达5万+/㎡，且从房价绝对值增长来看，工业园区的房价涨幅远超苏州整体涨幅。

事实上，不只是苏州工业园区，在长三角地区，许多新区开发区发展前景都被看好。有业内人士认为，人口总的流动方向是由北往南，由西向东，长三角地处南方，东面又靠海，非常宜居，其重点开发的新区开发区，未来成功的概率更大。作为长三角唯一特大城市的南京，也有与苏州工业园区气质相似的板块。

NO. 2｜贰

与紫金山距离约10余公里的南京经济技术开发区，可能很多人并不熟悉。

作为市外向型经济发展和科技创新的重要阵地，南京经开区与苏州工业园区类似，同样是国家级经开区，同样“规划先行”、“规划即法”，且建立一系列的刚性约束机制来保证规划实施。截至今年8月份，南京经开区签约项目投资总额超1000亿元。目前划分为新港、栖霞、龙潭、液晶谷四大片区。

伴随南京向东发展的方针确定，南京经开区规划提出了“三区、一城、四板块”目标定位，其中“三区”包括应用创新示范区、海港经济核心区、文旅融合领航区等。

政府重点扶植下，吸引了大批企业进驻。据悉，位于应用创新示范区核心区域的国家级南京新港高新技术产业园（以下简称“新港高新园”）、在2106年-2018期间完成了初步积累，聚集了超80家人工智能企业、超4000名人工智能领域研发人员，引育领军人才超过50名。

新港高新园还建成龙港、汇智、兴智、红枫四大科技园和“中国（南京）智谷”等一流科技、产业载体，形成从企业孵化到总部基地、产业基地的完整创新培育系统，吸引了大量初创企业入驻，成为全市科技创新的主阵地，成为苏南国家自主创新示范区的核心组成部分。

截止今年6月，南京新港高新园已有独角兽企业1家、培育独角兽企业5家和瞪羚企业5家。未来新港高新园将吸引超23万高知精英人群于此办公。

（效果图）

这样一看是不是与苏州工业园的气质相似？不过，只有就业机会远远不够，高知人群对于居住空间的追求是上进的强动力。那么，在新港高新园内，哪里才能满足人才对居住的需求呢？

NO. 3｜叁

在南京，城市环线基本不起作用，其城市发展所遵循的是新城区模式，以点为核心带动整个片区的发展。

打开地图，可以发现新港片区的南部地区以地铁6号线为轴，沿线有大片的土地留白。规划显示，后期将重点发展商务办公、科技研发、产业服务、商业服务、酒店、公寓等功能，打造集优良的生态环境、前沿的新兴产业、活跃的创新氛围、完善的生活服务四位一体的科技创新城。

近年来，政府在城北重点发展的是燕子矶新城，打造成宜居、宜业、宜游的现代化滨江生态新城。伴随着东部地区崛起，城北的下一个重点大概率会向西转移，科技创新城依托地铁6号线、1号线对接燕子矶新城，向西向南依托地铁8号线，尧新大道、仙新路对接新尧新城与仙林大学城，向东连接栖霞山风景区，核芯区位未来可共享周边板块资源。

（区位图）

燕子矶新城致力于打造的一个全生态、全配套、全龄化的综合服务中心，所以预留了大量土地来建学校、商圈等配套。特别是，近年来已陆续引入了晓庄、国际学校等优质教育资源。

科技创新城也不例外。据悉，区域内已经挂出的住宅用地已有2块，陆续待出让还有约20余块住宅用地，近20幅科研用地，11块教育用地以及7块商业用地。就规划土地性质来看，整个板块教育资源、科研将会是重中之中，这一比例在其他板块内还是比较少见。据悉，已出让地块附近未来规划新增商业约82万㎡，住宅约164万㎡；学校环伺，规划新增幼儿园两处，新增小学一处以及初中一处。

NO. 4｜肆

对于一个宜居宜业的新兴板块，道路系统也是板块发展的核心要义之一。根据交通局消息，南京将打造一条“1.5环”城市快速通道，全长约35公里，未来将串联将河西南部片区、南部新城、东山副城、麒麟生态创新城和仙林副城，服务于雨花软件谷、江宁经济技术开发区、仙林大学城、南京经济技术开发区等重要产业节点。

对于新兴的科技创新城，首批楼盘的品牌与品质至关重点，是为区域定调般的存在。今年7月，经开区G36地块经过72轮报价，被新希望以总价36.5亿元拿下，成交楼面地价15977元/㎡，这也是科技创新城首幅出让的宅地。项目由新希望地产、中国金茂、华宇集团联合开发，各方优势集结，打造区域人居样本。

（效果图）

2018年，新希望地产荣获中国房企综合实力50强（数据来源：亿翰智库《2019中国房地产业战略峰会》）；中国金茂已布局45座城市，打造200余个高端人居作品。华宇集团地产界“稳健实力派”，其物业集团服务业主超60万。

目前，新希望经开区G36地块已确定案名为“紫樾府”，预计11月30日公开售楼处。项目总建筑面积约32万平方米，约20%建筑密度，打造人居精品。经典的现代风格，园区局部挑高装修大堂等，打造更具时代潮流感的人居作品。大面积园林、5重归家礼序、全龄天地等细节，以当下主流的归心社区营造理念，最大程度给予居住者舒适生活。

从周边地块规划来看，项目步行可至范围内，拥有一站式交通、教育、商业配套。与地铁6号线（规划，计划2023年通车）兴智路站直线距离约500多米，与新生圩站直线距离约700米，两站可达燕子矶，7站可至玄武湖；与地铁7号线（在建，2021年通车）尧化门站直线距离约1.4公里。金地宝龙峯汇中心（在建）、华润万象商业中心、幼儿园、小学等资源环伺。

此外，有小道消息称，紫樾府以西地块，连同其北侧的R2居住用地以及紧邻6号线的Bb（商办混合用地），已经跟苏宁签了托底协议，新港片区后期有可能将新增一座苏宁广场。

科创园区不仅是经开区政府重点支持开发的区域，拥有充足的土地储备，并在产城融合的战略背景下，随着政府支持、地铁先行、学校进驻、房企抢滩、宜居升级、商圈崛起、规划明确等7大发展动能的落地，这个对标苏州工业园区的科创园板块正蓄势待发。