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直播|第八届地产中国论坛暨2016房地产红榜

发布时间:2016/12/06 10:58 | 来源 :中国网·地产中国 | 作者: 侯迅

2016年12月6日下午,由中国互联网新闻中心·地产中国网主办的“第八届地产中国论坛暨2016中国房地产年度红榜颁奖典礼”,于北京钓鱼台国宾馆5号楼正式开幕,本次论坛以“融变地产”为主题。吸引了国内诸多知名专家、主流房企代表等业内人士到场,堪称年度房地产业的最大盛会,精彩不容错过。

活动现场

2016这一年,可以说是中国房地产的并购大年。宝万之争悬而未决,恒大强势杀入,不断增持收购,逼近第二大股东之位。而万科在被蚕食的同时,也不忘壮大自己,吃掉印力96.55%的股权。此外,恒大还不断上演“买买买”,并购嘉凯城、深深房,大手笔举牌十多家公司。还有险资安邦收购中国建筑5%股权、中海并购中信地产、保利收购中航地产、绿地收购协信40%股权、融创收购融科并增持金科股份16.96%股权、中民投收购亿达53.02%股权等等。

回顾这一年,中国房地产市场风云变幻、波诡云谲。一方面,房价高涨、高价低频出、市场大卖、超级并购不断;另一方面,调控升级,监管强化,楼市风声鹤唳。

疾风知劲草,烈火炼真金。复杂的行业环境更能考验企业实力及企业家精神,这一年,哪些房企依旧遥遥领先、领军行业?哪些房企异军突起,表现卓著?哪些地产人物洞察先机、高瞻远瞩?又有哪些项目精心打造,堪称行业标杆?

活动现场

在经过网上投票和专家评审两个环节、近两个月的筛选后,涵盖年度标杆企业、年度领军人物、年度优秀价值职业经理人和年度典范项目四大榜单的红榜将正式发布。

先提前剧透下,在年度企业这块,通过对上榜企业的重组与细分,一批发展迅猛的企业进入领军房企阵营,一些与地产渐行渐远、发展不突出的龙头企业意外落选,一些具有特色发展模式的中型房企则反而榜上有名。

到底哪些企业、人物和项目榜上有名,让我们静待12月6日下午的榜单揭幕吧!

现场已准备就绪

主持人:尊敬的各位领导、各位嘉宾,大家下午好!我是来自北京电视台的主持人王业,很高兴今天能受邀为您主持中国互联网新闻中心、中国网地产中国主办的第八届地产中国论坛暨2016中国房地产年度红榜发布仪式。

2016年,可谓中国房地产最为大开大合的一年,宽松货币政策推升房价、房价连月暴增,临近年底的调控围剿又让市场瞬间冰冻。在政策深度参与之下,行业走势变的扑朔迷离。与此同时,行业调整却在加速,并购案例迭出,房企转型进入深水期。一方面,产品端、科技住宅、健康住宅、品质住宅纷纷立势。另一方面,契合市场需求,文化度假、养生养老、海外置业等供给侧探索如火如荼。相对于慌乱的揣测未知,理性的思考与探索似乎更有意义。希望我们今天下午的思想盛宴能让我们重新审视行业发展,在新的形势下业界精英共同携手开创新局面。

首先,请允许我向各位介绍出席本次活动的领导和嘉宾,他们是:

中国互联网新闻中心副主任、中国网副总裁  李富根先生

国家信息中心首席经济学家  范剑平先生

住建部住房政策专家委员会副主任  顾云昌先生

清华大学房地产研究所所长  刘洪玉先生

国家税务总局税收科学研究所副所长  靳东升先生

钓鱼台美高梅集团副总经理  刘亚宁先生

中国网地产中国总编辑 谢红玲 女士

链家研究院院长 杨现领 先生

翰同资本创始人 王倩 女士

京投发展副董事长、总裁  高一轩 先生

云房数据董事长  闫旭东 先生

龙湖集团副总裁,公司品牌及营销部总经理  袁春 先生

泰禾集团副总裁  沈力男 先生

首创置业设计营销中心总经理  高广汉先生

伟业我爱我家副总裁  徐斌先生

现在我代表主办方再次欢迎各位的光临!

中国互联网新闻中心(中国网)是国务院新闻办领导,中国外文出版发行事业局管理的国家重点新闻网站。坚持以新闻为前导,以国情为基础,以融合各地通讯、即时专题、网上服务、媒体搜索等内容为原则,力求通过精心整合的即时新闻、翔实的背景资料和网上独家的深度报道,向全世界及时全面地介绍中国,并竭诚为中国和世界各国的访问者提供迅捷、权威的信息服务。作为国家级新闻信息窗口,遵循新形势下新闻传播规律,应势而动、顺势而为,充分发挥新闻宣传统一思想凝聚力量、鼓舞人心振奋精神、促进发展维护稳定的积极作用,舆论导向是一种思想倾向的表现形态,新形势下我们房地产行业如何把握正确的舆论导向,下面有请有请中国互联网新闻中心副主任、中国网副总裁李富根先生为我们做《正确舆论导向与地产业整顿》的主题发言,有请!

中国互联网新闻中心副主任、中国网副总裁  李富根

李富根:尊敬的各位领导、各位嘉宾、新闻媒体的同行们,大家下午好!非常高兴在钓鱼台国宾馆与各位相聚,今天的庆功厅在此盛友如云、高朋满座,我代表中国互联网新闻中心中国网向出席第八次中国地产论坛暨2016中国房地产年度红榜活动的新老朋友表示热烈欢迎和衷心感谢!

今年的2月19号习近平总书记在新闻舆论工作座谈会上提出了新闻舆论工作职责与使命要求的48字方针,“高举旗帜,引领导向,围绕中心,服务大局,团结人民,鼓舞士气,成风化人,凝心聚力,澄清谬误,明辨是非,联接中外,沟通世界”。习总书记把“高举旗帜、引领导向”作为48字方针之首,强调新闻舆论各个方面、各个环节都要坚持正确舆论导向,这意味着讲导向是普遍原则,是共性要求,不仅党报、党刊、党台、党网、市场媒体与新媒体都要讲党向,在互联网这块网民思想碰撞、开拓新阵地尤为重要,真正提供正能量,而不是负能量,才能有效克服我们面临的诸多叠加的困难,更好推动供给侧改革和包括房地产在内的各行各业健康有序发展。

中国网是国务院新闻办公室新闻发布会独家中英文网络直播发布网站,也是国家各大部委新闻发布会、全国“两会”新闻中心指定的网络报道和直播媒体,是国家重大事件和重要新闻的发布机构,作为主流媒体,中国网及旗下的地产中国网都应积极践行习总书记提出的48字方针,率先垂范,不断强化政治意识、大局意识,努力做好正确的舆论导向,工作职责和使命要求,为经济社会的进步发挥积极作用。

最近一段时间,调控再次成为房地产的关键词,中央相关部委加大了力度,在政府部门的积极努力下,楼市此前积累的非理性情绪开始消退,国家统计局数据显示,因城施策以来,热点城市房价走势趋稳,政府及时出台调控措施,避免市场失灵,是从有利于经济社会全局出发的必要举措,不能片面理解为遏制市场机制。看待楼市调控需从全局出发,房地产兼具居住和投资的双重属性,因此无论何时,中国对楼市的调控都不应是遏制市场机制发挥作用,而是从有利于中国经济发展全局的角度出发,努力实现人民群众利益的最大化。在此过程中,中国网、地产中国网要发挥专业优势、权威优势,多生产深度报道,观点评论,多发出权威声音,不给错误观点和言论提供传播渠道。与其他行业主流媒体一起,为中央政策的贯彻实施,构建山清水秀的新闻舆论生态。

每年的地产中国论坛都是业内精英们相聚论道的思想盛宴,真诚希望今天的发言嘉宾,能与我们分享这一年来的卓越感悟和智慧经验,并一同见证2016中国房地产年度红榜为行业甄选出的样板企业、领军人物和典范项目。

在此衷心感谢一直以来支持中国网、地产中国网的朋友们,祝大家生活愉快,身体健康!谢谢!

主持人:感谢李总热情洋溢的致辞。2016年以来,面对世界经济增长速度缓慢、国内经济下行、财政金融风险加大的复杂形势,国家先后出台一系列稳增长、调结构、防风险的政策,经济运行保持在合理区间。但经济结构性问题依然突出,产能过剩矛盾不断积累、金融风险开始显性化、市场预期有所恶化、宏观调控政策边际效应下降,经济下行压力较大充满了不确定性接下来有请国家信息中心首席经济学家范剑平先生解读中国宏观经济形势和货币政策走向,为我们在不确定中寻找确定性,有请!

国家信息中心首席经济学家  范剑平

范剑平:尊敬的各位来宾大家下午好!

展望2017年的经济走势,这个时候我们大家会感觉到世界形势和中国形势确实充满着不确定性。

2016年就已经出现了几个黑天鹅事件,包括英国的脱欧,美国选择了特朗普当总统,昨天意大利公投的失败,但是也有很多人预计国外2017年还有更多黑天鹅事件可能要发生,比如说法国的大选、荷兰的大选、德国的大选等等。对于全世界经济来讲,黑天鹅事件非常多,中国也难以独善其身。在这样一个复杂的局面,中国2016年经济走势保持了平稳,一季度GDP增长6.7%,二季度GDP增长6.7%,三季度GDP还是6.7%。这纯属巧合,因为我们扣除价格因素以后,三个季度都是6.7%,但现价计算GDP三个季度分别增长了7.1%、7.3%和7.8%。GDP价格指数一季度上涨1.4%,二季度上涨0.6%,三季度上涨了1.1%。面对着我们今年三个季度表面上看上去6.7%的平稳,实际上从结构的角度来讲,问题还是非常大的。

我们今年这个6.7%,房地产和金融的问题史无前例,房地产对于经济的贡献是历史上贡献率最大的一年,金融更是如此。我们把房地产放在后面再说,我先讲金融。

中国金融业在目前中国经济出现了过渡,房地产呈现金融化。美国、英国金融业如此发达,有44%的国际金融业,但金融业增加值占GDP比重也不过占GDP的7%左右。而中国2016年上半年已经到了9.2%,这种高还不仅仅是金融业的发达,恐怕是金融业的虚胖,金融领域出现了大量自娱自乐、击鼓传花的游戏。

对于目前资金脱实趋虚的趋向,对中国经济长远的危害,政府部门发出了警报,一季度中央政治局分析经济形势以后,以权威人士答记者问的形式,5月9号在人民日报发表了文章,试图通过权威人士的谈话来引导人们的预期。但上半年很多金融和房地产炒作,我行我素,所以在分析上半年经济形势以后,政治局会议新闻稿里面就开始出现了抑制资产泡沫这样的词。“泡沫”两个字这个话是说得很重的,我们在三季度没有扭转,反而愈演愈烈,以至于党中央国务院在分析三季度经济形势以后,明确提出注重抑制资产泡沫,全面防范经济和金融风险。说明我们现在的风险不仅仅是金融风险,甚至会影响到经济全局。

最近一段时间,大家也可以看到党中央为了扭转资金脱实趋虚的趋向,对房地产和金融领域各种投机炒作进行了各种调控,一部分城市出台了分城施策的调控措施,甚至有一部分城市第二轮收紧房地产调控的政策出台。金融领域有期货炒作拉动了煤价的暴涨,甚至倒逼电价上涨。在这个时候中央对期货领域通过加大保证金等措施,正在抑制。煤价通过国家发改委的调控,让我们国有的煤炭企业和国有的很大发电企业之间,35元的价格达成了长期协定的价格。应该说这个价格比现在市场的价格确实要低一点,很多人认为简单粗暴,好像回到了一刀切的经济时代。但是如果社会游资过多炒作,导致这么高的煤价,以至于煤价和电价联动,电价上涨,最后的结果就是制造业中下游企业无法承担这样的成本,最后明年可能是实体经济继续下滑。但是通货膨胀压力却要加大,就是滞胀的局面。所以为了抓住主动,中央会有更全面的引导资金回归实体经济,这样的政策方案出台。

房地产2017年所面临的大背景,首先大家要明白一个中央的政策导向,这就是扭转资金脱实趋虚,房地产既是实体经济领域,也是金融属性很大的领域,对房地产来讲,一方面要保障大家的居住功能的满足,另外一方面也要适当抑制投资功能的过度炒作,这是2017年整个房地产政策的最大的看法。在这种情况下,挤出泡沫,把我们的房子更多的留给首套置业的人,是我们现在政策中最最重要的一个导向。

对于2017年整个宏观调控对房地产影响最大的就是货币政策,因为我们说为什么房价会上涨?货币超发是它的必要条件,而人口流向是它的充分条件。过去这么多年,我国房价的上涨,和我们国家货币超发有很大的关系,中国M2的增长速度高于GDP增长速度,现在大家可能看到这张图,灰颜色这条线是全社会融资总量的增速。灰颜色这条线是用现价计算的GDP的增速。红颜色这条线是全社会融资总量的增速。2008年以后红线始终在灰线上面,说明整个资金社会流动性的增长速度远远高于GDP的增长。对于社会上钱为什么这么多,这并非完全是有央行一家发行基础货币过多所造成的。我们说央行发行基础货币是一个重要的原因,但更重要的是基础货币到社会上以后,我们创造货币的过程,如果贷款增速非常快,就会使货币流通速度加快,货币成数加大,这是两方面的作用。

过去为什么我们的基础货币会投放那么多呢?这和人民币增速美元有很大关系,中国投方基础货币最最重要的两个渠道,一个就是商业银行的信贷,另外一个就是外汇债。中国一般是通过商业银行的信贷满足了经济增长对基础货币的需要,我们过去人民币升值,而且中国投资回报率高于国外,所以大量国外资金愿意流到中国来,就使得我们官方外汇储备节节增加。人民银行在收购这些外汇储备的时候就要相应投放出去人民币,这个人民币就是外汇渠道投放的基础货币。这些钱对于我们经济增长来讲,其实已经是很多了。人民银行虽然用提高银行存款准备金率等各种手段提高了对冲,但不能完全对冲的完。所以整个M2增长速度远远高于GDP增长速度,整个社会上流动性泛滥。资金只有和新技术相结合,形成新的增长点、新的投资热点,在新兴产业带动下,经济才能复苏。

我们国家由于多年来搞房地产和金融炒作,比技术研发更能挣钱,所以流向技术研发的钱太少,技术储备不够,技术短缺。当资金不能和新技术进行结合,流不到实体经济中间去,资本是趋利的,他们宁可在房地产和金融领域制造一个泡沫,也要想办法挣钱,于是出现了大量的击鼓传花游戏。

中国过去货币发行对外是以美元为矛,对内是以房地产为矛。大量的房地产贷款加快了货币流通速度,提高了货币的成数。房地产拉动了很多产业,所以房地产使得我们货币信用创造在过去是非常活跃。

但是2017年,这个形势完全发生了变化。2014年以来我们国家就已经开始出现资本净流出,外汇储备已经减少了八千亿元,这些外汇储备的减少,外汇账款的负增长,相当于我们注销了一部分基础货币。同时今年四季度开始的对房地产的新一轮调控,会使很多城市的房地产成交量下降,所以房地产创造信用货币的能力也会收缩。当我们外汇账款基础货币的创造和房地产信用货币的创造双手所指,我们明年整个货币环境不会像前几年那么宽松。我们货币政策正在回归正常,现在是控制增量、消化存量。但是现在还没有到收紧银根,仅仅只是货币政策正常化,回归稳健的本意,市场上就开始出现流动性的增长。

最近一段时间,银行隔业拆借利率提高,商业银行相互之间的同业存单利率开始上升,这些都是对资金利率最敏感的地方。过去资金供过于求,所以各种利率下降,过去叫资产荒,现在已经发生转变,我们各种资金紧张以后的利率开始回升,所以现在开始出现不是资产荒而是资金荒,资金紧张,我们叫钱荒、钱紧,最终的结果是出现钱贵。虽然中央银行还用不着提高基准利率,因为我们存贷款利率市场化以后,这一年多来,工作非常正常,也就是当钱松的时候,商业银行的加权平均贷款利率水平是下降的,债券市场收益率也是下降的。但是最近我们看到商业银行加权平均利率已经不再下降,银行理财产品的收益率开始回升。所以银行用不着加息,商业银行会自动的慢慢的把市场化利率加上去。

在加息、市场化利率提高的背景下,房地产过去玩的就是廉价资金、低利率的大背景,所以当利率回升以后,房地产金融环境是不可能再像前几年那样继续那么宽松。而且这一次中国货币政策的回归正常,甚至可以说是无可奈何的。因为如果要想稳定人民币汇率,那么无论是国外、国内的人民币都不可能放得太松。如果人民币太松,这些人民币会变成兑换美元的压力,所以必须要管住人民币的投放。在这种情况下,2017年央行还会不会像上次一样重新放松银根,应该是不可能。

作为房价上涨的必要条件,货币因素2017年发生了巨大的变化。但是在这样的背景下,真正受影响的是房地产投资的需求这一块。但是作为刚需、作为居住性需求,中国仍然处于城市化加速期,特别是大家要注意到我们国家人口流向和我们国家的产业升级有了很大好转,这两年中国的城市房价似乎涨得乱糟糟的,实际上它背后有一定的规律。因为中国现在已经进入了老龄化时代,中国年轻人已经开始减少了。

中国历史上最火的十年,我们的80后有2.28亿人,80后结婚买房子的时候,就是房地产最为火爆的十年。但是等到80后买完房,现在轮到90后买房的时候,我们发现年轻人突然大幅下降,90后人口只有1.75亿人,比80后少了23.24%,00后的人口又进一步减少到1.45亿人,比80后少将近36%。当年轻人口少了1/3、1/4,房子就不好卖了。所以现在各个城市未来的房地产实际上是取决于在抢人大战中能不能抢来年轻人。

中国的年轻人现在在流动,他们是在从什么样的城市流向什么样的城市呢?从新一轮产业结构调整中处于弱势地位的城市,这些城市以传统制造业、传统服务业为主,这些产业现在经营很困难,创造不出多少新的就业岗位了,工资水平相对比较低。所以这些城市的90后年轻人用脚投票,开始流出。他们流向什么样的城市呢?流向新一轮产业结构调整中处于优势地位的城市,这些城市现代服务业和高科技企业已经形成一定的规模,成为城市产业的主体。这些产业的发展仍然势头比较好,所以创造就业的岗位也比较多,工资水平相对比较高,人民劳动力这些城市在净流入。

我们后来发现中国现在城市房价涨不涨,如果从规律来看,实际上是由人口流向决定的。凡是人口劳动力净流入的城市,就是常住人口处以户籍人口的比值大于1的这些城市,往往房价是上涨的。在这些城市中,房价涨的快慢由两个指标决定,第一个就是看这个城市第三产业占GDP的比重。因为中国制造业现在已经劳动力成本提高以后,开始进入机器取代人工的自动化时代,所以制造业现在已经创造不出多少就业岗位了,服务业占的比重越高,人口集聚能力越强,人口劳动力净流入给它带来的房地产的刚需,这些城市才是房价涨得比较快。

更重要的是第二个指标,企业用于科技研发的投入占GDP的比重,就是科技创新强度。我们凡是科技创新强度高的城市,往往是高科技企业集中的城市,吸引高科技人才、现代服务业人才更多的城市,这样的城市往往上市公司也多,这些人才的集聚带来财富的集聚,全国的财富更多集聚到这些产业结构调整的优质城市,这些城市的经济进入一种良性循环,所以他们在整个经济发展中,现在已经可以说在这一轮产业结构调整中进入了一种向上发展的轨道。这些城市往往由于上市公司的原因,全国的财富向这些城市集中,使得房价上涨比别的城市更快。

对于全国来讲,更重要的还有一点,这些年轻人口的流向带来了我们城市老龄化程度的差异。我们全国现在正在受到人口老龄化的冲击,但实际上人口老龄化冲击并不是在所有的城市都一样。凡是年轻人净流入的城市,这些城市往往是年轻人多,老人少,他们的人口是金字塔型,是正常的。凡是劳动力人口净流出的城市,往往是老人多、孩子少,是倒金字塔型,这些城市是遭受城市化冲击最大的,也是房地产调整压力最大的。

从全国来讲,深圳由于这个城市只有36岁,所以0到14岁的人口占总人口比例每年提高3到5个百分点,东北很多城市,0到14岁的孩子,占总人口比重每年下降2%,这些城市的房子很难卖出去,是倒金字塔型。而年轻的城市房地产的刚需、居住功能,就足以使它的房地产在这一轮调控中保持稳定,不会出现房价大跌的局面。在消化了前期炒作的泡沫以后,我相信他们仍然会在产业结构升级的带领下,在城市化中集中年轻人口,城市化的水平,以正金字塔型来完成结构的过程中,房地产可以保持一个健康发展的趋向。

所以对中国来讲,我们国家的城市未来的分化非常明显,怎么分化?检验每个城市产业结构升级最后由谁来检验?两个东西来检验。一个是资本市场,如果这个城市产业结构升级的好,一定是企业上市能够受资本市场欢迎,资本市场的投资者他们其实眼睛是非常厉害的。另一部分是人口比例,老百姓用脚来投票。现在房地产调控可能政策措施还不完全符合我们的实际情况,我们现在通过需求端提高买房人的资格,虽然能够短期抑制房价上涨过快,但从长远来讲,恐怕这些城市真正要让房价稳定,我们在货币供应足够趋稳以后,政府要做两件事情,一件就是增加保障房的供应,另外一件就是根据人口流向实事求是的增加这些城市的土地供应,这样才能够让供给和需求与我们国家目前产业结构升级中我们城市在人口吸引力方面的差异能够符合老百姓的选择,这样才能够使供需真正的有平稳的市场基础。

对于我们国家看起来非常复杂的房地产走势,我们跳出房地产看房地产,从我们国家产业结构升级以后,我们人口城市化中人口流向来看,中国未来房地产走向是非常鲜明的。既不会全面暴涨,也不会全面暴跌,未来就是严重分化的市场。有些城市在产业结构升级带领下,会继续保持稳定、健康、向上的发展。但有一部分城市,调整压力会非常大。作为我们房地产开发商也好,作为个人投资者也好,认清这样的大势,让我们的投资投到应该去的地方,可能市场规律比政府的指向对我们长远会影响更大。

讲到2017年中国在解决资金脱实趋虚以后,我相信我们实体经济会有一个更加稳健的发展。因为中央对实体经济中用于科技创新的资金抵扣所得税的政策进行优化,未来我国的减税重点主要是支持科技创新。所以资金不仅要流向实体经济,更重要是要流向科技创新,在很多一二线城市高科技企业云集的地方,科技创新能力更强,得到了国家的政策支持会更大。我相信这些地方他们在实体经济和虚拟经济的互动中,由于实体经济发展势头好。但是对于金融和房地产领域那种投机炒作,尤其是违规的首付贷、房地产领域一些弄虚作假的信贷等等资金行为,我想2017年会玩不转。这个房地产市场原来那些虚胖的东西,会慢慢的被我们的政策所抑制。

对于一个经过调控以后真正能够显露出它本来面目的房地产市场,在2017年能够让我们看到更加真实的需求带领下房地产的健康发展。

我就讲到这里。谢谢大家!

主持人:感谢范剑平先生的精彩致辞让我们对于宏观经济走势又有了全新的认识。整个中国经济处于转型过程中,中国房地产行业在主被动皆有的情况下,走上了转型之路,作为连接消费与投资的重要行业,其转型和发展的态势好坏,对国民经济的健康稳定发展影响巨大。接下来有请住建部住房政策专家委员会副主任 顾云昌先生,与大家分享中国房地产的核心问题,有请顾会长。

住建部住房政策专家委员会副主任  顾云昌

顾云昌:谢谢!我演讲的题目是“需求侧调控和供给侧改革”。

回顾一下2016年有两句话,第一句话,市场的概念是供求关系的总和,供应和需求两个方面,总和加在一起就是我们研究市场的方法。当然有供求的总量、供求的结构,还有价格和供应方需求方的总体能力等等,评判一个市场是否健康,国务院曾经有一个文件讲了三点,我觉得非常到位。一个健康的市场应该是供求总量基本平衡,供求结构基本合理,价格基本平稳。如果说不是这样三个基本,那说明市场还要打个问号。

回顾2016年这一年是中国房地产发展历史上最复杂、最纠结,也是最辉煌的一年。今年房地产销售总量,无论是销售额还是销售面积,肯定是历史新高。今年到目前为止房地产的销售面积已经超过了12亿平方米,而历史上最高的一年是13亿平方米,那是10月底的数字,还有两个月,肯定超过了。销售额,到今年10月底已经超过了2013年的数据,达到了9万亿元,2013年是8万亿元。这是一个了不起的数字。

从另一方面说,我们国家提出要去库存,待售面积中国10个月来的消化也见到了成效,国家统计局发布的数字,待售商品房面积从原来7.3亿平方米,降到现在6.9亿平方米,降低了四千万平方米。今年历史上房地产发展是这样的情况。

但为什么说最纠结、最复杂的一年?因为大家看到了房地产市场的复杂性,中央政府、地方政府都对房地产非常重视,我想起了我在本世纪初说的,中国房地产可以用一首歌来比喻,这首歌的歌词是“让人欢喜让人忧”,现在唱给房地产非常合适。

衡量一个市场是否健康,应该从供应和需求两个方面来看。我先说一说需求侧的问题。

多少年来,特别是2003年以后我们就经历了房地产市场调控,这个调控实际上就是需求侧的调控,而需求侧的调控永远在路上。过去调控、现在调控、未来调控,为什么?因为房地产和其他市场一样是有周期的,租有租的周期,房地产有房地产的周期,既有中周期,还有长周期、短周期。从中周期来说,我们曾经提出中国房地产市场迎来了白银时代,我们已经告别了房地产的中周口,中国房地产市场进入了新的白银时代的周期。

但是在白银时代当中,我们看到了短周期,短周期大概是三个多月左右。我拿2013年做例子,三年前的2013年是房地产高峰,2016年又是个高峰,这和房地产的价格变动和人们对房地产购买,买涨不买落有关系,这是规律性表现,不可避免。房地产高潮太高,容易产生泡沫,所以政府要提防泡沫。

这次调控有意思,房地产市场出现了双泡沫,一般来说泡沫是针对价格而言的。为什么说双泡沫?一方面是一二线城市的价格泡沫、资产泡沫,而三四线城市是数量泡沫,卖不掉。所以双泡沫出现。这样的情况下和我们过去的房地产很不同,以前是全国一刀切,这次国务院没说话,由住建部具体部署,叫做因城施策,因为有的是数量泡沫,有的是价格泡沫,数量泡沫有数量泡沫的办法,价格泡沫有价格泡沫的办法。我们有两只手,一只要抑制资产泡沫,一只要抑制数量泡沫。双泡沫必须两只手。在调控当中也是两只手,一只无形的手,一只有形的手,无形的就是通过市场的力量来改变房地产周期,因为它三年以后必然有这样的周期。还有一只是行政的手,行政的手段当中我们看到了限购是典型的,最后是采用市场的办法来遏制泡沫的增长。这样的特点不仅是2016年,以后难免不会出现。全世界都会有针对房地产的措施,他们更多是用货币的手段,而不是用行政限购的政策出现。

我们为什么要进行调控呢?因为房地产有周期。在上个黄金时代的时候,中国房地产市场的情况是总体上供不应求,而我们进入了一个新常态以后,进入了白银时代,房地产市场总体状况有了变化,这是出现了阶段性的供大于求,这种情况下的调控办法和力度当然是与黄金时代不一样。

需要说明的一点是,有几个观点。第一,上半年我们整个国家房地产任务是去库存,刚刚开过中央的工作会议,提出了去库存、去产能、去杠杆,还有降成本、增加保障。但是下半年我们的重点变成了控房价,往往是出乎人们的意料之外。我们这方面的应对、预见性、预判还不够,认为我们总的任务是去库存的,结果我们出台的金融政策、货币政策都是围绕去库存做准备的。因此不可能因城施策,恰恰我们少数的城市,尽管数量不多,但占到整个城市数量的不到10%的城市出现了房价爆炸。600多个城市,这次调控的城市是20来个城市。因为我们房地产市场变化的背后隐藏的情况是供给侧、需求侧出现了问题。这是意外之外的情形,其实是已经存在了,但我们的认识还不够。

第二,从房地产一刀切的调控,到现在因城施策是很大的进步,我们的政策更加灵活、更加有针对性的,而不是过去一刀切,这表现了我们调控政策的进步。但是话又说回来,我们看到另一面,许多城市限购、限贷到限价,控制价格我认为这是一种无奈,调控应该更多的用市场的手段,因为价格机制是调控供求关系的一个很好的手段,但如果我们控制了价格,可能会留下后遗症。

第三,房地产调控是兴奋剂,是镇定剂,房地产市场低迷的时候需要打兴奋剂,促进他的需求,促进他来买房。但是房地产市场暴涨的时候,要打一针镇定剂,不要买了,要控制房价。实际上是一种短期的药、短期的效应,真正的长效药应该是供给侧的改革,光是用需求侧的调控往往是解决短期的问题,解决内在结构性问题。光从需求着想,这样的改革、这样的市场的发展恐怕是短期效应,而且经常会出现波动,所以我们需要进行供给侧的结构性改革,供给侧的结构性改革才是一种长效药。

我们对供给侧的改革怎么看?我认为供给侧的改革是任重而道远。为什么房价涨得快,为什么这轮调控出现这样的情形,这一轮市场出现两种泡沫同时出现的情形,重要的问题就在供给侧的问题。

供给侧反映在房屋的供给上,房屋的供给主要是由土地的供给来决定的。供给了土地,才能盖房子,房子不能盖在空中。关键是我们土地供应制度或者土地供给侧出了问题。现在出现的情况就是三个错。第一,土地供需的错配。第二,房屋的错建,房屋盖错了地方。第三,产品的错位。

我简单说说,土地的错配就是该需要供应房地产的土地的地方,没有土地供应,不需要土地供应的地方,恰恰大量的供应土地。这当中我们已经明显看到这样的问题的存在,像北京、上海这样的地方,北京今年土地供应量是近几年最少的。我听说上海城区基本没有土地供应了,主要靠硬性改造来获取土地。深圳早就没有土地供应了。这样地方的土地供应和这些地方的需求量之间是截然不同的。下面许多三四线城市盖了许多房子,但是人口还在外面。所以我经常说,出现了一个“三亚放暖气、哈尔滨开空调”。土地供应出现这样极端的情况,就是中国楼市分化愈演愈烈的问题,就是土地供需的严重错配。

前几年有人批评中国的土地城镇化快于人口城镇化,人口城镇化速度比土地城镇化速度慢,大量农村土地变成了城市土地。比如现在的开发区加在一起,已经开发的土地量可以住34亿中国人,说明土地大量的变成了建设用地。其实背后更严重的问题就是城镇化人口的政策导向和人口的实际流向是背离的,土地的城镇化反向了人口的城镇化,这个问题是比较严重的问题。我们人口往大城市涌,而土地往中小城市提供。这个问题如果不解决,刚才范总说的明天或者以后的房价问题会解决,这仅仅是一个方面,货币的原因是一个方面。中国的货币供应量很大,原因范总都讲了。货币是导致房价整体上升的原因,但是房价的各种反差,两个泡沫的存在绝对是土地供应错位而导致的。所以如何使我们的城镇化人口政策导向和实际人口导向一致,因为我们要严格控制大城市,大城市控制就要控制土地。但是人口控制不了,全世界的城镇化的发展历程都说明,未来更多人想涌进大城市,当然这种正式不仅是北京这样的首都经济圈的城市,所以如何来把握中国城镇化的政策导向和人口实际的流向一致起来,供给侧的问题要解决。

如果是我们的土地城镇化和人口城镇化一致,因为中国的土地和其他国家的土地不一样,这是国家的土地,供给土地只有一个部门,就是国家。在这样的情况下,我们如何进行土地供给侧的改革,我觉得值得我们深思,需要在土地制度上做文章。这就是土地错配的问题。

还有一个是房屋错建的问题,所谓房屋错建就是这个地方应该盖住宅,我们盖了商业用房,盖了写字楼,盖了商场。这个地方应该更多的盖住宅,我们搞了许多的工厂区。在土地供给结构上有问题,比如中国的城市土地供应比重,商业用地占整个用地的30%到40%,而国外是15%到20%。房屋错建,这个地方应该建刚需房,我们盖了豪华房。这个地方应该盖保障房,我们却盖了商品房。

前两年我们国家保障房建得很多,为解决中低收入家庭住房问题做了很多努力,但是我们也看到,有些地方保障房是有限制的,结果因为结构的问题等等,浪费了许多投资。从供给侧我们应该作为重点。二套房不一定是投资需求,也许是改善需求,现在是对二套房进行遏制。实际上这种住房有对的一面,但是也会造成错误。因为你今天遏制了他,他明天还有改善需求,沉淀下去,必然导致将来的爆发。

所以我们房地产健康发展,既要把调控做好,更要把需求侧、供给侧的结构性改革放到促进房地产健康发展的更加重要的位置。当然供给侧的改革既是政府的任务,也是企业的任务。

健全制度体系是关键,这句话是习主席说的。在所有的改革当中,制度体系是关键。而房地产土地供给制度的体系是改革的重中之重。

下面第三个问题我想讲一讲房地产转型,适应新需求。

房地产面临的转型,往什么地方转?一句话,应该适应新的需求。房地产新的需求在哪里?有一句话我觉得应该重点来提一提,就是人民对美好生活的向往就是我们的奋斗目标,这句话听起来很熟悉,因为这句话是习主席在他上任的第一天向全世界公布的,代表七常委说了这句话。我当时印象很深刻,“人民对美好生活的向往,就是我们的奋斗目标”。那么人民对美好生活向往什么?我们各位都经历过。到现在有四个解读,第一个阶段的向往是吃饱饭、穿好衣服,我们之前有布票粮票。所以第一个阶段人民对美好生活的向往就是温加饱。温家宝当总理的时候已经实现了。第二个过程是白加黑,80年代我们有彩电那了不得。用的问题,吃穿用,现在白加黑的问题基本解决。第三个阶段是房加车,就是住房消费和出行消费,我们1998年房地产改革,2000年中国加入WTO,这两大举措正是解决中国住房问题和出行问题,房地产的改革启动了老百姓对住房的需求,激发了他买房的积极性,车就是交通问题。这些问题的解决使我们今天都基本满足了吃穿住行用五大要素。

我们站在今天的高度上,看下一轮消费大潮是什么?下一轮是什么东西老百姓很向往?我的总结是精加品,精就是精神需求,我们衣食住行都是物质需求,下一步应该满足精神需求。品就是品质需求,我们吃饱了穿暖了,但是水不干净,空气不干净,房子还要进一步改善,车还要进一步豪华,这是品质需求。下一步人民对美好生活的向往就是精加品。

我们看到了从温加饱、白加黑、房加车、精加品,这个过程就是人民对美好生活向往的路径。涉及到这些方面的产业,恰恰是中国产业发展的动力,新动力、新动能是什么?曾经是房加车,现在房加车还再继续,要提高品质、提高质量、增加品种、实现品牌,品包括三个品,品质、品种、品牌。

我们要实现我们的精神需求,发展幸福产业、健康产业,人们追求的是一种幸福的生活、健康的生活、快乐的生活,最近国务院又出台了一个文件,要进一步大力发展文化、体育、旅游、养老等等这些产业一大串,这些产业恰恰是我们未来的发展方向,也是房地产业发展的方向,满足人们的精神需求,因为任何产业都离不开房地产,这个房地产的概念不仅仅是住宅、是房屋。

我们今天为了人们的美好生活,我们要把房地产的品质上到一个新的高度,把我们房地产的精神需求方面的内容加强,精神方面文健旅,文化、娱乐、教育,这就是文。健是健康、医疗、养生、体育,都是为健康服务的。旅就是旅游,旅游地产、文娱地产、休闲度假,正是我们房地产的发展方向。我们许多房地产现在都加入了文旅地产、养老地产去了等等。老百姓追求的目标就是我们经济发展的新的增长点。

精神需求和品质需求是产业发展的新动能。提高房地产的供给对市场的适应性和灵活性是企业和产业兴旺发展的需要,也是房地产市场健康发展的必需。这也是习总书记说的。站在这个高点,我们应该对我们未来的发展在消费的新的大潮当中,最终消费是对经济的最大的增长点,我们如何来满足品质消费和精神消费,需要我们定好三个坐标点。

第一个坐标点是房地产企业什么时候拿地,这是供给侧方面,因为供给肯定要有地。什么时候拿地,在什么地方拿地,这是两个重要的点。现在是特大城市地价那么高,很多人抢地皮,越抢越高,我认为恰恰不是拿地的好时机。有些企业从来没有做招投标,在二级市场做。凡是业绩上升快的公司,都在前两年房地产低潮的时候就拿了土地。高潮的时候,是多卖房少买地。而在低潮的时候,多买地少卖房。另外是有产业发展前景的,整个城市圈当中的卫星城或者特色小镇应该是将来拿地的好地方,因为这些地方未来是产业发展的亮点。

我就讲这些,谢谢大家!

主持人:感谢顾会长的分享,近期关于房产税的讨论很多,那么税务政策会对房地产市场的未来有什么影响呢?下面有请原国家税务总局税收科学研究所副所长靳东升先生,为大家解读税务政策将如何影响房地产行业,有请!

国家税务总局税收科学研究所副所长  靳东升

靳东升:各位嘉宾大家好!今天为大家分享税收政策。

刚才顾会长为大家介绍了我们国家房地产调控,从税收角度来讲,房地产市场对税收是比较敏感的,从它的影响来看也是现实存在的,分三个阶段:

第一个阶段是2006年以前,第二阶段是2006年到2013年是持续发展的阶段,第三阶段是2013年至今。这三个阶段税收是不断进行调控,出台一系列的政策,大家经历过都知道。

我想给大家介绍的是最近的政策。一个是个人所得税,这块没有很大的变化。再就是营业税,年初颁布的两年以上和两年以下,以两年作为界限,两年以上征税,两年以下不征税。这个政策发布之后就营改增了,营业税就没有了,增值税代替了营业税。

指向性的文件,过去从来没有这种文件,不是全国普遍适用,这个政策北上广深不适用,这很特殊。还有契税,把优惠的范围给扩大了,原先只是个人唯一住房,现在不指定了,都按1%进行征税。北上广深仍然是不适用,因为北上广深都比较特殊。

现在对我们影响比较大的就是营改增,可能大家注意到了,我们过去是需求管理,以需求方来调节,所以无论是营业税还是增值税还是契税都是调节需求的,个人买房对个人征税或者减税进行调整。但营改增不是这样,营改增是对供给方征税,这是国家在税收方面的表现。

2016年的36号文件提出了营业税改增值税,对有特殊情况的免征增值税,企业、行政事业单位按房改成本价、标准价出售的是免增值税。涉及家庭财产分割的个人无偿转让不动产、土地使用权。有亲属关系的,比如夫妻俩人离婚了,房子给丈夫了或者房子给夫人了。将土地使用权转让给农业生产者用于农业生产,土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者。

社会影响大,但是实际作用不大。有一个北京的课题组做了一个分析,我跟大家分享一下。2013年开始北上广深这四个城市的房价都是在上涨的,2014年、2015年、2016年突飞猛进,当然政府要采取一些措施抑制房价。这些措施三个阶段的税收政策有什么作用呢?如果看这个图表是没什么作用,房价涨的速度还是很快。但是有一个数学分析,随着我们限价政策、信贷政策、税收政策,实际上还是有作用的。如果没有这个政策的话,就是这条红线上面的房价会表现成这样情况。如果有了这个政策,现在这条蓝线的趋势是这样的。所以综合政策的使用,对房价还是有一定的抑制作用。但是抑制作用有限,还是市场发挥了根本性的作用。税收政策对房地产市场的影响短期的是有限的,可能随着时间的推移,它的作用会越来越减弱。

营改增,现在实行增值税了,大家都是亲身体验,应该说对我们影响还是比较大的。通过我总结有这么几个方面。

一个是扩大了范围,房地产业全覆盖,没有营业税了,所有行业都实行增值税了,从税收的机制、税收的链条抵扣的顺序就可以实现了,消除了重复征税,实现了支持现代服务业和制造业升级的发展。

二是允许将新增的不动产纳入抵扣范围,促进扩大有效投资。

三是新增试点行业的原有营业税优惠政策原则上延续确保所有行业税负只减不增,有40多项各种优惠政策,我们国家的税收优惠政策是比较多的。

四是有利于简化房地产税制,降低房地产综合税负,促进房地产合理回归。

从税制来讲,按照制度来进行计算的,原来营业税制度应该征多少税,理论上法定的税负,和现在法定理论的税负是平移过来。现在的机制本身变成了一种互相监督的链条。规范的制度肯定对我们的房价是有很好的

五是有利于促进社会各产业的分工与合作,提高社会经济的运营效率。

六是有利于加强税收管理和税源监控,堵塞税收漏洞。

不规范的企业、简易征收的企业,就享受不到增值税抵扣的好处。房地产业、建筑业有一些简易征收的办法,和原来营业税是一样的。不规范的企业,得不到专用发票,也不能抵扣。结果就会造成我们增值税大家感觉都会比较复杂,过去营业税我们只是财务人员、销售收入跟营业税挂钩,现在增值税以后,不仅财务人员,购买人员、销售人员、管理人员都要了解增值税的构成,这样才能全过程的管理规范。有一个环节出问题,就可能会造成税收损失。

那怎么办呢?建议:一,重塑税收征纳关系。之前是国税局,现在是地税局了,要跟他们沟通。二,组织相关人员培训,熟练掌握政策。我们的采买人员和销售人员原来税收跟他们没有关系,不关心,现在可能不小心就进入税收陷阱或者收入陷阱。三,匡算税收负担变化,合法税收筹划。不要盲目减轻税负,可能会存在很大的风险。四是调整定价和营销策略。根据增值税的变化,调整定价和营销变化,什么时候销售房地产项目,这个房地产项目是销售好还是出租好还是采取一些其他的措施。

房地产税制的改革。十八届三中全会决定加快房地产税立法,大家都很关心,但雷声大,雨点小,只听楼梯响,不见人下来大家都非常关心什么时候能够出台。全国税务总局已经研究了房地产的税制,房地产税应该已经出现眉目了。不过一切尚需要等待政府部门最终的动作,什么时候人大要审议了、人大要立法了,这时候才知道什么时候开始征收了。

我们现在房地产税制是一个链条,房地产从开发、使用、销售整个过程税制设计的是不完全合适的,这就造成了税负分布不均匀。我们在座都是业内人士,我们开发环节税费比较重,使用环节税费比较轻。销售的时候可能就要考虑到这个情况。这个就不利于产业发展。还有现行的房地产税是1986年的时候的一个条例,现在已经30多年了,形势已经发生了很大的变化。比如租金,房地产税说按租金22%进行征收,这个税负太高了。但是当年的时候,由于房地产主要是国有资产,是不允许出租的。但是现在情况发生了变化,还是老制度,显然是不符合现在的形势的。

当然我们房地产税改革不是供给方是需求方,我相信这个政策出台之后,对房价、对供应都会有影响,很多人的房就要销售了,因为他不能承受持有房产的负担。

国家在制度政策的时候会考虑低收入者的需要,居者有其屋,唯一生活用房我想国家是不会征收的,是有减免税照顾的。只有多处房产,奢侈性住房,才会增加房地产税。所以不要把老百姓都给绑架了,说政府要征收房地产税,所有人都要征收。

这是我个人的看法,仅供参考,谢谢大家。

主持人:感谢靳东升先生精彩的发言。在21世纪大数据一词突然出现在人们的视野中,在我们的日常生活中大数据也无时无刻不在扮演着重要的角色,那么大数据在地产行业中有哪些创新应用?接下来我们有请链家研究院院长杨现领先生,有请!

链家研究院院长 杨现领

杨现领:大家下午好!

房地产是一个非常低频高客单价的品类,从这一点上讲,它跟零售业、跟出行行业有非常本质的不同,所以数据积累量是很低的。这是第一点。

第二点,到今天为止中国还没有一个最基础的房屋信息数据库,我们连中国有多少套房子、这些房子在哪以及这些房子的交易记录都不知道,所以我们谈大数据跟胡扯没有什么不同。所以我不讲这个题目。

我是链家研究院的,所以今天从存量房的角度谈谈这个市场。今天的中国整体上已经进入到一个存量房的时代,我们今天如果从存量房的视角来盘点中国2016年的房地产市场,有几个数字非常关键。比如2016年我们预计二手房的交易额应该在5万亿元左右,新房交易额应该在10万亿左右,这是一个15万亿的市场。15万亿的市场大概是多大的规模呢?今天美国的房屋规模是一万亿美金,里面90%是二手房交易,10%是新房交易。这样算下来,中国房地产规模大致相当于美国规模的2.5倍。测算下来,日本今天的规模是非常小的。新房的市场包括商品房的开发和非商品房的开发,加起来大概八千亿人民币,这是新房的交易额,再加上二手房,大概是四千亿人民币,所以合计1.2万亿人民币,今天中国应该是日本的12.5倍,这是一个非常非常大的规模,这是我们从跨国来比较的。

我们跟我们自己的历史比较,2008年的时候中国商品房交易额大概是2.5万亿左右,当时二手房交易额不足5千亿,合计3万亿。今年新房二手房加在一起,从3万亿到15万亿,整体房子里增长最快的是二手房,当年不足5千亿,今年是5万亿,增长了10倍。房地产市场今年无论怎么说,其实15万亿确实是庞大的市场。

北上广深这四个一线城市,把他们的一手房和二手房交易额加起来,大致上这四个城市的房地产规模约等于美国。为什么是这么大的体量呢?背后很重要的原因就是二手房快速的增长,在宣传层面,二手房交易额在全国的比重是5万亿除以15万亿,是37%的比例,看起来不高,但是光看一线城市就非常高了,一线城市我们测算下来,以北京为例,今年二手房交易量是在25万套,套均价值是比较高的,折算下来套数再乘以套平均一价格,规模在九千亿以上的规模。北京市场二手房交易额,大概是九千到一万亿的GMV交易额的规模,新房大概是6、7万套。往历史上回溯,这个数据在2003年二手房交易只有3万套,今年是二手房增长了八倍。上海今年二手房交易在三四万套,也是非常大的量。所以无论从全国的角度还是一线城市的角度,二手房的增长速度都是非常快的,是超越新房的。

对我们宏观经济、房地产规律的运行机制包括消费者会产生什么影响,是值得我们思考的问题。我们今天大致算一下,存量房市场或者以二手房流通为核心的市场,已经成为中国房地产市场非常重要的一部分。我刚才只是说了二手房交易,5万亿的规模,还不算租赁,租赁大概是1.1万亿到1.5万亿左右的规模,加起来是超过6万亿。再加上围绕存量房的城市更新改造,还有大量存量土地的开发,所以,如果我们把与存量相关、与二手房相关的产业都加在一起,其实是影响宏观经济的一个非常重要的力量。所以这是我想说的第一点,存量房已经是宏观经济一个非常重要的力量之一,也是中国房地产市场越来越重要的力量之一。

今天再谈房地产市场,光从新房看市场是不可能看出全面的,要从新房、二手房、租赁、商业四个市场加在一起看,才能了解这个市场的轮廓,因为这四个市场的联动能力越来越强。

第二点,存量房的时代,房地产调控机制的发生逻辑在发挥很大的变化。

之前在新房时代,开发商是供应主体,因为它是典型的B2C的市场,这时候任何宏观调控政策包括土地政策,包括货币政策,通过影响土地、影响新开工、影响投资,进而影响房地产投资、固定资产投资和经济增长,但是今天我们发现,这些变革的作用逻辑发生了变化,因为今天市场的交易主角是C端,卖方是业主,买方是客户,而且今天卖方本身就是客户,客户本身也是卖家,今天是连环单的市场。今天的北京市场和一线市场典型的是以换房为主的市场,以小换大,以老换新,以近换远。这种市场交易主体下,业主本身既在卖房,同时也在买房,所以交易的复杂性是非常非常大的,不确定因素也越来越多,交易链条长,越来越脆弱。所以今天这个市场基本的特征是这样的,带来的影响是什么呢?

带来的影响就是,任何一次宏观调控或者房地产调控都可以对这个市场产生非常敏感性的影响。而今年这次以930为代表的调控,16个热点城市,调控刚刚下来一周,热点城市的成交量环比下降幅度通常都在50%到70%之间,连续四到五周大的下滑。这是以往很少见的,正是因为我们今年决策的主体是业主和客户为主的非常分散的主体,他们非常敏感,所以调整非常快,不像开发商,从拿地到开工到最后的销售,中间有三到五年的时间。所以周期变短、决策变快,涨的时候几个月,跌的时候两三周。这个市场变化周期以前是以月来计,现在是以周来计。在高度变化的市场里,怎么样保持消费预期的稳定,这是非常关键的。所以这给我们的调控、决策带来了一些前面不可能遇到的一些挑战,就是因为我们的市场结构变了,由B2C的市场走向了C2C的市场,这是对我们今天产生比较大的影响。

今天我们发现2016年中国房地产市场销售非常火爆、增长非常明显,但是投资始终不见起色。二手房越来越主导,二手房交易越来越占比居高不下的市场里面,投资周期和销售周期、房地产周期和经济增长周期,之间的关联会越来越弱。这是今天我们面对的现实。这是存量房的时代对房地产的影响。

最后一点,在这么一个存量房的市场中,中介的作用会越来越强,这一点非常重要。虽然到今天为止,我们中介行业在整个社会中的口碑和地位都是特别不好的,但是他们也发挥着非常重要的作用。到目前为止,基本上形成了比较大的强周期的力量。

比如链家全国大概有八千左右的门店,13万的经纪人。还有中原,中原也有差不多5万经纪人,Q房网3万经纪人,我爱我家估计也有2、3万经纪人,把这些全国性直营的连锁品牌加起来,也有差不多20万的经纪人,这20万经纪人大概分布在1.2万家门店里面,这1.2万个门店大概分布在全国30个城市里面,30个城市大概有两亿人和一亿套住宅。今天如果说这个行业得到规范、得到进化、得到发展,这20万个经纪人网络和1.2万个门店网络,会成为服务我们业主很重要的力量,他们的存在可以让我们的房屋资产得到更好的打理,得到更好的交易,所以我相信这支力量的规范会非常重要。我们从本轮调控也可以看得出来,从全国到地方,基本上这次把一些中介行业、代理行业都纳入了调控范围,所以我相信调控本身应该是很重要的一个契机,把一些我们之前想做而没有做的事情今天抓紧做了。把一些我们想规范,没有能力从企业规范的角度,今天国家来规范了,我相信这些都是很正面的、很积极的力量,能够推动我们这个行业以一个比较健康和持续的节奏往前发展。

这是我想说的存量房的最后一点,在这么一个时代,经纪人会成为连接家庭、连接城市的一支非常重要的网络、非常重要的力量,他们的存在不仅可以让房屋交易非常便利,也可以让我们房屋未来资产的价值得到很好的看护和管理,这个市场的健康本身它的意义同样是巨大的。

这是存量房的时代,以及与它相关的故事会发生的变化。

下面是一些数据。

第一,北上广深越来越多的交易通过中介行业来完成。

第二,从开发商的角度,未来房地产业的趋势这是展示了一部分图景。美国现在的房地产业是真正被称之为房地产业,以开发为主的越来越少,还有做房地产REITs的,主要做公寓的开发、建设、持有,还有EQR,以开发和持有公寓,今天美国的房地产市场这个主题是越来越大的。日本也是,日本最大的房地产企业叫三井,他们既是房地产开发企业,也是日本最大的中介企业,也是日本最大的物业管理企业,最近我们按破人员在深入研究三井的案例,三井代表了一个企业从开发到综合性的全面转型的非常好的样板,从开发到持有到金融到围绕客户的物业管理和中介服务,基本是做到了全产业链非常深入的服务体系,自成体系,而且形成以房为中心的闭环,这是非常了不起的企业。

日本房地产市场经过20年的失落,其实从企业角度来讲,这些企业在过去十几年里做得非常好,所以市值超过了以前的高点。企业的发展跟行业的发展还是有一些分化的。我相信那些做对了事情的企业,资本市场的正回报是比较高的。

我们再看从市值分布上讲,今天在美国这个产业里面,几乎每一个房地产细分品类都出现了非常非常优秀的公司,在房地产公寓、房地产REITs领域,有十几家上市的REITs,市值加起来超过一千亿美金。第二类是房地产中介,美国出现了非常多的上市公司,做房地产数据服务的、做产业保险的、做房地产数据的等等,有两家做产权保险和数据的公司,FDF、FAF,市值加起来超过200亿美金。机会点非常多。我相信未来房地产开发企业转型的方向和探讨的方向,其实还是非常多的。

过去的房地产市场是以开发、增量为主,这个市场没有太大意思的,无非就是拿地、开发销售,比较简单,它的诞生、它的成长和发展得益于中国20年的城镇化的浪潮,人口从农村向城市大规模涌入,这是一个时代背景。只有时代的开发商,没有能够脱离时代能够一直走下去的,仍然是比较艰难的。但我们相信开发之外的市场是一个更加庞大的市场。这是从开发企业的角度来讲,今天的市场还是为各位提供了非常多的机会。

最后想跟大家谈的是租赁市场,我认为这是一个非常好的机会点,因为最近有一些变化。比如除了短期调控政策之外,我始终相信在未来五到十年,中国的房地产行业里唯一还有政策红利的市场就是租赁市场,租赁市场里有两个大的描述,一是满足未来新市民的租房市场需求,二是要建立购租并举的租房制度,这里面的核心是要通过租赁满足人们的住房需求。另外是相对于购房需求、租赁需求,租赁市场发展是非常不足的,有多么不足呢?我们比较一下租赁市场和交易市场之间的落差。今天中国的房地产交易市场的规模是15万亿,但今天我们的租赁市场规模只有1万亿,就是说交易市场反过来算,大概只有7%的比例。美国是1万亿的交易市场和五千亿的租金市场,占比是50%。日本会更高,因为日本总共的交易市场只有1.2万亿人民币,租金市场大概是9千亿人民币,比例超过80%。中国的租赁市场是严重不足的,在一线城市表现得更加明显。

我们把北京和上海两个城市的房地产交易规模加在一起,应该在三四万亿的样子,但这两个城市的租赁市场加起来只有两千亿,所以是1/20,更低,只有5%的数据。今天中国租赁市场规模发展是不足的,第一点是规模不足、总量不足。第二点是结构不合理。什么叫结构不合理?就是指今天我们对品质租房的需求在快速增长,而相应的供给却严重不足。大家研究一下租赁市场,你们都是做开发的,对房地产开发有深入了解,但是如果去认真研究租赁市场会发现任何一个国家的租赁市场基本上都会经历两个非常显著的发展阶段,第一个阶段,人口快速的从农村流向城市的时候,租赁市场是以政府主导为核心,这时候建设了大量的保障房、公租房,满足的是这些流动人口的、低收入群体的住房保障性需求。但是当一个国家的城镇化发展到一定程度,人口流动方向不再是从农村流向城市,而是城市与城市之间、城市与郊区之间等等,租房需求以政府为主导进入了以市场为主导,由满足低收入流动人口到满足中高收入的更多人群、更广泛人群的品质的租赁需求。今天我们看到越来越多的人群、越来越多的市场进入到了品质租赁时代,这是典型的供给需求的错配。这个错配需要市场的机制来解决。

所以在未来政策规划里面,今年国务院办公厅、住建部都发布了几个关于租赁的文件,其中有的非常重要,通过发展市场化的、规模化的、专业化的租赁运营机构来满足这个需求,所以很明显我们未来租赁市场的力量将从政府开始转向市场,转向机构。这是一个政策的推动,我相信会带来这个市场比较大的发展。

那么什么算是发展呢?什么算是发展充分?什么算是结构合理呢?有几个重要指标大家可以参考。第一个指标叫租房人口占比,在一般情况下,40%左右的住房人口是相对来说比较正常的状态,以今天美国的房地产市场为例,大约63%左右的人通过购房,通过房屋自有率来实现,还有37%是通过租赁来满足。纽约、旧金山这些地方租赁人口占比远远高出全国平均水平,超过50%,越是一线,租赁人口占比越高。租赁人口在中国的比例是非常低的,不到20%。这是第一个数据。

第二个数据是租房收入比,今天这个比例我们知道在全球范围内,20%左右的水平可以是承担的水平,但是如果放到一线城市里就不一样了,今天无论是香港还是东京还是纽约、旧金山,租金收入比都远远大于40%,在今天中国的一线城市我们的租金收入比还是远远低于这些常规的水平的。两三年前我们说中国的房价低,跟国际上比还有很大差距,但今天中国的住房租金水平低,未来还有很大的提升空间。今天这一轮房价上涨,我们都不好意思说中国的房价低了,因为跟国际市场比,我们已经不低的。但是租赁市场还有很大上涨空间。而且租赁是刚性需求,强调的是位置、便利性、交易的舒适性和配套等等,所以它的支出是刚性的。最近几年,尤其是一线城市,租金涨幅都超过10%。我相信这会是一个更大的空间。

我们看到很多开发商,特别是北京这一段时间,拿地的时候都是以100%的持有,我们不太清楚开发商到底是什么样的想法和逻辑去持有者100%的物业,未来怎么运营。他们拿这个物业去做租赁,但今天的角度来看,租金回报率偏低,但长期来看,这个市场是向好的。我相信未来会有一批更大的企业和开发商会进入这个战场。

我相信这是一个非常好的市场,大家做开发为主,除了房屋开发,还有更多的战场,跟我们一起去挖掘。今天只有把你的视角从房地产开发,转移到租赁市场,这样我们才能看得见未来,才能离未来更近。谢谢大家!

主持人:感谢杨院长精彩的发言,房地产企业在转型,投资也在转型。转型的房地产企业他们首先有大量的资产,希望有运营商给经营增值,投资机构和房地产企业都在探索自己如何转型或者是投资的方式。下面有请,成功投资了多个轻资产运营项目的翰同资本创始人王倩女士 同大家讲讲翰同的投资之道 有请!

翰同资本创始人 王倩

王倩:各位先生、女士、各位嘉宾下午好!非常荣幸,每年到年底都来参加这个论坛,我记得2014年的时候大家都是愁云惨雾,都在想怎么做转型。2015年是涌现了很多新兴业态,当时庆庆哥(毛大庆)坐在我旁边,那届论坛人满为患。今年的房地产,我不知道是最后的一轮疯狂呢,还是所有开发商的意外收获、意外之喜,还是前面嘉宾讲的双泡沫情况。但是大家都认同的是,房地产的上半场已经过去,这种高增长、高回收、高周转的开发和建新房为主的模式已经过去了,那后面的投资机会到底在哪里?

“玩转轻重资产转换”,房地产具有不可移动性,是重资产,它的流动性没有那么好,是资本密集型的行业,那为什么我们现在要做轻?房地产投资机会到底在哪里?过去12年也经过了很多周期,我想从一个投资人的角度来分享一下我们对这个市场的看法。

为什么我们现在叫它“不能承受之重”?因为的确是传统房地产开发的模式。

高毛利,过去在2005、2006年的时候我们投绿城上市,绿城的毛利差不多40%。到后来平均值降到了20%,去年2015年全国所有上市房企利润率还在10%,但是今年到了三季度的结果出来,已经降到了8%以下,只有7.8%了。就是房地产不再是一个高利润的行业。

高周转,周转肯定是流动不起来了。

高杠杆,从政府的各个方面,从对预售的限制,拿地资金端的限制,都一直在进行去杠杆的努力,所以传统的模式已经是遇到了比较大的危机。

刚才杨院长也讲,我们过去20年的高速发展,其实是我们的人口红利加上GDP的增长,加上快速的城镇化的过程,综合起来是又一个历史机遇。但是现在该建的都已经建满了,北京建到了七环,连京津冀都已经盖满了,连三四线城市一个碧桂园的大盘就已经满足了这个小城市未来十年的需求。存量资产到底是应该将怎么样去运营?

互联网一定是所有行业都面临的话题,房地产在主要的行业里是互联网渗透比较慢的一个行业,它是一个低频高价的行业,但是互联网的确现在也对全行业进行了非常大的渗透,不管是从作为内部管理的saas的角度,还是从提高效能的角度,到利用一些大数据、互联网的方法去解决交易双方对称的角度,已经形成了非常多的商业的机会。

和地产相关的所有的金融服务,因为在美国的话,房地产都是在金融学院里,而不像我们中国在土木系或者建筑系下面的房地产系,地产相关的金融这几年所有的新产品也层出不穷,传统的开发模式,房地产其实是人效比特别高,也是资本密集型的行业,但它能不能经受得了新形式的冲击。归根结底,整个房地产行业经历了从制造业到服务业的转变。

轻资产的机会到底在哪里呢?第一,我们其实现在已经有太多太多的存量资产,但是并没有得到非常好的运作。有几个原因。首先是我们本身的建筑做得比较粗糙,比如设计不见得能够跟得上时代的需求,我们20年前盖的房子,现在看起来简直没有任何存在的价值,这是从设计的建造的角度,改造了之后可以去焕发很多新的生机。二是没有起到最好、最佳用途,这和时代变迁有关系,比如我之前在中干村做一个三期的卖场,中关村在十几年前的小商铺,一个卖场可以卖到十几万一平米。但现在用途对了,但是经营能力不行,在一街之隔的两个购物中心,可能那个人脉为患,租金可以达到10块钱,但这个冷冷清清,2块钱都租不出去。存量资产的运营其实是非常大的课题。

从经营获得的现金流往往对于开发企业,尤其是现在千亿级的销售是非常小的数字。在开发企业里是不值一提的,我们发现一个特别有意思的现象,一旦房地产的整个开发碰到困难,2008、2009年的金融危机,2014年基本上在房地产销售遇到困难的时候,所有大的房企都在讨论如何转型,转向商业地产、养老地产、旅游地产,但不管转到什么方向,万变不离其宗,都是希望拿一个噱头还去盖房子、搞开发,一旦开发的市场好了,运营方面就又减弱了。因为往往发现,我好不容易运营了几个购物中心、酒店,但最后给我的利润贡献可能只有几百万、几千万,与我开发一个项目是不能比的。所以传统企业是缺乏对运营转型的动力和能力,算账的角度不一样。

轻资产的运作,因为依托于重资产,盈利模式非常清晰,和那些虚无缥渺的靠烧C端、买流量的不一样,只要对于重资产的任何经营上的改进,边际效益的增加,会对重资产增加非常大的价值。在房地产投资叫资本化率,现在一线城市北京、上海核心的写字楼或者商业物业,是4%到5%,换言之,每一块钱租金的增加,会给这个物业带来20到25倍的价值的回报的增加。

再一点,轻资产的运营,因为不需要那么密集的资本的需要,不管是买楼还是买物业,机会是可遇不可求,另外要有非常大的资本作为后盾来支持。但是如果做轻资产运营的话,可以构建你的迅速扩张的体系,因为我们讲投资最重要的是可以规模化。就像我们之前投过七天酒店,我们后来也投魔方公寓,都是通过连锁的内置的体系的力量、靠轻资产运营,这两家企业在我们投前几年每年都是70%到100%的增长率,重资产的话很难做到这样的话。

另外,从投资人角度来看,要看资本市场关心什么,因为传统开发商现在该上市的都上市了,不管是在香港还是内地,市盈率都平平,基本是四到五倍的范围。首先是以商业地产可持续经营为主的回报,比如香港一些有代表性的企业,瑞安也好,太古也好,市盈率可以达到十四五倍,如果纯轻的企业,市盈率会更高,像花样年拆分出来的物业管理公司彩生活,迅速在香港市值可以超过房地产开发的公司。资本市场是非常欢迎这样的概念和主题。

我们在去年成立了一个新的基金叫高和翰同,是中国首家专注在房地产领域沿房地产价值链系统梳理所有的服务、运营、交易、管理等所有环节的创新的、专业的领头羊的企业,一会儿我会分享一下我们到底怎么样去看这个行业,怎么样看轻资产运营的机会。

这个基金在去年12月,就是不到一年之前正式成立,现在已经投了七家企业。刚才杨院长也讲了,在美国或者日本地产创新,传统的房地产企业转型的案例。我想分享一下通过我们这一年或者过去几年系统的扫描,我们在中国除了做传统的开发,在轻资产行业到底有什么样的投资机会,可以供开发商去做转型,或者做投资,或者投资商来做考虑。

这张图是我们对整个房地产的产业链的比较系统的梳理,横轴是第一个环节是最重的,就是建造或者开发的环节,我们是轻资产的基金,所以就不考虑了,后面我们会把这个产业链分成三个比较大的环节,运营、交易、服务。纵轴是房地产里面的一些比较重要的资产类别,最大的一定是居住类,办公、商业,还有很多相对规模小,但总量完全不小的细分环节,比如停车、养老、仓储、文旅。在每一个横轴和纵轴的交点上,都会滋生出非常多的创新类的轻资产运营的企业。在这张图我会细化一下我们到底怎么样去看轻资产投资的机会。

比如居住,我们把它分成长住和旅居。运营的长住就是各种各样的公寓,就是过去两年投资圈面临的大风口,杨院长也讲了很多租房需求的增加,因为买不起房只能租房。对所有的公寓运营商来讲,公寓运营是一个大课题,但是从大的方面,第一是可以把它分成整租或者散租,整栋的去拿原有的其他用途的房屋,通过设计改造,变成标准的产品。比如魔方公寓。散租有代表性的是链家做的自如友家,把房主的房子适当的加以改造,这两个行业有很大不同。要求的是公司内部的资源配置、管理都不同,服务客户的档次也不一样,有服务式公寓,还有轻奢,像新派就是很好的代表,再下方就是魔方,是针对白领公寓非常好的代表,也在短短几年成为集中式公寓的领头羊。再到下面还有针对蓝领的劳动密集型的员工的需求,这个需求也很大。我们可以从上到下分成许多细分行业,去找这里面最有代表性的领头羊来投资。

旅居也是这样,像如家、锦江、华住集团,都是有代表性的企业。现在慢慢的有特色的运营公司慢慢会凸显出价值,比方说不仅有酒店,还有办公等等,都是优秀的运营商的代表。

办公领域,我们也可以有很多的细分环节,去年和今年上半年在资本市场上引领了很多的新的风貌的就是联合办公,从美国的wework开始,到总理强调双创,到我们中国以毛大庆先生创办的优客工场为首的一大批联合办公空间,实际上是给办公非常传统的、没有变化的行业带来了很多新的生机,也把很多原来的那些小企业或者是面积的变动、业务的调整非常灵活的企业提供了一个崭新的办公模式,相当于把很多小企业从家里、从小的SOHO空间,从破旧的商住楼,全部拉出来,进入到比较新颖的、可以灵活的随便增加或者减少工位,租期也非常灵活,可以便利的和同行、资本等进行交流的办公空间。我们认为这种对传统企业的痛点能够有所颠覆的一定是值得我们投资的方向。

除了优客工场之外,还有很多细分的比如文化创意产业园的运营商、精品办公的运营商,还有专注于对小企业的单独的办公需求,都是非常有代表性的。

商业里的细分业态同样很多,商业和办公、居住不一样,办公和居住是人生产、生活的空间,但商业是产生交易行为的场所,所以商业里可以看到有两端,一端是代表业主方、运营方,另外一端有很多商户或者内容的出现。从运营方来讲,从最高端的万象城、大悦城也好,大悦城也在做轻资产的管理输出了,我们也投过专门做奥特莱斯的企业,还有做社区商业的,一直到做街铺的,我们也在上海投了一家。所以面对不同的细分市场,都可以有专业的运营商的存在。

在商业里另外有一个特点,是可以结合消费升级去投很多内容,之前一直是说电商去冲击传统的零售行业,从线下往线上整合。现在倒过来,很多是倒过来,比如文旅概念等等大的集合点,都有很多新的需求。

交易类,像链家这样的企业已经成为独角兽级别,估值已经是几百亿人民币了。还有途家针对的是旅居行业,还有国外有代表性的Airbnb,还有房多多,都是估值很高的企业。但是后面的独角兽在哪里呢?针对长租领域的租赁平台,其实是解决了青年人租房平台的需求。我们在其他网站看到的是很多虚假、钓鱼的信息,另外信息的更换不及时,所以真正想租一个三到四千块钱的房子,通过网络去寻找其实是非常不方便的。爱住这家公司是利用了很多互联网和大数据的手段,把传统中介每月每个业务员能够做四单,像管理的非常好的链家,能够做六单,但是是用非常轻的模式,现在人均单效比已经能达到每月70到100单了,就是通过互联网提升的效率。

包括我们也投了第六感度假别墅,是专门针对中国人海外旅游的高端别墅的预定平台,针对大家庭或者小团队出行的私密的个性化的需要,也是切合了消费升级大主题的运营平台,也会非常有市场。

办公类物业是今年的风口,从互联网角度切入传统的办公交易中介的这几家,其实也都很活跃,不管是空间+、优办、好租等等都是办公门类里非常优秀的代表的企业。

商业类也同样涌现出了很多互联网交易的平台。可能在一些相对比较小的细分业态,停车、仓储、互联网交易的需求,还在提升运营管理的能力,但是一旦市场规模足够大,出现了需求和交易的不匹配,一定是会有人从互联网的角度去改善它的交易效率,去提升的。

服务类,从居住类,比如物业服务,彩生活是一个代表。家装后服务,土巴兔已经变成了具有非常大市场份额的互联网家装的企业,去改善传统家装的很多很多的痛点,也包括给所有的这些租房的公寓的运营商提供金融的服务的这些企业,比如魔方金服。办公的后服务也好,还有商业地产运营商提供大数据分析、提供定位分析、提供活动服务的企业,都是我们下一步深度扫描的目标。

房地产一直是最重的资产,投过很多上市的企业,北京、上海、二线城市也好,也收购了很多资产。为什么我们现在看轻呢?轻的确代表着未来整个行业的新的方向,比如美国、日本、欧洲,整个大规模的城市建设都已经在几十年或者几百年之前就完成了,现在之所以有那么多规模的房地产市场,主要是靠上述的这些运营商或者服务商来驱动。但是没有重就无所谓轻,因为重资产一定是说所有的运营服务商所存在的一个根基和基石,运营商、服务商的目的是为了提升重资产的价值,我们所有的交易平台也好,金融服务也好,是为了去除各个交易环节中的痛点,增加重资产的流动性。所以到最后最优秀的投资人一定是轻重并举,靠轻去给重增值、去给重变现,用轻资产的力量给重资产插上翅膀。谢谢大家!

主持人:谢谢王倩女士的精彩发言,由中国互联网新闻中心、中国网地产中国主办“中国房地产年度红榜评选”已成功举办了七届,以为行业寻找真正的榜样、发挥榜样示范作用为己任。今天的现场即将隆重揭晓榜单并颁奖。今年的行业变化体现在榜单上的特点是什么?接下来请中国网地产中国总编谢红玲女士回顾行业之变,前瞻行业未来发展趋势,为我们解读2016中国房地产年度红榜榜单,有请!

谢红玲:我很想喊个口号,叫“没有最红,只有更红”,年年有红榜,现在又即将进入今年的欢乐时段,欢迎新老朋友的到来,感谢前面嘉宾的精彩发言,感谢钓鱼台美高梅数年来的大力支持。这是一个不确定的年代,但是对于今年登陆红榜的企业而言,这是一个最好的年代之一,群星荟萃,红榜亮丽。

今年的榜单有什么特点呢?上一周我们评审会的专家观点,我们做了一个大致总结。我向大家做个汇报,欢迎大家批评指正。

从八年前,我们开始为行业做这张榜单,我们的初心一直没有讲,就是希望能够给大家把行业真正的榜样筛选出来,把标杆赢的方法、赢的路径给大家解析出来。

今年我们大家能看到最大的一个特点,我们用五个字来概括,叫“大年多英豪”。为什么这么讲呢?其实在去年的时候,我们根本没有想到2016年能够出现一个大年,至于原因其实刚才宏观经济专家、顾会长都已经做了解读。这个市场的表现就是从冰点一下子到了沸腾,创下了历史新高。到年尾,因为政策原因进入了冰冻期,但我相信这不会是长期的。好在前十个月基本上所有企业已经锁定了全年的业绩,从我们现在拿到的统计数据看,今年能过三千亿的房企预计会达到三家,目前的数字前11个月,恒大已经没有悬念,万科也过了,碧桂园正在冲刺,今天碧桂园的代表没有到现场,因为全员品牌和高管们都到马来西亚去推森林城市,冲刺三千亿。

从11月份的数据看,千亿房企目前已经有9家,如果不出意外的话,到年底应该会达到12家。在这些房企当中,表现比较突出的像万科、恒大、中海、华润等等,一共有8家进入了我们今年的年度领军企业榜单。

今年另外一个大的特点就是很多公司在买买买,而且这个买的对象不再只是土地、项目,还有公司的股权,也就是说与以往特别不同的一点是,行业的并购规模空前。我们看一系列的案例,中海整合了中信,保利整合了中航,融创收购了融科置地,又入股了金科,恒大并购了嘉凯城,很多企业没有进入我们视野,但是在潜流暗涌。2017年并购应该还会更多。还有一个大家无法忽视的大事件就是万科,可见企业间的分化日渐明显,企业并购在频繁发生。

我们发现有三个现象。一个是规模效应的持续显化,大者横强,恒大、万科、碧桂园都是这里面的杰出代表,领先优势非常显著。发展的惯性也非常大,这种规模效应既能帮助他们更好的抵抗市场风险,从而支撑他们的持续增长,这种优势日后会越来越明显,所以他们还在尽量的扩大规模,稳固市场份额。

当然,刚才杨现领博士也讲到,迅猛增长的存量房市场也在孵化超大的企业,比如链家,预计二手房今年交易总额会到五万亿,占到总交易额的1/3强。我相信未来这个市场也会是群雄争霸,不乏佼佼者,比如在座的伟业我爱我家、中原等等,都会对市场有很大的期许。

第二,特色房企风光无限,刚才我们提到的这些企业都是大鱼在快游、大象在起舞,一些特色企业也很多,今年红榜我们精选了11家典型代表,比如在幸福小镇开发模式上占据先机和市场的孔雀城,今年的销售额已经达到800亿。还有在教育产业结合上趟出了新路的新鸥鹏的比较新型的企业,以及在绿色地产领域持有发力并且开始受益的远洋、金茂等等,还有在物业服务上创新的金科等等,大家一会儿看榜单就会清楚。

第三,“绿金”进入收获期。前几年我们不断在论坛当中提到“绿金”,但是由于环境的恶化,很多大城市人们对于居住品质的关注开始空前,绿色健康住宅迎来了最好的发展时期。从房企层面看,金茂、远洋、当代、朗诗都在发力,越来越多的企业也加入进来,比如说我们在座的首创的高总,专门拿出一个项目来做纯科技住宅。比如葛洲坝地产,前一段时间隆重发布了5G科技,作为企业的一个战略。科技健康住宅几乎都有普及的趋势了。其中一些企业也在积极寻找领先的优势,比如近期金茂主动的携手英国的BRE,按照最严格的绿色建筑标准去建设绿色住宅,一定是想在这里做成一个领跑者。

从今年上榜的项目来看又有什么特点呢?6个字,“产品力是王道”,我们特别标注了一个词是“匠心”,这已经不是一个口号,而是很多企业真的在产品上下很大的工夫。为什么会出现这个现象很清楚。一,房地产市场发展到现在已经进入了买方市场,一方面是总体的供求关系决定的,另外一方面是买家变经营方了,他买了那么多房子,比你的置业顾问还要懂行,他会选择好的产品,尤其是在一二线城市,现在土地供应越来越稀缺,简直就是快变成珍品了,所以企业对拿到手的房子,也不会像过去那样粗放的开发,一定会把产品做到极致,去追求好的溢价,得到市场的响应。所以可以期待,明年乃至后年,市场上的好产品会越来越多,我们也非常乐见这样的现象出现。其实大家也是在帮自己。

很多家庭已经买过N多套房子,但是为什么还在买?尤其是大家说四环的二手房比五环的一手房要便宜得多,为什么还要跑到五环去买?因为他们说那是科技住宅,帮我把室内环境都做成绿色的了,都是安全的了,我为什么不去买更好的产品,我宁可多跑一点路,这也是让新房市场不断有生机、有市场的做法,好产品能够帮你再赢得新的客户。

说到“匠心”这个词在业内出现,龙湖最近全体高管都去有匠心精神的德国学习。中国未来不仅是在房地产产品领域,在我们的商业领域,大家对工匠精神的追求,对我们的市场来说一定是好现象,对我们的消费者更是好事。

我们这个行业发展到今天,壮大到今天的规模,可以说离不开所有的企业家和职业经理人的战略眼光和辛劳付出。最后我们说说红榜当中人物系列的霸道领袖和他们的执行力超强的经理人。

每年人物系列的组织不太容易,因为我们发现很多样板的人物对于这个行业是非常关注的,也是我们红榜的一个重点内容,因为报道也好,商业实践也好,最生动的都是人。但是现在可能因为整个舆论的管理越来越严,而且现在房地产龙头企业当中,央企、国企也很多,所以很多人要保持低调。

我们今年榜单是推举了五位行业的领军人物和十位优秀的职业经理人,领袖们都是行业的佼佼者,我们看看一会儿的名单就会发现,他们共同的特质就是对理想的执着和坚守。不管市场有多大的变化,他们从来没有想过要退缩,而是直面这面变化,找到自己新的竞争了。

优秀职业经理人的特点也有一个共性,就是执行力都非常强,而且富有韧性,不管市场好还是坏,都能创造佳绩。他们中有像李战洪这样的老板凳,就是我们讲的老将。也有高一轩为代表的少将们。他们一个个都是身经百战、战无不胜,可以想见,在未来十年,他们中会有一部分人成长为引领行业的新一代的领袖人物,就像经济学家范总提到的,未来什么最关键?抢人最关键。

可以说红榜是我们行业树立的一个标杆和典范,整个推荐过程也是我们梳理行业发展规律、前瞻行业未来的一个过程,希望我们这件事做得有意义,希望对大家是激励,是收获,也是新的耕耘的起点。

最后用一句话送给我们在场的嘉宾,那就是“上红榜,做先进,贡献社会和企业。”谢谢大家!

主持人:感谢谢总的精彩点评。接下来我们进行2016中国房地产年度红榜企业颁奖。中国房地产年度红榜企业奖项,有请领军群企业代表、创新力领军代表上台领奖。

王莉:2016中国房地产年度红榜企业奖,分了四个系列,第一个系列是年度领军企业奖,他们是: 恒大集团、万科集团、碧桂园集团、保利地产、中海地产、融创中国、华润置地、龙湖地产,

年度创新力领军企业链家。

主持人:有请中国互联网新闻中心副主任、中国网副总裁李富根先生上台为获奖企业颁奖。

颁奖环节

冯伟:下面颁发年度特色房企、绿色创新力房企,他们是:首创置业、金科集团、星河湾集团、路劲地产、新鸥鹏集团、京投发展、孔雀城、江河地产、山水文园投资集团、协信控股集团、隆基泰和集团、中国金茂、远洋集团、中国葛洲坝地产、亿利金威

优秀助力企业颁奖,他们是:翰同资本、房教中国、北京房展

主持人:有请中国互联网新闻中心副主任、中国网副总裁李富根先生上台为获奖企业颁奖。

颁奖环节

主持人:感谢获奖企业这一年对行业做出的贡献和表率!也祝贺你们获奖,请颁奖嘉宾和领奖代表合影留念。

主持人:下面有请清华大学当地产研究所所长刘洪玉先生为年度优秀职业经理人颁奖,有请他们上台,他们是:李战洪、刘肖、高一轩、楼艳青、王简、高广汉、朱锐、李亮、范伟、王勐

主持人:让我们用掌声祝贺他们,请获奖嘉宾上台领奖!请颁奖嘉宾同获奖经理人合影留念。再次祝贺获奖的年度优秀职业经理人。除了企业和刚才的获奖嘉宾,主办方还特意给大家准备了精美的奖品给与会嘉宾做幸运抽奖,奖品有贵州兴义万峰林景区著名民俗兜兰小筑家庭家庭房体验券、有德国百年“福维克”品牌手持式吸尘器、美林体育旅游有限公司美林谷滑雪场提供的多次滑雪卡,还有著名的任小米祝大家好运!

主持人:接下来将和大家一同进入期待已久的对话环节,这一环节我们邀请了地产、金融企业有影响力的代表和地产专家们就融变地产这一议题展开一场高峰对话。对话由中国网地产中国总编辑谢红玲女士来主持,掌声有请我们的主持人上场。

谢红玲:有请我强大的嘉宾阵容:

清华大学房地产研究所所长  刘洪玉先生

京投发展股份有限公司副董事长、总裁  高一轩先生

云房数据董事长  闫旭东先生

龙湖集团副总裁,公司品牌及营销部总经理  袁春 先生

泰禾集团副总裁  沈力男先生

首创置业设计营销中心总经理  高广汉先生

伟业我爱我家集团副总裁  徐斌先生

有请各位。

高峰对话

欢迎台上的各位嘉宾。我们今年的论坛主题是我们经过了深思熟虑的结果,我们每年都会用一个简短的描述来把这一年和未来趋势性的东西提炼出来。后来我们集中在八个字上,叫“融变地产,与时俱进”。为什么会定成这个主题呢?其实刚才在前面几位专家演讲的时候也提到了,整个大的宏观经济背景,还有产业背景发生的变化。我在刚才提到的榜单的解读的时候,也讲到了整个行业目前发生的并购现象,也开始向上端金融领域延伸,包括和其他产业的融合,我们今天在座的有些企业就是这样的典型的代表。比如京东方电子和房地产的结合,比如说目前协信在科技产业园领域的发力等等。

房地产发展到今天,已经超出了我们所有人的想象,无论是它的市场规模还是多产业融合的趋势,曾经年初的时候我们以为对后市影响最大的是房地产的调控政策,当然这个影响是不容置疑、难以排除的,但是我们发现当政策的东西确定之后,真正会影响这个行业的更关键的因素可能是金融和这个产业融合的趋势。所以我想还像往常一样,请我们这里面最有学问的刘所长给我们先做个解题。

刘洪玉:今年的主题是消化房地产库存,在这个过程当中,有了这样一个好的业绩,还是得益于资金的充裕,就是各种各样的钱的可获得性非常的好,所以实际上推动了这个行业今年不管是销售的面积的规模还是销售金额的规模都创了新高,而且增长速度也是非常快。

大家又关注一个问题,在各式各样的资金的来源和可获得性在提高的过程当中,实际上我们并没有架构起来一个非常完善的管理的体系,所以大家感觉到,我们今年除了消化库存以外,还有一个任务是去杠杆。去杠杆在很多领域尤其是在房地产领域,也是一个比较典型的高杠杆、高回报、高收益的行业。钱多,用的杠杆又多,所以最后大家就发现我们这个行业的风险在聚集,而且房地产行业的风险因为是和金融在一起的,所以房地产行业的风险很容易传导到金融体系当中去。金融体系当中的风险,金融就是经济活动当中的血液,所以金融风险如果是发生的话,我们整个经济的大的环境就会遭到破坏。

我自己感觉,我们在过去的将近一年的时间当中,金融在我们房地产行业里有非常好的发展,大家创新了很多的金融形式来参与到房地产过程当中来。这个参与促进了我们这个行业快速的复苏和发展,也给我们提出了很多新的问题,就是在新的环境下怎么去把房地产从重做轻,这个过程中仍然需要金融参与。我们希望探索出非常规范的、能够让更多的资金比较放心的参与的形式,就变成了我们未来的非常重要的任务。

谢红玲:谢谢刘所长,非常深刻地把金融的影响做了分析。今天在接待来宾的时候我也偷偷大家讲,我们今天本来邀请的有险资的代表,但是险资在紧急开会,也就是说现在房地产最凶最猛的这股资金,现在国家要给它套上笼子了,这里面有好的资本,也有不好的资本,就是前两天部委领导说的野蛮资本。我想越来越规范化的市场,对我们行业一定是好的。

其实在“融变地产”四个字里,除了金融之外,还有多产业融合对行业的影响。

袁春:我来之前看了今天的主题“融变”,什么叫融,什么叫变。融一个是金融,还有一点是融合,包括产业,就是现在做得比较多的并购。

我谈一点我自己的看法。房地产业我们互相之间的并购和融合,也是一个大的方向。现在土地一级市场中,想获取土地价格非常高、难度非常大,相对来讲,去并购企业的时候,或者两个企业整合的时候,也是解决这个问题的一个方法,至少可以实现规模的快速增长。我觉得未来这也是一个方向,因为现在土地资源确实比较稀缺,但是有一些土地资源可能没有有效的释放,对开发能力比较强的企业来说是比较好的。

现在这个时代,大家都很看重资源。我们龙湖没有并购过公司,但是我们也收购过一些项目,因为涉及到企业之间,还是要考虑人的问题。因为今年在并购过程中确实出现过一些人的问题,因为企业和企业之间不光光是获取资源,原来企业还是有一些优势的,其实是可以实现某种意义上的优势互补。

第二,我们现在更多看的是你的优质资产,但是也会存在一些不良资产,未来怎么处理这部分,也是做并购的企业需要考虑的。但这未来肯定是一个大的方向。

谢红玲:谢谢。我八卦一下,我们刚刚获取的信息,龙湖的一位高管又回到了中海,那么未来龙湖和中海之间会发生点什么吗?

袁春:这个确实比较敏感,我们执行董事、高级副总裁是不是回归中海,我没有发言权,因为他来龙湖两年多,把我们龙湖整个运营体系打造得非常好,因为我们本身就是职业化的公司,有了严总来了以后,给我们带来了很好的管理方法,今年龙湖在业绩上有一些突破,对于严总我更多是想祝福他,应该是有更大的发展。

谢红玲:说到产业融合,我们在座有一家企业代表很有发言权,就是首创置业,一直定位的是综合城市运营商,不管在金融还是房地产开发还是在商业运营,包括整个产业的整合上,都有很多动作,我不知道高总愿不愿意做一些分享?

高广汉:很感谢有这样一个机会,包括刚才评奖,首创置业经过这几年的重新的历练,希望能够给这个市场呈现不一样的公司的形象,因为从公司的定义来说,首创置业一直是立志于做城市综合运营商,是对于公司企业的定位。“综合营运”这四个字涵盖的内容非常多,既包括传统的住宅开发或者商品住宅的开发,同时也包括对于非住宅的城市综合体或者其他类型的产品的开发,但是同时还有两个字很重要就是“运营”,或者倒过来说是“营运”,我觉得用“营运”可能更贴切一些。

现在从很多一线城市来看,尤其是北京,大家会发现很多土地出让政策或者其他的客观条件倒逼企业不得不走上营运这条路,或者倒逼企业不得不历练营运的能力。说到营运,就跟几个字相关,比如“融”,无论是金融还是融合,从首创置业来说,对于金融,首创置业也一直致力于在做金融的特色型的体系,同时从融合的角度来说,在去年首创置业和万科物业合作,从服务的角度给首创置业的未来所有的业主一个相应的保障。当时万科说三好,好社区、好服务、好房子,是暗合的,是走上了一条综合性的路。

前不久又和毛大庆毛总的优客工场和共享际合作,新成立了一个全新的运营的模式,这个模式希望未来在首创置业,乃至于从首创置业输出这样的服务品牌,既有地产公司先天的或者与生俱来的对于产品设计或者对于资源匹配的优势,同时加之轻、变、灵、易这样的在互联网催生下来的企业模式。举一个小的不恰当的例子,当时说IBM是谁说大象不能跳舞,在现在的房地产重资产的模式下,其实也是在倒逼很多房企要给大象插上一对翅膀,让大象飞起来。这对翅膀离不开金融,离不开互联网,离不开在新的互联网的大潮中或者共享的大潮中的一些更灵便的翅膀,是给每一个企业的机会,就看企业在这方面如何去做。

刚才提到的领军企业,甚至是千亿俱乐部的这些企业,他们本身在这条路上已经走了很久了,也有很多实践。像首创置业一方面作为上市企业,有它的特点。同时作为国有企业的代表,同时也要承担相当的企业责任。把这些特点融合之后,对于企业应该具备什么样的走向,其实这个答案我相信很多是市场给的,企业只要遵循市场的需求,选择一条适合企业的道路,我觉得可能对于未来很多企业都应该算是一个不约而同的走上一条很相同、很相近的道路。

谢红玲:感谢。徐斌总,您对产业融合也好或者金融对行业的影响也好,你怎么看待这个问题?包括你作为这么多年的行业的高管,又在一二手联动的企业里面,存量房市场和新房市场你都了解,你怎么看这个行业的未来?

徐斌:我们公司是从1994年是成立,已经有22年了。我在这家公司工作16年。企业融变的整合是主题,我不想强调各种各样的变化和融合,我反而想从另外一个角度,就是匠心精神。我觉得其实这个行业还是挺好的,逐渐走到了一个比较平静的时期。而且我觉得其实我们回想之前的论坛非常惊人的观点,特别标题党的东西,最后都没有实现。比如之前说开发量要不行了,但实际我看我们每年开发量都在涨,最厉害的企业越来越厉害,越来越占据市场寡头的份额。房地产是一个传统的行业,未来也是一个持有的行业。至于说存量房多一些,管理的成本会增加,这是一个趋势,但是不代表原来的东西没有了。

我为什么想谈匠心精神呢?我们的公司团队和员工都比较稳,如果他在地产,后来说搞金融,又说搞互联网,后来又搞地产,今天又颠覆这个,明天又颠覆那个,去中关村3W咖啡说明会,都有小孩拿着商业计划书,说要颠覆什么什么。实际上过了两年,我们没有被颠覆,那些公司99%不存在了,我们公司不知不觉的今年营业额接近100亿了,作为一个服务型企业。我们所有的变化在一点点成长。很多企业说颠覆线下,也没有颠覆。我觉得一个企业的发展还是来源于一点点进步,需要一个企业、一个团队能够比较平实的、不停的朝着一个方向一点点努力。

最早我们公司做新房,占全公司业务的100%、90%、80%,后来做二手房。但是可能前几年二手房的收入占了我们集团70%、80%。今年可喜的是,我们又产生了一些我们所谓自己的融合或者产业结构变化,我们在100亿左右收入里面,其中不到50%是二手房买卖收入,同时还有20%左右租赁的收入,25%左右的新房的收入,还有一部分是房屋管理,相当于链家的自如家,我们是从民间一套一套的收了十万套房。明年买卖市场肯定比较冷,我们计划在这方面把这个规模从拥有十万套房变成二十万套房,都是从散户手里收的,但也有整的,但不到10%。我们有非常稳定的现金流,我们和烧钱的金融公司合作,金融公司会把钱付给房东,我们再给金融公司钱。这是一个低风险的业务,这个业务占到我们差不多1/4的比例。

大家知道这几个月,二手房成交基本是腰斩,有些城市只剩下30%到40%,以前的话会非常恐慌,因为我们面对的资产是非常重的。但现在我们的经纪人可以做买卖业务,可以做租赁业务,可以做新房业务,总体来看我们公司是比较稳健、比较保守,但其实保守不是一个坏词,有的人可能一辈子就做一件事,比如日本有人炸天妇罗,一眨眼40年过去了,但他可能就是这个国家、这个领域的一个匠人的代表,没有人炸这个东西能比得过他,就是拿油炸东西。

我们房地产相关行业,从最开始的土地获取、开发,我们的这些服务商,还有周边的媒体,当然还有新媒体属性,所有东西需要传播,比如一个房产的交易也好,服务也好,我想说的是每个大于一百万的买卖,没有自己不参与的。我们在融合,在跟着时代变化,与时俱进,但我觉得不是与时俱变,我更喜欢与时俱进这个词,虽然是一个老词,但还是在想办法进步。而不是今天就觉得东,明天就觉得是西。谢谢。

谢红玲:非常感谢徐斌总的发言,我在你讲的时候就看到了一个企业的积淀对它后劲的作用,而且我仔细打量了一下在台上的几家企业,都不是那种市场动作特别变化多端的企业。下面我们有请来自泰禾的沈总,您来谈谈您的感受。

沈力男:房地产企业某种意义上我觉得成了金融服务业,一方面我们很爱金融业,一方面金融业也很爱我们。今年钱很多,也很便宜,对于我们在座这些企业来说,这是种诱惑,能够把钱拿过来,但是拿过来之后不去买地、不扩大规模,有点不可思议。你做了这些动作,发现是对的。比如很多人讲一年不买房,一年又白忙,可能好几年都白忙。某种意义上金融服务业依然是房地产最大的短平快的投资项目,没有哪个项目说两三年能够回来的,现在很多一线的房企都是六到八个月开盘。

另外,这个市场依然不管怎么调控、不管怎么变化,还是非常大的市场。15万亿的一二手房的市场,相比其他行业来说,的确他们太小了,比如电影业今年讨论破400亿、500亿的问题,但我们非常非常大。这个市场足够大,让我们去折腾,关键你在里面是什么样的位置。

调控我觉得会成为一种常态,我们也从业这么多年,经历了很多调控的时期。调控的手段上我们可能拿捏上还是有些问题,经常想调又调死了,给它点阳光,就灿烂了,火烧火燎。我们年中还在参加去库存的论坛,年底就是调控的思路、想法和措施。所以这个事应该是这么多年已经习惯了,我跟我们团队也这样讲,年年都是好光景,每天都是好日子,就这么过吧。

谢红玲:在不确定性里边寻找确定性,做好自己的事。我们今天在台上的嘉宾,高总既是京投发展的总裁,同时也是中经联盟的名誉主席,从行业的高度你怎么看待这个行业的变化和趋势?

高一轩:我特别同意徐斌刚才讲的。我今天是第三次参加咱们的会议,我翻了前两年的发言。我们的互联网企业和美国的互联网企业相比,成熟度、规模,包括科技含量,还有很大差距,但美国房地产行业仍然很大,这说明这两个行业之间不是相互竞争、相互颠覆的,还是能促进的。

但互联网的确给我们带来了很多很有意义的思考方向。我们一算这个量,就觉得跟主业相比,连千分之一,甚至万分之一都不到。我们不能说公司从现在开始不干房地产了,就干互联网了。我们在去年开始,我们成立了一个基金,到现在募了三期,大概两亿美金。我们来看跟我们主营战略匹配上,能不能有一定的结合。有了基金,可以去买很多优秀的好企业。

我们线下的资源,可以到估值背书更高的市场上去套利。我结合我们自己举例,三年前我们京投公司是北京地铁的业主,我们主要是跟香港地铁一样做地铁上盖的开发。后来我们发现在我们的开发的物业里面,上下游有好多产业,企业一定要沿着自己的上下游发展,这是必然趋势。但是为什么我们原来房地产业很难做全产业链,因为房地产跟别的行业不一样,产业链每一个环节都充分竞争,除了拿地这事以外,产业链每一个环节都充分竞争,你做全产业链,并不能把每一个环节都做成整个行业里最有竞争力的。

但电影不一样,是因为环节相对简单。所以相对来说短链条的、非充分竞争的行业是可以的,但长链条没有门槛,每个环节都在充分竞争的环节。我们做地铁上盖,会遇到噪音很大的问题,三年前组建了一个科技团队,同时收购了一家科技公司,现在配合我们做,经过三年研发,现在有大概十来个自主专利,有些是国内领先的,有些可以做到世界领先水平。我们把这些专利现在都纷纷注入到公司里去,通过科技的手段,一方面我们继续获取资源,为大家提供更优质服务的核心竞争力。同时,它本身也是很受资本市场推崇的,它的毛利、未来的想象空间都很大,因为我们全国地铁边上都有物业,每一个地铁物业都面临这样的降噪的问题。所以每个企业一定要找策略竞争,我们要自己的基因、找自己的优势,这只是一个例子。这些是对主业的补充,继续能够支撑我们获取核心资源。

这些我觉得你去做了,其实是巩固你的门槛,我们连最轻资产的房地产行业,比如我爱我家也好,链家也好,他们其实积累了相当大的门槛和空间,最轻资产的仍然有这么大的空间,何况是重资产。

谢红玲:谢谢高总。你自己本身核心的东西在哪,在这个基础上生发,才能找到最大的价值空间,不管是融合别人也好,还是别人并购你也好,还是让金融更多的爱你也好,你有价值,人家才会来拥抱你,所以我想这真是一个非常好的见解。

我们今天嘉宾当中有一位特殊身份,就是云房数据的闫总,你是站在大数据层面看待这个行业,也听了他们企业自己的看法,也包括他们自己的真知灼见,你怎么看待这个行业的变化和趋势?

闫旭东:从某种意义上讲,我是一个局外人,因为我不是做开发的,也不是做经营的,我是原来跟刘老师一样,先教学,在人民大学教了十年书,后来自己出来做房地产评估,做估价,是我的本行。估价也包括银行抵押,包括交易评估。后来转到做数据,从数据的角度来讲,把这个尺度放大一点来谈。

今天我们的主题是“融变”,我们从2009年开始一直坚持做一个调研,每年发布两次,就是中国房地产投资回报率的调查。这个调查我是从静态的回报率,租金和售价,租售比的价格。第二是考虑租金上涨,从长时间来看,因为租金一直是在上涨和波动的,我们看租金上涨对回报率的影响。还有一个是看房地产我们先持有,然后卖房子。假如我持有了五年,五年之后再卖掉,看回报率。而且现在我还做了一个历史上的五年,比如历史上前五年,现在是2016年,我假设我们是在找2011年的数据,2011年当时的租金和售价,再看现在这个小区的租金和售价,我们来做分析。我们不仅做住宅,还做了商业、写字楼,住宅还分了高档住宅和普通住宅。

这么做下来以后发现非常有意思,因为我们对这个回报率做了比较,从资本市场角度来看,比如最简单是看CPI,物价上涨指数,看一年期的存款利率,再看国债利率,再看长期的贷款利率,再看房地产信托投资基金的利率,再看上市公司资产回报率。

从2009年看到现在,我们发现这样一件事情。比如我们租售比的数字,这个数字总体上是稳定的,比如全国平均是二点几,有的一线城市或者部分城市低一点,甚至低到1.5%。这是住宅的。如果看写字楼或者商铺会高,在4%左右,4%和5%左右,高的会到6%。再看长期租赁的情况下的回报率,即使是住宅也上来了,这可能会到5%左右。再看写字楼和商铺,会到7%到9%。再看一个状态,持有+散售的回报,这几年是在下降的,其实这个下降的趋势是非常明显的。

范老师原来是我的系主任,他讲了一张图,我还跟杨院长讲了。中国有一个固定资产投资的利润率,这几年大趋势是下降的,很明显。持有+散售这个数字已经跟我们长期租赁的数量是接近了。因为以前的数字是在百分之十几以上,现在降到10%左右,甚至降到10%以下。

再看资本市场的一些数字,以前我们在看房地产投资、信托投资的利率,原来是12%左右,现在已经降到8%左右。看利率的水平、回报率的水平,其实预示着一个从增量到存量市场的融合,如果我们讲融,就要看回报率水平或者资本市场的利率水平,实际上已经是在接近了,这个市场已经在发生变化了。

第二个重要的是看融,融的角度来讲,我们以前房地产资金来源,有自有资金、银行贷款、预售资金,这是最大的主流。但是看目前的房地产融资,有信托、基金,包括险资、企业债,这些证券化的资金比例已经在发生变化了。我记得刘老师原来做过研究,讲国外房地产资金60%、70%是来自于证券化的资金。

我们现在要看到一个话题,我们的资金的来源已经在发生变化了,投向也发生变化了,这是资本市场利率水平、回报率水平和结构性已经发生变化。这是融的一个根本点,当然这也意味着我们这个行业或者我们这个产业在发生变化。

刚才大家还提到一个话题,比如我建议以后的会议能不能请一个土地系统的人来讲一下,因为影响我们房地产很重要的一个变化就是在于土地政策,比如顾老师刚才谈到一个话题,我们现在房价有货币超发的问题,有现在利率的变化问题。再有一点,是土地供应的错配,比如我们的一线城市、主要城市土地供应是严重不足的。我们可以看到我们未来从土地的角度上看,土地市场的变化有几个方面,一个方面的变化是从原来的协议出让到招拍挂,到现在控制大城市规模,导致我们土地确实非常稀缺。另外一个方面的变化是现在土地已经在讲究生命周期了,比如看上海工业土地的供应,是按照企业生命周期在供应,已经在发生变化了。

经过这几年的变化,我们看到城市更新、三旧改造,还有一些新的土地政策和新的供应方式对我们的影响。再比方说,拿北京来讲,北京可以利用集体土地建保障房。我们还可以看到未来的变化,从原来的农村联产承包责任制,解放了农用地,我们的土地出让转让改变了国有土地,下面还面临着集体土地流转的变化,都对我们有非常大的影响,但是我们现在对这方面的研究不足。国土部的一些政策在产业用地调整上面,有很多可以去做的,还有存量房地产,尤其是今天翰同的王总讲做轻资产。我们现在存量房屋和现有的物业需要做一些改造,这些我们根据新的产业和新的业态去调整,我认为也有很多空间。

其实我们不要看到每年跌宕起伏,我们要看长远一点,我们能做的事情是非常非常多的,年年都会有好日子。谢谢。

谢红玲:谢谢学者风范的演讲。您提到土地供地方面的变化,确实值得开发企业关注。尽管高总你们有土地上盖的先天条件,但是一个不容忽视的问题是现在一线城市的供地越来越紧,现在政府资金在往哪走,我们和顾会长讨论这个问题,国家导向是在导什么,希望做小镇,未来我们的生活方式当中,尤其是现在很多民间财富积累越来越多,闲的人提前退休的人也越来越多,这些人未来会选择什么样的生活方式,可能就是离城不远,既有城市的便利,又有乡村的静谧和安宁的小镇,可能会是很多人的选择。这也是我们地产中国去年这一年一直在努力追寻和探索的领域,就是我们说的未来的生活形态当中美景美居的小镇生活,现在开发商当中比较早的在做这个事的就是蓝城,就是宋卫平的绿城又重新做了一个蓝城,像孔雀城从原来的环京区域的住宅化开发,开始更多的转向专门成立一个部门就是小镇开发部门,其实在座有些企业也已经在做这样的布局了。最后一个问题是,我们企业天天在接触市场、接触消费者,你们认为未来这个产品形态会发生什么样的变化,就是科技、绿色这些含量会对市场产生多大的影响?文旅小镇这样的业态会不会成为未来城市住宅开发的接力棒,成为你们将来企业的一个增长极?

刘洪玉:链家杨院长刚才讲到新房二手房的交易额达到15万亿,是美国的2.5倍。后来我就想中国的GDP是美国的大概2/3,但是中国的房地产业占到中国GDP当中的份额是大概6%,美国的房地产业在GDP当中占的份额是12%左右,有时候是13%、有时候是11%多。所以我就琢磨,我们差的地方在什么地方?实际上这也是我们在思考未来我们往哪个方向去做。

刚才提到的小镇,包括绿色住宅、绿色地产,我们原来叫高舒适度低能耗的住宅,国外有时候是叫高品质的住宅,刚才大家提到的旅游、休闲、养老等等这样一些住宅,都是过去房地产发展的形态。过去我们急急忙忙解决数量问题,现在数量问题大家基本的共识是已经解决了,后面我们应该进入到了一个质量的时代,因为房子硬件的质量提升以后,我们非常关键的一个问题是我们对围绕房地产资产,不管它是什么用途的类型,围绕这些资产的服务的质量的工作要提升,已经进入到一个新的阶段。

刚才说的资本和房地产之间的融合,我自己感觉我们现在越来越多的有实力的、比较规范的机构投资者出现,尤其是他们可以按照一定的规则来参与到房地产市场当中来,为我们未来的房地产市场的发展提供了非常多的可能性。所以大家看市场的时候,不要只盯着新建房子的市场,这个行业有非常多的事情可以拓展。

高一轩:小镇是很有意思的话题,我们除了轨道物业以外,唯一在做的事就是小镇建设。北京有个檀香府??(音)项目是我们做的,我们去潭柘寺镇开始做小镇模式的研究,当时提出了几个理念,一个是统一规划、整体开发,包括第一步进去的时候,请很多专家做全镇的整体规划,后来花了三年多的时间,把镇域的整体规划都按照我们做的方式去调了,调完了之后开始做农民的土地流转,开始做一级开发、二级开发,我们2007年进去的,七年时间才进入到二级开发第一个项目。前两天刚刚做的是产业开发的第一个项目。

但是这里面受到政策上的极大的制约,因为小镇这个事情你想变成高品质的,需要在农村基础设施,特别是配套设施,都要做,因为只有这样,我们说的就地城镇化,不是单纯的说把就地的农民搬迁上楼,城镇化就算完了。而是我们在这个基础上,还要吸引城市的一部分常住人口到小镇去,不简单是周末的二次休闲,而是真正的以镇为家去住。你要想让他过去,有几个最基本的高水平的城市配套就必须有。因为这么一个高水平的城市,从头策划基础设施,整体的安排,可能需要十年的时间。但十年以后,事情全做好了,辛辛苦苦种的地、浇完水,天时地利都有了,然后又开始说招拍挂,那这个事就做不下去了。这个事如果不解决,中国在整体打造小镇这条路上,还有很多路要走。

还有一种是在农村原有集体建设用地上去做,旧村改造也好,包括打一些集体建设用地的擦边球也好,这就是集体建设用地的制肘。另外产权上不能转让,要吸引城市人口过去,必须在财产权上给人家一个说法,如果不给他一个说法,如果价格不能达到与高水平的房子对应的价格,没法作为一个小镇的配套运营服务商给他提供相应水平的城市配套服务,在这么一个前提下,就不太可能去吸引城市的常住人口去,因为这些常住人口去对促进当地消费、改变当地的结构是非常重要的,如果这些人不过去,很难发展。

我们就碰到这个问题,前面都做好了,结果遇到了招拍挂,下面还做不做,怎么做,都是摆在我们面前的问题。

所以不管是第一种或者第二种小城镇整体的发展模式,或者改造方向,对现行政策的变化是非常重要的。当然我们看到前两天出了一个政策,说明国家相关的主管机构已经有了一些思路了,我们也希望看到不远的将来,作为我们国家的行政主管部门,在土地权属问题上,在土地出让的环节上,对于发展小城镇是不是能够有那种比较切实的政策。因为疏解北京首都功能最重要的方式就是在北京周边发展小城镇,如果这些问题都能解决,对国家小城镇建设,特别是京津冀一体化下的首都核心功能的疏解,有非常重要的意义。所以我也呼吁,我们的主管部委,应该对小城镇的整体配套政策有一个说法,而不是单纯的、简单的用招拍挂的方式就把小城镇开发和前期所有准备工作一次性割裂,让更多企业去做匠心的产品,你要给它一个长期可预见的制度上的保证。而不能先干着,到招拍挂的时候再说,到时候可能换了领导了,前面的环节都过去了。所以这是需要一个长期的可以预见的鼓励企业做优质产品、做好小城镇的配套政策,这是很重要的。

刘洪玉:这个话题非常有意思,我想说两个我的观点。如果不让城里的人去这些地方花钱,这件事基本做不成。或者说如果用开放的方式,把那个地方的房价炒到天上去了,也做不成。

因为集体建设用地的范围,在集体经济组织成员之间交换,购买力很弱,所以价值也得不到充分体现。这是一个非常重要的问题。

再有一点,这种配套谁去提供,因为现在支撑我们的基础设施建设很多是地本身,再就是政府税收,税收更多来自于工商企业、就业跟产业相关的,很多地方都是光建房子,不建配套服务,为什么呢?因为没有其他能力去建配套服务。所以将来基于房子的价值征收的费,应该给当地的基础设施来用,这也是小镇模式成功的关键。

徐斌:我说几个直观的数字,我首先也是学建筑学的,对这个事有点思考,首先城镇化、郊区化小镇一定是趋势,这是毋庸置疑的。我们现在属于国际化大都市的水平。我记得我跟一个地产的富豪去曹妃甸拿地,他说晚上去踏勘,我说为什么晚上去?他说你就跟我去吧,就是数灯,最后可能七八盏灯,所以可见城市化建设难度多大。

现在我们在万科东丽湖那开了二手门店,有一个简单的数字,我们在哪开店呢?就是看这个小区的换手率,如果这个小区换手率5%就可以开店,如果一个新城镇什么时候二手房还手率能到5%就可以了。我们今年整个集团年会是在东丽湖恒大酒店开的,那个酒店已经能容纳全国各地一千多个经纪人,能吃饭、能睡觉、能开会。这种发展确实是需要非常非常长的时间的。

另外,不要忘记主流规律,地产开发像北京有特殊性。其实还是在城市中心区、中心地带的房子好卖,越堵车的地方房子越好卖,这种规律是长期存在的。

闫旭东:我拿数据来说话,对大家会有一些参考,我们以北京为例,北京二手房市场当中,如果首次置业和二次置业的,会发现一个规律,二次置业的主流是回归城市。比如刚开始买房的时候,一些年轻人会买到郊区,但是后面会面临到孩子上学等等一些因素或者其他方便度,二次置业是往城里走的。

还有一个数字也是挺吃惊的,我们拿二手房的售前的状态,房源做了一些调查,这个调查也是挺吃惊的。二手房拿北京来讲,普通住宅大概是40%左右是自住,35%左右是出租,25%是空置。换句话来讲,从售前的状况看,60%是投资用。另外再看别墅,别墅售前状况是超过一半以上是空置。这也是提醒我们大家,其实我们可能别墅也好,小城镇也好,都很美丽,但确实配套或者其他产品功能上,导致它的实际利用是低的。而且我们也从回报率的数字看出来,如果我们持有别墅的话,回报率在各种物业当中是最低的。无论是静态的还是长期租赁的,还是持有+回报的,回报率都是最低的。

高一轩:以前做文化旅游地产,开发商做了以后回报率不是很高。你现在想我有一座特别好的山,或者有一个湖,吸引人去,基本是行不通的。因为一个项目在那里,还是要解决基本的衣食住行。其实对开发商来说,光会造房子是不行的,关键的是以后的运营问题。大家经常说的不是房子造的怎么样,而更多是关注的生活状态。所以真正要做这个,还是要想清楚这些问题,尤其是在一些相对比较远的地方,你去造一座城,对开发商来讲,资源还是很难协调的。对养老来说,最大的问题是医疗问题。

如果只是简简单单为了旅游,我何必买一个房子呢,我可以住宾馆,因为一年才去两三次。如果没有后面的运营能力,包括你能协调、整合一些资源的能力,确实挺难的。而且很多问题单纯靠开发商是很难解决的。

沈力男:首先我呼应一下“化”字,现在房地产市场分化很厉害,很突出的特点是企业集中度很高,大企业越来越多,量越来越大。另外我想说的是城市集中度也越来越高,区域集中度也越来越高。并不是严控特大城市规模就能一下子达成的。现在从农村到城市、小城市到大城市还是一个主流方向,从这个主流方向上去判断小镇建设,可能是这样理解。

的确,政府也觉得这块是相对弱的,因为现在很多小镇、乡镇谈不上特色小镇,因为我们周边很多朋友是来自农村、来自小镇。他们说小镇基本很低劣,污水横流,私搭乱建,很多问题。我们的目标不是建设九流的城市,而是要建设一流的小镇,要把特色留下来。

中国地大物博,社会主义的特点是集中力量办大事,集中起来把城市建设好,把核心城市建设好,是一个必然的方向。所以像开发企业要进入小镇,一定是以利益为导向,要判断这个小镇建设和开发能给你带来什么,小镇故事多,是非也多,很多企业进去都有惨痛的教训。从这个角度上讲,某种意义上能够承载核心城市的人口外溢、产业外溢、生活配套外溢的这些地方,比如门头沟、燕郊等很多地方为什么环境做得好,因为它围绕着北京。所以要根据企业的特点,根据项目的具体特质来分析,有赚钱的机会和可能企业都不会放过。谢谢。

高广汉:我跟大家分享一个笑中带泪的故事。这个故事发生在武清,几年之前首创置业刚刚进入到武清区域的时候,那是真真正正的尚待开发的小城镇,具备这样一个特质的地区。在今年之前的五六年的时间里面,对于那个区域来说,一个企业要在一个荒的地方,首先要做到心里不慌,需要一点定力,也需要一点拙劲。你为了把这个地建设好,需要很多先期的配套投入,你需要跟政府的开发节奏是并行的,这个周期来了之后,在今年我们借着京津冀一体化的春风,有很大的关系,再借着这一轮房地产的热潮。现在回过头看,整个武清城市已经由原来的小城镇,变成了北京城市的辐射区。现在来看,满天都是笑,但是在笑之前,我们不能净看贼吃肉,不看贼挨打。在做项目前期几十平方公里的整体规划和整理,很多开发商大家是应该有一份拙劲的。现在好了,再进来的开发商,举一个不恰当的例子,市场已经热了,已经开始敲门了,至于是敲门还是砸门还是踹门就不好说了。对成熟地区要逐利。但是在一个区域成熟之前,大家面对一片荒地,在可知、可见但是时间不可预期的时候,让荒地不荒,这是所有开发商都要解的题。同时在政府层面也需要为这样的开发企业提供更多的支持。对市场来说,也需要一定的时间给它以检验。

因为毕竟对于中国来说,真正去接受这样的生活方式的客户在增加,但是他们的生活习惯需要慢慢养成,同时因为中国城市资源高度集中,咱们每一个人都有一个“采菊东篱下,悠然见南山”的美好的梦想,但现实中大家还是心里想着好山好水,但因为好寂寞,还是回到好脏好乱但是好快活的现实世界中来。大家在取舍之中,会自然而然进行这样的分化,对于这样的产品,在刚刚过去的几年,大家也在经历不断的提升,由原来的只是把这个产品做好,现在是要把配套做好,未来是要把服务做好。再未来,我觉得如何把互联网东风嫁接起来,现在走入小城镇,都是候鸟式的,好的季节一房难求,淡季的时候门可罗雀,包括对于真正做到大数据全联通的业态支持,可能未来变成小业主所有,但主要是经营过程,如何实现更有效、更高效的经营,应该互联网的东风是大家必须要乘上的,但方式大家要选择。

谢红玲:你们真的是实践出真知,因为你们有介入,才有想法,有看法。在市场集中度在提高,就是在向你们倾斜。还有一些中型和小型企业在寻找新的着落点,有些企业已经转向小镇型的开发,当然除了市场要找到它自己那块肉,找到它自己的基因的市场范畴,也有一个企业责任问题。城乡贫富差距越来越大,未来对社会安定也都是不好的。一方面也需要责任,一方面也需要发现市场机会的眼光。

今天我们还特意邀请了专门有一个市场研修学院的乔主任,后期我们从媒体角度也好,从协会角度也好,会尽量在政府和企业之间搭建一个沟通的桥梁,也会促动整个政府的土地的制度上的设计和城市配套双方的协调,因为城市发展,小镇发展,两条腿走,满足我们大家生活当中的在城市中发展,悠然见南山的闲适的生活当中取得一个平衡,还需要各位的努力。谢谢大家!

主持人:感谢几位对话嘉宾的精彩对话!下面我们进行中国房地产2016年度楼盘红榜奖项,它们是:景粼原著、北科建泰禾·丽春湖院子、使馆壹号院、星河湾半岛、保利首开·天誉、首开龙湖·天琅、中骏·西山天璟、新鸥鹏教育MALL、浙江山水主题小镇·六旗乐园、鲁能·钓鱼台美高梅别墅、中信墅、八达岭孔雀城、廊坊孔雀城悦府 、新西塘孔雀城、保利·大都汇、尚峯壹號、金科·天元道、鲁能·格拉斯小镇、翡翠长安

有请领军标杆楼盘获奖代表上台领奖,同时有请地产中国网总编辑谢红玲女士为获奖企业颁奖!大家掌声祝贺!

主持人:再次祝贺获奖的楼盘,请颁奖嘉宾和领奖代表合影留念。

让我们恭喜这些获奖的朋友。今天的论坛也马上要接近尾声了,再次感谢各位嘉宾的出席,谢谢大家。第八届地产中国论坛暨中国房地产年度红榜论坛顺利闭幕,感谢大家的到来,我们明年再见!

(责任编辑:候迅)

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