建立贷款利率和首付反向调节机制
《21世纪》:根据你的分析,房价变化的主因是供求关系发生变化,抑制房价过快上涨需要从调整供求关系入手。你认为应当如何完善相关政策?
邓郁松:抑制房价过快上涨的首要选择是实施房地产金融宏观审慎管理。建议建立贷款利率和首付反向调节机制,在利率下行时,适当上浮首付比例;在利率上行时,适当降低首付比例,以减少利率调整对房地产市场的冲击。由于2015年以来连续降息将居民的购房支付能力提高了20%,建议各地根据本地库存等情况,将首付比例提高20%左右。
需要指出的是,由于首付和利率调整对房地产市场短期冲击非常大,宜将首付和贷款利率反向调节机制作为一种长期性的制度安排,而不仅仅将其作为平抑当前高房价的政策选择。
其次建议调整房地产供应结构,提高商品住房在新建住房中的比例。对北京等仍具有一定供地潜力的城市,建议尽快加大商品住宅用地供应。
第三,增加市场上可售房源供应量。一是进一步完善住房保障方式,在保障目标不变的前提下,提高货币补贴的比例,打通保障房和商品房的转换通道,将部分存量保障房转化为商品房或共有产权房,上市交易;二是研究探索将一部分其他产权性质的住房转化为市场可售房源的制度和政策,盘活一部分其他产权性质的住房;三是降低交易环节税费,增加二手房的供应量。
此外,发展高水平的租赁市场,引导鼓励包括房地产开发企业、中介企业和各类机构投资者进入租赁市场,改变租赁市场规模小发展水平低等问题。
来源:21世纪经济报道
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