（原标题：楼市调控显效：成交量价低位徘徊料将盘整）

2016年四季度开启的调控令房地产市场开始出现变化。

全国在10-11月已经有超过24个城市累计出台了50次不同力度的调控政策及落地执行政策，近期包括武汉、郑州等地市还在加码。在统计局公布的11月房价指数中，11月下半月热点城市房价环比上涨仅4个城市，其中武汉环比上涨0.7%，郑州上涨0.3%。

中原地产研究中心数据显示，目前市场成交量基本回到2014年的水平：二手房约1.5万套/月，最低1.2万套/月，最高成交不超过2万套/月；新房约76万平方米/月，最低40万平方米/月，最高不超过120万平方米/月。

从2012年和2014年调整来看，下跌周期的时间跨度基本在1年左右，因此，上海中原地产市场分析师卢文曦指出，2017年市场会处于盘整期，价格会小幅下调约5%。

价格松动

从对上海市场的调控效果来看，“沪六条”影响显著，这从11月客户量环比减少五成可见一斑。据统计，11月上半月上海市新房成交量还能勉强维持在1天3万平方米正常流量的下限，半个月后观望情绪渐浓，成交量跌破警戒线。二手房市场中虽然房东在叫价仍较坚挺，但议价空间被打开，从政策出台后的1%，一个月后扩大到3%。

上海普通住宅市场成交出现明显下跌。新房9月成交104万平方米，10月成交87万平方米，11月成交60万平方米；二手房9月成交3.3万套，10月2.2万套，11月2万套。

据卢文曦分析，投资力量在受挤压后还是有外溢现象，向上海周边城市拓展，但苏州、南京、杭州等已有调控举措，所以资金只能向更低一级城市蔓延。比如嘉兴、嘉善、湖州、海盐等，湖州10月份新房成交41万平方米，环比增加37%。

不过，卢文曦指出，部分资金仍愿意留在上海，只是转而流向酒店公寓产品。“基于今年楼市调控升级，上海酒店公寓整体呈现量价齐升格局，截至12月25日成交量达到200万平方米，成交均价达到2.3万元，分别上涨66%和9.5%”。

放眼全国，各地新房市场成交走势依然低位波动。中原监测的40个城市数据显示，12月前18日新建住宅成交面积较11月同期微增1%，其中一线城市受到北京、广州成交带动整体上升13%，二线城市小幅下降3%，三四线城市上升6%。但南京、武汉等城市同期成交量降幅超过两成，惠州、济南、宁波、北京等地成交量增幅超过三成。11月40城的成交量已降至去年10月以来的（除今年2月）最低位，因此中原预计12月成交水平仍将在阶段性低位徘徊。

中原地产首席分析师张大伟指出，12月市场会继续降温。尽管网签数据不能反映当下受到调控的市场情况，但从实际签约看，受新政影响的22个城市，成交量出现了明显下调，实际跌幅达40%左右。预计这一成交量将在10月下旬逐渐开始反映到签约数据上。

“11月成交量相比10月继续下调，本轮市场调控将导致4季度相比3季度起码下调50%。”张大伟说。

杭州房地产业内资深人士杨广宏指出，目前杭州不少新开楼盘采取低开策略甚至老盘有降价趋势，这将对未来半年内入市的高价地形成直接压力，房价上涨已经明显放缓，预计四季度大部分城市的房价都将处于平稳中。