地产中国网联合中国房地产报报道 “新土改”以城乡建设用地同地同权为目标,这能否真正做到?近日,顺德的四块农村集体性质商服用地遇冷流拍的案例也许可以给我们一些思考。遇冷的原因尽管被官方解释为“年底效应”,但并不能排除投资者对土地性质顾虑的因素。实际上由于国家法规的滞后以及国有银行系统对集体土地的区别对待,“同权”仍障碍重重。
12月11日,顺德近年来规模最大的集体性质商服用地拍卖以流拍告终,位于乐从镇新隆村的4幅集体建设用地挂牌一个月都无人问津。
“可能是因为接近年底,开发商需要进行资金的账面管理,这几块地的规模较大,总价也较高。”佛山(楼盘)市顺德区国土城建和水利局的有关负责人认为是时间节点和短期供应量过大的问题导致土地流拍,并非集体土地性质的影响。实际上,自2003年开始探索集体建设用地的流转以来,顺德已成功流转1.2万亩集体土地,流转金额达十几亿元。
经过十年的先试先行,目前顺德的集体建设用地流转已经做到了同地同价,但在同权方面,依然无法突破上位法的限制。“三中全会后,集体建设用地和国有土地的同地同权,同市同价已经是很明显的趋势。”城市规划专家、中山(楼盘)大学教授袁奇峰表示,国内所有的土地法规都是针对国有土地,这是集体建设用地无法得到“同权”待遇的根本原因,但实践中可以通过制度创新来实现,这也是顺德在下一步的探索中可以尝试的方向。
挂牌一月无人问津
12月11日,佛山市顺德区土地交易中心的大厅内寒意凛人,虽然有6宗土地在当天公开出让,但现场只有寥寥数人。最终成功出让的只有1宗土地,在流拍的5宗土地中,有4宗是乐从镇新隆村的集体建设用地。
挂牌资料显示,乐从镇佛山一环南侧新隆留用地之一、二、三地块均为非农建设用地流转为商服用地,占地面积26.86万平方米,起拍价逾12亿元。3幅地块的使用年限均为40年,容积率不高于2.5,建筑密度不高于35%。
乐从镇大罗钢铁A1-1-2号地块同样位于乐从新隆村,为批发零售用地、住宿餐饮用地兼容商务金融用地,土地面积70003.90平方米,容积率不高于3.0,起拍价3.15亿元。
这4幅地的竞买文件都规定,竞得人须将首层可建建筑面积的30%面积物业无偿提供给乐从镇新隆股份合作经济社,合作社再将物业一次性租给竞得人。此外还约定了返还商业面积的租金水平,以及合作社提前、逐年向竞买人收取租金等条款。
以大罗钢铁A 1-1-2号地块为例,合作社将提取8400平方米的集体留用物业,出租年限为20年,租金为每月每平方米30元,第三年起每年递增4%,其中第一年的租金为302.4万元。租用期满后,当国家不征用该地块时,竞得人可以根据既定的租金标准和收取条款继续租用20年。
据了解,此前顺德公开出让的集体建设用地多为工业用途,如此大规模、高金额的商服地块出让,尚属首次。在地块流拍后,有业界人士揣测可能是集体用地的属性及附加的出让条件影响了土地的成交。但顺德区国土城建和水利局的有关负责人并不认同这个看法。因为在2011年,顺德就已有集体建设用地流转为商务金融用地,并成功出让。“开发商对集体建设用地的态度也还是比较积极的。”
“主要是年底效应。”该负责人表示,此次推出的商服地块总占地面积近34万平方米,建筑面积达88万平方米,总价超过15亿元,而地区的市场容量是相对有限的,再加上年底开发商的资金管理较为严谨,所以地块未能顺利出让。
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