（原标题：从“包租婆”到机构房东4万亿租赁市场盈利难题待解）

“机构房东”重塑城市生态

快速变化的房地产市场和现代消费观，正在改变中国的租房市场和城市居住方式。

近两年，国家大力倡导住房租赁，万科、保利、首创等开发商毅然拿下一些只能租赁不能销售的住宅，成为租客们的房东；大量长租公寓品牌也在资本的簇拥下进入租赁市场，机构房东正在崛起。

而对租房者来说，机构房东将使市场更加规范，这不失为一种福音。

种种因素推动之下，4万亿的租赁市场迎来大爆发。但是，先行者们也必须直面租赁物业地价、税收、资金成本三方面的运营和盈利难题。

在大城市生活的人，很多都经历过糟糕的租房体验：房东毁约，被迫临时找房。尤其是在一线城市过去几年内，房价不断高涨，房东想要卖房赶走租客的情况经常发生。

与发达国家不同，我国房屋租赁市场极不成熟，市场中充斥着大量个人房东和中介二房东，租客在这个体系中处于弱势。

然而这种情况正在发生变化。随着房地产存量时代的到来，以及租赁立法提上日程，一线城市在过去三年出现了大量的独立品牌长租公寓，大型开发商也在纷纷加码出租物业。机构，正在变为租赁市场的主流房东之一。

地方政府的土地出让新规也在迎合这一趋势，截至目前，已有北京、上海、天津等地推出了自持住宅地块的出让，促使开发商们转型租赁业务。

种种因素推动之下，4万亿的租赁市场迎来大爆发。但是，先行者们也必须直面租赁物业地价、税收、资金成本三方面的运营和盈利难题。

机构房东来袭

2月13日，天津发布土地出让新规，推出“自持住宅”地块，与北京如出一辙。

去年以来，北京推出多宗自持商品住房，全部用于对外租赁，不得销售，持有年限为70年。

其中去年11月16日与17日成交的4宗地企业自持商品住房面积比例达到100%，竞得人有万科、首创、天恒等；今年1月19日成交的两宗地比例则为70%，竞得人有保利、龙湖、首创等。

将目光转向上海，保利地产以54.5亿元竞得浦东周浦镇一块纯住宅地块，其中15%的面积需要自持70年。

自持住宅运营出租，开发商们看似被迫做起了“房东”。但在此之前，一些嗅觉敏锐的开发商，早已布局租赁物业市场。几年前万科就已经试水，推出长租公寓业务统一品牌“泊寓”。目前万科已在广州、厦门、合肥、上海和重庆等城市落地多个长租公寓项目，且计划至2017年将实现15万间的公寓持有运营。

除了万科，龙湖、招商蛇口，保利、绿城、金地等房企也纷纷加入租赁市场的大军中。目前，招商蛇口在运营的公寓面积超过60万平方米，并计划未来两年内提供面积超过百万平米的租赁式公寓。 针对不同的消费人群，招商蛇口已经推出了“壹栈”、“壹间”和“壹棠”三大产品。

在去年的中期业绩发布会上，龙湖宣布进入长租公寓市场。现龙湖在重庆主城三区推出的近千套长租公寓，定名为“冠寓”，龙湖计划在全国10余城市全方位布局。

与租赁市场有天然联结的中介代理机构们，也早已经抢滩长租公寓领域。链家早于几年前就成立了链家自如品牌。2016年，链家自有宣布独立运营，目前管理房间数超过25万间。

独立的品牌公寓则是机构房东的另一大力量。典型的如魔方公寓、优+国际青年社区等，在北上广深，品牌化的长租公寓如雨后春笋般冒出，为大量新进入这些城市的年轻人提供了栖息之地。

在一个完整的房地产市场中，买卖和租赁本应是两大重要组成部分。然而长达20多年的时间里面，中国房地产买卖市场迅猛发展，租赁市场几乎处于边缘化位置，租房的供应主体也是个人为主。

清华大学房地产研究所所长刘洪玉说，我国住房租赁市场中，约90%的房源为个人出租，而在一些国家成熟的房地产市场，专业租赁企业提供房源占比在30%左右。

“将Top10的机构做统计，目前中国公寓运营商房屋管理数量占全国租赁房屋的0.8%，美国是7%，日本31%左右。”链家研究院院长杨现领称，长期以来，机构作为租赁市场房源供给主体，其应有的作用未得到发挥。

2016年6月3日，国务院出台《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，强调通过培育市场供应主体开展租赁业务，并首次松口，允许将商业用房等改建为租赁住房，这被视为发展机构租赁的最大政策性支持。