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中报解读|郭英成的猛虎归山梦

发布时间:2017/09/01 12:02 | 来源 :中国网地产

【中国网·地产中国·原创报道】在香港四季酒店下榻的客人,有以日为计的,也有以年为计的。

佳兆业董事局主席郭英成,就是后面这个群体中的一员。

有媒体说,自2014年10月往后的两年半里,郭英成卖掉了自己位于香港贝沙湾的豪宅,专门搬到了四季酒店里居住。即便到了现在,郭老板一直未能从旋涡中彻底抽身,关于他目前还不能回内地的传言,仍有流传。

但幸运的是,“望北楼”只限住了郭英成,而未“陷死”佳兆业。经过两年的停牌,佳兆业在今年恢复了运转。

前天,这个置之死地而后生的企业,在老板的“第二住所”——香港四季酒店,召开了半年度业绩发布会,欲乘“粤港澳大湾区”之风,实现涅槃重生。

业绩增净利降 血槽复原已过半

销售业绩方面,据佳兆业半年报披露,今年上半年,集团实现合约销售额224.6亿元人民币,同比增长约62.6%;实现合约销售面积为138.9万平方米,同比增长约20.3%;实现合约销售单价16170元/平米,同比增长35%。

根据佳兆业2013年以来的销售情况,其此前的销售业绩一直未能突破300亿元,今年郭英成将销售目标定位400亿元,目前已完成了56%,目标达成基本无疑。

佳兆业集团的中期业绩公告显示,今年下半年,佳兆业的可售货源达到530亿元,其中新增可售货源为286亿元,将会比上半年有更多楼盘入市销售,则佳兆业下半年的业绩届时将能大幅超过上半年。此外,根据佳兆业的目标:每年增长30%,三年内进入千亿房企行列,今年作为佳兆业的重要新起点,年度业绩达成将在450亿元以上。

财务运营方面,今年上半年,佳兆业录得营业收入85.86亿元,同比增长71.8%;录得毛利28.6亿元,同比增长224.5%;录得毛利率为33.3%,同比增长15.7%;录得净利润18.04亿元,同比减少28.5%。而核心净利扭亏为盈,由去年同期的亏损9.08亿元变为盈利11.35亿元。

负债方面,目前佳兆业的资产负债率为86.98%。对此,郭英成在发布会上也坦然承认,这一数字仍处于较高水平,但他认为,这是由于佳兆业的开发业务中,大概有40多个城市更新项目,这些项目前期开发周期长,大概需要5年左右时间,自然会需要先投入不少资金,“假如说我们城市更新这一块不算,我们的负债比例还是不错的,董事会还是能接受的。”

至于未来要如何降低负债,郭英成在回答媒体问题时回应,最近佳兆业也在尝试在城市更新项目上与其他企业合作,例如通过为别的城市更新开发商提供服务,或者通过合作来降低城市更新部分的负债。此外,在目前城市更新项目政策逐步明朗的情况下,佳兆业亦可通过加快城市更新项目的手续完善来降低负债。

对于一个已在鬼门关走过一道的企业来说,能活着比什么都重要,公众对其的预期也并不苛刻,佳兆业的几项数据,基本回到了常规运行轨道。

资本市场也对其展现出了看好,在今年的中期业绩发布后,连续两天其股票都以飘涨收盘。在召开业绩发布会后的第一天,佳兆业股票涨停,第二天大涨6.69%。

土储成亮点 粤港澳大湾区的既得利者

佳兆业今年半年业绩的最大亮点,大概是在土储上。

据公告显示,截至今年6月30日,佳兆业集团拥有土地储备2160万平米,这一数字,甚至超过了目前销售额在行业排名前20的旭辉。

其中,2000多万平米的土储中,有近80%位于一线城市及重点二线城市,又有约55%土储位于粤港澳大湾区内。

一直以来,珠三角都是佳兆业的主营重地。在今年上半年的销售额中,珠三角区域对集团整体业绩贡献占比达到了54%。而今年上半年,集团在广州、佛山、惠州住宅等珠三角区域内的新增拿地,占到了集团上半年整体拿地面积的80%。截至目前,佳兆业在深圳、广州、惠州、东莞、珠海、佛山六个粤港澳大湾区城市,佳兆业的土储面积接近1200万平方米,货值超过2000亿元。

此外,佳兆业还签约有占地面积1400万平米左右的旧改资源,分布在深圳、广州、上海和珠海几个货值接近万亿。

城市,其中6-7成为住宅产品,今年上半年,佳兆业在土地方面的开支大约为55.33亿元,新增建筑面积191万平米。从佳兆业前几年的年报来看,目前集团手头所拥有的土储,绝大部分是过去积累下来的,且大部分原先就位于粤港澳大湾区中。

在佳兆业遭遇锁盘的2年里,国内房地产市场迎来了量价齐步大涨的2016年,尤其是深圳区域的房价,均价增长超过一倍,使得原先在这个区域就有大量土储的佳兆业,土地成本进一步降低,而毛利进一步升高。另外,今年两会上,粤港澳大湾区概念被明确定为国家战略,如今这一区域也成为众多企业的争抢之地。

从这两方面来说,佳兆业更像一个既得利者,在跌落谷底的两年间,却意外坐享到了土地升值与区域价值升级的红利。

(责任编辑:段文平)

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