杨现领:“租赁红利”如何解读?

来源:中国网·地产中国 2017-07-21 15:17:00

(原标题:九部委联合释放的“租赁红利”该如何解读?)

今日,住建部会同八部门,联合发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,这是继2016年国办39号文之后关于租赁市场发展的另一个重大的“政策红利”。链家研究院第一时间发布五点解读,透析政策背后走向。

1、立足于现实的供需矛盾,本次政策更加强调人口净流入大中城市的租赁市场发展问题,这是一次非常明显的认识突破,也更加符合实际情况。人口净流入的大中城市才是租赁市场供需矛盾最为突出的地方,本质上,租赁的问题只是人口净流入城市的问题,而人口净流入城市的租赁问题本质上就是前面10个城市的问题。统计数据显示,中国40%的外来人口集中在北京、上海、深圳、广州、东莞、杭州等TOP10城市,80%的外来人口集中在TOP50城市。因此,可以明确地说,租赁问题是局部问题,是部分城市的问题,因此,这次政策强调“分类处理、因城施策”是非常正确的。

2、在“满足谁的需求?”这个问题上,本次政策的针对性更加明确,就是要多渠道增加租赁住房供应,优先满足公租房保障对象和新市民的租赁需求。这里应该主要是流动人口、大学生等人群的需求,这些需求具有非常明显的偏好特征:流动性强,平均换租周期6-8个月;租金支付能力差,一线城市单间承受能力在3000元左右,二线城市在1500元左右;通勤便利性要求高,靠近交通枢纽。

3、国有企业引领和带动,开发企业、经纪机构、物业服务企业共同构筑起租赁供应的主体。从现实的情况看,租赁是一个产业链长且复杂的行业,包括开发、运营、租后管理及金融等,国有企业和国有资本的引领和带动作用主要体现在开发和金融环节,市场化的、民营化的租赁运营机构的优势则主要体现在运营和租后管理环节,保洁、维修等服务本质是一个重服务、重体验的苦活、脏活、累活。经过过去5、6年的发展,中国已经出现了一批市场化的运营机构,能够以更高的效率、更低的成本完成这些服务。预计未来这些国有和民营机构之间在租前、租中、租后各个环节需要很强的协同,从而避免“租而不管”、“重开发、轻服务”等问题,尤其是要前瞻性预防过度开发和租赁库存问题的出现。

4、超大城市、特大城市可开展集体建设用地租赁住房试点,这一政策的实施需要考虑租赁需求的区域特征。目前看,这些城市的租房需求集中在交通便利、配套设施相对完善的成熟区域,租房需求的核心偏好是车程足够短,离工作地点足够近,且以单间为主。因此,集体建设用地的开发需要考虑这种特征。以北京为例,还有不少集体建设用地分布在三环内外,适合租赁、交通便利,这些地方相对来说更适合。

5、增量开发与存量盘活并重,多渠道扩大房源,鼓励国有企业将闲置与低效厂房、商办用地等按规定改为租赁住房。从现实的情况看,尤其是一线城市,我们认为未来会形成“2:2:6”租赁市场基本格局。也就是说:20%的租赁供应来自于新增开发,这部分将主要由开发商和政府提供;20%的租赁供应来自于存量住宅的更新改造或厂房商办的改造,且后续由机构出租和管理;60%的租赁供应来自于存量闲置房源的流通、存量房源更好的管理。总体就是20%增量,80%存量。

(来源:公众号:现领观察)

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杨现领:“租赁红利”如何解读?
来源:中国网·地产中国2017-07-21 15:17:00
今日,住建部会同八部门,联合发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,这是继2016年国办39号文之后关于租赁市场发展的另一个重大的“政策红利”。链家研究院第一时间发布五点解读,透析政策背后走向。
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