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万达转让万达广场,真相到底是什么?

发布时间:2017/07/26 10:14 | 来源 :中国网地产

25日早间,有媒体消息,标题是「朱孟依接盘,王健林卖掉万达广场」,而内容是,万达旗下的其中一个南昌西湖万达广场,易主给朱孟依旗下的珠江人寿。上午时分,万达已经解释了,大意是,这是一个早就定好的资产交易,该万达广场是轻资产战略的一部分,它是第一批轻资产操作的万达广场。

这段时间,关于万达出售风波,各家都有评论,一勺言谈谈咱们自己的。

关于轻资产。轻资产是老王讲出来的童话故事么?当然不是。

首先,在中国能做轻资产生意的公司并不多,它需要有核心能力。

其次,王健林过去几年的生意转型的本质是,要让自己与「内需型中产消费升级」联系起来,从娱乐、体育到跨省旅游消费,生意不同,但本质相同。

最后,这个新生意,要求万达的两大IP(万达城与万达广场)足够多。而只有轻资产模型,可以满足首富先生的这个图景。

上述三点环环相扣。

交易过后,王健林手中握有六张轻资产王牌。

他们分别是:院线管理公司,万达文旅城管理公司,万达广场商管公司,万达酒店管理公司,体育公司,儿童娱乐连锁公司。

具体公司名字不一定严谨,但道理是一样的。

目前,院线公司已经上市,市值一度过千亿;其他业务均具有相当大的想象空间。文旅管理公司,我听到的消息是,今年已经有四个已开业项目,但到2018年后,开业的项目更多,那时全部开业的万达的文旅项目有望实现10亿元以上的净利润,而万达酒店管理公司,很可能已经是目前亚洲最大的高端星级酒店管理公司。

体育公司,已经在足球、篮球、铁人、转播、版权等方面四面开花,业务可期,标标准准的消费升级业务;而儿童连锁公司目前收入利润并不高,但是未来前景很好,是一个「未来型」业务,两三年内,预计可以看到它明显的规模扩张。

单独谈谈万达广场商管公司。王健林目前手中最值钱的地产物业,应该当属200余个已经开业的万达广场,绝大部分是以前重资产模式操作的物业。

这200多个万达广场,具备三个突出的特点:

1,位置从早年开发的新区核心,变成了城市核心,物业升值很大;

2,很多万达广场已是净资产,没有任何负债,这得益于当年万达对每个万达广场实行的「独立密封舱」资金管理,部分物业有负债,也多在2-3亿元之间,万达如果想全部一次性偿还后,王健林手中净握有200多个优质商业物业。

3,这200多个万达广场加上轻资产操作的万达广场,去年贡献了250亿元的租金收入。按照王健林公开表示的年度20%增速看,五年之后的2022年,所有开业的万达商业的租金收入保守可以达到820亿元。

众所周知,商业管理的租金毛利润率较高,多在70%以上,假如按照30%的保守净利润率来测算,五年后它的年度净利润300亿元不难想象。如果上市,按30倍PE计算,市值将接近万亿。

这里面还有一个有趣的问题。有人担心,轻资产后,业主不再是万达,随着万达广场越多,万达在租金收入里的分账会急剧减少。

万达去年开业了50家万达广场,其中21个是轻资产路径。万达与轻资产业主方的租金分账是3比7,这意味着,万达2个轻资产路径的项目租金基本上相当于1个重资产路径的项目租金收入,所以,轻资产项目数量多了,对租金下降的影响会随之被熨平。

而且,轻资产的项目,在租金分账后,万达的净利润计算方法会更占便宜。借用王健林去年的年会讲话,轻资产转型后,万达商业租金的含金量还将进一步提高。

他解释说,重资产一块钱租金万达拿到的净利润也就四毛钱左右,因为要扣除管理费,缴17.55%的税金,再缴所得税。轻资产分得的净租金除了25%所得税,全部是净利润,所以今后万达商业租金含金量更高。

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   公司新闻  

1、中国恒大:半年报预增3倍

25日晚间,中国恒大发布公告称,2017年上半年未经审计业绩的净利润预期为去年同期的3倍左右增长。根据公告,主要由于相关期间本集团的交楼的物业平均售价有显著提升,交楼总建筑面积有大幅增加。

另据媒体报道,恒大地产集团已经开始了总部搬迁至深圳的工作,部分部门的搬迁工作预计将于本周日(7月30日)前结束。

八点君:恒大深耕,深圳未来又新增一个千亿房企!

2、孙宏斌持股降至50.87%

25日消息,融创中国早间公告称,将通过配售新股方式融资不超过40.32亿港元。融创中国将配售2.2亿新股,相当于已发行股本的5.63%,认购所得款项约不超过40.32亿港元,扣除费用后,募资净额约40.02亿元。

根据公告,此次增发认购价格为每股18.33港元,该价格较融创中国24日的收市价格折让约8.81%。配售完成后,孙宏斌及一致行动人的持股将由53.74%降至50.87%。

八点君:孙宏斌说过,会为融创的现金流安全考虑。

3、乐视非上市体系贷款明细:累计偿还160亿

7月25日,记者从乐视投资方人士处获得一份关于乐视非上市公司体系目前在各大金融机构的贷款余额状况的材料。材料显示,截至目前,乐视累计偿还金融机构借款160亿,贷款余额为138.5亿,涉及3家银行、信托和数家中小金融机构。

涉及的3家银行为中信银行17.5亿、平安银行20亿、招商银行12亿,共计贷款余额49.5亿;信托共涉及25亿,其中,中航信托为15亿;其他中小金融机构为:城商行贷款10亿、中泰创展14亿,总计24亿;加上贾跃亭股票质押获得的40亿借款,目前乐视欠金融机构贷款总计:138.5亿。(经济观察报)

八点君:孙宏斌最终能够拯救乐视系吗?

4、华侨城A:将适时成立欢乐谷集团加强旅游产业

“旅游+地产”模式稳健发展的华侨城A日前接受投资者调研时表示,公司2017上半年新获取土地面积约62万平方米,规划总建筑面积约134万平方米。另据公司透露,华侨城A将适时成立欢乐谷集团和酒店管理集团,以加强公司的旅游属性。

5、长实:今年销售已超360亿港元

7月25日,在长实中环嘉咸街23号项目命名活动上,长实地产执行董事赵国雄透露,截止7月底,长实地产销售金额已经达到360多亿港元,已经超过了年初预计的250亿港元或者是年中调整到的350亿港元,合计销售超过2500个单位,平均每个单位总价超过1000万港元,创历史新高。

   土地新闻  

1、保利梅开二度 18.4亿连夺北京大兴、平谷两宗自住房地块

7月25日,北京市公开出让位于大兴、昌平、平谷的三宗自住型商品住房地块。其中,大兴黄村地块现场不进行竞价,按照网上最高报价14.65亿元成交,竞得者为保利。综合楼面价是1.89万元/平方米。溢价率非常低,仅为1%。

接下来,保利再接再厉,仅一轮报价以3.78亿元拿下平谷马坊镇地块。综合楼面价8275元/平方米,溢价率也非常低为2.2%。该地块位于平谷区马坊镇梨羊村;土地面积2.08万平方米;建筑控制规模为4.57万平方米;起拍价3.7亿元;销售限价为1.55万元/平方米(含全装修费用)。

2、泰禾首入广州 42.52亿受让增城四宗地块

7月25日,泰禾集团股份有限公司发布公告表示,公司及其全资下属公司以42.52亿元受让广州增城增江街四宗地块。

据此,瑞德置业以人民币23.77亿元受让增城荔丰100%股权;红悦置业以人民币18.75亿元受让增城荔涛100%股权。

泰禾表示,此次通过受让增城荔丰、增城荔涛100%股权获取项目地块,是公司首度进入广州市场,进一步加大了珠三角的布局、提升了公司品牌影响力。
(责任编辑:王志)

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北京新增共有产权房292套面向新北京人
10月26日,顺义区住建委发布《关于金隅大成·金成雅苑二期共有产权住房开始申购登记的公告》称,位于顺义区顺义新城第19街区北部的金隅大成·金成雅苑二期项目开放统一申购,其中30%共计292套房源将面向符合申购条件的非京籍(“新北京人”)无房家庭。公告还明确,该共有产权房项目的购房人持有40%的产权份额比例。

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