开发全自持地块?没有金刚钻别揽瓷器活

来源:中国网·地产中国 2017-07-06 14:53:00

自去年12月1日,北京出让了首块“自持”地块,这一竞地模式就几乎成为土拍的标配,在上海、广州、杭州、佛山等多个城市推广而开。万科、中铁、融信、金地、保利等企业,都有将类似土块收入囊中。

值得一提的是,出让至今,除了万科,其他企业拿下地块的自持比例,都在逐步缩小。今年里,还有勇气将竞拍条件提高到100%自持的企业,只剩下万科一家。

自持比例数字的降低,透露出了市场对于此类地块的信心不足。因为这个模式,还未有企业做出成型的案例,哪怕万科,从一开始的转卖百度到后来的联手小米,都只是传言与猜测,拿地已达半年,如何规划却还未坐实。

漫长的规划周期,而从另一角度来说,也给开发企业摊牌了警钟——此类地块的开发对于企业的甄选度并不低,甚至可以说没有金刚钻别揽瓷器活。

6月29日,在2017第三届中国房地产众筹创智峰会上,本届峰会在中国房地产业协会的指导下,由中国房地产众筹联盟主办,汉阙金服以及天福集团承办。在对过去一年房地产众筹领域的理论研究和探索实践基础上,峰会提出要规范房地产众筹健康发展,借鉴国内外成功经验积极推动房地产领域的众筹创新,同时就房地产全域众筹、特色小镇建设、全自持解决方案、“五限时代”房企发展等热门话题展开了一系列深入探讨。

决策魄力+制片能力——少数人的事业

全自持地开发难在哪?除了业内已经普遍认识到的拿地、建造、成本以及租金回报、投资回报之间的平衡题,中融人寿监事会主席陈顺认为,“人也是”其中一道局限企业“迈步”的门槛。“全自持意味着产品不需要卖了,那也就不需要营销团队了。当一个企业拿了很多自持地块,那它的营销人员,该如何安排?另外,目前房企的投资决策者,普遍都是40岁、50岁的人,但自持地的年限是70年,当时的决策者可能都离开项目,离开企业了,但项目定位或者是宏观政策,都可能会发生很多变数,决策者的压力很大,这也导致了目前的决策者很少敢做出全自持的决定”。

此外,一个项目要吸引投资者、投资机构,就需要“讲故事”,按冯仑的话说,这叫导演与制片能力。在冯仑看来,2016年以后,房地产行业基本进入了后开发时代,行业竞争对企业讲空间故事的能力也有了更大要求。在2016年之前,只靠住宅就可以运营好一家企业,但在2016年之后,一个企业的业态必须是多元的。

“假定一个10万平米的建筑,综合商业的设施,可以有不同的组合,甚至说可以有无数多的组合——做一部分住宅、一部分写字楼、一部分酒店、一部分医院、一部分娱乐设施等等。你可以无限多的组合,但是这个组合决定了你这个物业最后的价值。如果你没有这样一个讲空间故事的能力,对于空间的每个业态并不了解,而只是知道住宅这样一种形态,你可能拿到10万平米,简单的就分成写字楼、商场就完事了,这样就浪费了一个机会,在整体上说就会失去很多创造价值的点”。

以纽约“华纳中心”为例,这个自持空间里,拥有写字楼、酒店商场、超市、爵士酒吧、四个米其林餐厅等多个业态,项目方挖了米其林大厨给他们股份,和爵士乐酒吧合资,而用的钱大部分来自阿波罗给长期的资金。组合完毕后,开发商出了5%的钱,分走了40%的利润,而所有参与这个游戏的人,回报率都在30%以上。这就是自持地块的未来方向。

但不可否认,要找到这样的“导演”并不容易,冯仑分析测算认为,在中国有七八万家房地产项目公司,如果今天做一个房地产项目,能找到20多万人,因为一个公司三个高管,大概20万人以上可以来应聘这个职务。如果要管十个以上项目,有五六种业态,全国也就两三千人能负责。因为只有上市公司做了十年以上的高管,才经历过这些事情如果在一个空间里有十个以上业态,或者一个大的项目、一个小镇,一个大的社区,这样的高管中国只有三百人。

大玩家的游戏,挑剔的银行并不一视同仁

“小众”的高管是抢手货,但“小众”的企业,银行却未必买账,尤其在全自持地上。

从克尔瑞公布的今年上半年房企销售额来看,龙头房企规模快速扩张,与其他房企的规模差距越来越大。TOP10的房企,上榜门槛为702亿元,增长40%。TOP30房企的入榜门槛更是大幅增长78%至309亿元

而企业规模的明显分化,导致了中小企业的融资需求越来越大,成本越来越高,也导致了行业的洗牌,更导致了金融机构在面对企业时候的“分企施策”。

乾立基金执行总裁成斌现场发言表示,2014年时候,就已经有部分百强企业遇到了现金流问题,经过这两年的市场与政策变化,金融机构对于这些现象也已了然,在面对不同企业时,也有了不同的标准,尤其对于小企业的项目,更会谨慎对待。“一个项目如果资金短了,其实不一定会成为问题,但是对于一个基金来讲,如果后续投后管理出问题了,比如项目产生了很多或有负债、或有纠纷、私下卖房等问题,那么就会成为基金的大问题。所以现在我们在面对大型房企,或者是中小型合作对象,合作策略都会有所调整”。

而对于是否愿意为全自持地块提供资金支持,北京中民金石投资管理中心执行合伙人秦旻表现得很实际:“大企业好谈,小企业很难”。

秦旻表示,“以万科为例。万科去年的销售规模是3800亿元,2800万平米,利润是210亿元。算上今年的广州、佛山项目,万科已在北京、广州、佛山等城市拿下了5个全自持项目,合计出资约170亿元。这五块地全部拿下来之后,其实花费不到万科一年的利润,大概占它年销售收入不到10%。所以我认为万科是有足够的能力去支撑开发的。其二,万科在房地产业界的资金是高度集中的。我们以前银行在跟开发商做开发贷款的时候,基本上是以项目公司为主体跟银行签订开发贷款协议。而万科这边,除了极个别的项目,比如在一些城市跟当地国企一起合股开发的项目,可能是项目公司单独融资,其他项目公司所有的融资,全部在深圳万科总部跟银行签定协议。而且是用王石的印章去签定协议的,基本上都不是项目公司自己签协议。而其他国内的房地产公司基本上都是由各个分公司自己签协议的。目前在国内这种高度集中资金的模式只有万科一家。基于万科资金集中模式以及它的信用,我认为如果我是给它做开发贷款的话,这五个项目在有万科担保的情况下,我是同意给它发放开发贷款的,但如果是其他开发商做,则还要考察具体的开发商和地块情况”。

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