2018年上半年，房地产调控政策继续积极抑制非理性需求，楼市政策收紧不减反增。在房企普遍面临“融资难”的情况下，财务状况的安全与稳健被受关注。

在房企“规模化”浪潮中，究竟企业应如何在财务杠杆与经营杠杆之间如何寻求平衡，如何走高效且可持续发展的道路，成为当下广泛关注的焦点。

今年7月，北京贝塔咨询中心与《证券市场周刊》联合推出发布《2017年度地产上市公司综合实力排名报告》，旭辉凭借稳健的财务、高效的运营与可持续的高成长性荣登榜单第六位，为房企高效且可持续增长提供了值得借鉴的模式。

严守四条“红线”成就资本市场“三好生”

北京贝塔咨询中心合伙人、中国社科院国家金融与发展实验室特聘研究员杜丽虹博士认为，房企的财务安全性不能以单一指标衡量，而是应该通过短期风险头寸、中期风险头寸与战略理性多个指标共同衡量，去考量企业的再融资压力，以及可承受负债的能力。杜丽虹博士强调，与其他行业不同，我国房地产行业实行预售制，售房的预收款项在会计上被记入了房企的负债中。但预收款项其实并不是真正的负债，所以总负债、资产负债率并不能真正体现房地产企业的负债情况。相比之下，“净负债率”，也就是扣除预收款项等无息负债及现金后的带息负债与净资产之比，才能真实反应房企的负债情况。

多年来，旭辉一直以财务稳健著称，严控现金流、净负债率、利润率和净资产收益率（ROE）这四条财务“红线”。旭辉控股执行董事、旭辉集团副总裁兼财务中心总经理杨欣此前向媒体详细介绍了“四条红线”的管理逻辑。

第一条就是现金流管理，尤其要做好经营性现金流的管理，也就是健康的销售回款。“在回款方面，旭辉一直强调有质量的销售，因为有质量的销售才能带来健康的回款，提升企业的经营性现金流。2017年年报显示，旭辉的销售现金回款率超过85%，这是一个在行业内比较领先的水平。”

第二条就是严控净负债率低于行业平均水平。与此同时，追求长期债和短期债的一个合理的平衡，维持自身偿付能力的良好。2017年年报显示，旭辉的净负债率为50.9%。

第三条为利润率。旭辉的利润一直维持在相对稳定的水平，这与公司追求稳健的发展，有质量的增长是相吻合的。从过去三年的年报来看，利润率2015年为12.1%、2016年为12.7%、2017年为12.8%，保持稳中有升。

第四条是净资产收益率，作为判断上市公司盈利能力的一项重要指标，一直受到证券市场参与各方的极大关注。WIND数据显示，旭辉ROE（净资产收益率）2015为18.2%；2016年为20.19%，2017年为26.91%，也呈现出稳中有升的态势。

杨欣认为，房企要做资本市场的三好生，就要“规模增长好、利润率好、稳健性好”。这三个指标要均好，难度比单纯做好一个的难度是指数倍增长的。

稳固“铁三角” 助推“有质量的高增长”

《2017年度地产上市公司综合实力排名报告》指出，未来，中国的地产市场面临着高度的不确定性，地产企业也面临转型压力，拥有规模优势的企业胜出的概率更高，市场最终会留下有能力撬动管理规模的企业，以及财务安全稳健的企业。

旭辉凭借对财务精细化的管理，逐步构筑起规模、利润率、负债率三者平衡稳固的财务“铁三角”，而安全稳健的财务也成为旭辉高效且可持续发展的有力支撑。

据2017年年报数据，旭辉合同销售金额1040亿元，同比增长96.2%，;权益销售金额为550亿元，同比增长88.4%，实现合同与权益销售金额双线大幅上涨；其核心净利润40.8亿元，同比增长45%。在这样的增长下，旭辉的净负债率为50.9%，平均融资成本仅为5.2%，真正做到了规模、利润率、负债率三者的平衡稳固。

克而瑞数据显示，2018年1-7月,旭辉合同销售金额为811.8亿元，同比增长45.7%。与此同时，据未经审计的企业公告显示，预计18年上半年核心净利润增幅达50%以上。

杨欣对媒体透露，旭辉抢到了2018年上半年融资“窗口期”，成功在境内外发债6笔，利率均属于同比行业较低，“发债的利率可以直观反映资本市场对一家公司的判断，旭辉能以相对低的利率发债，说明了市场对旭辉的认可。”

贝塔咨询发布的报告中，旭辉在运营效率指标上表现突出，其中地产上市公司TOP 20平均的存量资产周转率为0.71倍，而旭辉的存量资产周转率则是高达1.19，是上市公司中位数水平的3.7倍，显示了旭辉卓越的运营管控及优异的营销能力。

“房企不应该只看短期的销售情况，而是要关注可持续发展，保证规模、效率、财务等多方面的协同，才能保障未来的可持续性。”杜丽虹对媒体表示。