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香港房企:地产界的金融风向标

发布时间:2017/08/03 17:09 | 来源 :中国网·地产中国

地产30年,百舸争流,形势瞬变。在中国房地产发展历史中,涌现了众多对行业有影响力的企业,他们随着时代步伐不断迭新企业战略,亦在持续探索与变革中引领了行业的进步。香港房企,在市场中的几度自我沉沦,历练了他们在资本运作、投资嗅觉方面的敏感反应,常被视为行业的风向标。


中国房地产发展30年期间,香港的房地产业大概经历了四轮周期。其中,1985年-1989年为上升调整期,1990年-1997年为狂热期。而到了1998年-2003年,亚洲金融危机的爆发,让香港房价从1997年第4季度开始暴跌,平均价格指数从最高峰364点跌到2003年的137点,并在2003年中跌至最低点,与最高点相比,累计跌幅达65%。香港房地产的泡沫,顷刻间灰飞烟灭。2003年后,香港特区政府开始对房地产宏观调控政策纠偏,推出了一系列稳定楼价政策,香港房价才开始稳步回升,进入恢复时期。

在历经了多次金融风暴和楼市周期后,香港房地产企业普遍培养出了反周期的投资嗅觉,以及稳健的资金操控能力。

2011年,内地超过120个城市出台了房价调控目标,46个大中城市出台了“限购令”, 10个城市出台了针对楼盘的强制“限价令”。“限价”、“限购”和“限贷”等多样限制手段,致使房地产市场流通全面受阻。当年3月起,在全国重点城市范围内,商品住宅成交量迅速下滑,至11月份,全国范围内几乎所有大中城市无可幸免地遭遇寒潮。

内地的调控和楼市的暂时低迷,打趴了一批内地房企。当时的他们,对于“低进高出”的投资逻辑还不擅长,或者说,他们的现金流已经被调控卡死。而已经“摸爬滚打”得更久的香港房企,则嗅出了其中的难得机会。仅这一年,港资房企在内地真金白银的投入就接近了1000亿元,长实地产(长江实业、和记黄埔)、新世界、恒基兆业、新鸿基、九龙仓等香港老牌房企,都加入到了内地楼市份额的抢夺中。

但不同于内地房企对高周转的偏爱,香港稀少的土地出让模式与较低的融资成本,使得香港房企更热衷于投资物业的开发持有——在获取长期稳定租金收入的同时,通过慢节奏开发,坐享土地增值收益。以新鸿基为例,其在内地的综合体产品,均位于城市的顶级核心地段。优质的地段与物业项目,保证了长期的土地价值和产品价值,为自持物业带来长久的吸引力,并带来稳定的租金收入。

此外,香港房企对于负债率也十分看重,普遍采取销售和持有比例平衡分配的模式,确保有稳定资金回流。同时,他们还乐衷于进行轻资产输出,借助持续增长的优质物业估值,和稳定的租金收入回报,通过资产证券化REITs的退出机制,维持企业的低负债率与低杠杆率。

但从2013年开始,以李嘉诚抛售广州、上海物业为起点,香港房企开始扎堆退出内地楼市。尤其在2015年中,包括新鸿基、华人置业、瑞安集团等香港企业,都将手头的物业出售给了内地房企。华人置业甚至是清空了内地的可销售型物业。

只能说,香港房企对于资本的逐利更甚于内地房企,他们对于国际汇率、外汇调控有着敏锐的察觉,而内地楼市趋于平稳的下半场,也令这一批热爱高增长、高利润的企业,不得不选择了收缩战线,卖楼套现。

【点评】香港房企的风格与香港人如出一辙,品质上精致,而运作上精明。

(责任编辑:黄平)

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