收藏本站

楼盘

政策 公司 金融 市场 土地 新城镇 各地 海外 专栏 最地产周刊
全国 | 北京 | 重庆 | 广州 | 深圳 | 成都 | 贵阳 | 哈尔滨 | 武汉 | 大连 | 大庆 | 上海 | 南京 | 长沙 | 无锡 | 太原 | 天津 | 郑州 | 合肥 | 枣庄 | 朔州 | 阳泉 | 济宁 | 沈阳 | 征集各地合作伙伴
专题
中国网·地产中国  > 自媒有声

房价不涨了 但你知道什么情况下会跌?

发布时间:2017/03/24 14:16 | 来源 :中国网·地产中国 | 作者:

(原标题:你知道现在房价不涨了,但你知道什么情况下会跌吗?)

一  SHIBOR这个要命的高冷词儿

资金压力传导到房价将只是时间问题。当房企迫于资金压力开始“以量换价”的时候,房价将会面临结构性调整。

关于资金,去年9:30调控之后的说法是这样的:

随着“防范金融风险”的政策风向愈加明显,货币政策收紧“加息”的呼声越来越高。但由于直接“加息”或“升准”的“药效太猛”,在维持“货币政策稳健中性”的基调之下,年后央行一系列公开市场操作变相加息,直接导致债市“跳水”,公司债发行难度加大,间接造成房企资金紧张。

公开市场利率提高致使SHIBOR上涨(SHIBOR是什么?Shanghai Interbank Offered Rate 上海银行间同业拆放利率),简单来说,就是银行间互相借钱的成本。

后来的情况是这样的:

一般来说,企业融资主要有三条途径,一是直接向银行贷款,二是发行股票,三是发行公司债。

国内资金面已转向偏紧中性,市场资金借贷成本不断走高,甚至一度出现“钱荒”。因为企业增发新股难度较大,银行贷款和发债成为企业最常用的融资手段。而随SHIBOR的走高,银行资金紧张,贷款难度增加,企业融资成本也随之上升;另一方面,债市收益率跟着走高,意味着发债成本的上升。

最吓人的一幕这两天刚刚出现:

3月22日,钱荒迹象突然再现,有传言各大银行渴求资金,中小机构更是出现了实质性违约!据21世纪经济报道的消息,3月20日,市场多名交易员透露,周一全市场融出资金较少,包括中行、建行、交行和邮储在内的大行都在借钱。而且对资金的期限和价格已经近乎不问。

在3月21日这一天,已有机构以10%的价格融入当天的隔夜资金。而银行间的隔夜SHIBOR(银行间互借)利率一月期也爆涨3.86BP,报4.3558%,创了2015年4月17日以来新高。

二  美元债好吃,但有刺儿

房企发债速度明显放缓。数据显示,2月仅有一期(2只)发改委去年11月份批复的“17龙湖绿色债”于2月16日簿记建档,总规模为40.4亿元;而交易所公司债,3月尚未有地产公司成功发行。与此同时,众多房企转战发行美元债。从2016年四季度起,首创、首开、万科、融信、碧桂园、龙光地产等均发行了美元债。

到今年1月,中国房企发行近38亿美元债券, 创7个月以来最大单月发行。然而,这种过度依靠“美元债”进行融资的模式,在美国经济不确定性风险增加,美元指数动荡以及美联储加息临近的背景下显得愈加脆弱。美元利率的变动都会使美元债的收益率产生波动,增加了债券提前赎回的风险,并直接关系到房企的资金流动性和紧张程度。

“屋漏偏逢连夜雨”,2月13日,中国基金业协会再“放大招”,发文规定投资于房地产价格上涨过快热点城市普通住宅地产项目的,暂不予备案,直接堵死16城对住宅项目的投资。

地方调控升级,众多融资渠道门槛被抬高,结果必然是:楼市资金面更加趋紧。

三  “以价换量”已不远

资金充裕的大型房企,凭借本身的资金及信用优势仍可以在可承受的范围内进行融资,融资门槛的提高并不会给其资金链带来很大冲击;而对于中小型房企来说,为保资金链稳定,无非是两个方法:一是借新还旧,但发债成本提高,非自有资金已经不能用于拿地环节,借新还旧的能力会进一步降低;二是加快销售以回笼资金,解决资金压力。 这会对行业的景气度带来下行压力,届时房价恐将进一步被松动。

资金供给与房价互动图

虽然央行已开始对“符合条件”的商业银行“定向降准”,但在维持“货币政策稳健中性,继续降杠杆,防范金融领域风险”的前提下,企业不宜对央行货币政策抱有过度幻想,货币政策易紧难松,在中期内仍将继续制约债券市场,因而房企发债融资难度不会下降。

另一方面,随着美联储加息,此前房企“排队发行”的美元债面临着提前赎回的风险,也有可能进一步恶化依赖“借新还旧”模式的房企的资金面。在此预期下,一些资金不是十分充裕的中小型房企可能率先调价。

四  豪言长评论

在看到房企的资金面趋紧的同时,更要看到居民资金面的趋紧。

调控加码出台之后,最难受的是“买房卖房一条龙”中的“过渡房”,也就是先买了新房,但尚未卖掉的旧房。

大多数购买新房者,其支付能力中,那套“过渡房”的变现数额,一般都会占到购置新房总房款的70%左右,最具锚定作用。

而在市场转向的过程中,二手房一向是先行指标,比如春节后北京市场的炽热市况,二手房的量升价涨就是最大的亮点。

原因无它,主要是二手房交易是业主之间的“自主”行为,如同股市上千百万“散户”对千百万“散户”,成与不成,价格几何,都不需要政府批准或发证,政府怎么控制?

根据豪言数十年的人生经验:要想探知市场的真实状况,就要看政府的“非控制或未完全控制”板块。除了二手房,尚未实施全面限购的北京商住房也是其中一类。

据京城著名自媒体大V毅家之言的最新消息,3月18日—3月20日,北京商办盘出现了量升价跌的情况。期间日均签约量为217套,相比此前94套的日均成交,“317”调控促使商办市场出现130%的销量增长。

而与销量走势相悖的是,调控后商办成交均价未涨反跌,整体均价水平相比调控前降幅高达13%。价格下滑不仅出现在整体市场上,暗自下调售价的单盘也开始不断涌现。

“317”调控后,北京39个有销售记录的商办项目中,18个项目的成交价相比此前有所下降,其中下调幅度超过3%的项目就有10个之多。18个降价项目的平均跌幅为3.8%。

除了市场本身的博弈之外,还有不大不小的两只黑天鹅在中国上空盘旋。一只叫“房价与汇率之争”,另一只叫“敲门的特朗普”。

“房价与汇率之争”。

众所周知,中国这一轮房价暴涨,货币超发是主因。但货币超发,就意味着人民币对外贬值。如果不超发货币,房价就极可能绷不住。

所以,保汇率还是保房价,这基本上属于“两害相较”怎么选的问题了。

看看别人怎么玩的:三十年前的日本,选择了保汇率弃房价,结果是房价跌一半,三十年经济沉疴不起,从日本巨人变成日本病人。而两年前的俄罗斯,则选择了弃汇率保房价,汇率跌50%,房价稳中有小升。

不知道的是:怎么选择?知道的是:怎么选都难受,极难受。

“敲门的特朗普”。

特朗普当选之后,就如大象闯进磁器店,猛招怪招天天见。与中国经济有直接关系从而与中国房价有间接关系者,一是加息,二是减税。前者将资本向外拉,并给人民币汇率施加持续不断的压力;后者将企业和订单向外拉。不只是美国企业,连中国企业如曹德旺都动了外迁的念头。

市场瞬息万变,早知早觉的春江鸭也不是没有。两个月之前,坊间热传大国企华X置地就在内部会上提出“以价换量”的跑路原则;不到一个月之前,知名房企DragonLake也以白菜价急推别墅区的平层;三天前,更有华X幸福在环京限购前夜,加量推盘,并“倡导”百万元以下直接全款。

这正是:

明月皎皎照我房,梦已凉,夜未央。

 (来源:公众号豪言)

(责任编辑:王依彤)

相关阅读

2016年第三届中国城市镇运营商大会暨2016中国城市镇运营商百强推介活动再度起航,甄选2016年最具代表性的运营商企业和项目,继续推动国内城市镇运营水平升级,真正实现新型城镇化、续写城市镇运营新篇章!【专题】

新闻排行
蔡奇:城市管理要像绣花一样精细
在昨天蔡奇书记所作的市委工作报告中,“治理”和“城市管理”两词出现了44次。报告提出城市管理“要像绣花一样精细,用群众满意度来衡量”;要形成有效的超大城市治理体系 ,“坚持人民城市为人民”;在社会治理方面,报告提出“基层服务管理能力得到增强,社会组织健康发展,志愿服务形成品牌”。

房企早八点

独家原创
热点专题