在债券融资收紧的同时，银行向房地产企业发放的贷款增速也在下滑。国家统计局于日前公布的数据显示，今年1~3月，房地产开发企业到位资金中，国内贷款为6892亿元，增速为10.7%，较1~2月份回落0.8个百分点。

今年2月，基金业协会发布了4号文件，严格规范私募资管业务投资房地产的行为，以避免资金违规流入房地产调控领域。房企融资渠道进一步收紧。

大型房企纷纷转向发行境外债券进行融资。比如，万科于去年10月发行总额2.2亿美元的5年期定息票据，票面利率为2.95%；12月，发行总额6亿美元的3年期定息票据，票面利率为3.95%。

“能够成功在境外发债的，仅限于少数大型房企，小型房企很难做到。”华泰证券固定收益部一位投资经理告诉《每日经济新闻》记者，“高企的地价，对房企资金实力要求越来越高。”

值得关注的是，随着汇率变化，美元债的发行成本也有压力。比如，恒大于今年3月17日成功发行5亿美元3年期和10亿美元5年期优先票据，利率分别为7%、8.25%；而3月25日，恒大再次成功发行7年期10亿美元优先票据，利率达到9.5%，但利率均较以往有所降低。

“大部分融资渠道都被堵得严严实实，仅有海外债、股权融资等几个渠道的利率还能接受。”国泰君安投行部一位投资经理告诉《每日经济新闻》记者，“对房企来说，只要利率合适，能够融到资金活下来最重要。”

大鱼吃小鱼游戏将加剧

近几年，强者恒强、弱者渐若，房地产市场“二八定律”日渐明显。2016年，市场涌现出万科、碧桂园、恒大三家3000亿级房企，市占率达到9%；TOP10房企市占率达到22.2%，TOP50房企达到41.9%，市场在向大型房企集中。

“市场集中度会进一步加大。”中房数据研究院院长陈晟告诉《每日经济新闻》记者，未来市场将出现3家万亿规模、20家千亿规模的房企，且前30家房企市占率将达到50%。

陈晟指出，千亿是大企业的门槛，决定了未来的拿地机遇、融资成本、并购机会、人力资源的获得等。

面对地价高企、融资渠道收窄，中小房企的生存空间越来越小。杭州滨江房产在3月先后与中国电建地产、深圳中汇盈合投资公司建立合作关系，合作开发地产项目。融创去年先以44亿元揽下莱蒙国际旗下建筑面积达160万平方米的7个项目，后又以138亿元收购融科置地全国42个项目总计未售面积达730万平方米。

因此，目前合作、并购在资金密集型的房地产行业越来越常见。融创中国董事长孙宏斌在融创2016年业绩会上表示，现在买地是亏钱，去年拿的地，基本都不赚钱。并强调融创从去年“十·一”之后就已停止拿地，“今年也不会在公开市场拿地，将以并购为主。”

合作与并购会是中小房企的出路吗？孙宏斌在融创2016年业绩发布会上也表示，他们相信到今年下半年，或者到明年，房地产行业还会出现一些机会，特别是整合和收并购的机会。

“对资金实力强的大型房企来说，项目收购、股权收购，是规避目前高价拿地风险的有效途径。”陈晟告诉记者，“而对品牌、资金、管理能力稍弱的中小型房企，这也是转型退出的有利时机。”

来源：每日经济新闻