中国网·地产中国讯 1月19日下午，北京市迎来2017年首场土地拍卖，20余家房企参与房山、平谷、门头沟三宗住宅用地的拍卖，这也是北京推出的第二批“限房价、竞地价”地块。最终的结果是，房山区西潞街道FS00-LX06-0081地块F1住宅混合公建用地以3.9亿的总价达到上限，宏远、天资、众美、天恒、首创、旭辉、永同昌等7家房企进入高标准建设方案投报环节，商品住房自持比例是70%；龙湖联合体、万科、远洋、中海4家房企进入平谷区金海湖乡韩庄村E-003-02、E-004-01地块R2二类居住用地高标准建设方案投报环节，自持比例是70%；而门头沟潭拓寺地块被京投发展+远洋+龙湖+保利+首开等5家房企组成的联合体以63.3亿元的总价摘得，溢价率11%。

值得关注的是，不同于第一批限房价地块竞拍规则，此批限房价地块竞拍细则有所调整。在第一批限房价地块中，经过总价竞拍、自持面积竞拍、自持面积一次性投报等环节，如果有多家房企投报自持面积比例达到100%，则进入高标准方案投报环节。但是在此批限房价地块竞拍过程中，设置了70%的自持比例上限，达到上限后，参与此轮竞拍的房企直接进入高标准建设方案投报环节。

根据中原地产研究中心统计数据，按照70%自持比例计算，平谷地块持有部分面积为107181平米，可限价销售部分面积为45934平米，房山地块有4680.8平米住宅可售+2785平米公建可售。

地产中国按照公告中平谷地块最高销售限价为25515元每平米计算，45934平米建筑面积可为开发商带来11.7亿元的销售回款。

对此，中原地产首席分析师张大伟分析认为，从100%到70%的自持比例调整，的确可以降低开发商的资金压力。

对于开年的首场土地拍卖，张大伟表示，房企抢地依然激烈，特别是3宗位置不能算好的地块，居然有2宗超过10家竞争，国企、上市公司林立，更有多家企业联合体。从土地供应情况看，2017年，北京土地市场将继续严格限价、增加持有+增加中小户型供应，北京楼市调控的步伐依然在持续，北京土地市场全面进入限价+自持时代。

10家房企围猎房山限房价地块 商品住宅自持比例70%

根据竞拍条件，房山地块除无偿还建的居住用途建筑面积14236.4平方米外，剩余居住建筑规模建设的商品住房销售均价不超过38994元/平方米，且最高销售单价不得超过40944元/平方米。

资料显示，房山地块为F1住宅混合公建用地，居住70年，商业40年，办公50年，土地面积16004平方米，其中，建设用地面积15224平方米，建筑规划面积42627平方米。地块挂牌出让起始价为人民币3亿元，截至现场拍卖前，共收到10次网上报价，最高报价为3.18亿元。竞拍现场，包括首开+龙湖、首创、天恒、碧桂园、旭辉、石榴、永同昌、众美、宏远、天资等10家房企以及联合体参与。

根据拍卖公告，房山地块限定了商品住房销售价格、并设定土地合理上限价格，当竞买报价达到土地合理上限价格时，则不再接受更高报价，转为现场竞报企业自持商品住房面积（不含无偿还建的居住回迁房）比例程序。同时，本次出让宗地设定有企业自持商品住房面积预设比例，当现场竞报自持面积比例达到设定的预设比例时，转入高标准商品住宅建设方案（不含无偿还建的居住回迁房）投报程序。

拍卖现场，经过15轮的举牌，宏远以3.9亿元达到价格上限。在商品住房自持面积竞拍环节，宏远以70%的自持比例达到上限。而在后续的自报商品住房面积自持比例环节，宏远、天资、众美、天恒、首创、旭辉、永同昌等7家房企胜出，并进入高标准商品住宅建设方案环节。

亚豪机构分析称，该地块处于房山高教园区板块，发展成熟，临近地铁房山线始发站、交通便利，是三宗地块当中位置最佳、最为成熟的地块。

4家房企进入平谷地块高标准建设方案投报环节

在第二宗地平谷区金海湖乡韩庄村E-003-02、E-004-01地块R2二类居住用地拍卖过程中，经过20轮的举牌，碧桂园以总价17.28亿元触顶，经过21轮自持商品住房面积的竞价，龙湖联合体以70%的自持比例触顶。而最终，龙湖联合体、万科、远洋、中海四家房企以及联合体进入高标准商品住宅建设方案投报环节。根据竞拍条件，平谷地块商品住房销售均价不超过25515元/平方米，且最高销售单价不得超过26791元/平方米。

资料显示，挂牌出让宗地位于平谷区金海湖乡韩庄村。具体四至范围是：东至规划纵六路，南至镇南路，西至规划纵五路，北至平蓟路。地块性质为R2二类居住用地，土地面积220877.738平方米，其中建设用地面积151600平方米，规划建筑面积153116平方米。挂牌出让起始价为人民币14.4亿元，截至现场开拍前共收到11次网上报价，最高报价为15.15亿。

竞拍现场，共有来自中旅、懋源、碧桂园、中海、华润、新城、旭辉、永同昌+金地、富力、万科、石榴、首开+保利+龙湖+首创、远洋等13家房企以及联合体参与。

根据挂牌公告，该地块限定商品住房销售价格、并设定土地合理上限价格，当竞买报价达到土地合理上限价格时，则不再接受更高报价，转为现场竞报企业自持商品住房面积比例程序。同时，本次出让宗地设定有企业自持商品住房面积预设比例，当现场竞报自持面积比例达到设定的预设比例时，转入高标准商品住宅建设方案投报程序。

亚豪机构分析称，该地块容积率较低，规模较大且地块干净，并且毗邻金海湖，自然环境优越，可开发为休闲度假性质的低密度别墅产品；不过该宗地块远离平谷城区，周边生活配套有所欠缺。

一级开发商京投发展联合4家房企63.3亿摘门头沟地块

不同于房山、平谷地块进入最后的高标准建设方案投报环节，门头沟区潭柘寺镇MC01-0003-6009、6008、0057、0086、0120、6016、6015地块被京投发展+远洋+龙湖+保利+首开等5家房企组成的联合体以63.3亿元的总价摘得，溢价率11%，并未触及总价上限。根据竞拍条件，该地块商品住房销售均价不超过44849元/平方米，且最高销售单价不得超过47091元/平方米。

资料显示，本次挂牌出让宗地位于门头沟区潭柘寺镇，四至范围为：东至潭柘寺镇六路、潭柘寺镇八路、潭柘寺镇十路，南至潭柘寺镇五街、潭柘寺镇七街，西至门头沟区潭柘寺镇中心区D地块土地一级开发项目涉及绿化用地、潭柘寺镇七路、潭柘寺镇九路，北至潭柘寺镇一街、潭柘寺三街、潭柘寺镇六街。土地性质为S4社会停车场用地、B4综合性商业金融服务业用地、R2二类居住用地、B1商业用地、F1住宅混合公建用地，土地面积180851平方米，其中，建设用地面积180851平方米，建筑规划面积238650 平方米。挂牌出让起始价为人民币57亿元。竞拍现场，共有包括京投+远洋+龙湖+保利+首开、首创、绿城等三家房企以及房企联合体参与。

根据挂牌公告，该宗地限定商品住房销售价格、并设定土地合理上限价格，当竞买报价达到土地合理上限价格时，则不再接受更高报价，转为现场竞报企业自持商品住房面积比例程序。同时，本次出让宗地设定有企业自持商品住房面积预设比例，当现场竞报自持面积比例达到设定的预设比例时，转入投报自持商业（含办公）用房面积比例程序。若在投报商业（含办公）用房自持面积比例阶段有两个或两个以上的竞买人将自持面积比例投报为100%，现场竞报程序停止，转入高标准商品住宅建设方案投报程序。

但是在最终的竞拍现场，由于总价未达到上限，后续的自持面积、高标准建设方案投报等环节等并未发生。

亚豪机构分析称，地处门头沟潭柘寺景区周边，自然环境优越，地块容积率较低，典型别墅地块，并且周边有在售低密度项目，产品接受度相对较高；不过该地块同样面临地理位置较远，区域生活配套尚处起步期的劣势。

值得提出的是，该地块的一级开发商是京投发展，而在该区域，京投发展已经打造了一个含绿色养生宜居和含有民俗商业特色的生态文化小镇项目。对于5家房企联合拿地，后续地块如何开发、股权如何分配等问题，京投发展相关负责人表示，有进一步打算会跟大家报告。