中国网·地产中国·原创报道 2016年12月6日，在由中国互联网新闻中心中国网·地产中国主办的“第八届地产中国论坛暨2016中国房地产年度红榜颁奖典礼”上，翰同资本创始人王倩发表了以主题为《玩转轻重资产转换》的演讲。作为关注房地产行业多年的资深投资人，近两年来，她将投资标的聚焦于房地产产业链，重点关注长租公寓、文创产业、旅居等创新运营商、销售经纪服务商，以及互联网平台运营商，对于房地产行业从重资产模式向轻资产模式的转变有着深入的思考。王倩认为，轻资产模式正在渗透房地产全产业链，由于轻资产运营不需要密集的资本，可以构建迅速扩张的体系，因此轻资产适用于更多的房企。

翰同资本创始人 王倩

以下为王倩的演讲实录：

我记得2014年的时候大家都是愁云惨雾，都在想怎么做转型。2015年是涌现了很多新兴业态，今年的房地产，我不知道是最后的一轮疯狂呢，还是所有开发商的意外收获，但大家都认同的是，房地产的上半场已经过去，这种高增长、高回收、高周转的开发和建新房为主的模式已经过去了，房地产传统的开发模式我们现在叫它“不能承受之重”。我们看传统的开发模式：高毛利——过去在2005、2006年的时候我们投绿城上市，绿城的毛利差不多40%，到后来平均值降到了20%。去年2015年全国所有上市房企利润率还在10%，但是从今年到三季度的结果出来，已经降到了8%以下，只有7.8%了。房地产已经不再是一个高利润的行业；高周转——周转肯定是流动不起来了；高杠杆，从政府从对预售的限制，到对拿地资金端的限制，现在都在进行去杠杆的努力，所以传统的模式已经是遇到了比较大的危机。

那么，后面的投资机会到底在哪里？那便是“玩转轻重资产转换”。

房地产具有不可移动性，是重资产，它的流动性没有那么好，是资本密集型的行业，那为什么我们现在要做轻？房地产投资机会到底在哪里？过去12年也经过了很多周期，我想从一个投资人的角度来分享一下我对这个市场的看法。

房地产正从制造业向服务业转变

玩转轻重资产转换，是未来房企的发展趋势。现在该建的都已经建满了房子，北京建到了七环，连京津冀都已经盖满了。在三四线城市，一个碧桂园的大盘就已经可以满足这个小城市未来十年的需求。存量资产到底应该将怎么样去运营？互联网一定是所有行业都面临的话题。

房地产是一个低频高价的行业，所以也是互联网渗透比较慢的一个行业，但是互联网的确现在也对全行业进行了非常大的渗透，不管是从作为内部管理的SaaS的角度，还是从提高效能的角度，到利用一些大数据、互联网的方法去解决交易双方信息对称的角度，已经形成了非常多的商业机会。

此外，便是和互联网相关的金融服务。这几年，和地产相关的金融新产品层出不穷，传统的开发模式下，房地产其实是人效比特别高，也是资本密集型的行业。目前来看，整个房地产行业正经历着从制造业到服务业的转变，但它能不能经受得了新形势的冲击，是个很重要的问题。

轻资产的机会到底在哪里呢？我们已经有太多的存量资产，但并没有得到非常好的运作。究其原因，主要在于：首先，建筑本身做得比较粗糙，比如设计，不见得能够跟得上时代的需求，我们20年前盖的房子，现在看起来简直没有任何存在的价值。从设计、建造的角度，这些房子改造了之后可以焕发很多新的生机；二是现有的存量资产没有实现最好、最佳的用途，这和时代变迁有关系。所以说，存量资产的运营其实是非常大的课题。

从经营获得的现金流往往对于开发企业，尤其是现在千亿级销售额的企业来说，是非常小的数字，甚至是不值一提的。回望历史，我们会发现，一旦房地产开发碰到困难，比如2008、2009年的金融危机，2014年房地产销售遇到困难的时候，所有大的房企都在讨论如何转型，转向商业地产、养老地产、旅游地产，但不管转到什么方向，都依然是希望拿一个噱头还去盖房子、搞开发，一旦开发的市场好了，运营方面就又减弱了。所以传统企业是缺乏运营转型的动力和能力，因为算账的角度不一样。

轻资产的运作，因为依托于重资产，盈利模式非常清晰。对于重资产任何经营上的改进和边际效益的增加，都会对重资产增加非常大的价值，在房地产投资领域叫资本化率。现在一线城市北京、上海核心的写字楼或者商业物业，其资本化率是4%到5%，换言之，每一块钱租金的增加，会给这个物业带来20到25倍的价值回报的增加。此外，轻资产的运营，因为不需要那么密集的资本，所以可以构建迅速扩张的体系，而讲投资最重要的便是可以规模化。

细分市场拥有大量的轻资产运营机会

在轻资产行业到底有什么样的投资机会，可以供开发商去做转型，或者做投资，或者投资商来做考虑？

这张图是我们对整个房地产的产业链的比较系统的梳理，纵轴的第一个环节是最重的，就是建造或者开发的环节。最大的一定是居住类，办公、商业，还有很多相对规模小，但总量完全不小的细分环节，比如停车、养老、仓储、文旅。在每一个横轴和纵轴的交点上，都会滋生出非常多的创新类的轻资产运营的企业。后面我们会把这个产业链分成三个比较大的环节，运营、交易、服务。

居住领域，我们把它分成长住和旅居。运营的长住就是各种各样的公寓，就是过去两年投资圈面临的大风口。对所有的公寓运营商来讲，公寓运营是一个大课题。第一是可以把它分成整租或者散租，整租就是整栋的去拿原有的其他用途的房屋，通过设计改造，变成标准的产品，比如魔方公寓；散租有代表性的就是链家做的自如友家，把房主的房子适当的加以改造。这两个行业有很大不同，对公司内部的资源配置、管理要求都不同，服务客户的档次也不一样，有服务式公寓，还有轻奢，像新派公寓就是很好的代表，魔方公寓则是针对白领公寓的典型代表；再到下面还有针对蓝领的劳动密集型员工的居住需求，这个需求也很大。我们可以从上到下分成许多细分行业，去找这里面最有代表性的领头羊来投资。

旅居也是这样，像如家、锦江、华住集团，都是有代表性的企业。现在，有特色的运营公司慢慢会凸显出价值。

办公领域也可以有很多细分环节，比如联合办公，从美国的wework开始，到总理强调双创，到以毛大庆先生创办的优客工场为首的一大批联合办公空间，实际上是给非常传统的、没有变化的办公行业带来了很多新的生机，也位很多小企业或者是面积变动、业务调整非常灵活的企业提供了一个崭新的办公模式。相当于把很多小企业从家里、从小的SOHO空间、从破旧的商住楼全部拉出来，进入到比较新颖的、可以灵活的随便增加或者减少工位、租期也非常灵活、可以便利的和同行、资本等进行交流的办公空间。这种对传统企业的痛点能够有所颠覆的领域，一定是值得我们投资的方向。

除了优客工场之外，还有很多细分的比如文化创意产业园的运营商、精品办公的运营商，还有专注于对小企业的单独办公需求，都是非常有代表性的。

商业里的细分业态同样很多，商业和办公、居住不一样，办公和居住是人生产、生活的空间，但商业是产生交易行为的场所，所以商业里可以看到有两端，一端是代表业主方、运营方，另外一端有很多商户或者内容的出现。从运营方来讲，比如做高端的万象城和大悦城都在做轻资产的管理输出了。面对不同的细分市场，都可以有专业的运营商的存在。

在商业里另外有一个特点，是可以结合消费升级去投很多内容，之前一直是说电商冲击了传统的零售行业，从线下往线上整合。现在倒过来，很多是倒过来，比如文旅概念等等大的集合点，都有很多新的需求。

交易类平台，像链家这样的企业已经成为独角兽级别，估值已经是几百亿人民币了。还有途家针对的是旅居行业，还有国外有代表性的Airbnb，还有房多多，都是估值很高的企业。但是后面的独角兽在哪里？

针对长租领域的租赁平台，其实是解决了青年人租房平台的需求。我们在其他网站看到的充满虚假、钓鱼的信息，此外，信息更换也不及时，所以真正想租一个三到四千块钱的房子，通过网络去寻找其实是非常不方便的。“嗨”住这家公司是利用了很多互联网和大数据的手段，把传统中介每月每个业务员能够做四到六单的业务，用非常轻的模式，可以让人均单效比达到每月70到100单了，这就是通过互联网提升的效率；此外，我们投的“第六感度假别墅”，是专门针对中国人海外旅游的高端别墅预定平台，也是切合了消费升级大主题的运营平台，也会非常有市场。

办公类的交易平台，从互联网角度切入传统办公交易中介的这几家，其实也都很活跃，不管是空间+、优办、好租等等，都是办公门类交易平台里非常优秀的代表企业。

商业类也同样涌现出了很多互联网交易的平台，可能在一些相对比较小的细分业态，停车、仓储、互联网交易的需求，还在提升运营管理的能力，但是一旦市场规模足够大，出现了需求和交易的不匹配，一定是会有人从互联网的角度去改善和提升它的交易效率。

服务类，在居住领域，比如物业服务，彩生活是一个代表。家装后服务，土巴兔已经变成了具有非常大市场份额的互联网家装企业，改善了传统家装的很多痛点。还包括给所有的这些租房的公寓运营商提供金融服务的这些企业，比如魔方金服。办公的后服务，还有商业地产运营商提供大数据分析、提供定位分析、提供活动服务的企业，都是我们下一步深度扫描的目标。

轻代表着未来整个行业新的方向，但是没有重就无所谓轻，因为重资产一定是所有运营服务商存在的一个根基和基石，运营商、服务商的目的是为了提升重资产的价值。我们所有的交易平台也好、金融服务也好，是为了去除各个交易环节中的痛点，增加重资产的流动性。所以到最后，最优秀的投资人一定是轻重并举，靠轻去给重增值、去给重变现，用轻资产的力量给重资产插上翅膀。”