“2019年的经济形势会比2018年差，但可能是未来十年最好的一年”。

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置业商铺的窗口期

相信很多人对于这句话并不陌生。

随着人民币失守破七保卫战，居民财富平均缩水一成。叠加10月国内消费价格指数CPI同比上涨3.8%，猪肉同比暴涨101.3%，如何才能有效抵御通货膨胀呢？

“房住不炒”的语境下，全国调控依旧持续。这两年，限价盘逐渐出清，高价地陆续上市，商品房市场分化愈发严重，住宅投资的红利已少之又少，因此很多人将目光转向商业地产。大家在尝试过公寓、写字楼等物业后发现，置业商铺是少数能跑赢CPI（居民消费价格指数）资产配置方式之一。

有数据显示，2013-2017年期间，不论是楼市不景气还是商办市场低迷，南京商铺的成交量基本保持在50㎡左右，支撑力特别强。近两年来，由于南京“限购、限价、限贷、限售”的影响，住宅成交量有所下滑，而不受限购、限售等政府制约的商铺出现少有的井喷。此外，很多互联网企业也开始重返实体，例如天猫、京东等开始做实营店铺。

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租金收益是当下择铺的首要标准

通常，商铺投资主要包含两个部分，一是物业的增值，二是租金的收益。有房产专家分析，目前楼市环境下，单纯依靠物业增值这种投机方式已经行不通了，所以物业增值应当是附加值，租金的收益才是首要考量。

哪怕有一天物业本身增值幅度极小或已不再增值，但租金收益也足够一个家庭的日常开销，这才是好商铺。而与租金收益直接挂钩的，就是到店人流量。这比地段人流量、片区人流量更为准确。基于这一核心指标，可以对优质商铺做以下排序：

（1）高入住，高、中低端社区的底商；

（2）写字楼楼下的底商；

（3）新辟商业街临街铺。

很多富人都喜欢在大型高端社区包揽底商，社区人群的购买力强，消费频次自然不在话下，而这也决定了该社区商铺的租金上限。据悉，城北中央门板块的葛洲坝招商紫郡蘭园曾于2017年，被人豪掷3000万包下18套商铺，令人惊叹！目前，该项目在售A地块沿街底商，户型建面约60-150㎡，基本为二层商铺，一拖二，准现铺，即买即用即租。

（效果图）

近两年来，因“高标准、高品质”而备受关注的葛洲坝招商紫郡蘭园聚集了大量城北以及周边区域的改善客群，总价400万以上也能保证每次开盘基本都“日光”，可见居民消费水平不低。据开发商数据显示，项目小区后期至少将容纳4500人次以上，同时周边还有复地新都国际等豪宅小区林立，常住人口近50万。

（示意图）

同时，葛洲坝招商紫郡蘭园还规划有约17万㎡商办，打造高端商业MALL、5A写字楼、精品公寓，这意味着商铺还将有来自高端写字楼、公寓商务人群以及居住人群到店消费，中午写字楼的客群下来可以解决中午的午餐和休闲问题，晚上又可以给社区客户提供服务。毕竟项目是周边为数不多的大型综合体。

（效果图）

此外，项目东侧距离100米左右就是66中，安怀新村幼儿园、小市中心小学、南京求真中学等学校也在周边分布，且后期还规划有多幅教育用地。届时，将承接学校的学生、教师以及接送学生的家长等人流量。有调查显示，家长对孩子学习用品等方面的消费要求满足率达90％；对饮食方面的消费要求，更是百依百顺。可见，从消费额度和频次来看，学校附近的商铺所面临的消费客群十分的持久和稳定。

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以2.0版本南京“第三商圈”养铺

除了到店人流量外，地段对于商铺投资回报率影响也是极大的，很大程度上决定了商铺的租金、租金涨幅，以及后期承受市场波动的能力。

毫无疑问，当下葛洲坝招商紫郡蘭园所在的中央门板块正在成为城北飞速发展的主战场之一。要知道，中央门商圈，曾被称为南京“第三商圈”，仅次于新街口和湖南路。南京商厦、玉桥市场、金桥市场、金盛百货……在当年的批发市场时代，都是周边居民的主要消费场所。不过，在消费升级的当下，缺乏大型高档商业支撑，导致该板块的商业光环变得暗淡。

2017年的金洽会是转折点。根据鼓楼铁北规划显示，中央门商贸区将进行改造大升级，用10年左右时间打造鼓楼新铁北，总投入预计逾250亿元。中央门商贸区拟打造形成“三带四组团”的空间布局，商贸区北侧的铁路线改造为轻轨线，连接南京火车站与滨江地区，串联码头、老火车站、狮子山、护城河等景点。

（中央门商贸区效果图）

其中，葛洲坝招商紫郡蘭园作为区域内巨无霸项目，占地55万方的城市综合体，无疑是中央门商圈崛起中不容忽视的一环。成熟的商圈氛围，能给予商铺足够的成长土壤，从而有效地缩短养铺期。特别是，正在成长或者崛起期的板块入手门槛相对较低，性价比更高。

（效果图）

此外，中央门板块长期以来都扮演着交通枢纽的角色，包括南京站、长途汽车站、小红山的长途汽车站等，都在发挥着重要的作用。据悉，项目与3号线小市站距离仅约500米,与1号线红山站距离约800米，与南京站距离约900米，未来还有地铁9号线（规划）、7号线（在建）环伺，后期将更快地带来源源不断的消费人群。