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北京:事先张扬的休克式调控终于落地

发布时间:2017/03/17 18:26 | 来源 :中国网·地产中国

今天,北京楼市调控升级 实施“认房又认贷”二套房首付比例提至60%!

北京市住建委、市规划国土委、市住房公积金中心、市银监局、人民银行营业管理部联合举行新闻发布会,北京楼市调控进一步升级。居民家庭名下在本市已拥有1套住房,以及在本市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的,购买普通自住房的首付款比例不低于60%,购买非普通自住房的首付款比例不低于80%。暂停发放贷款期限25年(不含25年)以上的个人住房贷款。(含公积金贷款)。另外,企业购买的商品住房再次上市交易,需满3年及以上,若交易对象为个人,按照本市限购政策执行。

这是一个近乎休克式的调控。试解如下:

1认房加上认贷。

先把二套房首付垒高到60%。在北京均价已过6万元的情况下,购买100平米的房子,首付额最低将达到360万元!而去年北京购房按揭的户均贷款额度是144万元。

2在贷款期限上,最长不得超过25年。这相当于变相加大首付额度。

3因为企业加杠杆购房的办法通道多于个人,此次将以企业名义购买的房产,从短期牟利的快速路上,拉回来并锁进“笼子”里,也相当于再去一层杠杆。

4认贷一项,将“假离婚”这套买房大法的功效阉割掉一大半。

5由于购买改善性住房(或称非首套购房),已变成一个“以旧换新”,也就是“先卖房后买房”的长链条游戏,所以,这一套小组合拳,对近来炽热的二手房交易,有点釜底抽薪的味道。

其实,这是一次事先张扬的调控事件。近日业内纷传330大限(即本月底前极可能出台加码调控),对于调控将至这个预期,几乎没有人会提出反对意见。

有些开发商甚至比政府更狠。仿佛他们身上流着的道德血液如滔滔江水。据说在两会上,许家印教授主张长期限价!我现在终于相信,恒大拿地的价格足够低了。

为什么在调控问题上,会达成如此的一致?

面对压不住的楼市,一家券商分析师曾发出了感性的疑问:“这是盛宴狂欢,还是幻梦一场?”。他发现,去年930调控之后,很多重点城市的楼市依然火热。

热点城市(主要是强二线城市和大城市周边)量价齐升。2017年2月的前24天,一线城市新房销售面积同比增长了7.3%,30个大城市销售面积同比增长了19.6%。这说明:去年930之后的楼市销售下降已然结束。

身在帝都的你会说,我怎么没有看到呢?房价好像在走稳呀。

那是因为新房的发证和签约被“计划经济”了,二手房不好控制,那就不让你知道真实数据。只有你去踩盘、去询价,发现买不到时,才感受得到市场的真实热度。你才会惊讶:原来北京的房价已经到了这样的一个水平!

但是,这次市场畅旺的两个迹象,却使得未来的加码调控并不容易。

首先,二手房表现抢眼亮眼。不管是链家地产的客源量、带看量,还是中原地产的报价指数,都告诉你八个大字:迅速放量,快速涨价。这意味着,真实需求很旺盛,或说房价上涨预期很强。

其次,过去这一轮房价暴涨的首恶是融资加杠杆,但930之后已被着力去之。比如,按揭款在购房款来源中的比例下降,利息优惠降低,首付比例加大等等。但三个月的时间,其功效就被消解。这说明,需求端的自有资金亦很雄厚。

所以,从可能性和功能性两方面看,今后一段时间调控思路应大致如下:

一、由点到面,推广个别城市成功经验,平抑市场预期。比如北京也像沪深一样,来个认房又认贷。比如沪深借鉴北京的房屋交易个税征收办法,还有加大自住房供应,暂时冻结部分有购房资格的需求。

二、继续收紧按揭额度,控制居民加杠杆。这个办法看来还没有取得特别好的结果。但长期来看,一定会对市场产生大的影响。

三、限制企业融资,提高资金成本。现在来看,房企获得长期、低成本的信用负债的难度越来越大。如果1、房价接着涨,2、地王接着出,那么对企业资金链的管制会趋向更紧。股权融资、公司债、企业债本已低迷;银行间金融工具虽有,但利率可能上升;银行贷款期限短,要求高,不能拿地;非标融资限投房地产。

四、加大高价楼盘网签限制,杜绝高价出现,强化舆论引导。这属于短期限价,也是平抑预期,但严重地治标不治本。

需谨防的两大调控误区。

一:又提房产税!

两会上,不只傅莹温柔地打了砖家的脸,各位领导提到“楼市要稳”达到21次之多。

因为房产税不落地,不仅仅因为利益集团瓜葛所致,领导还怕它把楼市搞到硬着陆。其实,如果房产税的主要目标是让人们少买房的话,那么限购限贷已经起到大部分作用,成为隐性房产税。

二:增加供应。特别是增加一线城市的土地供给。

这条高论听起来“政治正确”,因为是市场手段,因为符合国际主流经济学理论,但实际上是纸上谈兵的书生策。因为,1、这条理论只对一般商品有效,但对北京的房子无效。因为后者买到就赚钱,消费品已异化成投资品,供应多少,吃掉多少,会出现“供应量陷阱”,人们根本不会以是否够住作为买房决策的依据。2、北京市誓要用高房价控制流入人口。看一下今年刚出的供地计划:住宅用地总量260公顷,同比下降七成!3、在房价大涨预期下,只增加供应,不限制需求,不但不能解决问题,反而会使一路上涨的资产总量膨胀到难以承受的量,将来市场一旦逆转,殃及到的“池鱼”群体,也会多到需要维稳的量级。

这就是为什么临时限制措施是必要的。这也是为什么三月份之后调控加码是好事。

但雷霆手段之下,大家是不是忽略了一个问题:北京前一段时间网签的购房者怎么办?

(此文为旧文验证篇)

来源:豪言微信公众号

(责任编辑:王迪)

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