中国网·地产中国讯  1月13日，链家思享会年会在首都大酒店举行，本届年会以“存量时代 流通为王：2017中国房地产市场展望”为主题，民生证券研究所所长管清友现场从宏观和中观层面分享了他对于2017年以及未来房地产市场的判断和看法。管清友认为，2017年宏观经济平稳之下暗流涌动，挑战依然很大，整体资产流动脱实向虚的特点未发生根本性变化，房地产在资产配置当中仍然非常重要。但他同时表示，去年以来房地产领域抑制泡沫的政策导向在未来很长时间内依然会持续，部分城市的限购限贷政策有可能会更加严厉。楼市主要风险点均在可控范围内，短期内出现价格大幅下跌可能性不大。

2017宏观经济：平稳之下暗流涌动

管清友认为，2017年中国的宏观经济可以总括为：平稳之下暗流涌动，挑战依然很大。货币政策边际紧缩， PPP模式会进一步推广，整体经济将呈现缓慢下行的状态。他表示，目前，无论从债务弹性还是从新增信贷占新增GDP的比重来看，2017年度经济增长保6.5%的代价特别大，因此可能会放弃至少是部分放弃保6.5%底线的目标。此外，综合来看，2017年物价大概会维持在CPI上涨2.2%的水平。从新涨价因素和翘尾因素来看，2017年通胀还不是很严重，但他认为，真正挑战是2018年，从二级市场表现来看，今年下半年会充分反映通胀的预期。

从经济的运行情况来看，管清友表示，2017年消费领域将依然保持平稳，出口方面，中国的贸易增速低于经济增速将是一个新常态。

投资方面，主要包含制造业、房地产、基建和其他投资，制造业目前来看已经出现企稳迹象，至少在2017年上半年，制造业的投资会呈现一个企稳、小幅回升的状态。但这种趋势是不是会保持到2017年下半年，还需要再观察；房地产开发投资方面，总体销售对于开发投资的负面影响在一季度可能会逐步显现。而基建将对冲房地产下滑的空间，PPP模式可能会拉动整个基建投资大概1.3到1.5万亿的水平。

此外，杠杆率依然较高，尤其是非金融企业，去杠杆的任务仍然比较艰巨。违约会成为一个常态，同时违约会抬升企业的融资成本。

管清友认为，整个资产流动中，脱实向虚的特点没有发生根本性变化，房地产仍然是资产配置当中非常重要，但是去年以来债券市场的去杠杆、房地产的限购限贷，也给大家提出了新的挑战。

2017房地产市场：严厉调控将持续  四类城市值得关注

对于2017年的房地产市场走向，管清友认为，以下十个方面需要特别关注：

1、政策调控比较严厉的特点可能还会延续，政策着力点从去库存转向抑制泡沫，这种政策会持续很长很长时间，而且执行的力度会比较大。预计有些城市认房又认贷的政策可能还会进一步扩散，包括北京，可能限购限贷力度会进一步加大。利率优惠或将减少，按揭贷款审批难度加大。

从房地产企业来讲，房地产融资的渠道不断受限，一边是融资受限，另一边是需求锐减，遭受两重挤压的情况会持续。

2、由于对政策的不确定性，开发商补库存的意愿不是很强。土地购置面积持续下降，可供开发的土地储备不足，这或许会埋下下一轮重要城市房价上涨的隐患，可能还需要观察。

3、调控政策对于房地产投资的影响预计在2017年二季度充分显现出来。目前估计分三种情景：第一，房地产开发投资正增长，大概增长不到2%；第二，中性的估计是大概负增长超过1%；第三、更悲观一点的预计，大概负增长超过3%。目前来看，我们对房地产开发投资的增速维持一个中性偏乐观的状态，因为从目前的情况看，无论从投资的角度还是人们资产配置的角度，房地产还是比较重要的投资领域，也是比较重要的资产配置的领域，这其实对于房地产开发商应对限购限贷的政策会起到积极的促进作用。

4、新房市场结构分化日益明显，四类城市值得关注：一类城市是一线及核心二线城市，简而化之，就是这次被纳入到限购限贷调控政策的20多个城市；一类是单一核心格局的人口大省的省会城市、重要城市，比如郑州、成都、武汉、长沙。非标资产、股票、债券、房地产、外汇市场都受到各种各样的监管和限制的时候，房地产区域监管上的分化就可能会成为资产配置当中非常重要的漏出部分，一些没有限购的城市，市可能会成为未来资产配置当中非常重要的领域；一类是大都市圈的周边卫星城，尤其是京津冀周边是最典型的案例；另一类就是环境、空气质量比较好的城市，伴随着中国北方环境的恶化，人口的南迁可能会成为房地产市场发展另外一个重要的因素。无论是张家口区域还是中国南方的深圳、珠海、厦门、福州、三亚、海口等等这些城市，都迎来了新一轮的发展机会。

5、核心城市普遍进入二手房时代。从统计数据上看，二手房的交易，北京已经占到总成交面积的72%，深圳是66%，杭州、无锡这些城市还是以新房为主，二手房面积只有36%，二手房市场和一手房市场的分化比较严重。

6、城镇化进程进入平台期，都市圈战略有望带来突破。目前，人口城镇化步伐开始放慢。同时，大城市的户籍制度难以解决，也进一步阻碍了城市化。最近我们和国内一些经济学家在推动一个事情，希望提升或者增加中国第一梯队城市的数量，从现在的北上广深，至少要增加到八到十个中国第一梯队城市，这些城市每个城市人口都应该在两千万左右，八个城市至少有1.6亿人口。按照城市经济学的研究，按照利率的分布，如果说第一梯队城市有八到十个，未来会有9.6亿人生活在城市里，这涉及到城市工作和城市发展的思路。

7、机构化、规模化租赁企业有望迎来发展机遇。目前有很多很好的房地产企业已经进入到租赁市场，未来机构化、规模化的租赁市场可能会发展比较快。

8、整个房地产行业集中度加速提升，因为整个房地产区域分化愈发明显，需求端和融资端受到挤压，势必会带来房地产企业的转型，从而使得行业洗牌会加速。

9、“人地挂钩”可能是未来房地产调控长效机制当中非常重要的一点，大城市仍然是人口净流入最多的地方。

10、楼市主要风险点均在可控范围内，短期内出现价格大幅下跌可能性不大，但要注意一些区域性的金融风险。房地产税尽管很多经济学家都在呼吁，但从我们分析判断预测的情况来看，房地产税短期推出的难度还是比较大，但长期来看还是很有必要性。