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碧桂园给不了朱荣斌的,阳光城能给到吗?

发布时间:2017/06/16 13:59 | 来源 :中国网·地产中国 | 作者: 淼淼

【中国网·地产中国·原创报道】关于朱荣斌将入职阳光城的消息,在朱荣斌离开碧桂园之前,其实业内就已有只言片语传出。虽然朱荣斌的请辞理由是“需要更多时间陪伴及照顾家人”,但行业里大家都明白,原因常常不会那么单纯。

只是当时,大家都只是捕风捉影的猜测。

12日午间开始,猜测开始变成坐实,陆续有媒体爆出朱荣斌的去向——阳光城集团执行董事长。

一个是3000亿规模,以农村包围城市为战线的领头企业,一个是近500亿规模,以收并购成为继融创恒大之后的新一代并购王。

朱荣斌在碧桂园没能实现的遗憾,在阳光城能补上吗?

1st一线城市梦?项目不足但架构清晰

朱荣斌请辞碧桂园执行董事、联席总裁及执行委员会成员的公告,是5月11日发布的。朱荣斌说,是为了有更多时间陪伴及照顾家人,而业内人猜测,是一线城市事业部进展不顺,朱的自我价值得不到体现。

碧桂园的一线城市事业部是2015年7月成立的,北京、上海、广州、深圳和佛山五位城市总经理与碧桂园区域总裁平级,直接向朱荣斌汇报。那个时候,碧桂园董事局主席杨国强的本意,是想强化集团的一线战略。

从碧桂园的拿地来看,一线城市的地位确实在加速提高。从2015年7月至今,碧桂园通过招拍挂市场,在一线城市共拿地20块。且从单年的拿地数来看,2017年以来,碧桂园在一线城市的拿地速度明显加快。今年以来在一线城市的拿地总数已与前两年的年度拿地总数持平。

数字看似很风光,但这份荣耀中一线城市事业部并没沾到多少。从拿地主体来看,许多地块都是被城市公司拿下的,而归属一线城市的,不足5块。

成绩单下,朱荣斌的一线城市事业部推进困难——成立仅一年,北京区域就被环北京区域公司合并,深圳区域和集团惠深区域深圳片区合并。截至其离职前,一线事业部仅剩的上海区域和广州区域也被划归为集团一级区域,由集团统一管辖。

造成这样的原因,来自于碧桂园内部的竞争激励机制。碧桂园内部人士告诉中国网·地产中国,碧桂园一直强调狼性,各区域公司都是竞争关系,谁有能力拿谁就上,“市场那么大,谁能全部吃下?”

甚至有北京土地中介行业的人士告诉中国网·地产中国,他们长期负责给碧桂园介绍二级净地供碧桂园收并购,但都是与区域公司对接。

于是,一线城市事业部被自己的同胞不断挤压生存空间,朱荣斌这位碧桂园内部提倡进入一线城市的“主力军”自我价值无处显露。

再看阳光城,6月13日刚并购了北京密云君山别墅,对一线城市的重视度不容怀疑。占地110万平米的密云土储,能供阳光城开发6-8年,无疑成为阳光城一线城市布局战略的重要保证。而除了北京的君山别墅,阳光城2014年以来,通过招拍挂方式,共在一线城市拿地5块,分别是北京2块,上海3块。并通过收并购,拿下广州丽景湾、江湾新城等四个项目。

从数量上来看,碧桂园的一线城市项目明显多于阳光城。但从朱荣斌个人的发展空间来看,阳光城一线城市布局的不完善,也正是朱荣斌能伸展拳脚之地。且就组织架构来看,阳光城的地区公司划分界限明确,类似碧桂园“谁行谁上”的内部争抢局面并不存在。

2nd 再现成本控制能力?负债偏高可施展空间大

在加入碧桂园之前,朱荣斌曾在富力地产呆了近5年。

他刚加入富力的2008年,正是富力的存亡之年。由于前两年的激进拿地,加之上半年的政策调控,2008年时的富力地产,现金流几近断裂。据其2007年的年报显示,当年富力地产的净负债率已达到139.5%,到了2008年,净负债率亦仍高达123.8%。

朱荣斌的出现,让这一现象得到了明显改善。

除了任华南区总经理推进区域销售外,朱荣斌在任富力期间,还成立了内部成本控制中心,把关成本的控制和质量管控,以及优化杠杆结构。2008年时,富力的净利润约为31.34亿元,而到朱离职的2013年,富力的净利已增长至76.46亿元。

进入碧桂园以后,朱荣斌同样对于成本把控相当重视。他认为,做三四线产品,对成本的把控能力、项目运营能力的要求更高。

这份经验,对于目前的阳光城来说,再合适不过。

2016年,阳光城全年新增土地储备项目25个,其中有13个项目(55宗地块)是通过收并购方式获得,并购价款为124.96亿元。大举收并购,在增加阳光城土地储备的同时,也给这个企业带来了高额的财务压力。2016年,阳光城净利润率同比下跌13.27%,资产负债率为84.29%,净负债率更是高达256.82%。

除了引入朱荣斌,几个月前,和朱一样经历过中海与碧桂园的,融资手段相当了得的原碧桂园首席财务官吴建斌,也被阳光城请进了门里。对于这两个财务管理CP来说,阳光城目前的财务状况,也将成为他们再现成本控制与盈利抬高能力的好阵地。

3rd 陪伴及照顾家人?甲方何曾放过谁

不知道是不是CP久了,朱荣斌和吴建斌的请辞理由,都十分任性。

1月4日离开碧桂园时,吴建斌的请辞理由是:计划投放更多时间于个人兴趣(摄影及写作)。而5月11日的碧桂园公告里,朱荣斌的请辞理由是需要更多时间陪伴及照顾家人。

对此中国网·地产中国特意询问了两家公司的现任在职员工他们的工作强度,发现“双斌”的这两个梦想基本还是无法实现的。

碧桂园的员工表示,公司正常是5天工作日,一线营销多为六天,可以倒休,但不管哪个部门,加班都是常事。而有了更大销售目标的2017年,碧桂园对于人才的渴求也更为明显,四处高薪挖人。据中国网·地产中国得知,碧桂园四线城市招聘时开出的薪资高出行业平均水平两倍有余,但是要求也极为严苛,加班加点是常事,个人休息时间基本全无。

而阳光城的员工表示,公司正常的岗位是5天工作日,“营销岗位相对压力大些,基本是6-7天无休”,同时他坦言,公司有时候会一个人当几个人使。

显然,从工作强度来看,不管是碧桂园还是阳光城,每一个甲方,都很难满足“双斌”的请辞理由。

(责任编辑:候迅)

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