住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌在博鳌•21世纪房地产论坛第17届年会上发表主题为“城市的生长与更新”的演讲。他认为，城市更新的原因在于，城市是一个有机体，以及产业多样化功能外溢化。而以调整产业结构、改善居住环境为目标的城市更新还只是初级阶段，更高层次的城市更新应该要同时实现“”把改善生活环境和经济活力同步提升”，“优化资源配置要充分发挥市场的机制作用”，“以可持续发展的理念推进新型城镇化”，“探索资本运营+资本运作的有效模式”四方面。
住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌
观点一：近十年房地产业常频词是“快”
城市的开发商是开发销售，城市的运营商是管理运营。既然叫运营商，开发的任务还在我们身上，但是后面比前面更难一点，所以我们要认清楚自身定位，我们不仅仅是开发商，而且我们是运营商。
今天我想讲两个题目，一个叫城市的成长，第二个是城市的更新。就这两点发表我从业近40年的房地产研究和城市的研究的一些感想。
过去30年，特别是最近10年，最大的、最常用的词：高速或者叫快。房地产也是其中之一，进入了快的市场，城市化进程很快，经济发展很快，城市摊大饼摊得很快，开发商的盈利也很快，千亿俱乐部越来越多。最后，老百姓最痛恨的是房价涨得很快。
那么，新常态，我认为是一个升，一个降。降就是速度降下来，升就是效率升上去。
观点二：城市有机、产业多样化功能外溢是城市更新的原因
现在正处在一个新的风口，房地产有两个风口，城市更新，一个更大的风口，就是特色小镇。我们应该从房地产本身来讲起，为什么城市需要改造和更新呢？
首先，城市是一个有机体，它的新陈代谢不息。有机体是有生命的，就是城+市，城是什么？古时候人们住在一起，要安全，做城墙，住人的地方叫城。但是没有耕地粮食怎么办？需要接头设市场，有交易，把第一产业的东西拿到城里来，城里人打了一个铁，这是第二产业，通过市场第三产业，然后交易，交易的地方是叫市，城市、城市就是这样形成的。
其次，产业多样化功能外溢化。现在的城市，对于周边农村的辐射，外溢越来越多，这是城市发展越来越成熟的标志。城市是一个有机体，有个性也有共性，共性是城市的规划、交通等不同形成了共性，这是对城市的简单的理解。
城市的发展过程就是城市化的过程。城市化是城市人口不断膨胀，产业不断的丰富，收入水平不断提高的过程。城市化的过程，从目前来看，经过了4个阶段：第一个阶段是农村人往城市走，中国过去若干年就是这个过程。第二个过程是人口向特大城市集中的过程，这个过程早就开始了，房价涨得过快跟城市化的过程有关，我们把土地都给了特大城市，一些二线城市的土地供应不足，土地资源错配。第三是逆城市的过程。第四个阶段是城市圈，比如现在粤港澳大湾区号称世界第四大湾区。
还有是3个产业的演变，从一二三到二一三，再到三二一，这个过程中，慢慢的演化，最后第三产业，比如现在的消费对经济的贡献已经达到了77%，第三产业的贡献越来越大，第一产业越来越低，然后是第二产业，第三产业，后来慢慢的第二产业快点，第三产业又超过了第二产业。
观点三：城镇化进程应顺应规律 优化资源配置
城镇化进程中，一个是人口变化，一个是产业变化，就是一个城的变成和一个市的变化。在城市发展过程中，应该顺应规律，支配资源。把资源进行优化配置，城市活力更大，老百姓的生活质量更高。归根到底，城镇化进程当中要符合城镇化的规律，然后要进行优化资源的配置。
新城城镇化承载所有城市人的梦想。因为，我们过去的城镇化当中，更多的是存在户籍人口的梦想、新市民的梦想没有承载，所以中国的城镇化提出来，两个目标，第一个目标是新型城镇化，和传统差异在于，新市民享受城里人同样的待遇。第二个目标是让我们所有的城市人，提高它的生活的品质。当然这是大家所追求的。也就是说，新型城镇化的目标很清楚。
那么，市民化有5个要素，作为房地产人，作为运营商，一定要想到我们的目标，比如就业问题、社会保障问题、子女的上学问题等等，当然还有住房问题，首先要解决城市的住房问题。所以新型城市化当中，如何把要素解决掉。
现在我们面临城市更新的阶段，面临建设特色小镇的阶段，面临新常态，我们的奋斗目标叫精加品。就是精神需求和品质需求。衣食住行用的品质需求，精神需求是除了物质需求以外，我们最大的追求目标是幸福、快乐、健康。如果按照房地产概念的理解就是文健旅。
观点四：城市更新应以改善生活环境和经济活力、优化资源配置、以可持续发展理念推进新型城镇化为准则
接下来讲城市更新的国际经验和中国的历程。
首先，以发展产业为先导的城市更新，以深圳为代表，它更新的目标主要是焕发经济的活力，利用城市的土地，更新改造，使我们的产业结构调整。第二个是以改善居住环境为目标的城市更新。主要是这两个方面的城市更新，这样的更新是存在于初级阶段。
什么是高级阶段？发展到今天，我们如何来搞好城市更新，我想从4个方面发表我的看法：
第一，要把改善生活环境和经济活力同步提升。我们的生活要达到宜居、绿居、和居、乐居。经济要产业升级、结构焕新，通过城市更新，能够把土地价格充分的利用，符合当前生活方式的产业社会城市。其实城市更新的推动力是产业发展。长三角也好，渤海湾也好，如果没有产业的发展，就没有推动力。我们的落脚点是改善生活，一定要落在人的身上，提出生活品质。闪光点是我们的文化传承。
第二，优化资源配置要充分发挥市场的机制作用。首先，要纠正土地资源的错配。外界对房地产有很大的意见，中国的产业化和城市化比较而言，产业发展了，但是城市的发展速度慢。反过来，土地资源从上个世纪80年代开始到现在，城市的面积扩大速度远远快于城市人口增长速度，大概快了25%，人口增长了50%，土地增加了75%，所以说，土地城镇化快于人口城镇化。还有一个结构问题，土地资源配置当中，建设用地一般占到城市建设用地的20%。但是，纽约东京这样的城市，工业用地只占到整个城市建设用地的5%，一般是10%左右。我们的建设地当中的工业用地配比太高，而居住用地配比过低。大家充分体会到了城市的堵车，最近有一个数据，我们的人口密度很低，50个人口密度最高的省市，人口密度最高的城市是郑州，每平方公里1.5万人，接下来上海的人口密度是每平方公里3800人，广州5900人，北京1500人，是郑州的1/10。到目前为止，我也不敢相信这个指标。北京的城区人口密度并不大，但是堵车叫首堵，这个是不可理解的。说明我们的结构不合理，现在房价涨得很快，因为这些地方没有土地供应了，大宗城市的土地资源错配了，加上我们的管理有问题。所以要把产业的发展改变过来。
还有一个数字，全球60%的高楼，是在中国，好象中国的密度很高，但是我们的经济GDP的密度，每平方公里上的GDP产值，深圳是9.76亿元，上海是4.2亿元，广州是2.6亿元，北京呢？找不到。所以，我们城市土地的利用和土地资源的错配是这样的状态，那要不要更新？在新常态寻找新的动能，要资源集约化。那么，土地资源、产业资源、人口资源如何发挥作用？我们要促进产业结构升级，才能提高我们的单位面积的GDP，更好的提高我们的生活水平。
第三，要以可持续发展的理念推进新型城镇化。因为城市的生长，城市的更新，就是新型城镇化的过程。我认为，可持续发展的理念，要看增量与存量，既看帅哥，又要键老；还要看绿量和质量，既要GDP，又要土水气；还要近期与远期，既爱自身，又爱子孙。什么叫可持续发展？很简单，不仅要这一代人健康成长，生活得很好，而且是后代，世世代代，我们要为子孙后代思考，这就是可持续发展。
第四，要探索资本运营+资本运作的有效模式。一个是资产运营的运营和服务，我们过去讲的是开发商，不动产的开发和销售，运营商更多的是放在不动产的运营和管理上、运营和服务商。比如上海和成都，都专门搞了楼宇经济研究会，专门研究楼宇经济的，楼宇经济不光是从物业管理，把它潜在的潜能发挥出来，保值增值。还有资本运作的杠杆和风险，
万达和
融创资金的买卖，背后都是金融。还有PPP和大数据，在资产运营当中，在金融运营当中，民间资本，公私合营，这给很多民营企业创造了许多的方便，把资本运作和资产运营结合起来，我认为就是最好的。
还要利用大数据，因为城市更新比一般的开发还要大得多，城市更新的产业更多，在更新换代，在经济转型当中的许多问题，必须利用大数据。比如什么地方的交通出了问题，什么地方出了故障，都可以通过大数据来分析，这是为资产运营创造了很好的条件。
所以，为什么请叫我运营商，我不仅是运营者，也是服务者，这个服务是为中国的城市更新服务，这个服务是为中国的转型服务，这个服务是为老百姓的美好生活服务。
