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试看今日之后,北京还有多少人能买房?

发布时间:2017/03/17 18:16 | 来源 :中国网·地产中国 | 作者:

两周之前,攸克君就提醒过诸位,别逼监管层“周五见”。然而,两周之后,北京的房地产市场还是和监管层在周五“不期而遇”。是的,又调控了。

北京此次加码调控,仍然是在需求侧+去杠杆的道路上狂奔:二套住房的认定标准,时隔多年之后,再次认房又认贷;二套普宅、非普住宅的首付分别提高到60%、80%;暂停发放25年以上房贷;再加上企业名义购买的商品住房3年内不得上市交易,招招指向投资性购房。

攸克君不认为这会造成北京楼市的大波动,政策出台的初衷仍在于稳定市场。但是,其影响无疑是巨大的。

对于北京317新政之后的市场走势,攸克君有如下几个判断:

一、317新政,并未直接涉及首套住房(请注意,是没有直接涉及,这一点后面细说),而是集中于二套住房信贷门槛的提升和杠杆的降低。这说明政策思路已经明确集中到了对“投资性”购房行为的遏制方面。请注意,是投资性购房,已经不仅仅是投机性购房了,这说明,在货币海洋中,以“资产配置”为目的购房行为,已经列入被“限制”名单,所以,以后不再争论“投机”和“投资”了。

它传递出的强烈政策取向信号是,只要购买不是用来“住”的房子,都将被限制。限制一次不行,就两次,两次不行就三次,直至将任何除了“自住”以外的购房需求得到最大限制为止,否则,政策决不罢休。

二、317新政以后,购买二套住房时,大部分的首付其实是80%。虽然政策给出了60%首付、80%首付两档,用以对应普通住宅和非普通住宅。但是,按照现行的普通住宅认定标准来看,北京相当大比例的住房,都属于“非普通住宅”。

北京认定普通住宅有三个标准:第一,面积144平方米以下;第二,容积率1.0以上;第三,实际成交价格原则上应当低于按所在区域住房平均交易单价或套总价的1.2倍。这三条标准,只要不符合其中一条,就不算普通住房。仅就1.2倍这个条件而言,北京恐怕相当比例的住房,都不会是普通住房,而适用于首付80%的条款。

三、由于采用了认房又认贷的方式,离婚买房的漏洞,被317新政堵上了。至少一离婚就能获得首套房购房资格的可能性,已经没有了。

四、二手房市场短期内成交量会迅速遇冷。3月16日前后,链家、我爱我家等北京中介机构,已经开始收集统计手中“未网签的在途房源”,并催促工作人员加快工作进度。3月以来,北京热度最高的就是二手房市场。

一方面,317新政会致使大量在3月17日之前“未网签在途房源”被打回,重新履行有关程序手续,这肯定会削减单位时间内二手房的成交量;另一方面,二手房是个体市场,个体市场抵御市场变化的能力最弱,所以,无论是涨还是跌,二手房市场必定会在短期内迅速冷却,价格也许不会跌,但是,没有成交量的价格,是没有实际意义的。

值得一说的是,3月以来北京房地产市场出现的大幅上扬行情,就是二手房带来的。由于预售许可审批的管控,现在新房市场项目并不多,所以,北京控住了二手房,就基本稳定了整个市场。

五、虽然317新政未直接涉及首套住房的政策调整,但是,暂停发放25年以上住房按揭贷款这一条,是针对所有购房行为的。贷款年限的缩短,会带来两个结果,一是单位还款周期内的还款额增加;二是首付增加。这是一个可选项,留给购房者选择。

理性思考,出于对利率、还款负担等方面的考虑,攸克君觉得大部分人还会选择缴更多的首付。如果做这个选择,首套房的首付门槛还是在提高,调控手段还在需求侧的道路上飞速狂奔。

不过,这个门槛的提高,给了首套购房者一个选项,而不是硬性的直接提高。监管层真是用心良苦。这一点,对市场的实际影响,需要传导,会慢于二手房市场的反应。

六、以公司名义购买的住房,三年以内不得上市交易,攸克君愿意把这一条看作是北京市对于“投资性购房”行为的明确态度。原因很简单,以公司名义购买住房的,大部分是出于什么原因?以攸克君知晓的情况,至少有60%以上,是因为受到限购政策的制约,个人没有资格购房。

没有资格还要购房的,且能以公司购房的,显然不是那些刚毕业留京、来京的大学生(有也仅是极少数的富二代)。以这种行为购房的,大部分还是拥有一定经济实力的人,他们的购买行为,相当比例的初衷就是“资产配置”,说白了就是投资,前文已经说了,317之后,除了“住”以外的住房市场需求,政府都会一限到底。

所以,317新政之后,必定有不少投资者“被套”,这个被“套”,不是被市场走势“套”住,而是被交易管控“套”住。

七、短期内,受到二手房市场对政策反应的影响,市场的总体流动性会受到一定的影响。但是,从预期层面看,北京市已经在供给侧方面做了准备。3月17日的新闻发布会上,北京市住建委表示,将加快、加大商品住房土地供应。

这一点,值得特别一说。北京市2017年供地计划披露后,舆论注意到,住宅供地计划中,自住商品房用地大幅上升,商品住房用地下降,并由此得出商品房未来供应不足,预期看涨的结论。

但它忽视了一个实际情况。2017年一季度,北京市商品住房用地的供应量,远远高于前几年,甚至在敏感的全国两会之前,都在供应住宅用地。业内诸君都知道,北京的供地计划很多年都是没有完成,所以,真正有意义的,不是供地计划中规划了多少商品住宅用地,而是实际供应了多少商品住房用地,也就是供地的绝对值。

因此,北京市已经明确将“加快、加大商品住房土地供应”之后,北京实际完成的商品住房供地量,非常有可能不会少于往年的实际供地量,这还要看政府的决心和技术能力。毕竟在需求侧一再收紧的情况下,房地产市场供给侧的作为,将发挥重大的影响。

来源:攸克地产

(责任编辑:王迪)

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