万达借钱给融创收购自己,孙王二人在下多大的一盘棋?

来源:中国网·地产中国 2017-07-12 09:26:00

>>>来源:证券时报

7月11日,融创中国复牌,股价收盘报16.82港元/股,涨幅为13.65%,创2014年11月24日以来最大涨幅。

融创中国踩尽油门,猛加杠杆不同的是,万达在急速降低负债率,着急抛售旗下重资产项目。根据融创中国7月11日披露的公告显示,融创632亿收购万达13个文旅项目股权76家酒店,尽调时间只有20天,此外,万达还委托银行贷款296亿元给融创中国用以收购其资产。

这是什么意思?要卖资产,还得先借钱给对方,然后让对方收购自己的资产,而且卖的还如此之急,隐隐感觉这次交易背后还另有安排……

万达借钱给融创急甩资产

我们还是重点分析下这次收购的资产质量以及632亿支付方式。

根据融创中国7月11日发布的公告显示,13个文旅项目截至2016年底,除税后纯利为38.17亿元,同比2015年增长22%,资产净值为248.84亿元;76家目标酒店截至2016年底,主业利润为8.74亿元,同比2015年增长37%,账面净值334.5亿元。

上述数据表明,万达打包出售的资产盈利能力尚可,只是对于万达来讲,文旅项目和酒店资产回报率相对其他板块而言较低,且无法为万达提供大量现金流,因此成为万达“瘦身割肉”的首选标的。但是对于融创来说,上述资产的盈利是可观的,根据融创中国2016年年报显示,其净利润为24.78亿元。

关于632亿的支付方式,根据融创中国公告显示,此次并购的具体支付方式分为四笔:

首先,签署框架协议当日,融创万达支付25亿元作为定金。

其次,7月31日之前,万达在配合融创完成对购买项目的尽职调查后,双方签署正式协议后的3日内,即8月3日之前融创需支付总价款的20%, 126.34亿元。

第三,正式协议签署后,万达开始准备目标酒店资产过户手续,融创90天内支付转让价款累计至人民币335.95亿元。

最后,万达收到上述第三笔付款后的5个工作日,通过指定银行向融创发放贷款296亿元,融创收到贷款2日内,用以支付剩余对价人民币295.75亿元。

What?万达是借钱给融创收购自己的资产,时报君根据采访掌握的情况是,这296亿元贷款由万达提供,银行只是充当贷款通道。对于融创来讲,632亿的并购项目,尽调时间只有短短20天,时间之紧张,万达出售之迫切,简直一分钟都不能耽误。

万达缺钱吗?

万达为何愿意借款给融创,助孙宏斌完成此次收购?万达真的很缺钱吗?

万达资产规模最大的大连万达商业地产股份有限公司公布的2017年度第三期中期票据募集说明书显示,2014年~2016年度及2017年一季度,万达商业分别实现营业收入1145.86亿元、1321.05亿元、1298.55亿元和260.3亿元,净利润分别为251.01亿元、301.9亿元、328亿元、85亿元和64.97亿元,与之对应的净利率分别为21.91%、22.79%、25.32%和24.96%。

以上数据可知,万达商业整体盈利能力在行业内处于较高水平。我们再来看一下万达商业的经营性现金流,2014年~2016年度及2017年一季度,公司经营性活动现金净流量分别为88.32亿元、319.09亿元、379.76亿元和-18.17亿元,其持有物业租赁及商管业务现金流非常稳定。

还有万达商业负债率,截至2016年底,万达商业负债率维持在70%左右,在地产行业,70%的负债率算较低水平,万科中粮地产、华夏幸福等地产公司资产负债率都超过了80%。按照万达“轻资产”化方向,这个负债率会进一步降低。

另外,从万达委托银行贷款296亿给融创,也能说明,万达出售资产并非因为缺钱。

中投证券的一位高级分析师向时报君表示,万达贷款给融创购买自己的资产,这其实是一个股权变债权的交易行为,如何理解这个交易行为?简单举个例子:

A持有深圳的一套房子,在目前楼市政策趋紧情况下,A对这个房子未来的实际价值是看跌的,所以他想卖掉这个房子,这时候B出现了,认为这套房子还有上涨升值的空间,很想买,但由于资金不到位,A借钱给B买自己的房子,那么这时候A相对于B就变成了债权方,B拥有了这所房子的所有权(相当于股权),到期还本付息给A。未来无论这个房子是涨是跌,跟A没有关系,而B就要承担一定的风险。

所以回到万达身上,万达对于出售的目标项目的未来价值实际上是看跌的,而融创则是看涨,这里面就存在一个博弈,但有一点可以确认的是,万达卖错了是少赚,融创买错了,那就是关系到企业生死的问题了,当然,如果融创买对了,按照融创中国目前的市值,也很可能再造一个融创

所以万达并非是因为资金链紧张才转让资产,对于万达融创来说,这笔交易背后,意味着什么?

对赌协议逼迫万达商业需尽快回A股上市

公开资料显示,万达商业在香港上市不到两年就宣布退市,开启回A之路。当时退市时,万达集团与投资人签订激进对赌协议,退市时交易对价为344.55 亿港元,如果公司在退市满两年或 2018 年 8 月 31 日之前未能在内地主板市场上市,万达集团将回购全部股份,并向海外及境内投资者分别支付12%和10%的利息。

现在距离对赌协议只剩一年时间,而目前监管政策对房企融资卡得比较严格,现在房企IPO基本处于停滞状态。而万达商业已经在“已反馈”状态持续很长一段时间了。

万达的上市之路充满不确定性,随着时间临近,万达面临的回购款及利息支付压力也越来越大。这也就解释了融创20天内完成尽调和万达借款给融创也要卖掉酒店文旅业务了。

据海通证券分析师姜超表示,尽管万达集团有合计超过1000亿元的债务,但年内到期的很少,只有25亿元的PPN(非公开定向债务融资),2018年到期的也只有45亿元PPN和6亿美元的海外债,集团层面来看债券的到期压力不大。即使从万达商业的角度来看,短期偿债压力也不大。一季度末,万达商业拥有956亿元的货币资金,对短期债务的覆盖率较高。

显然,压力来自到底能否如期上市。而走轻资产路线,本来就是万达的战略方向,酒店、文旅这些自持的重资产早卖迟卖都要卖,那就不如趁着所剩不多的时间内卖掉,尽快回归A股。

   公司新闻  

1、保利地产:2017年上半年利润总额100亿
11日晚间,保利地产发布2017年上半年业绩速报。根据公告,保利地产上半年实现营业收入5445594.66万元,同比减少1.26%。营业利润988600.51万元,同比增长0.76%。利润总额1002686.41万元,同比增长1.43%。

2、朱荣斌正式担任阳光城执行董事长
7月10日,阳光城集团股份有限公司发布公告称,该公司于7月10日下午召开第九届董事局第十次会议,会议以9票赞成、0票反对、0票弃权,审议通过选举朱荣斌先生为公司第九届董事局执行董事长,任期为2017年7月10日至2020年4月9日。

2、万科将参与雄安新区6.5平方公里项目建设
近日,万科已经与雄安新区筹备工作委员会签署协议,协议中包含一个“新安小镇”计划。该小镇作为雄安新区落地的第一个大项目,致力于打造功能性创新型小镇新样板,将由万科联手深圳投资控股有限公司、中国节能环保集团公司共同投资建设,先期规划占地6.5平方公里。(网易房产)

3、招商银行:乐视不发工资与股权冻结无关
近日,有媒体报道称招商银行“超20倍查封乐视资产”,影响到乐视正常工资发放。招商银行声明称,有关报道与实际情况严重不符。招商银行上海分行此次保全的乐视系有关资产是依据我行依法应当受偿的债权金额,严格依照有关法律程序办理的。保全的资产不涉及乐视系任何公司的银行账户、现金或存款,因此不会对资金的划转与结算、工资发放等日常经营造成任何影响,乐视不发放或推迟发放工资与股权冻结无关。

4、华润置地:上半年销售金额632.18亿元
截至2017年6月30日,华润置地共实现合同销售金额约人民币100.8亿元,合同销售建筑面积约714,959平方米;本年度首6个月累计合同销售金额约人民币632.18亿元,按年增长14%,累计合同销售建筑面积约4,367,626平方米,按年增长2%。

5、中骏置业:上半年合同销售额155亿
2017年6月,集团连同其合营公司及联营公司实现合同销售金额约人民币39.32亿元,合同销售面积约17.91万平方米,同比分别减少11%和25%。2017年6月的平均销售价格为每平方米21,954元。截至2017年6月30日止六个月,该集团连同其合营公司及联营公司实现累计合同销售金额约155.24亿元,累计合同销售面积约85.20万平方米,同比分别增长31%和16%。

5、亿达中国半年合约销售36.63亿
7月11日晚间,亿达中国控股有限公司发布未经审核营运数据称,截至2017年6月30日止6个月,亿达中国合约销售金额约为36.63亿元,权益合约销售金额约为29.13亿元。

   土拍纵览  

1、华夏幸福6月新增土地505万平方
7月11日,华夏幸福基业股份有限公司发布公告,6月1日至6月30日该公司以股权收购方式取得项目土地面积合计为468.13万平方米,交易价款合计为人民币25.36亿元。6月1日至6月30日期间,公司下属子公司竞得土地面积合计为36.91万平方米,成交金额合计为29.14亿元。

2、深圳前海48.92亿成交两商地
两宗土块均位于桂湾片区,为商业用地,分别定向为基金企业和民营银行,土地出让起始总价为48.92亿元,这也是今年深圳首次出让前海地块。据悉,该两块地原定于6月30日出让。

其中,中国国有资本风险投资基金股份有限公司和深圳市投控资本有限公司以底价25.06亿元拿下T201-0097地块,楼面地价达19701元/平方米。另外,前海微众银行以23.91亿元拿下T201-0097地块,高出底价500万,折合楼面地价达21736元/平方米。
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