北京昔日地王百子湾 投建自住商品房

来源:地产中国网综合 2014-01-14 07:58:00

地产中国网联合《中国房地产报》报道,1月9日,北京市土地储备中心公示了朝阳区百子湾路14号住宅混合公建用地(下称“百子湾地块”)的招标结果。昔日百子湾“地王”的命运终于尘埃落定,以“地价逆生长”的方式加入北京市建设自住型商品房的队伍。

中国房地产报记者在现场了解到,北京建工集团以6.005亿元的价格摘得该地块,而百子湾地块的招标底价为5.81亿元,地块溢价率为3.35%,楼面单价为1.45万元/平方米。比几年前地块的出让价格少了2600元/平方米。

早在2009年,百子湾地块首次出让时,便凭借优越的地理位置成为当时的“地王”,当时楼面地价已达到1.71万元/平方米。如果不是经历了2012年百子湾地块退地风波,若参照周边已有项目的标准估算,如今该地块上的商品房市场售价可达5万元/平方米左右。

有分析认指出,百子湾地块是目前国土部门公布的离北京市市中心最近的建设自住型商品房地块,放下“地王”身段,底价成交,可看出北京市加大自住型商品房建设的决心。而继金隅摘得朝阳星牌建材厂地块后,以投标方式积极盘活企业自有用地也在2014年逐渐展开,北京三四环内供地十分紧缺,盘活企业自有用地将为自住型商品房的建设提供更为优越的地理位置。

昔日地王“变身记”

招标文件显示,百子湾地块总面积仅为1.6万平方米,地块呈三角形。原属北京市第一建筑构件厂,地块整理拆迁大约在1995年前后,一级开发单位是第一建筑构件厂的母公司北京建工集团,当时的拆迁成本很低。

随后,百子湾与金长安等周边地块相继入市后,该地块于2009年11月进入招拍挂环节。以配件建筑面积8600平方米公租房的形式出让,被称为“最近公租房”。而在当时,土地市场的热度持续升温,华美集团旗下子公司北京雅居乐不惜重金击败包括北京建工集团在内的诸多房企,以总价7.1亿元、325%溢价率的代价摘得该宗地。

那一年,华美地产在京扮演了“黑马”的角色,连续击败首创、绿地华远等诸多知名房企,疯狂掠地。伴随着在土地市场上的迅速扩张,华美地产也随即面临了资金压力及战略布局失误等种种问题。2012年5月,百子湾地块终因欠缴土地款被北京市国土部门收回。

一位接近华美地产的人士告诉记者,百子湾退地的真正原因归根结底是土地市场形势变化太快,如2010年政府推出的一系列政策对房地产市场带来了影响,企业高价拿地后的开发利润难以保证,退地也是为了规避风险。

“2010年国务院出台“新国十条”,提出限购限贷的政策方向,时年4月30日,北京市出台限购令,房地产市场成交急剧下滑。”亚豪机构分析师郭毅告诉记者。

时至2013年年底,北京土地市场依旧火热,房地产市场的销售价格也一路上涨。在政府提出大力供应保障房的背景下,百子湾地块出现在北京市自住型商品房规划展上,因其位置距离市区最近,周边配套也较成熟,所以此次现身颇为引人关注。此次规划中,百子湾地块完全用做自住型商品房建设,共可提供360套自住型商品房,面积为60平方米~80平方米的一居、二居。房屋销售限价仅为2.2万元/平方米。

1月8日,百子湾地块进入竞标环节。记者在竞标现场看到,参与百子湾地块竞标的共有3家企业,首农集团报价6.0003亿元、金隅置地报价5.98亿元、北京建工集团报价6.005亿元。值得注意的是,当天参与朝阳区东坝单店二类居住、小学用地国有建设用地竞拍的也是以上3家企业。

“因为参与此次竞标的开发商们都很清楚竞拍百子湾地块到底谁更有优势,所以没有出现拼抢的情况。”某房企拿地负责人告诉记者,和之前推出的朝阳区星牌建材厂地块一样,这些地块都属于国有企业自有用地范围,这是2014年北京市盘活城区土地的新做法。

盘活城区已有土地

值得注意的是,包括星牌建材厂地块、东坝单店地块和百子湾地块在内的多宗地块的招标文件中都对投标企业有所限制,标书中规定:利用自有用地向社会建设提供自住型商品住房项目的北京市属国有企业或与之组成的联合体,并取得北京市人民政府国有资产监督管理委员会出具的投标资格认定意见的,方可参加本次出让宗地的投标。

以上规定被业内视为早前“京七条”提出的鼓励北京企事业单位和相关机构在符合相关法律法规规定和规划要求的前提下,将自有用地用于自住型商品住房开发建设的呼应。

对此,中国房地产报记者向北京市国土局相关负责人求证,该负责人说,目前尚未有对此类地块的数量统计,之所以做出上述决定,是为了盘活土地存量。预计或将在2014年的供地计划中发布此类用地的相关数据。

在北京市自住型商品房规划展上,共展出7个自住型商品房项目,除了已入市的星牌建材厂地块、东坝单店地块和百子湾地块,其余4块分别是崔各庄来广营北路地块、丰台区大红门油毡厂地块、昌平区北七家镇定泗路北侧地块、海淀区上庄镇中心区B10地块,以上7宗地块总建设用地面积约73.3公顷,可建设自住型商品房建筑面积约144.7万平方米,共可提供16020套自住型商品房

有业内人士透露,以上7宗地块均属企业自有用地建设自住型商品房项目,所属企业分别为金隅、建工和首农。与北京市提出的2014年提供7万套自住商品房的数量相比,这7宗地所占比超过六分之一。

“目前企业自有地还是很多的,尤其像金隅、建工这类北京老牌房企,其名下的老旧厂房还有很多。”建设部住宅建设及产业现代化技术专家委员开彦表示,中央在关于城镇化发展的讨论中也提出大城市要盘活存量土地,而北京市也在积极践行该项精神。且这些地块比较零散,在北京三四环已难有土地供应的情况下,盘活存量土地的做法尤为必要。

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