8月,上海土地市场持续高热。搜房网截至7月31日统计, 8月上海将有20幅经营性用地入市,其中纯宅地4幅,总面积为24.12万平方米,创下年内第三高。
8月14日,在闵行区浦江镇友谊河、恒南路口G1-12商办地块的竞拍中,上海佳程企业发展有限公司以3.2亿元获胜,溢价率39.96%,楼板价7278元/平方米。此前的8月1日,与之邻近的闵行区浦江镇友谊河、浦星公路口G1-10商办地块,绿地旗下的大隅实业以5284元/平方米的楼板价摘得。
据德佑地产数据显示,今年1-7月,上海共计成交经营性用地103幅,相当于去年同期的2.3倍;成交金额达到846.8亿元,相当于去年同期的5.3倍,并超出了去年737.6亿元的成交总额。
随着去年下半年以来,楼市的回暖,资金日渐充裕的房企拿地热情大增,尤其是一线房企出于土地储备的目的,对于沪上的优质土地更是趋之若鹜。如万科今年已连续拿下两幅张江的商住类地块。
但房企拿地态度呈现两极分化的趋势。“这缘于各类型房企对市场的预判不一样。”一位业内资深人士认为,下半年政策不会有太大变化,大部分高周转模式的房企手上有钱,乘低吸纳,加快扩张。“另一些不缺融资渠道,手头现金也挺足的房企,则偏向保守,主要是对市场不确定因素例如房产税、商业地产过于火爆等的防备心理。”
中指院发布的《2013年1-7月全国房地产开发经营数据解读》可看出房企分化的端倪:1-7月,全国商品房和住宅销售均价同比涨幅继续缩小,销售额、销售面积增速进一步放缓;全国商品房投资额增速小幅扩大至20.5%,但住宅投资增速进一步放缓至20.2%;随着季节性推盘高峰的来临,销售将企稳增长,量价水平好于去年同期但增速较上半年明显放缓,不同城市的分化将进一步加剧。
另一方面,商业地产开发热潮引发业界担忧,也是部分房企放缓拿地步伐的主要原因。据德融地产监测数据显示,来自浙江的一家投资公司整购盛创企业家园二期写字楼及商铺,交易涉及总面积近8万平方米,成交均价7600元/平方米,而该项目之前报价8500元/平方米。
据德融地产分析,不单单是国内企业,一些境外的投资公司都把目光逐步向上海西部优质办公楼移动,不仅仅是普陀、嘉定,甚至已经延伸到昆。
兰德咨询总裁宋延庆曾指出,商业地产市场已呈现出比较严重的泡沫。主要表现在三个方面:一是开发销售环节,库存高,潜在供应量巨大;二是招商环节,招商难,空置率高;三是经营环节,商户经营难,开发商回报率低。
商业地产泡沫的一个重要表现是综合体热。阳光新业副总裁吴尧说,综合体热的出现,主要是因为部分城市不顾当地实际,一味强调建设住宅、五星级酒店、高级写字楼和大型购物中心,一个也不能少,而一些三四线城市在可见的将来根本就无法消化那些过于高端的商业。追求大而全的综合体,更多带有政绩工程的意味,后期运营难度巨大。未来5年,将有大批商业项目要么经营不下去,要么被并购。
近年来,政府在土地出让中,正逐步加商办用地的比重。克尔瑞研究中心数据显示,2005年至2013年7月,上海出让商业用地310幅,成交总建筑面积约为1628万平方米,成交总价为622.2亿元。其中,今年以来增幅明显。2013年截至8月14日,上海已出让19幅商业用地,成交总建筑面积约为73.3万平方米,成交总价43亿。今年商业用地出让总建筑面积和出让总价占比宅地分别为12.7%和12.9%,比往年有较大提高。下半年随着东八块和徐汇中心的成交,商用地出让或许会到达新的峰值。(来源:21世纪经济报道)
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