□疑点
低利润率如何解决?
在不少专家看来,“限房价、竞地价”措施既能让地王难再出现,又可以改变市场追高的预期。然而,一位业内人士表示,限定了房价而竞争地价,对于开发商而言,利润空间就被锁定了,这种类型土地净利润也在3-4个百分点点左右,而上市房企2012年的净利润率普遍在18%上下。面对如此悬殊的反差,如果各地真的大规模推行限价房系列用地,那么开发商仅仅靠控制成本,能否弥补两者巨大反差。如果这种出让方式成为趋势,开发商是否能适应从“暴利行业”回归“普通利润行业”的落差?
市场风险波动如何规避?
北京首个“限房价、竞地价”楼盘——中铁建长阳国际城地块竞买时限定的房价为1.25万元/平方米。2011年4月该项目入市后,房山楼市也在调控之下出现价格普降趋势,房山新项目翠林漫步更以高品质商品房之姿,凭借12500元/平方米起的超低价,直接叫板中铁建长阳国际城。市场风云变幻,对该项目的销售造成不小的冲击。
根据以往房地产开发周期,房地产住宅项目从拿地到销售需要一年至一年半时间,然而,由于拿地时销售价格已经锁定,开发商如何应对销售时市场变化的风险,也成为限房价竞地价模式推广的一大问题。
分配、质量能否有保障?
北京市国土局有关负责人表示,希望通过此种出让方式的探索,引导开发商主动理性降低房屋销售价格,同时引导区域房价水平定位,满足北京市商品住房“夹心层”购买人群的实际需求。不过,对于“限房价、竞地价”的土地出让方式来说,目前来看,分配和管理上的问题仍然值得注意。此外,当开发商因为竞地价而压低利润后,会不会千方百计节省建设成本,存在质量隐忧。中铁建长阳国际城入住后遭遇的“质量门”,不得不引起警惕。
模式能否推广?
“限房价、竞地价”此前在北京只是小范围试行,随着近期高价地的接连拍出,限房价、竞地价下半年极有可能大规模推出。亚豪市场总监郭毅认为,企业的目标是实现利润最大化,“限房价、竞地价”的地块是否能吸引房企竞夺,最主要的是在房价与地价之间,是否留给了房企一定的合理利润。
针对这类型地块,主管部门是否应该给予相应的优惠政策扶持,如减免税费、适当降低自有资金比例、鼓励金融机构提供低息贷款等。
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