【中国网·地产中国· 原创报道】本以为，作为首富，做事一定是严谨的，但最近结交了新朋友以后，貌似首富血液里不安分的基因，原力觉醒了。

19日下午，在北京万达索菲特酒店7层，史上最混乱的发布会，在此上演，主角包括万达董事长王健林、融创董事长孙宏斌，还有富力董事长李思廉，三个合起来年纪超过177岁的地产大佬。

虽然最后的签约在有惊无险中圆满落幕，但这场637.5亿元的三方交易里，依然有许多未道明的细节。

现场回顾：混乱现场，每一秒都是未知18日晚间，弹房君临时收到消息，万达与融创将于19日下午4时在北京万达索菲特大饭店7层召开合作发布会。在与同行交流后，大家一致认为，这一定是一场临时决定的发布会。

但到了现场，才发现，它的临时度，真是超出了所有人的意料。在现场的签到处，立着这次发布会的主题，然而主角并不只是融创、万达，还有富力，弹房君询问现场的融创PR，她默默摊手摇头：“不知道”。

下午4点左右，在所有媒体记者都进入会场入座后，工作人员突然告知，发布会因故需延迟一小时，17时再召开，现场人员需要撤离。撤离后，有安保人员不慎透露，富力退出了，要拆除大屏上富力的logo，引发众人遐想。

而在另一边的会议厅，弹房君看到不断有人从卢浮厅和协和厅走出来，夹带着文件夹，一路小跑进入三位大佬所在的香榭丽舍厅，再面色匆匆地离开回到原来的会议厅。尤其是富力地产的签约代表，更是神色凝重地来回了好几番。而还有员工从卢浮厅出来时面色略微带气，边走边将手中的纸张撕得粉碎。

万达PR人士告诉弹房君：毕竟涉及那么大金额的交易，几方还没商量好。而首次遇到这种“一切临时决定”的发布会，在场所有人肾上激素都被催起，如观商战现场般兴奋。

17时30分，发布会终于正式开始，大屏上依然是最初的样子“融创、万达、富力”，三家掌门人也都其乐融融地出现在现场，开始轮番上台客气地褒扬对方，并安抚自家投资人。

最终，三家人达成了四个协议：富力地产以199.06亿元收购万达77家城市酒店全部股权；融创房地产集团以438.44亿元收购万达13个文旅项目的91%股权，并由交割后项目承担现有全部贷款约454亿元；万达商业与融创房地产集团双方同意交割后文旅项目维持品牌、规划内容、项目建设、运营管理“四个不变”；融创集团、富力地产考虑今后投资开发的商业中心及影城全部委托万达商业和万达电影管理。三方同意今后继续在文旅项目、电影等多个领域全面战略合作。

一个小时内做决定靠谱吗？仓促商榷背后的六大疑点这场交易，看似价格与资产包，包括付款日期都已经规定明确。但在弹房君看来，这场仓促的交易，仍存在许多未能盘算清楚的疑点。

1、出售方是万达商业，还是融创中国？

从万达与融创的公告中看，是为“万达商业将北京万达嘉华等77个酒店转让给富力地产”，出售方应为万达。

但有媒体披露，这次其实富力是从融创手中买走这77个酒店，与王健林并无关系。是“融创选择在与万达签订文旅项目、酒店项目的转让详细合同外，同时与富力签约，将文旅+酒店资产包中的全部酒店资产出售给后者”。

到底是谁出售给谁，媒体界众说纷纭。

2、77变76，资产包是否一样？多出的1个酒店是哪个

10天前，万达卖给融创的酒店是76个，10天后，富力买的酒店是77个。

弹房君好奇的是，这77个酒店里，是否包含了原有的76个，还是重新圈定？如果是按原有资产包，那另外多出来的那个酒店，又是哪个？

就此，弹房君询问了融创和万达方面的人，但两边均表示不知情，都未给予回复。

结合现场富力的变卦离合，业内人士猜测：能肯定的是，这个酒店，一定是富力想要的。

3、酒店业务，是砒霜还是蜜糖？

不过10天，就将酒店资产包甩手，万达这70多个酒店，在融创眼里，更像是一块烫手山芋。

业内人士认为，在7月10日与万达达成76个酒店13个文旅项目的交易时，融创只是将酒店资产包作为获得文旅项目的跳板，而并不是真的想要这76个酒店，“融创并不擅长开发自持物业，但不打包购买，也许这笔生意就谈不成了。融创应该是从当时就已经想好找合作或者转手方了，只是没想到会那么快”。

如果说融创不善于运营酒店，所以甩手。那对于富力来说，这个在全球已开业、建设24家高级酒店的企业，又是否能将这块业务运营好？

据万达酒店发展的2016年业绩显示，2016年，公司收益约3.74亿港元，同比减少82.8%，母公司拥有人应占亏损约6066.3万港元，同比减少76.9%。而根据富力地产2016年年报信息,当年，其酒店营运亏损1.83亿元，同比亏损扩大约一个百分点。两者，似乎都未能在酒店业务上获得好成绩。

虽然2016年底，富力地产的持有现金仍有459.7亿元，足够其进行这场收购。但鲸吞之后，如何消化、盘活，而不至于增大亏损黑洞，对于富力来说，这块蜜糖也并不容易下咽。

4、真的是“三赢”，没有“亏家”吗？

在7月10日的公告里，融创以335.95亿元，收购万达76个酒店，合计331.09万平米，总房间数22920间（套），则换算来看，平均一个酒店约作价4.4亿元，每平米约10147元。

而在今天的公告里，富力以199.06亿元收购万达77家城市酒店全部股权，总建筑面积共计约328.63万平米，总客房数为23202间（套），则平均一个酒店约作价2.6亿元，每平米约6057元。

不到10天时间，万达平均一个酒店折价1.8亿元，每平米折价4090元。

戴德梁行重庆分公司总经理江冰河告诉弹房君，五星酒店的话平均7000-8000每平米的投资额，超五星级酒店就更高了。按此推算，万达卖给融创时，还是回本的，而卖给富力时，显然亏了。

但亏了的这部分钱，万达说，融创来出。于是，融创原本购买13个文旅项目91%股权所需花费的295.75亿元，提升到了438.44亿元。融创说，4800万平米，很值得，平均每平米只抬高了约200块。那么万达方面呢？按之前有媒体的测算，每个万达城从拿地到最终建成，万达现金流需至少投入50亿元，那么13个万达城，至少万达方面已投入了650亿元， 这不是每平米抬高了200元就能抚平的差额。

所以，万达，真的不亏吗？

5、融创现金流真的充裕吗？

按孙宏斌的首次现场念稿所言，融创在上半年的销售业绩为1100多亿，截至2017年6月30日，账面有900多亿现金，下半年7月份回款会超过200亿，其它月份回款都会超过300亿元，全年将有超过3000亿的销售额，会有充足的现金流，而融创也会继续控制好负债率，管理好我们的现金流，让融创的运营和发展保持健康良好状态。

但据融创内部人士告诉弹房君，融创属于集团集中决策型，自老孙这笔交易后，融创一线城市投资部门基本算是“断了粮”，“招拍挂拿地基本不用考虑了，所有在谈项目未来三个月内也都将全部搁置。但收并购公司方面，却是没啥问题的公司基本融创都要了。且大手笔花销后，公司对销售额逼得更紧了”。

钱袋到底紧不紧弹房君不做定论，只能肯定，一定没有老孙的口风紧。

6、富力期间缘何几乎退出？

这个问题，如果几家在场人士都不开口，那大概会成为千古谜团吧