南京获批全国首批住房租赁试点城市已有一年多，长租公寓在城市房屋租赁生态链中扮演怎样的角色？房客和房东又面临哪些新的问题？记者近日进行了调查。

长租公寓，青年房客面前的“单选项”

尽管近年来南京市租赁住房的房源量在逐年递增，但毕业后来宁工作的冯笑影仍感觉没有多少变化。用冯笑影的话说，租房市场供需结构的调整，并未使租客获得期待已久的租房主动权。

“其实不难发现，我们在网上能快速查到的新增房源，主要集中在长租公寓领域。”除长租房外，冯笑影也曾关注过个人房东、私人租房中介和短租公寓，但这些选项最终被一一否掉了。归结原因，冯笑影坦言，“综合衡量下来，大的中介平台更加稳当，出了问题，至少还能找到他们。”

大学毕业后留宁工作的毛嘉运同样在租房过程中“经历了一番周折”，并最终选择搬入长租公寓成为一名“长租客”。毛嘉运曾认为，免去中介费用，传统房东与租客点对点的租赁方式对租客而言，花费的成本应当最低。“然而，现在看来事实并非如此。直接联系个人房东租房，家电维修、租金收缴、续租签约……几乎每个环节都很耗时耗力。”

在大型中介平台上寻求短租或申请政府公租房的年轻人为何同样偏少？

“在南京，不论棉花公寓、蛋壳公寓，还是‘自如’等大型租房中介均没有开通短租业务，而承运短租业务的平台租金又均按天计算，价格高昂。摆在租客面前的选择余地，自然大为减少。”毛嘉运说。与毛嘉运租房经历类似，考虑过申请公租房的刘元武感慨，公共租赁住房原本也是南京外来新就业群体理当看重的选项之一，但因其申请渠道、审核答复周期，以及房源所在地段的局限性，令身边不少人“望而却步”。

房东妥协，助推长租公寓扩张

“年轻房客对大型中介推出的长租公寓青睐有加并非偶然，有需求的同时还能有相应的房源供给，也绝非巧合。”房东李楠在亲历了房屋出租方式的转变后告诉记者，南京大型租房中介的长租公寓之所以供给充沛，不仅与资本跟进有关，“也离不开各类中介收房过程中房东的‘配合’。”

李楠口中房东的“配合”，实质是寻找租客过程中，房东向租房中介妥协的一种表现。“一开始我并没选择将房子交给中介全权打理，而是把房源信息挂在中介网站上，想借助大平台的信誉，吸引客源。”事与愿违的是，房子在网站挂出三四个月后，租房者的身影却未出现。而整个过程中，李楠还自掏腰包，专门按照自如长租公寓的风格装修了自己手中的毛坯房。

装修风格与租金较为相似的两套房子，自己出租为何就“没人要”？李楠告诉记者，在随后与链家工作人员接触，并最终委托对方全权打理房屋出租事宜的过程中，他发现租客对于网站房源信息的态度，往往停留在与心里预期和实物进行比对的层面，“而与此同时，链家旗下的自如租房管家在带租客看房的过程中，也基本不会挑选仅仅挂靠在网站上，实际却并未委托中介对外承租的房源。”

对房东而言，基于大型中介机构在协议中所做承诺，对房屋的改造和装修完全免费且协议期满后可恢复原样，于是将筹备出租阶段所需的装修和家电配备，以及后续一系列与租客打交道的繁琐事务移交中介，似乎也成了必然结局。

“虽然客观上出租成本降了，租金没少，后续管理过程中房东也更省心，但在出租方式与合同细节的拟定上，房东手里的自主权实际上缩水了。”正与“我爱我家”谈房屋出租委托事宜的严仕余透露，委托大型租房中介招租，房东的选项一般只有长租。“唯一的选择余地在于出租三年、五年，还是更久。”李楠遇到的情况同样如此。

多点着手，健全完善租房市场

长租公寓迅速成为年轻人租房的主流选择时，租房风险也在“水涨船高”。

在“长租客”常辉看来，退租、换租和转租，是租房风险高发的三大地带。今年2月在南京棉花公寓租房的常辉，直言7月办理退租时“亏了2425元”。他告诉记者，决定退租时管家曾交代，若租客能自行将房屋转租出去，租期未满押金只扣200元；若交由管家代转，押金会扣一半；而如果没转出手，押金则要全扣。常辉选择了交由管家代转，但随后却发现管家后续并未发布该房屋的转租信息，“而是任由房屋闲置，最终却告知我转租不出，导致押金一分未退。”

伴随大型租房中介手中租客基数与房源量的增加，融资扩张也成为其拓展业务的常用手段。而在此过程中将融资背后的债务压力转嫁到租客和房东身上的风险同样不可小觑，“杭州鼎家网络科技有限公司宣布破产，导致旗下长租公寓爆仓的事件，就是由该风险引发的结局。”江苏德本律师事务所律师高峰说。

高峰提醒，租客在签订租房合同前，一定要确定房源是否真实，个人或中介是否拥有房屋的出租权限。阅读合约时，应着重关注支付类型有哪些，中途退租、转租、换租须承担怎样的违约责任。“从司法层面来看，进一步完善现有房屋租赁合同的相关规则同样不可或缺。租赁合同模板最好由监管部门拟定，以更好地保障合同的公平与公正。”高峰说。

省社科院经济研究所副所长吕永刚认为，在进一步完善房屋租赁市场的监管时，政府要进一步把脉租房市场中各类型房源的占比情况，更加及时地收集房客和房东在房屋租赁过程中的各类诉求，“与此同时不妨手握更多保障性住房房源，通过完善保障性住房中公租房和廉租房的申请、分配和信息发布，使社会刚需群体在租房过程中，拥有更多的选择。”