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中介揭二手房交易内幕:低效竞争背后是规则缺失

发布时间:2017/04/21 07:55 | 来源 :中国网·地产中国综合

(原标题:中介巨头自揭二手房交易内幕:低效竞争背后是游戏规则缺失)

房屋经纪行业迎来存量市场的春天,截至2016年末,二手房市场交易额已超4万亿元,20余个城市的二手房交易比重超过新房市场,北京、上海的二手房成交量已是新房的两倍和三倍。

中介机构从未像今天这样强力地影响着房地产市场,但错位之处在于,如此大体量的一个参与主体,似乎难以摆脱上不了台面的“草寇”形象,不仅没有开发商的财富光环,更不曾产生全国人大代表和政协委员等重量级代言人,没有专门的法律规范,即便出现在政府文件中,也一直是被“引导”、被“规范”的对象。

比如,本轮调控对中介的管理力度史上空前。大批代理学区房、商住两用房的店面关停,独家房源代理等行为偃旗息鼓。

雷霆手段之下,中介行业也在反思行业乱象的根源:比如行业信息不透明,独家房源切断了市场的议价空间,客观上推高了房价;再比如在行业潜规则之下,部分经纪机构依靠虚假房源信息延揽顾客,居然也可以做得风生水起。

讽刺的是,卖方市场下,消费者并不太在意独家代理和虚假房源,他们对自己信息被泄露的反感更加强烈。实际上,参考美国经验,独家代理也并非洪水猛兽。

关键的问题在于,目前中介行业的游戏规则尚未确立,还停留在对房源和端口的低效竞争阶段。提升服务水平、健全经纪人的责权利、在产业链上提炼更多机会和价值等,是下一步竞争的关键。

经济观察报“蓝筹地产沙龙”先行探路,邀请包括北京房地产中介行业协会秘书长赵庆祥、我爱我家副总裁胡景晖、麦田房产副总经理李杰等行业领军者,探讨了“存量时代的机遇与秩序”。

独家房源是与非

经济观察网:交易的公开透明如何实现?如何看待“独家房源”和高房价的关系?

胡景晖(我爱我家副总裁):独家代理背后是房源之争。

我认为可以从这几个方面去认识:首先,受卖方市场的限制,行业无法避免地陷入激烈的房源争夺战,“得房源者得天下”,中介公司在线下大规模建设门店,密度已经超过了麦当劳,肯德基。

而线上,受商业网站收费机制引导,房屋中介浪费了大量时间和精力在重复房源,甚至是虚假房源上。

行业在门店建设和端口广告的花费激增,但却陷入了低效竞争的怪圈。

其次,“独家房源”事实上推高了业主对成交价的预期,进而推高了房价。

最后,从消费者角度来说,“独家房源“使购房者被剥夺了选择权,而业主也丧失了在中介的议价权。从经纪公司的角度来说,未来希望房源能做到多家出售,在保证房源的真实唯一性的基础上,经纪公司能专注于服务。

赵庆祥(北京房地产中介行业协会秘书长):是的,从另一个层面来说,房地产经纪行业从业人员普遍年龄小、从业年限短、流动性大,是否拥有职业资格,是否受过专业训练对经纪人员从业和发展几乎没有影响。

房地产经纪公司仍依靠资金实力、人员和门店数量,以及购买端口的多少来竞争,相互间拼资源、拼消耗,而没有变成拼专业服务。缺乏必要的行业准入和多家居间服务模式,直接导致房地产经纪公司在获取房源时无法体现专业优势,卖方市场环境下,经纪公司竞相获取委托和都想快速成交,最终演变为推高房价。

对独家房源,我认为可以借鉴国外经验,如果在制度上要求在规定时间内公开独家房源信息,并允许其他经纪人员作为合作方进入,交易双方都有代理经纪人的情况下,可以实现交易均衡。

李杰(麦田房产副总经理):“独家房源”是人为制造信息壁垒。但信息的公开、透明、真实、有效将是行业趋势。

如何形成行业内健康、和谐的竞争环境?可以从外部和内部两点着手:

首先,行业秩序的建立,需要竞争者们要在某些层面上达成共识,让行业真正回归其“信息匹配”本质。其次,在公司内部,应该用有效的制度,对经纪人做到强有力的管控与约束。

孙庆磊(麦田房产副总经理):这个行业的许多高层有情怀有想法,但行业的脑袋和手总不在一块儿,为什么呢?

拿饮食业服务标杆海底捞举例,海底捞服务员犯错没有太大回报,但经纪人犯错成本相比回报,相对比较大。

其次,个别经纪人在心态上一锤子买卖,在二手房市场不健全的地方,仍然抱着“这单交易完再也不见面”的想法在卖房。

如果效仿滴滴,中介行业将信用体系跟经纪人的执证角色紧紧捆绑在一起,如果犯错了就有处罚,甚至严重的整个行业都弃用。从这个角度看,全行业统一标准规则治理就会相对容易,但如果仍然有企业尤其是大企业在用人上放开口子,那么没有尺度就会有危险。

孔丹(我爱我家品牌总监):妨碍信息透明的不仅是独家房源,更关键的是虚假房源。

房源的真实性是最基本的东西,虚假房源本来不应该成为一个问题,各大中介企业内部系统的房源都是真实的。

虚假房源主要聚集在58、赶集、安居客等第三方商业类房产信息网站,这些商业网站的游戏规则是经纪机构发的越多,他们就越挣钱,商业网站不合理的游戏规则助涨了虚假房源的泛滥。

对“独家房源”,从实际观察来看,消费者并不关心独家房源和房源真实性的问题,更为看重的是中介的服务,尤其是签完合同之后这一段,大部分签完合同就交佣金了,后端尤其是涉及到资金层面的,才是更多问题发生的地方。

郝炬(睿信致成总经理):现在中介沉淀下来的信息、诚信机制以及服务模式的创新,是行业能够真正实现增值的地方。是否可以效仿美国形成公开的房源或联盟性的信息,从而把对房源的竞争变为服务商之间的竞争?

(责任编辑:王迪)
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