12月11日，上海易居房地产研究院发布《中国百城土地储备报告》。报告显示，截至2018年11月底，易居研究院监测的100个城市土地储备为111826万平方米，环比增长2.0%，同比增长13.6%。历史数据显示，2016年7月全国100城土地储备规模位于历史低位，随后土地储备规模总体步入上行通道。当前全国100城土地储备规模大体相当于2015年4月的水平。

100城土地储备面积

数据来源：各地土地交易信息网、CRIC、易居研究院

从同比增幅曲线的历史走势看，2015年8月土地储备同比跌幅为37.9%，为历史最低点。随后该曲线持续上行，其中2016年11月转负为正，2018年5月达到高点即为20.0%。随后该曲线总体下行，从6月份的19.5%收窄至11月份的13.6%。

100城土地储备面积同比增幅

数据来源：各地土地交易信息网、CRIC、易居研究院

从城市结构来看，截至2018年11月底，一、二、三四线100个城市土地储备分别为6143、61271和44412万平方米，环比增幅分别为7.6%、2.8%和0.3%，同比增幅分别为14.3%、13.4%和13.7%。三类城市的同比增幅差异并不大，均保持了大于10%的同比增幅水平。

而在易居房地产研究院监测的100个重点城市中，2018年11月，有63个城市的土地储备出现了同比增长现象，其中晋江、泉州和景德镇3个城市的土地储备上升幅度较大，同比增幅分别达到330%、232%和231%。对于晋江等城市来说，这一轮去库存效果不错，土地交易市场趋于活跃，进而利好土地储备的增加。同时，100个城市中，有37个城市的土地储备出现了同比下滑态势，其中燕郊、固安和清远的同比跌幅较大，跌幅分别为100%、76%和72%。对于燕郊来说，其在过去的29个月中已没有供地和土地成交。

2018年11月份，100个城市土地储备去化周期为18.6个月，这也意味着按照目前商品房销售的节奏，市场需要18.6个月的时间才可以消化完这些土地储备，该数值相比10月份18.0个月有所扩大。从趋势看，土地储备去化周期正走出13个月的历史低位水平，总体保持上行。从原因上看，近期该曲线上行和商品房交易行情降温的因素有关。

100城土地储备去化周期

数据来源：各地土地交易信息网、CRIC、易居研究院

2018年11月份，一、二、三四线100个城市土地储备去化周期分别为15.7、19.4和18.2个月。相比10月份14.7、18.7和17.6个月的数值，三类城市去化周期均有所扩大。相比二线、三四线城市，一线城市当前土地储备去化周期相对偏小。这和两个因素有关：第一、一线城市当年高端项目的预售管控略有松动，进而利好商品房交易的上升。第二、一线城市此前供地节奏并不快，这也影响了土地储备的规模。

一、二、三四线城市土地储备去化周期

数据来源：各地土地交易信息网、CRIC、易居研究院

当前各个城市的土地储备去化周期数值差异较大。100个城市中，有11个城市的土地储备去化周期大于36个月即三年，意味着此类城市未来土地和商品房供应将充足。这11个城市包括张家口、石家庄、肇庆、漳州、九江、赣州、郑州、徐州、岳阳、桂林和保定。值得注意的是，此类城市购房政策总体偏紧，若未来市场交易有反弹，那么去化周期压力会比预计的要小一点。

同时，有很多城市土地储备去化周期是非常短的，这会使得此类城市未来两年房价涨易跌难。其中有30个城市土地储备去化周期小于12个月，此类城市更需要增加供地和鼓励房企拿地。包括燕郊、丹东等城市去化周期较小，这和此类城市供地偏弱有关。而对于中山来说，受益于粤港澳大湾区的概念，房地产交易表现较好，这也使得土地储备去化周期相对偏小。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，2018年11月全国百城土地储备规模继续上升，但是同比增幅曲线却是在下行的。今年上半年房企购地表现还比较积极，这利好土地储备规模的上升。但是下半年随着房地产市场的降温，房企购地意愿明显减弱，各地土地流拍案例增多，这都抑制了土地储备规模的上升。

预计当前商品房销售市场下行的趋势不改，所以从土地储备计算公式的角度看，土地储备去化周期依然会上行。当然从结构上看，对于土地储备去化周期低于12个月的城市，供地节奏需要加快，同时也要出台各类政策鼓励房企拿地，进而积极落实补库存的政策导向。

（来源：易居研究院）