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地产大势
北京楼市
Xavier Briggs：
大家好！
我想可负担以及拥有权和排斥这些都是现在我们所面临的住房政策的两难境界，以及也是我们现在说面临的矛盾。我还想不从传统的政策角度来考虑问题，我们要谈一下进退两难的境地。为什么在课本里面，非常简单的问题在实际政策制定变的非常困难，以及面对很多的争议。我们先看一下人口形态学方面的变化，刚才我们的教授也谈到了这样的变化，包括人口老龄化。这种人口形态学的变化和文化市场的变化，还有整个知识的变化它们有什么相关的地方呢？它怎么影响我们的住房市场呢？这个问题和Nicolas Retsinas刚才所谈的有所不同，大家在我进一步的讨论中会感觉到。
为什么说就一种住房问题致力于会促进其他问题的产生呢？在美国政府以及政策官员，还有学术角度都看到这个问题，我们关注一个问题的解决去催生了其他问题。我想这个问题不仅适应中国和美国，它应该是全球性的问题，需要我们关注。今天上午我们也在欢迎词中听到，这个问题应该说在制定计划的时候住房是城市的问题。
举个例子来说，我们看到为什么我们在解决可负担住房严重缺乏的时候，带来了这样一个状况呢？它引来了贫民集聚区，这是政策方面的失败。大家先看一下这个图像，我们把我们的住房，尤其是高层有很多城市都有，把政府资助的住房变成了高层的贫民区。住房给大家带来了很多机会，到80年代末成为最后一个投诉的地方，它成为了性侵犯、贩毒，成了其他城市贫民问题集中甚至是种族歧视问题。我们怎么产生这样的情况呢？我们看到了政策带来一些相应的问题，包括城市的贫民区，还有欧洲的社会住房这样的问题，我们今天都在面临。
我的观点是有三个这样的问题：
第一，可负担性。因为市场没有给大家提供足够的挡风避雨的住所，不管你的收入是什么状况。中国城市的变化很大，农村人向城市迁移的速度很快，在很大程度下他比短期的发展速度还要快。
第二，溢出效应。以两种不同的地方，一个是在其他地方溢出，如果住房投资很多，其他的实物、医疗、教育等等。还有一个是你所在的领域，比如说能源方面、环境方面有什么样的投资。
第三，创建财富的可能性，我们在一个更广泛的范围内谈论这些问题，不仅包括地产开发商也包括房屋的拥有者，他积累创造性的财富。如何把盖房看作是一个引擎，它和前两个问题不属于同一类，这是我们最基本的担心。我们这样考虑因为它和前两个问题有关联，我们有足够的证据，而且我们在美国也做了相关的调查，家庭住房拥有者会反映他的行为。
（PPT）这是上世纪20年代房地产开发领域形象，一个家庭者看到自己的孩子，他会看到自己象征性的城堡，这个城堡就是拥有自己的家庭。而这个题目下面就说，这已经超出了本身基本的含义甚至是它的价值。我们可以看一下我们所称之为教科书的观点，这是一个基本的问题。市场价值太高，我们看这里面这是一个总体的市场价值概念，也是住房价格和你收入之间的关系。但是它必须可以保证老百姓承担得起，这就是可负担性的问题。我们必须把价格拉下来，否则你就必须获得补贴，这样可以使消费者能够买起房屋。以及他跟你收入的关系，不管在美国，还是世界上别的国家都面临这样的问题。目前你看到可负担的住房问题，在我看来在未来几天我们可以看看别的国家的情况，我们以其他国家的经验来看看这些问题的解决方案。不仅仅对我们来说，对别的规划者来说，因为中国面临一系列问题。比如说有效的建造房屋以及它的监管，这是非常重要的。
在美国我们有很多这方面的问题要解决，我们很多工作并不能获得很好的待遇，这产生了一个问题就是收入和住房之间的差距。尤其是在那些经济欠发达的问题，迈阿密一些州等等就是如此。重要的问题是，首先在这张图当中没有提到住所，从普通意义上来说空间就是一个地方，这就是它基本的含义。它带有一种希望和梦想，我们希望有一种地位，在我们的城堡当中有我们的地位。如果我们想到我们的决策，如果你在进行对话，所以我们不能忽视这个重要的信号，这里面没有溢出效应，我们不需要担忧给社会产生一些问题，因为它是一种地位。在政府当中没有这样的情况，人类有时候非常依附于这个地方，并且对于威望的象征是相反的，这里有一些机构上的阻碍和障碍。
在我的住房当中他们有这样的观念，所有这一切都是象征，住宅是人的身份和威望的象征。我们必须要考虑到这些因素，这也是政治方面的因素。比如说它的流动性以及决策人相关的利益，因为无论在中国，还是在美国都是如此。实际上住所这方面的因素也必须加以考虑，就是说要解决住房问题的挑战，以及我们所讨论的这些问题。我想这是一个普遍意义的经验教训，我认为这对美国来讲是一个很大的问题。美国也有很多住房方面的问题，它需要不断的加强信用以及监管过多的问题来解决我们新的问题，我们必须有足够的可负担住房。我想这在美国是非常重要的，对于美国的消费者来说也是非常重要的。
还有一些低收入的租赁房屋者，他们必须能够使他们的生活能够持续下去，有时候我们的工作收入赶不上住房的价格飙升。与此相关的问题就是我之前说到的空间排斥，当地政府尤其是那些选举人，这会导致经济和种族方面的对抗。当然不同的表现形式就像我们在欧洲的同事也担心的一样，这就是经济和种族方面的隔离。在过去到现在房价有了非常快的增长，还有是很多人甚至工作也变的越来越差，还有很多被提名人也关注这个问题，这就是住房方面所面临的问题。当然还有其他方面的问题，包括其中有一个住房单元质量，我们需要对这些住房进行规划，因为这些住房发展的非常快，不管是在欧洲还是其他地方都是如此，它是非常重要的。因为在我们的城市当中，这个问题是非常突出的，需要政府加强监管。
下面我谈一下我们如何从历史当中学习经验，我认为这个问题需要探讨，在教科书里面这个非常简单。我们的经济发展快，我们以美国的历史为例，首先是对那些破败的房屋提供帮助。在过去的很多年当中，我们在住房方面投入了很大，其中有慈善住房提供补贴，使这样的上流社会住房问题得到解决。以及在矿业和制造业城镇，对购房提供补贴，这刺激了住房的需求。并且政府的补贴能够让政府的管理使得我们会考虑什么是可负担住房，这是一个复杂的因素。
今天我们政府需要监管的就是一种可负担住房，发挥政府和各个部门的作用以及进行私营部门的融资。我们假定公益能够被进一步刺激，几年前我们有一本书谈到美国的经验如何使破产人能够有住房，能够减少人们对住房的购买款，我们非常注重补贴政策给那些中低收入者带来好处，通过这些收入补贴的政策我们给购买者提供了补贴。我们采取了不同的做法，当然也有一些问题在一些房产过热的地区，有些时候供应不足。所以他们在极力增加住房的供应，当然我们的购房者都不希望把我们的孩子带到危险的社区，这是我们住房的基本状况。但是我们规划者必须关注这些问题，他们必须考虑。
下面我们看看所发生的一些失败的例子，重蹈覆辙导致生产了太多的简陋的小屋，我们还知道中国的地震，从这当中我们可以得到很多经验教训，以及一些村民他们的住房有很大的问题。就像我的同事说过的，我到贫民窟去调查一些问题，我发现他们告诉我，如何通过我们考察以后来进一步对住房进行优化，所以我们在住房方面还是不足。社会住房有些并不是太好，有些是木屋住房结构，这些非常容易识别出来。因为他们的住房结构完全不太一样，所以在这些地方难免会发生一些问题。美国在住宅政策方面也认识到我们需要在这些方面做出一些改进，现在还没有完整的社会经济住房结构，但是我们并没有给真正需要的人提供了可负担住房。在过去几十年最好的年日里，我们也没有住房问题解决的很好，还面临很多压力。
下面讲一下住房的补助以及市场的歧视问题，由于一些宗教因素等等并不能使所有人获得一样的补贴，我们有《联邦法》我们反对种族歧视，我们不能歧视穷人，我们保护民权，可能别的国家也存在一些问题。所以可能并不是美国存在种族歧视的问题，这在电话上都可以发生，我们可以看到这样的情况，有一些租户会受到欺骗，对他们的种族和教育背景进行歧视。因为这十年我们看到不仅在美国有这样的问题，在英国其他的地方也有这样的问题。我们在调整住房的条件，对需要住房的人来说困难很多。现在的住房计划是在发展中国家开始的，我们需要很多法规，因为我们有一个机构进行规划。
最后，我谈一下过去在销售和零售方面，我们看到有一些借贷人他们可能无法还贷，我们也出过这样的问题。我们知道政府可能有效的驱动市场或者说触动市场，但是有效的管理是很有挑战性的。一方面要持续市场的发展，有效的管理有很多的挑战。政府因市场需要不断的投入使得为利益而驱动的市场而有效的发展。需求的限制可能会超过补贴的份额，我们要考虑为什么没有满足市场的需求给他们提供住房。我们有好的学校、好的街道等等，这其中有一个问题。就是说补贴制造以及房屋的建设，这会吸引更多不好房屋的建设。比如说劳工市场，还有一些机构，他们实际上被隔离了。实际上住房的解决方案还可能成为交通环境和其他的问题，它不仅确保对于有质量的社区或者是培养子女在街道上安全的行走这样都带来一些反面的问题，有时候住房是聚集在一起的，但是是有风险的。
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