沈力男：房地产企业某种意义上我觉得成了金融服务业，一方面我们很爱金融业，一方面金融业也很爱我们。今年钱很多，也很便宜，对于我们在座这些企业来说，这是种诱惑，能够把钱拿过来，但是拿过来之后不去买地、不扩大规模，有点不可思议。你做了这些动作，发现是对的。比如很多人讲一年不买房，一年又白忙，可能好几年都白忙。某种意义上金融服务业依然是房地产最大的短平快的投资项目，没有哪个项目说两三年能够回来的，现在很多一线的房企都是六到八个月开盘。

另外，这个市场依然不管怎么调控、不管怎么变化，还是非常大的市场。15万亿的一二手房的市场，相比其他行业来说，的确他们太小了，比如电影业今年讨论破400亿、500亿的问题，但我们非常非常大。这个市场足够大，让我们去折腾，关键你在里面是什么样的位置。

调控我觉得会成为一种常态，我们也从业这么多年，经历了很多调控的时期。调控的手段上我们可能拿捏上还是有些问题，经常想调又调死了，给它点阳光，就灿烂了，火烧火燎。我们年中还在参加去库存的论坛，年底就是调控的思路、想法和措施。所以这个事应该是这么多年已经习惯了，我跟我们团队也这样讲，年年都是好光景，每天都是好日子，就这么过吧。

谢红玲：在不确定性里边寻找确定性，做好自己的事。我们今天在台上的嘉宾，高总既是京投发展的总裁，同时也是中经联盟的名誉主席，从行业的高度你怎么看待这个行业的变化和趋势？

高一轩：我特别同意徐斌刚才讲的。我今天是第三次参加咱们的会议，我翻了前两年的发言。我们的互联网企业和美国的互联网企业相比，成熟度、规模，包括科技含量，还有很大差距，但美国房地产行业仍然很大，这说明这两个行业之间不是相互竞争、相互颠覆的，还是能促进的。

但互联网的确给我们带来了很多很有意义的思考方向。我们一算这个量，就觉得跟主业相比，连千分之一，甚至万分之一都不到。我们不能说公司从现在开始不干房地产了，就干互联网了。我们在去年开始，我们成立了一个基金，到现在募了三期，大概两亿美金。我们来看跟我们主营战略匹配上，能不能有一定的结合。有了基金，可以去买很多优秀的好企业。

我们线下的资源，可以到估值背书更高的市场上去套利。我结合我们自己举例，三年前我们京投公司是北京地铁的业主，我们主要是跟香港地铁一样做地铁上盖的开发。后来我们发现在我们的开发的物业里面，上下游有好多产业，企业一定要沿着自己的上下游发展，这是必然趋势。但是为什么我们原来房地产业很难做全产业链，因为房地产跟别的行业不一样，产业链每一个环节都充分竞争，除了拿地这事以外，产业链每一个环节都充分竞争，你做全产业链，并不能把每一个环节都做成整个行业里最有竞争力的。

但电影不一样，是因为环节相对简单。所以相对来说短链条的、非充分竞争的行业是可以的，但长链条没有门槛，每个环节都在充分竞争的环节。我们做地铁上盖，会遇到噪音很大的问题，三年前组建了一个科技团队，同时收购了一家科技公司，现在配合我们做，经过三年研发，现在有大概十来个自主专利，有些是国内领先的，有些可以做到世界领先水平。我们把这些专利现在都纷纷注入到公司里去，通过科技的手段，一方面我们继续获取资源，为大家提供更优质服务的核心竞争力。同时，它本身也是很受资本市场推崇的，它的毛利、未来的想象空间都很大，因为我们全国地铁边上都有物业，每一个地铁物业都面临这样的降噪的问题。所以每个企业一定要找策略竞争，我们要自己的基因、找自己的优势，这只是一个例子。这些是对主业的补充，继续能够支撑我们获取核心资源。

这些我觉得你去做了，其实是巩固你的门槛，我们连最轻资产的房地产行业，比如我爱我家也好，链家也好，他们其实积累了相当大的门槛和空间，最轻资产的仍然有这么大的空间，何况是重资产。

谢红玲：谢谢高总。你自己本身核心的东西在哪，在这个基础上生发，才能找到最大的价值空间，不管是融合别人也好，还是别人并购你也好，还是让金融更多的爱你也好，你有价值，人家才会来拥抱你，所以我想这真是一个非常好的见解。

我们今天嘉宾当中有一位特殊身份，就是云房数据的闫总，你是站在大数据层面看待这个行业，也听了他们企业自己的看法，也包括他们自己的真知灼见，你怎么看待这个行业的变化和趋势？

闫旭东：从某种意义上讲，我是一个局外人，因为我不是做开发的，也不是做经营的，我是原来跟刘老师一样，先教学，在人民大学教了十年书，后来自己出来做房地产评估，做估价，是我的本行。估价也包括银行抵押，包括交易评估。后来转到做数据，从数据的角度来讲，把这个尺度放大一点来谈。

今天我们的主题是“融变”，我们从2009年开始一直坚持做一个调研，每年发布两次，就是中国房地产投资回报率的调查。这个调查我是从静态的回报率，租金和售价，租售比的价格。第二是考虑租金上涨，从长时间来看，因为租金一直是在上涨和波动的，我们看租金上涨对回报率的影响。还有一个是看房地产我们先持有，然后卖房子。假如我持有了五年，五年之后再卖掉，看回报率。而且现在我还做了一个历史上的五年，比如历史上前五年，现在是2016年，我假设我们是在找2011年的数据，2011年当时的租金和售价，再看现在这个小区的租金和售价，我们来做分析。我们不仅做住宅，还做了商业、写字楼，住宅还分了高档住宅和普通住宅。

这么做下来以后发现非常有意思，因为我们对这个回报率做了比较，从资本市场角度来看，比如最简单是看CPI，物价上涨指数，看一年期的存款利率，再看国债利率，再看长期的贷款利率，再看房地产信托投资基金的利率，再看上市公司资产回报率。

从2009年看到现在，我们发现这样一件事情。比如我们租售比的数字，这个数字总体上是稳定的，比如全国平均是二点几，有的一线城市或者部分城市低一点，甚至低到1.5%。这是住宅的。如果看写字楼或者商铺会高，在4%左右，4%和5%左右，高的会到6%。再看长期租赁的情况下的回报率，即使是住宅也上来了，这可能会到5%左右。再看写字楼和商铺，会到7%到9%。再看一个状态，持有+散售的回报，这几年是在下降的，其实这个下降的趋势是非常明显的。

范老师原来是我的系主任，他讲了一张图，我还跟杨院长讲了。中国有一个固定资产投资的利润率，这几年大趋势是下降的，很明显。持有+散售这个数字已经跟我们长期租赁的数量是接近了。因为以前的数字是在百分之十几以上，现在降到10%左右，甚至降到10%以下。

再看资本市场的一些数字，以前我们在看房地产投资、信托投资的利率，原来是12%左右，现在已经降到8%左右。看利率的水平、回报率的水平，其实预示着一个从增量到存量市场的融合，如果我们讲融，就要看回报率水平或者资本市场的利率水平，实际上已经是在接近了，这个市场已经在发生变化了。

第二个重要的是看融，融的角度来讲，我们以前房地产资金来源，有自有资金、银行贷款、预售资金，这是最大的主流。但是看目前的房地产融资，有信托、基金，包括险资、企业债，这些证券化的资金比例已经在发生变化了。我记得刘老师原来做过研究，讲国外房地产资金60%、70%是来自于证券化的资金。

我们现在要看到一个话题，我们的资金的来源已经在发生变化了，投向也发生变化了，这是资本市场利率水平、回报率水平和结构性已经发生变化。这是融的一个根本点，当然这也意味着我们这个行业或者我们这个产业在发生变化。

刚才大家还提到一个话题，比如我建议以后的会议能不能请一个土地系统的人来讲一下，因为影响我们房地产很重要的一个变化就是在于土地政策，比如顾老师刚才谈到一个话题，我们现在房价有货币超发的问题，有现在利率的变化问题。再有一点，是土地供应的错配，比如我们的一线城市、主要城市土地供应是严重不足的。我们可以看到我们未来从土地的角度上看，土地市场的变化有几个方面，一个方面的变化是从原来的协议出让到招拍挂，到现在控制大城市规模，导致我们土地确实非常稀缺。另外一个方面的变化是现在土地已经在讲究生命周期了，比如看上海工业土地的供应，是按照企业生命周期在供应，已经在发生变化了。

经过这几年的变化，我们看到城市更新、三旧改造，还有一些新的土地政策和新的供应方式对我们的影响。再比方说，拿北京来讲，北京可以利用集体土地建保障房。我们还可以看到未来的变化，从原来的农村联产承包责任制，解放了农用地，我们的土地出让转让改变了国有土地，下面还面临着集体土地流转的变化，都对我们有非常大的影响，但是我们现在对这方面的研究不足。国土部的一些政策在产业用地调整上面，有很多可以去做的，还有存量房地产，尤其是今天翰同的王总讲做轻资产。我们现在存量房屋和现有的物业需要做一些改造，这些我们根据新的产业和新的业态去调整，我认为也有很多空间。

其实我们不要看到每年跌宕起伏，我们要看长远一点，我们能做的事情是非常非常多的，年年都会有好日子。谢谢。

谢红玲：谢谢学者风范的演讲。您提到土地供地方面的变化，确实值得开发企业关注。尽管高总你们有土地上盖的先天条件，但是一个不容忽视的问题是现在一线城市的供地越来越紧，现在政府资金在往哪走，我们和顾会长讨论这个问题，国家导向是在导什么，希望做小镇，未来我们的生活方式当中，尤其是现在很多民间财富积累越来越多，闲的人提前退休的人也越来越多，这些人未来会选择什么样的生活方式，可能就是离城不远，既有城市的便利，又有乡村的静谧和安宁的小镇，可能会是很多人的选择。这也是我们地产中国去年这一年一直在努力追寻和探索的领域，就是我们说的未来的生活形态当中美景美居的小镇生活，现在开发商当中比较早的在做这个事的就是蓝城，就是宋卫平的绿城又重新做了一个蓝城，像孔雀城从原来的环京区域的住宅化开发，开始更多的转向专门成立一个部门就是小镇开发部门，其实在座有些企业也已经在做这样的布局了。最后一个问题是，我们企业天天在接触市场、接触消费者，你们认为未来这个产品形态会发生什么样的变化，就是科技、绿色这些含量会对市场产生多大的影响？文旅小镇这样的业态会不会成为未来城市住宅开发的接力棒，成为你们将来企业的一个增长极？

刘洪玉：链家杨院长刚才讲到新房二手房的交易额达到15万亿，是美国的2.5倍。后来我就想中国的GDP是美国的大概2/3，但是中国的房地产业占到中国GDP当中的份额是大概6%，美国的房地产业在GDP当中占的份额是12%左右，有时候是13%、有时候是11%多。所以我就琢磨，我们差的地方在什么地方？实际上这也是我们在思考未来我们往哪个方向去做。

刚才提到的小镇，包括绿色住宅、绿色地产，我们原来叫高舒适度低能耗的住宅，国外有时候是叫高品质的住宅，刚才大家提到的旅游、休闲、养老等等这样一些住宅，都是过去房地产发展的形态。过去我们急急忙忙解决数量问题，现在数量问题大家基本的共识是已经解决了，后面我们应该进入到了一个质量的时代，因为房子硬件的质量提升以后，我们非常关键的一个问题是我们对围绕房地产资产，不管它是什么用途的类型，围绕这些资产的服务的质量的工作要提升，已经进入到一个新的阶段。

刚才说的资本和房地产之间的融合，我自己感觉我们现在越来越多的有实力的、比较规范的机构投资者出现，尤其是他们可以按照一定的规则来参与到房地产市场当中来，为我们未来的房地产市场的发展提供了非常多的可能性。所以大家看市场的时候，不要只盯着新建房子的市场，这个行业有非常多的事情可以拓展。

高一轩：小镇是很有意思的话题，我们除了轨道物业以外，唯一在做的事就是小镇建设。北京有个檀香府？？（音）项目是我们做的，我们去潭柘寺镇开始做小镇模式的研究，当时提出了几个理念，一个是统一规划、整体开发，包括第一步进去的时候，请很多专家做全镇的整体规划，后来花了三年多的时间，把镇域的整体规划都按照我们做的方式去调了，调完了之后开始做农民的土地流转，开始做一级开发、二级开发，我们2007年进去的，七年时间才进入到二级开发第一个项目。前两天刚刚做的是产业开发的第一个项目。

但是这里面受到政策上的极大的制约，因为小镇这个事情你想变成高品质的，需要在农村基础设施，特别是配套设施，都要做，因为只有这样，我们说的就地城镇化，不是单纯的说把就地的农民搬迁上楼，城镇化就算完了。而是我们在这个基础上，还要吸引城市的一部分常住人口到小镇去，不简单是周末的二次休闲，而是真正的以镇为家去住。你要想让他过去，有几个最基本的高水平的城市配套就必须有。因为这么一个高水平的城市，从头策划基础设施，整体的安排，可能需要十年的时间。但十年以后，事情全做好了，辛辛苦苦种的地、浇完水，天时地利都有了，然后又开始说招拍挂，那这个事就做不下去了。这个事如果不解决，中国在整体打造小镇这条路上，还有很多路要走。

还有一种是在农村原有集体建设用地上去做，旧村改造也好，包括打一些集体建设用地的擦边球也好，这就是集体建设用地的制肘。另外产权上不能转让，要吸引城市人口过去，必须在财产权上给人家一个说法，如果不给他一个说法，如果价格不能达到与高水平的房子对应的价格，没法作为一个小镇的配套运营服务商给他提供相应水平的城市配套服务，在这么一个前提下，就不太可能去吸引城市的常住人口去，因为这些常住人口去对促进当地消费、改变当地的结构是非常重要的，如果这些人不过去，很难发展。

我们就碰到这个问题，前面都做好了，结果遇到了招拍挂，下面还做不做，怎么做，都是摆在我们面前的问题。

所以不管是第一种或者第二种小城镇整体的发展模式，或者改造方向，对现行政策的变化是非常重要的。当然我们看到前两天出了一个政策，说明国家相关的主管机构已经有了一些思路了，我们也希望看到不远的将来，作为我们国家的行政主管部门，在土地权属问题上，在土地出让的环节上，对于发展小城镇是不是能够有那种比较切实的政策。因为疏解北京首都功能最重要的方式就是在北京周边发展小城镇，如果这些问题都能解决，对国家小城镇建设，特别是京津冀一体化下的首都核心功能的疏解，有非常重要的意义。所以我也呼吁，我们的主管部委，应该对小城镇的整体配套政策有一个说法，而不是单纯的、简单的用招拍挂的方式就把小城镇开发和前期所有准备工作一次性割裂，让更多企业去做匠心的产品，你要给它一个长期可预见的制度上的保证。而不能先干着，到招拍挂的时候再说，到时候可能换了领导了，前面的环节都过去了。所以这是需要一个长期的可以预见的鼓励企业做优质产品、做好小城镇的配套政策，这是很重要的。

刘洪玉：这个话题非常有意思，我想说两个我的观点。如果不让城里的人去这些地方花钱，这件事基本做不成。或者说如果用开放的方式，把那个地方的房价炒到天上去了，也做不成。

因为集体建设用地的范围，在集体经济组织成员之间交换，购买力很弱，所以价值也得不到充分体现。这是一个非常重要的问题。

再有一点，这种配套谁去提供，因为现在支撑我们的基础设施建设很多是地本身，再就是政府税收，税收更多来自于工商企业、就业跟产业相关的，很多地方都是光建房子，不建配套服务，为什么呢？因为没有其他能力去建配套服务。所以将来基于房子的价值征收的费，应该给当地的基础设施来用，这也是小镇模式成功的关键。

徐斌：我说几个直观的数字，我首先也是学建筑学的，对这个事有点思考，首先城镇化、郊区化小镇一定是趋势，这是毋庸置疑的。我们现在属于国际化大都市的水平。我记得我跟一个地产的富豪去曹妃甸拿地，他说晚上去踏勘，我说为什么晚上去？他说你就跟我去吧，就是数灯，最后可能七八盏灯，所以可见城市化建设难度多大。

现在我们在万科东丽湖那开了二手门店，有一个简单的数字，我们在哪开店呢？就是看这个小区的换手率，如果这个小区换手率5%就可以开店，如果一个新城镇什么时候二手房还手率能到5%就可以了。我们今年整个集团年会是在东丽湖恒大酒店开的，那个酒店已经能容纳全国各地一千多个经纪人，能吃饭、能睡觉、能开会。这种发展确实是需要非常非常长的时间的。

另外，不要忘记主流规律，地产开发像北京有特殊性。其实还是在城市中心区、中心地带的房子好卖，越堵车的地方房子越好卖，这种规律是长期存在的。

闫旭东：我拿数据来说话，对大家会有一些参考，我们以北京为例，北京二手房市场当中，如果首次置业和二次置业的，会发现一个规律，二次置业的主流是回归城市。比如刚开始买房的时候，一些年轻人会买到郊区，但是后面会面临到孩子上学等等一些因素或者其他方便度，二次置业是往城里走的。

还有一个数字也是挺吃惊的，我们拿二手房的售前的状态，房源做了一些调查，这个调查也是挺吃惊的。二手房拿北京来讲，普通住宅大概是40%左右是自住，35%左右是出租，25%是空置。换句话来讲，从售前的状况看，60%是投资用。另外再看别墅，别墅售前状况是超过一半以上是空置。这也是提醒我们大家，其实我们可能别墅也好，小城镇也好，都很美丽，但确实配套或者其他产品功能上，导致它的实际利用是低的。而且我们也从回报率的数字看出来，如果我们持有别墅的话，回报率在各种物业当中是最低的。无论是静态的还是长期租赁的，还是持有+回报的，回报率都是最低的。

高一轩：以前做文化旅游地产，开发商做了以后回报率不是很高。你现在想我有一座特别好的山，或者有一个湖，吸引人去，基本是行不通的。因为一个项目在那里，还是要解决基本的衣食住行。其实对开发商来说，光会造房子是不行的，关键的是以后的运营问题。大家经常说的不是房子造的怎么样，而更多是关注的生活状态。所以真正要做这个，还是要想清楚这些问题，尤其是在一些相对比较远的地方，你去造一座城，对开发商来讲，资源还是很难协调的。对养老来说，最大的问题是医疗问题。

如果只是简简单单为了旅游，我何必买一个房子呢，我可以住宾馆，因为一年才去两三次。如果没有后面的运营能力，包括你能协调、整合一些资源的能力，确实挺难的。而且很多问题单纯靠开发商是很难解决的。

沈力男：首先我呼应一下“化”字，现在房地产市场分化很厉害，很突出的特点是企业集中度很高，大企业越来越多，量越来越大。另外我想说的是城市集中度也越来越高，区域集中度也越来越高。并不是严控特大城市规模就能一下子达成的。现在从农村到城市、小城市到大城市还是一个主流方向，从这个主流方向上去判断小镇建设，可能是这样理解。

的确，政府也觉得这块是相对弱的，因为现在很多小镇、乡镇谈不上特色小镇，因为我们周边很多朋友是来自农村、来自小镇。他们说小镇基本很低劣，污水横流，私搭乱建，很多问题。我们的目标不是建设九流的城市，而是要建设一流的小镇，要把特色留下来。

中国地大物博，社会主义的特点是集中力量办大事，集中起来把城市建设好，把核心城市建设好，是一个必然的方向。所以像开发企业要进入小镇，一定是以利益为导向，要判断这个小镇建设和开发能给你带来什么，小镇故事多，是非也多，很多企业进去都有惨痛的教训。从这个角度上讲，某种意义上能够承载核心城市的人口外溢、产业外溢、生活配套外溢的这些地方，比如门头沟、燕郊等很多地方为什么环境做得好，因为它围绕着北京。所以要根据企业的特点，根据项目的具体特质来分析，有赚钱的机会和可能企业都不会放过。谢谢。

高广汉：我跟大家分享一个笑中带泪的故事。这个故事发生在武清，几年之前首创置业刚刚进入到武清区域的时候，那是真真正正的尚待开发的小城镇，具备这样一个特质的地区。在今年之前的五六年的时间里面，对于那个区域来说，一个企业要在一个荒的地方，首先要做到心里不慌，需要一点定力，也需要一点拙劲。你为了把这个地建设好，需要很多先期的配套投入，你需要跟政府的开发节奏是并行的，这个周期来了之后，在今年我们借着京津冀一体化的春风，有很大的关系，再借着这一轮房地产的热潮。现在回过头看，整个武清城市已经由原来的小城镇，变成了北京城市的辐射区。现在来看，满天都是笑，但是在笑之前，我们不能净看贼吃肉，不看贼挨打。在做项目前期几十平方公里的整体规划和整理，很多开发商大家是应该有一份拙劲的。现在好了，再进来的开发商，举一个不恰当的例子，市场已经热了，已经开始敲门了，至于是敲门还是砸门还是踹门就不好说了。对成熟地区要逐利。但是在一个区域成熟之前，大家面对一片荒地，在可知、可见但是时间不可预期的时候，让荒地不荒，这是所有开发商都要解的题。同时在政府层面也需要为这样的开发企业提供更多的支持。对市场来说，也需要一定的时间给它以检验。

因为毕竟对于中国来说，真正去接受这样的生活方式的客户在增加，但是他们的生活习惯需要慢慢养成，同时因为中国城市资源高度集中，咱们每一个人都有一个“采菊东篱下，悠然见南山”的美好的梦想，但现实中大家还是心里想着好山好水，但因为好寂寞，还是回到好脏好乱但是好快活的现实世界中来。大家在取舍之中，会自然而然进行这样的分化，对于这样的产品，在刚刚过去的几年，大家也在经历不断的提升，由原来的只是把这个产品做好，现在是要把配套做好，未来是要把服务做好。再未来，我觉得如何把互联网东风嫁接起来，现在走入小城镇，都是候鸟式的，好的季节一房难求，淡季的时候门可罗雀，包括对于真正做到大数据全联通的业态支持，可能未来变成小业主所有，但主要是经营过程，如何实现更有效、更高效的经营，应该互联网的东风是大家必须要乘上的，但方式大家要选择。

谢红玲：你们真的是实践出真知，因为你们有介入，才有想法，有看法。在市场集中度在提高，就是在向你们倾斜。还有一些中型和小型企业在寻找新的着落点，有些企业已经转向小镇型的开发，当然除了市场要找到它自己那块肉，找到它自己的基因的市场范畴，也有一个企业责任问题。城乡贫富差距越来越大，未来对社会安定也都是不好的。一方面也需要责任，一方面也需要发现市场机会的眼光。

今天我们还特意邀请了专门有一个市场研修学院的乔主任，后期我们从媒体角度也好，从协会角度也好，会尽量在政府和企业之间搭建一个沟通的桥梁，也会促动整个政府的土地的制度上的设计和城市配套双方的协调，因为城市发展，小镇发展，两条腿走，满足我们大家生活当中的在城市中发展，悠然见南山的闲适的生活当中取得一个平衡，还需要各位的努力。谢谢大家！

主持人：感谢几位对话嘉宾的精彩对话！下面我们进行中国房地产2016年度楼盘红榜奖项，它们是：景粼原著、北科建泰禾·丽春湖院子、使馆壹号院、星河湾半岛、保利首开·天誉、首开龙湖·天琅、中骏·西山天璟、新鸥鹏教育MALL、浙江山水主题小镇·六旗乐园、鲁能·北京美高梅别墅、中信墅、八达岭孔雀城、廊坊孔雀城悦府 、新西塘孔雀城、保利·大都汇、尚峯壹號、金科·天元道、鲁能·格拉斯小镇、翡翠长安

有请领军标杆楼盘获奖代表上台领奖，同时有请地产中国网总编辑谢红玲女士为获奖企业颁奖！大家掌声祝贺！

主持人：再次祝贺获奖的楼盘，请颁奖嘉宾和领奖代表合影留念。

让我们恭喜这些获奖的朋友。今天的论坛也马上要接近尾声了，再次感谢各位嘉宾的出席，谢谢大家。第八届地产中国论坛暨中国房地产年度红榜论坛顺利闭幕，感谢大家的到来，我们明年再见！