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杨现领:租赁是中国未来房地产仅存的红利

发布时间:2017/08/01 15:00 | 来源 :中国网·地产中国

初识杨现领是2015年,在中国网·地产中国举办的第二届中国城市镇运营商大会上,一场圆桌论坛,他是主持人,犀利的提问与点评,震惊全场,更让与会的嘉宾收获满满。第二次是2016年在钓鱼台国宾馆举办的红榜现场,他的一则手记走红,认真的笔迹让不少人感叹。

他应该是地产圈特殊的存在之一,虽年轻,但观点老辣出奇,看法高度与深度兼具,在同年龄群体中,鲜见。选他作为《地产30年漫谈》的第一期对话嘉宾,心中较为忐忑,他的年龄与从业经历的确不能纵横30年的地产长河,最多10年。但是他的经济学和金融背景,对于存量市场和租赁市场的前瞻性研究和独到见解,正是对中国房地产未来方向的探索与求证。

特别是近日九部门联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,提出将采取多种措施加快推进租赁住房建设,培育和发展住房租赁市场,并选取12个城市作为首批开展住房租赁试点,待时机成熟,未来向全国进行推广。

这与杨现领的看法不谋而合。在他看来,这是继2016年国办39号文之后关于租赁市场发展的另一个重大的“政策红利”,是一次非常明显的认识突破。

他表示,2016年,中国新房交易市场的规模是12万亿,二手房规模是6.5万亿,租房是1万亿。租赁市场的发展空间还很大,是未来的中国房地产市场仅存的红利。但是,如果不能为租客提供好的服务,进入租赁市场的开发商一定面临非常大的挑战。

此外,关于宏观调控、互联网、大数据、中介O2O、长租公寓等等,他都有很深的见解。

四大事件构成中国房地产30年轮廓

Q:您怎么看待中国房地产过去30年这段历史?让您印象最深刻的政策或者事件是什么?

A:过去30年有非常多的标志性事件,这些事件叠加在一起构成中国房地产过去30年的大概脉络和轮廓。我认为第一件很重要的事件是土地的市场化,最早是80年代深圳土地市场公开招拍挂,之后广州、上海、北京学习深圳模式,土地市场兴起市场化的浪潮。它的启动是过去30年中国房地产市场在供给端进行的最大改革,这个改革意味着作为开发端生产资料的土地可以公开市场交易,以明代暗,市场公开透明化,这也奠定了整个中国房地产市场的根基。

第二个重大改变是金融的市场化,1992年建设银行上海分行浦东支行发行了第一笔住房按揭贷款,以金融支持购房,这意味着房地产消费端的金融化,一旦消费者可以通过贷款购房,加之商品房预售制度,开发商就可以提供通过银行获取开发资金,由此带动开发商的金融化,在那个时候,这种重大的金融变革既释放了消费者的购买力,也支撑了开发商的供应能力,可谓是从需求驱动供给变革的典范。

第三是1998年前后启动的住房市场化改革,开启了全国化的住房市场化改革浪潮,这是中国房地产需求端非常重要的政策转向。截至到2016年,住宅私有化率高达90%,超过2亿个城市家庭拥有了自己的住宅,成为城市的有产者,尽管这个产权年限只有70年,这仍然是一个非常了不起的成就。

第四是2003年国务院颁发文件,把房地产正式定义为中国的支柱型产业。从此之后,一方面房地产成为宏观经济的重要组成部分,房地产投资成为拉动投资增长的重要动力,土地财政则成为政府收入的重要来源,这些收入进一步投放到城市基础设施建设,由此刺激土地和房价的新一轮升值,带动下一轮土地财政的循环。正是这个正反馈构成了中国过去30年房地产市场发展和经济增长的内在支撑。

房地产调控处于两难困境

Q:您2008年从业,那个时候正值我国经济危机时期,2009年,四万亿上马后,极大的刺激了房地产的恢复与繁荣。您怎么看待2008年以后,中国房地产发展的这段历史?

A:2008年以后,中国房地产的历史被重新改写了。政策开始从供给端转向需求端,经济下行时刺激需求,经济上行时抑制需求,整个房地产政策是在房价和经济增长之间寻求平衡,调控的空间总体上取决于房地产市场的韧性和宏观经济的韧性,这两个韧性的大小决定了政策腾挪的空间。

但是最近几年,整个房地产的韧性在减弱,在房价和市场之间,在房价和经济周期之间,寻找平衡越来越难了。反映在政策层面,调控周期越来越短,既不敢去大规模地调,也不可能大规模地去抑制。

Q:具体怎么讲?

A:第一,不得不通过短期调控政策在经济下行和房价上升之间寻找到一个平衡点,而且这个平衡点越来越难找,政策调整的频率必须越来越高。第二,必须用一些可放、可收的所谓行政性政策来调控。今天面临的问题是,我们的调控手段没有太多选择,要么用最强的手段,要么用行政手段或者短期的调控政策,今天我们就处在这样的两难困境。

整个过去30年房地产调控始终没有走出两个陷阱,第一是每一轮调控都导致下一轮市场上升时供给短缺和需求的集中释放,带来的供给与需求缺口,这种缺口释放带来的影响是房价更加猛烈的上升。这个陷阱背后的经济学逻辑是供给弹性跟需求弹性的错配,这个错配不是政策不够精准,而是经济规律使然,是弹性的规律使然。

第二个陷阱是,房地产政策一直想在房价和经济增长之间找到平衡点,但实际上你会发现,房地产是宏观经济非常重要的组成部分,只要成交量下降,价格有所松动,整个资金端就会开始短缺,因为房地产是靠资金来循环,靠货币创造的一个产业,量价的下跌会促使整个社会货币循环体统、信用创造机制停下来、土地财政就转不起来、基于土地和房地产的融资陷入停滞。这样一来,信贷扩张的速度放缓,经济增长就会有压力。一旦这种压力达到政策容忍的限度,政策就不得不放松,这种放松可能是明松,也可能是暗放,实际的效果就是政策的实质性转向。通常情况下,如果经济增长的潜在动力多,可以不那么依赖房地产,房地产调控也可以更坚决,更持久。然而,实际上,这些年以来,中国经济增长的新动力一直不明确,动力来源无法接续,还是依赖房地产。这就使得基于宏观稳定的房地产政策与基于房价稳定的房地产政策之间出现矛盾。这是政策容易多变与高频调控的根源。

Q:您怎么看待未来的调控政策?

A: 我一直有一个观点,在存量时代,不调控就是最好的调控,什么都不做比做什么都好,今天是这么一个情况。如果你再去实施调控可能会更紧,你松就会强烈反弹,所以这种情况下,政策保持稳定,预期保住稳定,是最好的选择。

Q:从去年930之后,全国尤其是一二线城市已经实施多轮楼市调控政策,对于接下来的政策走向,您怎么看?

A:政策还远没有到要放松的阶段,今天主要的考虑还是保持政策的稳定性与连续性,以保证市场的稳定。第二个核心考虑,是怎么样建长效机制?

Q:那应该建立什么样的长效机制呢?

A: 一是过渡性的机制。在调控机制和长效机制之间应该有一个过渡性的方案,这个过渡性的方案有几个特点,不是刺激的,也不是抑制的,而是中性的,它所带来的作用是能让两只手之间、房地产与宏观经济之间、房地产与消费之间有一个自发的调节机制。例如,北京的人口政策与环北京的人口政策统筹考虑,北京的社保可以转换为环北京的购房资质,北京限购和人口疏解的情况下,环北京放松人口流入的条件。再比如,利率调控机制方面,必然确保首套房政策的稳定,明确首付比例和基准利率不变,通过调节二套房及以上住房需求的首付比例和利率进行松紧调整。

第二个是类似于自发的反向调节机制。当市场热的时候能有一些自发的机制踩一下刹车,当市场冷的时候,能有一些机制能给市场一些支撑力量,可以缓慢地向上或者有向上的力量。

第三个,以市场为主,政府制定规则。今年我们非常担心的情况是,调控的长期化,带来的结果就是市场整体失去活力。

房租下调与空置率的边界

Q:近日,有多家媒体纷纷报道,北上广深四个一线城市的房屋价格和房屋租金均出现不同程度的回落。从链家的大数据,您怎么看这事儿?

A:租赁市场的变化和租金规律的变化与整个人均可支配收入、经济周期是全相关的,它跟房价不太一样,反映的是真实的支付能力和真实的居住需求。

首先,过去几年,整个经济周期一直在下行,势必也会反映在租赁市场上。

其次,中国前几年的租赁市场处于受压抑阶段,供给短缺,表现是租金上涨远远超出收入上涨的幅度,而最近的这两年一些品质房源集中爆发,某种程度补充了市场缺位,供应上来了,租金自然而然就下调了。

Q:什么样的房子租金会下跌?

A:我们做过调研,第一是高客单价的产品,价位五六千左右,今天的市场供不应求的是一居室,其次是单间成品,供过于求的是高客单价产品。消费者只能支付起两三千的价位,五六千肯定很难租出去,租金必然要下调。

第二,低客单价的产品,价位是一两千,这种产品是需求带来的。但是因为人口疏解,低收入人群离开,需求减少,这类产品的租金也会下跌。

第三,定位不符合市场需求的品牌公寓,租金也在下降,这类产品过去这半年增加太多,特别是上海集中放量,不跌才怪,肯定要跌。

第四,租金的下调是好还是坏?对租赁企业来讲,不一定。因为租金下调之后入住率是上涨的,任何一个企业对于租金的容忍度与空置率有强关系,如果说租金从六千五下降到五千五,但能把入住率从65%提升到90%,那肯定盈利,为什么不降价呢,某种程度上降价是一种主动选择,为了提高入住率,提高整体的回报率。

房产中介O2O死亡背后

Q:近年来,互联网的发展催生了很多o2o的房产交易平台,诸如爱屋吉屋、安个家,但是在经过刚开始狂飙式的突飞猛进后,现在这些平台的发展并不是很顺利。诸如由安居客创始人梁伟平创立的安个家在2016年:倒闭了。刚开始的发展,都是借助互联网+浪潮下进行多轮融资,但是接下来的发展中却苦苦没有找到一条清晰的盈利模式,慢慢发掘单靠烧钱和融资是行不通的。在您看来,上面这种纯粹的o2o平台有未来吗?支撑其发展最好最有效的的模式是什么?

A:这是很好的问题。首先,他们做的好不好跟互联网改变房地产行业这件事没关系,或者关系不大。第一,互联网对房地产行业的改变,今天才刚刚开始,而且速度一定会加快,这种加快一定会在三个领域产生非常大的影响,第一个是信息的无差异化、对称的分享,这种分享是在经纪人和经纪人之间、在经纪人和客户之间、客户与客户之间三个层面。第二,互联网带来的是效率提升,搜索体验的改进、搜索成本的降低、搜索效率的上升,能够让消费者以更大的概率买到更好的房子。第三,消费者与消费者之间彼此的信息更加对称,市场上什么人在买房子,什么人在卖房子,会降低资产决策错误的概率,也能使资产的定价更加合理。

总体而言,我认为互联网对于中介行业的改变是好的,这种改变某种程度上会加快,并形成一批追随者,未来你不做就没有办法在这个市场上生存。

Q:但是,为什么上述企业还会失败呢?

A:第一,高估了流量的能力,这个行业流量压根没那么重要,是最表面的一层,服务才是关键。房地产行业典型的是一个低频、非标、高客单价的行业,其中房产经纪行业最重要的是服务本身的价值,消费者与你的连接、互动更多发生在服务的一刹那,这叫最后一秒钟经济,他跟你的交易就在那一秒钟,那一秒钟不好,下面就没有机会了,流量就没有价值了。

第二个,低估了线下的力量,或者低估了经纪人的力量,他们觉得中介交易可以更多的线上化、流程化、方便化、简便化,一切可以互联网化,这是不太可能的。

第三个,高估了资本的力量,这个行业具有永久性的红利是服务红利,资本的红利是暂时的,所以不要过多的迷信、依赖资本。

长租公寓最大的问题是不知问题出在哪儿

Q:您方便谈一下长租公寓吗,刚刚您也说到像房产交易O2O刚开始发展的时候受资本推动较多,现在长租公寓也是,是不是已经到了一个洗牌阶段。

A:远远没有,我国的长租公寓还处于早期发展阶段,即供给侧阶段。这是一个新兴的行业,仍属于制度建设、基础设施建设阶段,大量企业进入,资本力量蠢蠢欲动,但是并没有成熟的商业模式,大家并不知道未来如何。

Q:但是这个行业的确已经出现了大公司并购小公司的案例。

A:房地产行业最彻底的洗牌是强者和强者之间的洗牌,今天长租公寓远远没有到这个程度。

Q:资本对这个行业的期望也是周期的,当你始终找不到一个盈利模式的时候,资本其实也是需要退出的。

A:目前看资本对这个行业的影响很小,没有人拿到特别多的资本,什么时候有人带着一百亿的资金进来,这才算事。

Q:大家现在都在学自如。

A:都还在路上,也就是一万间跟三十万间数量上的区别,实际上并没有区别,大家都处在一个起点之上。

Q:现在面临的主要问题是什么,是盈利模式吗?

A:最主要的问题是全部都有问题,但是全都不知道问题出在哪儿,这是最大的问题。

Q:还要继续往前趟?

A:有时候你不站到山顶看不到问题所在,在规模达到一百万间时看待问题的方式肯定与30万间不一样,企业家在什么阶段看到什么问题,跟你的格局有绝对的关系。格局和视野是变化的,到一定程度才有一定的视野。

(责任编辑:段文平)

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