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直播|全联房地产商会2016年年会

发布时间:2016/10/18 16:41 | 来源 :中国网地产 | 作者: 侯迅

2016年10月19日,全联房地产商会(CRECC)“第四次会员大会暨2016年会”在北京富力万丽酒店召开,大会将进行理事会换届,选举产生商会第四届理事会领导集体。作为中国房地产界最具影响力的行业组织之一,商会的换届将引起房地产全行业的极大关注。

全联房地产商会成立于2001年,成立15年来,在政策建言、绿色建筑、金融创新、部品集采、养老产业和推动房企投资海外等方面开展了大量工作,先后参与了可持续居住区、绿色奥运建筑、生态住宅、绿色低碳住区、绿色养老住区等一系列国家课题及行业团体标准的研究编制,并创建了“全国绿色生态住宅示范项目”、“中美可持续城镇发展项目”以及REICO报告、精瑞奖、旺材电商、Elite国际投资基金、清朋华友学子园等系列品牌服务项目,持续引领行业创新升级发展,成为推动中国房地产健康可持续发展的重要力量。

据了解,全联房地产商会2016年会将与第四次会员大会同期召开。作为房地产行业的盛会之一,本次房地产商会年会将邀请知名经济学家、地产专家、行业领导与开发商领袖共同探讨行业热点话题及发展趋势。干货多多,不可错过!

大会现场已准备就绪

主持人:各位会员,现在举行全联房地产商会第四次会员大会第二次全体会议。首先,我非常荣幸地向大家介绍出席本次大会的领导:

全国工商联党组成员、副主席 杨启儒同志

全国工商联会员部副部长 李树林同志

全国工商联会员部商会处处长 王兆成同志

让我们以热烈的掌声对全国工商联及会员部领导莅临表示衷心地感谢!

各位会员,这次换届选举工作,按照中央统战工作会议和《中国共产党统一战线工作条例》的要求,商会主要负责人选经充分酝酿,征求了多方意见,全国工商联对商会会长、秘书长、监事长人选进行了综合考察了解,商会换届工作领导小组按照全国工商联的要求,着重对商会副会长人选进行考察,商会提出的会长、副会长、监事长、秘书长人选报请全国工商联批准后,提交本次会员大会、理事会进行选举、审议。

刚刚结束的全联房地产商会四届一次理事会圆满完成了各项议程,选举产生了全联房地产商会第四届会长、副会长,通过了秘书长的聘任。

现在让我们来看大屏幕。

主持人:第四次会员大会选举产生了房地产商会监事会,并由监事会选举王 宏同志为第三届监事会监事长。王宏是经商会换届工作领导小组研究,提请全国工商联进行综合考察同意,作为监事长人选正式提名的。

钟彬同志被聘任为商会秘书长。

让我们以热烈的掌声对上述同志表示祝贺!

下面请全国工商联杨启儒副主席首先为当选的副会长授牌,由于副会长人数较多,我们分两批上台。

先请副会长上台;

许雷副会长、林腾蛟副会长、沈宏泽副会长、张民耕副会长、许世坛副会长、柴志坤副会长、林峰副会长、何剑波副会长、钱建蓉副会长、田明副会长、张鹏副会长、王兵副会长、刘天凛副会长、许华芳副会长、徐树山副会长、王建军副会长、高一轩副会长、张雪舟副会长上台。

好,现在我们有请全国工商联杨启儒副主席位新当选的副会长们授牌。谢谢杨主席,请杨副主席留步。

主持人:接下来我们有请第二批副会长上台;

冯仑副会长、李辙副会长、黄文仔副会长、王振华副会长、周政副会长、杨铿副会长、许永军副会长、张宝全副会长、沈东进副会长、张章笋副会长、耿建明副会长、张剑副会长、陈启建副会长、刁志中副会长、林荣滨副会长上台。

好,现在我们有请全国工商联杨启儒副主席位新当选的副会长们授牌。谢谢杨副主席,请杨副主席留步。

接下来我们有请监事长王宏同志上台。下面请杨启儒副主席为监事长王宏授牌。

主持人:最后,我们有请张力会长上台。下面请杨启儒副主席为会长张力同志授牌。

主持人:好,今天是商会具有历史纪念意义的一天,机会难得,因此,我们也想留住这个精彩的瞬间。我们有请商会创会会长、商会首席战略顾问、商会市场研究首席专家、商会第三届理事会顾问于学文、刘哲,孟繁军副监事长,钟彬秘书长等一起上台,与大家一起合影留念。谢谢!

各位领导合影留念

主持人:各位会员,房地产商会的工作,得到了全国工商联的大力支持与指导,工商联15年以来给予了我们极大的支持,全国工商联领导多次过问大会筹备工作,确保了大会如期、顺利召开。下面让我们用热烈的掌声有请全国工商联党组成员、副主席杨启儒同志讲话!大家欢迎!

杨启儒:尊敬的张力会长,各位朋友们,大家上午好!对全联房地产商会第四次会员大会的召开,对张力会长,各位副会长、监事长、秘书长的当选表示热烈的祝贺,向房地产行业的广大企业家致以诚挚的问候。

全联房地产商会三届理事会以张力同志为会长的领导下,坚持服务行业,服务会员,服务社会,着力提升商会服务能力和水平,在贯彻国家政策、组织行业活动,加强行业自律,促进行业发展方面,积极开展工作,取得良好的成绩。连续4年被评为全国工商联优秀商会。

4年来商会主办了200多场商会和论坛,为会员搭建交流平台,帮助会员拓展业务,增进合作,发动广大会员及地方商会积极参与。持续推介行业创新模式,推动房地产企业向中国服务转型。

商会在会员中深度开展理想信念教育实践活动,引导会员积极参与精准扶贫行动,进一步增强社会责任感,通过全国工商联提案等渠道,提交了一些高质量提案议案,得到了国家相关部门的高度重视。商会通过加强与地方政府的沟通合作,举办各类经贸和投资活动,促进了区域经济的发展。商会还加强对外交流合作,推动企业走出去,目前已与多家国际组织,多国驻华使馆、领馆建立了合作关系,成为对接国际同行、同业资源的主要平台之一。这些成绩的取得,与商会领导班子的团结协作密不可分,与广大会员的积极参与密不可分,与商会秘书处的辛勤工作密不可分。

本次换届工作领导小组严格按照国家有关规定和商会章程的要求,有效开展换届工作,特别是对有关人选进行了认真审核,注重个人的人选素质,行业代表性,地域分布等因素,会长、副会长所在企业均具有比较强的代表性,业务范围涵盖房地产开发、运营以及房地产相关的一些领域。企业所在地涉及11个省区市,企业项目覆盖全国大部分省份,有一个好的理事会和一个好的领导班子,为商会持续发展提供了重要的保障。

房地产业是国民经济的基础性行业,与民生密切相关,当前,我国经济发展进入新常态,新常态既有挑战也有机遇,尽管不确定因素比较多,我们依然清楚的看到,我国经济发展的态势和长期的基本面并没有发生改变,支撑我国经济持续健康发展的根基没有动摇,面对新形势,党中央国务院高度重视民营经济发展。今年3月4号,习近平总书记在全国政协12届4次会议会上发表重要讲话,明确5个着力,提出重要论述,给广大民营企业吃了定心丸。目前改革的各项任务正在稳步推进,国务院和政府有关部门相继采取了一系列措施,激发民族投资合力,切实增强民营企业的政策获得感。

总书记指出,我国发展一时一事会有波动,但是长远看还是工程浩大。新一届商会的任期是我国全面建设小康社会的关键时期,商会要在这一伟大历史进程中有所作为,发挥作用,借此机会我对新一届商会工作提几点建议:

一,加强政治引领,推动统战工作在商会有效覆盖。商会要针对会员的思想成绩和企业发展情况,深入开展以守法诚信的信念,以生动活泼喜闻乐见的方式进行政策宣讲,引导广大会员,积极回应企业关心的热点问题,帮助企业坚定发展信心,引导企业家共同构建正常关系,真正做到遵纪守法办企业,光明正大搞经营。

二,强化服务职能,促进企业健康发展。商会要把服务放在前面,密切结合产业特点,交流研讨,积极搭建并扩展服务平台,引导会员企业实现产业转型升级,发挥商会在政府和企业间的桥梁纽带作用,既要把党和政府的方针政策给会员讲清讲透,也要积极推动政策的落地落实,加强研究,广泛听取企业的意见建议,认真做好工作,通过工商联渠道反映给相关部门。

第三,加强优化建设,不断提升自身建设水平。会长要发挥商会领头人的作用,大家团结协作,形成整体合力。以章程为核心的内部管理制度,形成民主管理,规范有序的运行机制,推动商会民主决策,有序运转,规范发展。秘书处是商会的执行机构,要不断提高秘书处的执行力,完善秘书处工作制度,积极创造条件,建立商会组织,有效开展工作。

全国工商联将会一如既往的支持房地产商会的发展,切实为商会发展做好指导服务工作,我们相信全联房地产商会以张力为领导的领导班子带领下,广大会员团结协作,开拓创新,一定能够为行业的健康发展和企业家的健康成长做出更大的贡献,发挥更大的作用。

最后祝全联房地产商会第四次会员大会圆满成功!谢谢大家!

主持人:非常感谢杨启儒副主席!我们一定按照全国工商联的要求,结合行业需求,努力搭建平台,积极为会员服务,创造性的开展工作,群策群力,百尺竿头、更上层楼!

各位会员,商会新一届领导班子已产生,这是房地产商会的新起点。

下面有请新当选的会长张力同志讲话。

第四届会长张力讲话

张力:尊重的各位会长、副会长、理事和会员们,首先感谢大家的关心支持和厚爱,在这里,我要感谢全联房地产商会领导和商会换届工作领导小组对我们的信任。还有我们的副会长,在座的各位会员对我的信任,又一次推我当会长,让我有幸的联任商会的第四届理事会会长,这次连任我倍感责任重大。

上届理事会取得了一系列的成果,这与各位副会长和理事们的共同努力分不开,尤其是得到了聂会长和任会长两位大力支持,在此,表示最诚挚的感谢。

经过第三届理事会的任职,使我对三位工作有了更深的体会和了解,也让我对新一届的商会,新的工作有了更多的思考。

当前,中国房地产分化严重,一二线城市房地产上涨很快,但是三四线城市落的很多,市场不是很理想,整个市场在近三年内会出现忽热忽冷、忽冷忽热的交替变化过程中。而且,我们整个行业的利润大幅度下滑,房地产企业面临着新的战略调整和业务的重新布局,所以未来房地产企业发展会面临很多新的问题和新的挑战。

为了使行业和商会的发展,为服务好广大的会员,我向大家郑重承诺,积极服务、努力工作,与新一届理事会领导集体一道把商会建成为最有活力、最优秀的行业商会之一。为此,本届商会主要开展以下几个工作:

首先,要开展理想信念和教育实践的活动,建立商会党支部组织为契机,加强爱国主义教育,引导商会的非公制经纪人制,准确的把握经济发展的大势。提高发展的信心,使商会的会员,使我们的企业要爱国、爱民、要忠于党,在党的领导下做好我们的经济工作,做好我们的生意。

第二,继续加大行业的维权,把这个维权作为我们的新一届商会的重点工作来抓,维护我们商会的企业合法权益,积极反映企业的诉求,为政府建言献策,推动行业健康有序发展。

第三,要加强行业的研究和标准制订。继续完善企业的研究体系,进一步支持二级机构与行业标准的制订,我们上一届商会已经做了大量的数据工作,研究房地产的发展,掌握大量的数据,今后我们还要加强数据构建。

第四,完善学员、会员服务体制的建设,创新服务内容,提高服务内容,围绕着服务两个字如何全面的为广大会员做好贴身的服务,完善产业创新和平台建设,建立起面向会员多层次的服务体系,并积极推动发展的新模式,推动行业的转型升级。商会要不断的进行交流,招商大会对内和对外的招商大会,使得企业与企业之间的对接合作提供一个良好的平台。

第五,推进行业的整体建设,依托商业新的评价全面开展信用评级,结合绿色空间行动,改善全球化行业的生态链。要和渤海银行签一个2000亿的信贷,为我们商会,也要为银行做好诚信的调查,诚信的评价,减少银行没有必要的坏账。

第六,推行行业的技术升级,动员工作力量参与,表彰科技进步,推动新兴发展的社区建设。特别是当前智能化社区的建设。

第七,加强完善国际平台的建设,继续推进中国房企海外融资的行动,进一步提升商会的国际影响力,我们新一届商会跟着美国商会,跟着韩国还有澳洲都找到很多,我想成为新一届的商会,新一届理事会要更多的参与这种活动,为我们房地产企业走到国外投资提供一个很好的信息平台。

第八,搭建会员合作交易平台。对会员组织资源对接会,促进优势互补,有效配置资金、土地、技术、人才等资源和市场要素,企业之间要项目、有资金来合作,都必须由商会提交给平台。

第九、倡导企业承担社会责任,加大供应体系,倡导企业积极参与精确扶贫行动。我们上一届的董事会在扶贫工作中做了很多工作,今后我们也要响应领导号召做好精确的扶贫工作,努力发展与扶贫、县、镇挂钩,企业做好精确的扶贫,给扶贫乡村建立造血功能。

各位会员,如今我们站在新的起点上再度起航,相信在全联房地产商会的领导下,在商会领导和会员的支持下,未来5年我们有能力,也有信心实现商会的新作为、新提升、新发展。并为建设建成房地产生态,为建设美丽的中国,早日建成小康社会做出我们商会更大的贡献,谢谢大家!

主持人:谢谢张力会长!我们商会在我们这个行业最优秀的企业都能进到这个大家庭来,最近我们商会做的一些数据,上半年我们核心会员的销售额2.3万亿,全年4.6万亿,已经占了行业的56%。同时我们会加大力度,我们会把更多的资金用于研究,用于最前沿的研究,这个研究最后是要帮助行业整体的维权,来维护行业整体的权益。

同时我们加大创新服务的力度,全面跨界。今天我们会看到有很多体育界的人士,还有文化界、教育界的,都会整合到我们这个平台里来,所以商会的未来会非常有希望。

下面我们进入活动的三个环节,第一个环节我们通过房地产行业绿色供应链行动之CRECC第三批响应机构亮相及全联房地产商会绿色供应链专区正式启动仪式。

众所周知,绿色环保已经成为了国家与个人共同关注的重要问题,而房地产行业要做到绿色环保首当其冲的就是解决供应链端存在的问题,在此环境之下在2016年6月由全联房地产商会副会长单位朗诗集团、万科地产联动阿拉善SEE生态协会、中城联盟共同发起并联合全国48家企业共同启动了首批房地产绿色供应链行动,之后9月在商会主办的CRECC中部千万级人口城市产融发展论坛上,又联动了12家地方商会第二批参与到了绿色供应链行动之中。而今天我们再次联动了商会的核心会员企业、地方商会及二级机构第三批参与到绿色供应链行动之中,待会我们要举行一个仪式。

我们首先有请,房地产行业绿色供应链行动主要发起人、商会副会长、朗诗集团董事长田明先生上台,简要介绍下房地产绿色供应链行动的目的和意义。有请田总!

田明:各位领导,各位来宾上午好!今年1月份,全联房地产商会联盟个阿拉善三个组织和两家企业,共同商议启动房地产绿色供应链,我们组成了五人行动联会,这项工作是任志强会长倡议和大力推动的,由于有些原因,任会长没在名单上。

随后我们做了大量的研究工作,制定了绿色供应链标准,建立了更多的持续,使这项工作能够坚固环境与经济发展,具备可实施性。经过研究我们首批推出了5个与环境密切相关的产品品类,钢材、水泥、木材、水泥、钢筋,建立相关环境影响标准,检测方案、工作机制、实施目标等,以推动房地产供应商开采合法,生产工艺环保,提供绿色产品。

今年6月5号,48家房地产企业共同宣布参加绿色供应链行动,我们初步算了一下,这48家房地产企业2015点的销售收入将近1万亿元,占行业总规模的十分之一,涉及到产业链相关的企业2000家以上。昨天到今天,在全联房地产商会大力的倡导和支持下,已经又增加了20几家房地产骨干企业加入到了绿色供应链的行动。我看了一下,这些企业很多都是百强企业,又增加的数千亿的销售收入。加入绿色供应链行动的所有企业共同承诺,推动上游供应商对照实行绿色产业的标准,并推动其改进,共同选择组合绿色产业标准的供应商,对不如意的企业发布整改要求,经过严格的检测公正的评估,我们将公布今年四季度或者明年的一季度公布,绿色供应链推荐名单白名单和黑名单。我们将有一种激励机制,会颁发认证。

同时,从客户的角度来看,开发商参加了绿色供应链的行动,将有助于提高我们的产品质量,同时对开发商承担社会责任树立一个正面的形象。在淘汰的过程中,要让环保的企业留下来,要让污染的企业去调整,去改造。

这项工作对开发商而言,不会增加开发商的成本,开始的时候会增加一部分的精力投入,但是随着工作的开展,通过优化企业的供应链,将能够提高产品质量,将能够系统的降低成本。

中国在全球的碳排放方面一家占20%,中国的房地产以及建设行业,在中国碳排放当中占40%以上,中国房地产碳排放的贡献率超过了很多的大的国家和地区。中国房地产行业的基数大,同时起点比较低,所以这项工作大有潜力。

这项工作一直得到了房地产商会的大力支持,得到了张力会长的大力支持。如果有兴趣加入绿色供应链的企业,你们会后可以找到我,希望大家努力的参加,为行业的进步,为中国的绿色蓝天贡献我们自己的力量,谢谢大家!

主持人:谢谢田明董事长,请田明董事长留步。为了全力推动该项目顺利进行,全联房地产商会在官网建立了房地产绿色产业链专区,今天让我们共同见证第三批企业的加入及全联房地产商会绿色供应链专区正式上线这一精彩时刻。

下面让我们掌声有请,商会响应房地产行业绿色供应链行动第三批代表上台来,他们是:

全联房地产商会监事长,中建钢构有限公司董事长、党委书记  王宏先生

全联房地产商会副会长,甘肃省房地产商会会长   陈启建先生

全联房地产商会副会长,国瑞置业有限公司董事长  张章笋先生

全联房地产商会副会长,新城控股集团有限公司董事长  王振华先生

全联房地产商会副会长,荣盛房地产发展股份有限公司董事长  耿建明先生

全联房地产商会副会长,中国宏泰发展董事局主席  王建军先生

全联房地产商会副会长,五矿地产有限公司总经理  何剑波先生

全联房地产商会常务副秘书长  赵正挺先生

全联房地产商会首席技术顾问  高少义先生

请大家共同上台,共同为我们揭开全联房地产商会绿色产业链网上专区的序幕:

有请各位把手放在启动杠上,我数1,2,3 启动一起按下,1,2,3 启动!

随着大幕拉开,我宣布全联房地产商会绿色供应链专区正式上线!请大家看屏幕。

感谢各位领导!

下面有请全联房地产商会首席技术顾问高少义先生作为绿色供应链专区的设计者为大家介绍一下我们专区是如何运营及服务的。

有请高总。

高少义:商会根据绿色供应链的工作内容,我们将开辟一个供应商和低产商招募,以及今后项目材料清单,甚至材料的质量和来源追诉的工作。通过这个平台使社会更加理解到,为了绿山清水而奋斗的正能量。在未来的范围内,商会还将开通地产诚信的社区和地产优质供应链的社区,希望这个社区能用平台的力量使我们的努力得到社会更广泛的认同和共鸣谢谢大家!

主持人:谢谢高总!今后将会有更多的会员企业加入此次行动。下面的活动是联合国开发计划署可持续发展社区范例项目启动仪式

我们首先进行的是,联合国开发计划署可持续发展社区范例项目启动仪式,这是一个十分重要的签约活动。经过我们商会与联合国开发计划署驻华代表处的多次沟通,我们将联合精瑞人居发展基金会一起,在中国推介20个优秀的可持续发展社区范例项目,作为中国发展样本,通过UNDP平台,向其他国家进行推广。这将是继商会与联合国人居署合作之后,与联合国第二个重要的职能部门合作。

下面我们请出双方的签约代表,他们是:联合国开发计划署(UNDP)驻华代表处首席传播官张薇女士,商会代表是商会副会长、精瑞人居发展基金会理事、曾担任过联合国人居署最佳范例指导委员会委员的山水文园投资集团董事局主席李辙先生,有请两位上台。

请两位代表签字,合影留念。

主持人:为了推进这项工作的开展,我们商会已经动员了许多会员企业来参与。年底,我们还将在联合国开发计划署总部所在地纽约举行范例遴选结果发布仪式,欢迎大家关注后续相关报道。通过这种方式让全世界看到,中国我们的不动产通过这样的发展,来给全世界未来的发展建立这样的范例。

第三的仪式是渤海银行2000亿签约仪式。

下面要进行的是渤海银行授信全联房地产商会2000亿战略合作签约仪式。

作为商会以及商会金融工作委员会2016年的一项重大工作成果,我们与渤海银行总行达成了一项战略合作,渤海银行将为商会提供2000亿授信,用于支持商会会员单位在城镇化发展领域,绿色建筑、低碳节能开发领域,行业重组及调整、消费升级领域、信息化建设和电子商务领域以及“走出去”领域的金融服务。其中,重点支持乙方及会员单位在房地产行业城镇化发展,提供包括不限于在土地整治、城市更新改造、公共租赁住房建设等方面的金融服务。这也是继2012年,民生银行授信商会1000亿之后,商会在金融合作领域的又一次重大成果。

下面我们也请双方的助签代表上台,渤海银行的助签代表是:

渤海银行股份有限公司副行长王锦虹

渤海银行股份有限公司副行长吴思麒

渤海银行股份有限公司金融市场总裁赖得盛

渤海银行股份有限公司公司业务部总经理张利群

渤海银行股份有限公司北京分行行长李晓斌

商会的助签代表是:

世茂集团董事局 副主席兼执行董事许世坛

阳光城集团股份有限公司董事局主席林腾蛟

云南省城市建设投资集团有限公司董事长许雷

中国金茂控股有限公司总经理李丛瑞

富力地产集团副总裁,北方区总经理张辉

有请他们上台。

接下来,我们有请双方签约领导上台,有请:

渤海银行股份有限公司李伏安董事长、全联房地产商会张力会长上台。

现在请两位领导签字,合影纪念。

签约仪式

主持人:下面有请渤海银行李伏安董事长就双方的合作发表下感想。有请李董事长。

李伏安:谢谢主持人!尊敬的张力会长、聂海生会长,还有任会长,以及全联房地产商会的各位企业家朋友,大家上午好!很荣幸邀请参加本次全国工商联第四次会议2016年年会,全国工商联2000亿战略合作签约仪式在这里举行,我代表渤海银行向各位领导表示诚挚的敬意。

渤海银行是1996年设立的第一家股份制银行,是第一家在发起阶段就已经外部战略银行,也是第一家服务华北地区,乃至于长江经济带、长三角、珠三角全国性的股份制银行,我们已经在22个省会城市设立了一级机构,预计将来2到3年把机构设到全国各个省份,这是惟一的现在我们股份制银行当中还在全国有设机构空间的,这是政府允许的全国的股份制银行。

全联房地产商会是中国工商联联合会主导的大型的商业化商会,以促进中国房地产行业的持续发展为已任,以支持中国房地产行业发展为主线,探索多样化的合作模式。今年我看联合会有好几个专题的讨论,我看了一些专题的讨论题目,每一个题目都有我们进一步探讨银行和地产行业,和地产企业合作的新方式、新模式,我们也了解到像北京、上海这样的大城市,二手房的交易量已经远远超过了一手房。今天有一个会议题目也在探讨,在新的存量房的模式下,房地产企业的行业的发展生存模式问题。我们渤海银行在全国股份制银行当中服务房地产企业占的比重比较大,专业性比较大,投入比较重的这么一个银行,我们也希望在这样一些新的领域里面和大家进行探讨。

像我们有些房地产企业,像链家这样的房地产企业,他们做得是非常有特色的,这些都需要我们在今天的合作协议框架的基础上,进一步推动双方的探索和寻找新的合作机会。我们希望通过这样的合作,探索多样化的合作模式,建立紧密稳定的战略合作关系,实现互利共盈共同发展。渤海银行将不遗余力充分发挥自己的金融优势,为全国工商联提供全面的金融服务,希望大家今后多关注渤海银行,多加强与渤海银行的沟通和合作。

最后祝本次大会圆满成功,谢谢大家!

主持人:渤海银行与我们的很多会员企业已经在开展合作,这次的合作,也将提振商会会员的发展信心。感谢李伏安董事长对商会的大力支持,也预祝我们的合作圆满成功!

接下来,我们进入主题演讲环节。

大家知道,一直以来,商会都十分重视房地产市场及调控政策的研究,并且致力于推动房地产市场长效调控机制的建立。今年以来,政府提出了供给侧改革,对我们房地产行业来说,房地产结构性改革显得尤为重要。当前,房地产市场已逐渐进入存量房时代,而且市场分化十分严重:一方面,三四线城市面临严重的去库存压力;另一方面,部分一二线城市因房价地价上涨较快,而遭遇了政府的再次调控;同时在金融监管层,为控制风险,也加大了房地产去杠杆的力度。可以说,房地产行业进入了一个新的发展阶段,因城施策也将成为行业新常态。

在这种背景下,商会特别邀请了行业内三位权威的专家,从三个不同的角度,来剖析当前行业形势,并为行业未来可持续发展建言。下面就让我们来听听他们对行业的真知灼见。

我们首先邀请的是,来自清华大学房地产研究所所长、清华校友房地产协会执行会长刘洪玉先生,刘老师是房地产学界的领袖级人物,下面就让我们来听他的主题演讲《供给侧结构性改革与房地产市场发展》。大家欢迎。

刘洪玉主题演讲

刘洪玉:尊敬的聂会长、张会长、各位领导、各位来宾大家早上好!非常高兴能够参加全联房地产商会2016年的年会,对商会新一届领导集体的产生表示衷心的祝贺!

下面我想就房地产市场未来发展当中的一些问题跟大家做一些简要的交流。

重点讲几个问题,第一个就想回顾一下房地产市场发展的一些特点,然后讲两个大家非常关心的问题,一个是跟化解房地产库存相关的,再一个就是房地产市场风险相关的。

首先我们回顾一下这个市场,实际上房地产行业是为经济社会发展提供一个入住空间的,除了入住空间以外还有服务,房地产行业很大程度上是受经济社会发展状况的影响,大家都知道2014年中央经济工作会议的时候提出来,我们要认识经济发展的新常态,我们经济发展已经进入了新常态,经济增长速度有了明显的变化,增长的方式会发生很大的变化。

到2015年的中央工作会议的时候就提出来要通过供给侧的结构性改革来推动经济的增长,在这个过程当中为了实现供给侧结构性改革的几大任务,采取了一系列的措施,在房地产领域当时提出来要消化房地产库存,从2015年以来我们连续的有降息等宏观政策,在房地产领域里面主要是贷款政策的调整和税收政策的调整,在这样一些政策作用影响下,房地产市场应该说从房地产开发的投资,出现了重新恢复和增长,我们大家都知道2015年年底到了谷底,今年从前三季度是比较好的增长。

但是,大家看这个增长的速度和过去相比也有很大的变化,这里面可能主要的原因就是实际上已经持续很多年的一场大的快速的增长过程。如果在高速增长的这种情况下,大家都认为不一定可以池鱼,但是那样的水平还是能够保持。

再有就是房地产市场的价格,实际上出现了一个比较显著的回升,而且在很多的城市价格变化非常的快,大家可以从这个屏幕上看,这是新房的市场,60%到70%的增长速度的城市比比皆是,二手房市场出现了同样的变化。房地产市场的交易我们也叫它井喷,很多企业实际上应该说基本上接近,甚至超额完成了全年的目标在前三个季度,市场上的高价的土地也在频繁出现。媒体对市场的宣传大家可以看一些图片,还有这样一些非常真真假假的信息。

当然,境外的一些媒体开始对市场做出很多的评价,比如说这个地方说了深圳的房价已经快赶上硅谷核心城市圣荷西这个地方。

有一个公司做了一个世界房价的排名,前5个里面有4个是国内的城市,实际上给大家的这样一些感觉,这个市场呈现非常紧张的状况,大家似乎已经失去了理性。实际上在这个时候,中央政府开始关注,主要领导人开始关注,开始要求各个地方要根据自己的情况出台一些调控的措施,让市场恢复理性。

我们看这些措施里面,实际上主要还是一些短期的调控措施,包括限购、限贷、增加供给,规范市场当中的行为等等。当然,大家也开始讨论,可能还需要一些长期的措施要持续的进行市场当中长效机制的建设,通过长效机制的建设来从根本上稳定大家对市场当中的预期,这些政策出台以后,实际上已经在对市场上交易量,交易的价格已经开始有一些影响,也有一些境外的机构,在开始说这些影响。当然,这个报告大家可以看,因为它不是股票市场,可能按周下跌91%,也可能按周上涨95%,但是给大家一个感觉,这个市场开始出现变化。

当然,这个时候我们现在也在发现实际上很多地方政府越来越关注价格,有一些地方开始通过价格监管来对市场进行调控,实际上在这个时候,我们说房地产市场和房地产企业正在一个十字路口,大家有很多问题非常关心,非常焦虑,到底未来的市场是怎么走,像右边这个图,市场已经进入了比较高的水平,它是继续往高处走,还是这个高已经到了顶点,大家有各式各样的讨论。

一二线的城市,三四线的城市分划,大家考虑到底想哪一个地方去,如何看待区域性的房地产市场的风险,是不是开发企业销售额就变得非常的重要一些问题。实际上这些问题我自己感觉,可能要从两个基本的问题去看,一个就是说我们未来这个市场当中主要的业务就是住房建设这件事,是不是有一个持续的需求,再一个就是我们当前房地产市场当中最核心的风险怎么去看。

所以第一个话题,我就想讲新型城镇化与化解房地产库存,城镇化的概念大家都非常清楚,就是我们现在希望要提高城镇化发展的质量,要走新兴城镇化发展的道路,为什么要做新型城镇化的发展,这跟经济长期的增长,社会的发展是有关联的。比如说大量农业转型人口无法融入社会,机制体制还不健全阻碍了城镇化健康的发展,另外我们说对城镇化的质量不高,对扩大内需的作用没有充分的发挥,我们本来预期它应该是非常重要的引擎,甚至是世界经济增长的引擎,但我们发现它没有充分发挥好这样一个引擎的作用,另外发展目标如果不去做一些改革的话,城镇化应该说和住房的建设是密切相关的,因为大家都认为城镇化的发展过程,住房是一个核心的因素。

在2015年的时候,中央经济工作会议提出来要去库存,而且给出了很多去库存的一些思路,实际上最主要的一个思路就是通过城镇化的发展,通过户籍制度的改革,住房制度的改革,通过提高城镇化的质量来消化房地产的库存,当然还有其他的一些租赁史等等其他的措施。

但是实际上最核心的是要加速一些制度性的改革来提高城镇化发展的质量,来消化房地产的库存。但是实际上我们在很长的一段时间里面,我们把消化库存理解为我们行业里面的消化库存的概念,所以比较关注短期的库存的消化。实际上大家慢慢的就感觉到,去库存实际上我们很快就没有了库存,房价进一步的上涨,这个主要是出现在一线城市和核心的二线城市,和一线周边的一些增长。

但是,可能对于三四线城市我们现在仍然还存在着库存的压力,所以我们实际上没有用这种改革的方式,没有通过发展新型的城镇化来去库存,而是比较关注短期的数据,用一些计划经济的思路,甚至用杠杆的思路去库存。

所以大家看到,在5月份的谈话和7月份中央政府的会议在谈到去库存的时候,实际上都提到了这个问题,但是实际上我们说还没有关注到去库存和新型城镇化是一个什么样的关系。

最近大家看到中央一系列的政策在逐渐的推出,这里面包括完善农村土地所有权承包经营权三责分明的状态,推动非户籍人口在城市落户的方案,最近又有一个建设用地供给的方式,实际上是一个增减的方式。过去我们比较多的是看它有多少土地资源,然后我们决定它可以供应多少,这样的话,就导致使土地供应的数量和人口的流向,人口的规模是处在一个失衡的状态,人口多的地方供应很紧张,因为它的资源本身短缺,人口少的地方可能有更多的指标供应。结果实际上就会很自然的形成了当前我们现在大家看到的一个显著的特点,就是一二线城市和三四线城市的供给关系上的巨大差异。

另外,实际上这里面也还是要取消两类户口之间的差异,实际上是要慢慢的取消城乡之间的这种差别。实际上我自己的理解,就是说我们去库存我们强调要用改革的方式去库存,实际上有一些类似于1998年实现住房分配货币化,让很多的人口,很多家庭到市场上买房那样一个改革。

现在面临的情况,就是说现在我们户籍人口城镇化率很低,我们到2020年才到45%的一个标,现在是常住人口只有56%,那么我们要到60%,甚至到70%实际上要城市化,这个时候这些人实际上要有住房需求,就可以带动未来的经济社会的又一个很长时间的发展。但是,由于我们很多制度性的障碍,让这些人们没有办法产生稳定的预期和住房需求,结果就对现实当中经济的活动没有形成支撑。

实际上我自己感觉消化房地产库存更多的要提供长期的一些安排的一些改革,来激发新的需求。

第二个问题我比较关心的问题,实际上就是当前的房地产金融风险和房地产市场价格,实际上关于加杠杆还是去杠杆大家讨论了很多,从这个图上大家可以看到我们住房金融发展的水平,在国际上相比相对来说比较低的。实际上我们可以理解为在宏观上,在一些大的方向上有加杠杆的空间。

目前为止我们国家住房贷款占GDP的比重,去年年底是25.8%,现在应该达到了30%,既使是30%还是处在比较偏低的水平,从宏观上有进一步增加杠杆的空间。

但是,实际上这里面还有一个如果宏观上增加杠杆,我们发现国际上其他的这些住房发展程度比较高的国家,基本上都和贷款证券化操作密切相关,也就是说它的资金来源不是商业银行的储蓄存款,而是资本市场上的投资者投资的资金,它的流动性,它的承担风险能力是不一样的,所以我们说如果我们在宏观上增加杠杆的话,可能我们需要提高住房抵押贷款证券化的一些事。

如果是从微观的角度去看杠杆水平,实际上刚才有一个图,我们发现全国存量住房抵押贷款大概是40%,但是也存在一些区域性比较高的情况。因为房地产市场的价格和增长速度相对来说比较快,所以,如果我们不是按照市场的发展去调整首付款的比例,如果首付款的比例在这个环节又再次的融资,实际上在微观上风险就会增加很多,这里面会联想到美国次贷危机发生时候的一些诱引,实际上就是在微观的房地产交易甚至每一个贷款上,出现了一些大家联合起来促成成交分享利益,风险相互传递。实际上如果我们也形成了这样一个大的环境的话,也会非常不利。

所以实际上最近大家看我们对房地产金融的风险非常的关注,尤其是对这种在微观交易环节的风险,所以实际上我们现在比较紧凑的任务就是怎么定义房地产金融,一个是利用体系。

最后再讲一讲房地产市场未来的发展,实际上过去房地产当成经济的发动机,或者是一个工具,未来可能更多的它带动增长的作用会慢慢的减少,但是它稳定经济的作用是在逐渐的提高。这个图是日本房地产行业在经济当中的比重,日本和美国都占有12%,我们国家只有6%。应该说从这个图上,我们可以看到在城镇化的水平到70%的时间,仍然是还有一个大量建设的需求,但是,他总投资的规模上都处在一个平缓增长,让它大量的增长是比较困难的,未来住房需求是改善性需求、季节性的需求,甚至更新改造的需求,还有人口的流动所带来的需求调整。因为现在有一些住房随着人口流动已经变得没有意义了,要在流入地重新建设住房,这样一些需求会构成未来购房需求的主题。

也有一些学者研究,实际上人均GDP的水平3000到3.6万这样一个规模都是属于住房建设,另外就是住房领域的重点也会有变化,比如说住房的改造维护维修这方面的投资,我们发现像美国住房的维护维修的投资大概有2000亿,跟新房的投资相比,新房是4000亿,相当于占1/2,所以我们这个领域将来会有很多的发展空间。

实际上李克强总理最近一次谈话认为对需求也抱有信心,我也同意这样的观点。所以从未来的发展来看,对政府来说就是要想办法做这种长期的制度建设,还有税收、住房、归置长期的制度建设。

另外从企业的角度来讲就是去创新、发展租赁市场,去提高我们的服务能力,我们是提供空间和服务的,社会需求什么样的空间,需要什么样的服务,我们怎么样在现有的空间供应的情况下,把它的改造成适合未来人们需要的空间,这是我们很重要的任务。前面是商场、写字楼,包括现在创客的空间,这些都是我们未来企业可以去探索发展的。

另外一个就是关注住宅的房地产投资,实际上商业房地产投资,未来应该说有更多的潜力,大家可以从这个口上看到,我们的人口在全球占19%,但是我们商业地产的价格只占6%,实际上这一个侧面也反映出我们的空间。而且,未来机构投资者的出现和机构投资者的参与,也会让商业房地产市场发展的空间更加广阔,实际上房地产企业我们所说的轻资产也好,发展我们的房地产,因为这本身就是一个第三产业就一个服务业,发展我们专业管理的能力就有空间。

实际上大家看,我们现有的房地产投资的水平非常低,应该说还有非常大发展的空间。但是,这里面可能也还是将来怎么去合作也还有很多的探索,实际上现在有了很多的实践,未来应该还有更广阔的空间。

时间关系我就讲这么多,谢谢大家!

主持人:感谢刘老师的精彩分享,让我们对房地产行业的供给侧改革有了更深层次的认识,对我们房地产企业的启发也很大。再次谢谢刘老师。

接下来,演讲的是一位知名经济学家,中国改革基金会国民经济研究所副所长、研究员王小鲁先生,王老师的研究领域包括中国经济增长与发展、收入分配、市场化改革等,其中,王老师也是土地制度改革的呼吁者。接下来,我们就来听听王老师关于土地制度改革与房地产发展未来的主题演讲,大家欢迎。

王小鲁主题演讲

王小鲁:大家好,我今天讲的题目是土地制度改革与房地产发展的未来。大家知道十八届三重全会提出来建议城乡统一的建设用地市场,在符合规划和用途本质的前提下,允许农村集体经营建设用地出让租赁,实行与国有土地同等入市,从权同价。

现在我们实行的这套土地制度核心是各级政府征地、政府卖地,这套制度可以说有利有弊,我们是不是可以总结一下,这套制度到底利在什么地方?弊在什么地方?我想有利的方面主要有两条:

第一,弥补了地方财政的不足,支持了地方基础设施建设。因为各地地方财政紧张,通过征地卖地,地方政府获得了额外的收入,弥补了地方财政的不足,这是从眼前看现行土地制度有利的一个方面。

另一个方面就是用行政性手段征地,避免了土地买卖双方反复讨价还价,项目久拖不决,加快了投资建设的速度。我们用征地的方式,可以避免很多在土地问题上的争议。

但是同时这套制度也有很多的弊病,弊在什么地方?第一,侵犯了农民的合法权益。大家知道宪法规定,农村土地是农民集体所有,但是这套制度允许政府用低价征地高价卖地,而且农民不能够分享卖地获得的收益,这样就侵犯了宪法赋予农民的土地所有权。而且由于利益的驱动,常常带来暴力拆迁,导致官民之间的冲突。

第二个弊病,地方政府在利益的驱动下过度的鼓励房地产开发,造成很多城市房地产大量空置,资产泡沫,不良债务大量的积累,金融风险越来越大。

第三,政府独家征地独家卖地,垄断了地源,因此就抬高了地价和房价,加重了居民的负担。

第四,这个制度保留了大量的无偿划拨或低价供地。

第五,通过权利来配制土地资源,往往导致官商勾结,助长了腐败。

第六,农村的闲置不能进入市场,导致土地资源的浪费,妨碍农民获得应得的财产收入。

因此从这些问题来看,现行的土地制度我认为是利小于弊的,弊病远远超过收益。因此,这个土地制度是必须要改革的,改革的方向就是十八届三中全会提出的开放土地市场。但是这个开放的速度到目前为止看来是进展非常缓慢。首先一些地方在搞试点,但是这个试点范围有限,而且试点城市大部分是县级市,或者是县级的行政区,它的代表性是有限的。

第二,据我所知,到现在为止还没有认真的总结试点地区所取得的经验,更没有向全国推广。而且在土地市场开放的这些实验过程中间,还有很多的条条框框。其中一个条条框框,就是所谓农村集体经营性建设用地只限于乡镇企业的占地。有人这么讲,很权威的人士,如果把农村集体经营性建设用地解释为只限于乡镇企业占地的话,实际上就阻碍了土地进入市场,而且侵犯了农民的合法权益。为什么?因为农民作为土地的集体所有者,应该有权力决定哪些建设用地用于经营性,哪些用于非经营性,我把这块地用来搞开发建设,或者我把它用于当地的公共目的都是可以的,为什么要限制说,只有乡镇企业占地才是经营性建设用地,这个解释既没有道理,在实践中也对开放土地市场有严重的阻碍作用。因为大家知道,乡镇企业占地东多一块西一块非常分散,这样的占地没有办法统一规划,没有办法进行整体的开发利用。因此,如果说乡镇经营性建设用地进入市场只限制在这个范围,这个开放市场的进程就明显的受到阻碍。

第二个限制,农民的宅基地以允许向本村农民转让,其实这样一个限制没有必要,而且是对农户宅基地物权的侵犯,我们在城市没有人规定,没有人敢于规定说,城市居民要转让你的住房,只允许转让给本街道的居民,不允许卖给外人。为什么在农村就可以对农民做这样的限制?我认为这个限制是完全没有道理的,而且会阻碍土地制度的改革。

现在既然现行土地制度带来了很多的问题,土地制度的改革必须加快进行。这些不必要的限制我认为是应该取消的。当然在开放土地市场过程中间,也有一系列的问题需要解决,第一,就是怎么样保障地方政府必要的公共财力,大家知道,因为现在土地收益变成了地方政府收入的一个重要支柱,主要来源,开放土地市场以后,很多土地的交易不通过地方政府进行了,因此地方政府的收入可能会减少。怎么办?

我认为恐怕解决这个问题的办法有两条,就是开源和节流,所谓节流就是压缩过度的行政支出和不必要的政府投资,大家知道,其实现在这几个方面的政府支出比重都是非常大的,有相当大量的资金浪费。如果把这些支出压缩到合理的范围内,会节约大量的政府资金。

第二,就是开源,所谓开元就是增加地方政府必要的财政来源。首先我想房产税的问题,到现在没有实施,对少数人占有的超量住房征收房产税,我认为既是必要的,而且也有利于为地方政府补充财政来源。

第二,对土地转让过程中间产生的暴利征收土地增值税,因为土地收入各地非常不均,有的地方地价土地不值钱,有的地方地价已经到天上了。因此在转让中间,土地的所有者可以拿到非常高的收入,其实这个收入在相当程度上是由于城市化的进展带来了土地的其他收益,这个其他收益不应当完全由原来的土地所有者获得。因此征收土地增值税我认为是必要的,也有利于给地方政府补充财源。

还有其他方面也有很多的改革可以继续推进,也有利于弥补地方财政的不足。这是解决地方政府财力的问题。

第二,就是关于开放了土地市场以后,如何保障必要的基础设施建设项目。如果说大家都通过市场交易,你要搞基础设施建设,人家说我不愿意卖地,这个基础设施建设可能搞不成。因此我认为,重要的基础设施建设项目可以保留政府征地,但是要参照市场价格给农民合理的补偿。

另外,法律一方面要保护农民的合法权益,另一方面,也要对那些个别的漫天要价,侵害公众利益的极个别钉子户也要有法律措施进行强制。

第三个问题,在开放土地市场的过程中间,怎么样防止农民大量的失地影响到社会稳定。我觉得解决这个问题恐怕首要的一个条件,就是要加快推进户籍制度的改革,这一点刚才刘教授也提出来了。我们到现在为止城镇两亿到新城镇居民没有得到户籍,没有得到必要的社会保障和公共服务,在这方面如果我们能够加快推进户籍改革,扩大城镇社会保障和公共服务的覆盖,促进新城市居民的城镇化、市民化,就有利于解决在农民离开土地以后可能带来的社会不稳定的问题。

第二,我想开放土地市场,需要是一个循序渐进的过程,不能一哄而上,不能一下子采取运动的方式搞市场开放。而且在这个过程中间,地方政府应当保持中立,不能站在某一方的利益上强力推动土地进入市场。

第三点,货币政策、信贷政策必须保持中性,扩大房地产泡沫,我们一段时间已经看到房地产泡沫在不断的扩大,这个和宏观政策没有保持中性有关系。实际上带来的结果是泡沫越做越大,这是非常危险的。我们在房地产市场开放过程中间,一定要有中性的宏观政策。

第四个问题,就是关于土地所有权的问题,宪法规定农村土地是集体所有。大家知道通过30多年农村改革,实行包产到户,很多地方的农村集体所有权已经虚设了,像农民委员会,还有党的基层组织,实际上只起了一个政权的基层机构,政权和村民之间的衔接起了这样一个作用,村级行政机构,现在所谓的村民自制委员会,能不能有效的起到代表农民利益,保护农民合法权益这样一个作用,我认为可能存在很多的问题。为了防止这个问题的出现,我认为应该建立有监管的公开的土地交易平台,所有的土地交易要在土地平台中进行,禁止场外交易。这样在土地交易平台上便于建立一套监督核查机制,防止侵害农民的合法权益,也防止中间截流农民应得的利益。

第五,低价悬殊,开放土地市场以后,各地农民可能苦乐不均,大城市郊区土地是天价,很多边远地区的农民没有办法享受到城市化带来的好处。怎么办?我认为有些城市已经实行的土地指标交易,或者是地票制度是值得借鉴的。这种制度可以使得边远地区的农民分享城市土地的增值收益,同时解决城市建设用地不足的问题,同时保护了用地,有利于土地资源的流动和优化配置。

第六,怎么样在开放市场的过程中间防止土地的无序开发,保护耕地,保护国土规划免遭破坏。我认为地方在建设土地交易平台之后,平台和地方政府都有责任进行严格的监管,保证这些交易合法合规。

总体来看,我们的城镇化进程过去已经让数亿农民转变为新的城镇居民,尽管还有很多人没有安家落户,没有获得城镇户籍,但是他们实际上已经长期在城镇居住了。这样的一种情况必然带来土地资源重新配制的需要。目前的土地制度不合理,阻碍了土地资源的有效配制,也影响了城镇化的进程。因此只有开放土地市场,才能够有效的配制土地资源,才能有效的抑制房价的过度上涨。开放土地市场能够带来哪些变化?

第一,它会引进供给侧的竞争,使过高的房价地价回归合理的水平,有利于减轻居民的负担,也有利于房地产业健康发展。

第二,通过公平的市场交易,农民可以获得合理的土地收益,有利于改善农民收入,缩小城乡差别。

第三,市场能够改善土地资源的配制,提高土地的使用效率,对经济增长会有积极的推动作用。

第四,通过市场来配制土地资源,减少官商勾结,减少了钱权交易的机会,有利于减少腐败,改善收入分配。

第五,通过市场能够盘活大量闲置和废弃的土地资源,形成巨大的财富,形式农民、市民、投资者和开发商收入的重要来源,促进农村的繁荣。

最后一个问题,我想简单提一下,房地产业未来发展前景。目前我们的城镇化已经达到了56%的城镇化率,通常按照发达国家的情况看,我们未来还有很大的发展空间,如果再提高20个百分点,达到76%的水平,那么就意味着还有将近3亿人要进城。另外还有2亿多新城镇居民现在没有获得户籍,他们未来在城镇永久性安家落户也会带来巨大的需求。在这方面房地产业的需求还是巨大的。

未来一定会出现更多的新城市,会有更多的镇和中小城市变为大城市。同时农村建设也会有巨大的空间。因此面对这些未来的发展,我想房地产业还有巨大的发展空间。但是只有在满足居民居住需求和商业、服务业正常发展需求的基础上,房地产业才能健康发展,而不能把发展建立在泡沫的基础上。

市场配制资源是房地产业健康发展的必要条件,开放土地市场会极大的释放土地资源优化配制的效应,带来财富的涌流。随着未来房地产市场的开放,它对经济增长的贡献完全可以和过去30年来几亿农村劳动力进城对经济发展的贡献相提并论。

今天我讲的都是我个人的观点,希望大家批评。谢谢大家!

主持人:谢谢王老师的精彩演讲,全是干货,全部是讲创新。商会最近也在做一些提案,接下来有请我们行业的权威专家,我们商会创会会长、清华校友房地产协会会长聂梅生女士做《房地产行业创新与养老产业》的主题演讲,聂会长一直潜心房地产行业的研究,并亲自参与行业创新实践,对房地产及养老等相关产业有着深刻的理解。下面,大家掌声有请聂会长。

聂梅生发表主题演讲

聂梅生:刚才两位专家都讲到了房地产的改革,我前一段对房地产的供给侧改革做了一个思考,我觉得其实就是三件事,第一件事就是土地供给侧改革,就像王所长讲的,如果不改,整个房地产的供给侧改革就没戏。一个积极推动同地、同权、同价农地入世,一个是完善改进土招挂牌制度,还有一个是改革70年土地使用权制度。

第二个方面融资体制的改革,一定要建立个例的房地产融资基金,昨天我们刚刚开了一个年会再成立REITs,其实总1990年到2016年全世界的REITs的总量从大概98亿美元发展到现在是2.2万亿美元,这个实际上是20几年间全世界增长了200倍,而中国现在几乎没有,所以它应该是房地产金融最后一片蓝海,还有关于住房公积金的改革等等,这是从银根方面一系列的,怎么样加大融资比例,减少完全从银行出来的办法,这是银根。

第三个和前两个配套的,刚才王所长和刘教授都讲到了,就是税费,如果房地产的税费不改革,土地也好,金融也好,他今后改革的结果一定要和财税融在一起,所以供给侧改革这几个方面要突破。

大家对形势很感兴趣,我们看到实际上我们固定资产融资和房地产融资在低位徘徊,最高的时候房地产融资35%的增长,现在是很低很低的,这是节大家一个概念,房地产投资是在5%左右,低于GDP。

第二个概念,房价与M1高度正相关关系,也就是说M1和房价基本上高度正相关,这是我做出来以后非常相关的一个数据,也就是说今年的情况,很多的企业的钱没有地方投,投不出去,所以全到房价上去了,只有房地产金融属性在今年是空间发挥了它的金融属性。

另外一块和汇率有关系,这一年来我们国家的外汇储备持续下降,下降的速度非常大。2015年7月到2016年7月基本上就是折半这么一个情况,汇率下降就是人民币对美元汇率下降,结果投资上不去,房子今天卖的空前,刚才都报出来数据今年几百强卖了多少,超了多少倍,房子的非常多,钱回来的空前多,投资空前低,钱都哪去了?这要好好思考一下这个事。

房地产的供给侧改革和目前现状,为什么钱不一定往国内的开发项目,房地产资产负债率一直上升,资产负债率从2000年到2015年从50%到上升到将近80%,资产负债率非常高。

然后再看房地产开发毛利率近年来有所下降,而且直线下降的非常多,我们来看2006年毛利率大概30%多,结果从2012年一直到现在降到20%。刚才讲了利率低钱贵,供给侧改革跟不上,货币在下降,就形成现在这么一个情况,再怎么样去,今天加那么多杠杆都跑到哪去了,都跑到房价上去了,这真的不是一个办法。

我从来不大讲房地产泡沫的,但是今年我确实在说,我说如果某些城市没有房地产泡沫,那也对不起这个行业,肯定是这个泡沫在今年某些城市在大量杠杆情况下,就急速上升,凡是急速上升肯定会急速下降,这是关于房地产这一块。

回过头来讲,我这几年在养老,在做养老当中,我特别觉得养老的供给侧改革比房地产的供给侧改革还难,幸好最近习主席开了一个会,关于支持养老产业降低门槛等等,这里面供给侧改革当中恰恰是重资产的去房地产化,土地绝对不能招牌挂,绝对不能摆脱原来的一大套,一定要降低成本。

第二,资金这一块没有稳定的资金链,老人又不能抵押贷款,产业用地也不能土地抵押。

第三,建设和原来盖房子不一样,它有适老化的特点,这是重资产端。

轻资产端在养老里面没有销售,如果是卖房子这个思路,回收前期投资一定和后期脱节,这个是行不通的,它是服务业,是消费,它的销售是靠口口相传的,而不是提广告,它要长期服务、呵护终生这样一个产业。

现在供给侧供需错位的很厉害,养老产业的供给侧改革应该是老者的需求就是我们的给。但是现在不是这样,我们提供了很多脱钩的需求,并不是真实的需求,真实的需求有可能脱节,比如说医疗,医疗当中医养结合,生病后期康复这一部分不能报销,结合不起来,最近在解决这个事。

另外异地不能解决,现在没有完全解决,关于医疗这是一个大的问题,两大障碍没有解决。

第二个旅居养老,想让他候鸟旅居,旅行社不让75岁以上的旅游,我76岁就不让参加旅游团旅游。

养老类的金融,普遍存在贷款难,收益率低,企业生存很困难,不敢轻易涉及。现在需求侧怎么激活老年人的存量资产。

最后一个要求老年人老有所为,结果让60岁退休,想为也不让他为。我们在清华大学的时候,就是让健康的为祖国工作50年,25岁开始工作要工作到75岁,结果60岁就让你退休了,怎么为祖国健康工作50年,健康也不让工作,现在养老退休政策也有很多问题,政策应该支持延长退休年龄,这些问题不解决,中国迅速老龄化以后出现的问题会比房地产更难。

最近,习近平主席召开了一个第28次会议屡了一遍,我觉得真是非常好,在当前这样一个局面之下没有人会忽视互联网,互联网一定有用,互联网大数据怎么进去,O2O怎么进去,因为中国老人很快要涨到3亿多,将近4亿,所以这个事情占中国总人口的将近1/3,谁的数据有它大呢,互联网怎么融入,这个没有什么怀疑,一定有巨大的潜力。

第二个是金融创新,没有一个行业能脱离全球性金融的世界。所以怎么样融入创新众筹,B2B、B2C的,公益性基金怎么介入。

实际上上面是互联网,下面是金融创新,它包围起来中间核心部分就是养老产业的核心,就是核心的实体在中间,这两个圈之间我们发现用金融和互联网促进这样一些安排,就有可能在这里面。

比如说现在有居家社区养老,这个是政府大力支持的,很多政策和投资都在这个地方,这里面和我们开发的小区有巨大的关系,这里面政策支持特别多。像朝阳就是将近一千个驿站政府来支持,实际上就是社区的养老站,这是一大块居家社区。

机构养老还有旅居养老,也就是说旅居融合了居住和机构养老,融入了老少的服务,这三块我们现在都在做,就在全联房地产商会和清华校友双平台下我们做的。做了一个候鸟、旅居和社区。现在我们就发出来一个清华华友四季候鸟卡,这是第一个为老年人发的可充值的消费金融类的卡,这里面就有钱,就可以刷卡在旅居地、候鸟地消费,从今年10月26号第一个点牵头,加盟基地全国,最后走向全球,这是一个真正的卡,是一个银行卡就发出去了,发出去以后老年人非常满意的。

根据携程的报告实际上现在中国老年人的旅游已经占全国旅游人数的20%,相当多的是老人,老年人已经成为中国旅游市场重要的一级,而且原来这些老年人抠门,尤其是那次出了一件事情翻了一次船,基本上都是老年人,其实现在不是,他们人均一次旅游4000元人民币,选择四星级以上的住宿达到70%,而且子女两代游、三代游,以送爸妈旅游作为重要的孝亲礼。这个卡可以年轻人给父母买,也可以父母自己买,从携程的调研包括,中国已经进入了旅居的时代,我们就把消费金融加上互联网金融,以最低面值5000元,支持多人、多次多地区旅游,这样资金周转快,使用者沉积的资金少,接受程度高,而且它是轻资产的运营,不必到处去建基地,这样也激活了我们这样一些存量资产和一些库存,形成一个需求性的旅居平台。

同时为什么可以做旅居,就是因为大数据的应用,可以应用线上线下大数据来做这件事情。比如说我们自己做学子园,我们有一个机构自己做不过就几百强,如果通过携程来做很快就几千张,如果上线通过互联网去做那就是上万,别看它是小小的一张卡,但是如果数据足够大的时候,实际上他会激发的其实就是跟阿里巴巴的支付宝和最后的钱包,剩下那一点点钱全国加起来就是一个很大的数字。

我们做了两年的候鸟,积累了经验,到现在才开始正式的发卡。要求加盟的也非常多,它加盟进来以后,我们给他们带来的是什么,他们给老人带来的是服务基地。

第二个是社区养老,社区养老都有十几、二十个社区,多的几百个社区,为什么他自己不能做,我们曾经房地产开发企业艰苦的做了两年,那个思路实际上是来收购物业管理公司,认为这样可以怎么样,结果不然,我不详细分析,现在大家都认为这个模式有问题,现在进入了第二块。到底是洒钱买公司,还是扎扎实实聚量,做一个算一个,真正把养老做进去,先聚量还是先聚资,我觉得在社区养老这一块一定要先聚量。那是因为这个非常大,一共是17万家的物业管理公司,远远高于开发商的量,2016出了很多政策都是支持居家养老,所以商业模式要摆脱房地产的思路,摆脱物业管理公司那种思路来做真正的社区养老。

最后我说一下机构养老,刚才我说的供给侧改革当中一些问题能不能在这儿解决,我们试了一下还是可能的。就是说做养老要引入三零,一个是土地成本趋近于零,融资成本趋近于零,土地成本趋近于零,我们就用的农村人口集体用地,他进来了以后,他这个土地成本基本上为零,就不用抵押贷款,银行也不认可,这是第一土地成本基本归零,这是第一个。

第二个融资成本怎么样运营,怎么做呢,不能抵押贷款,但是有一个反向做了一次,相当于是对老年人做了一次贷款,因为我向你贷款就相当于押金100万你给我了,我三年以后还给你,我对客户进行贷款的,而我给你100万,你20年以后还给我的,我的利息是服务消费利息,每个月给你服务多少,什么物业这个那个的,租金他不要你的,老人觉得可以,我把银行一百万转到你这儿换了一套房子,银行利息8%换成服务费了,是挺值的。这里面有一个反向的贷款,或者我们把它叫做众筹,关键是众筹的利息回到了服务上,这就是一种服务消费,消费性的金融和房地产投资因脱的金融完全不是一回事。

关于平台、私募股权基金、众筹基金我就不了,怎么样把绿色建筑服务放进去,因为我们清朋华友做的是高校毕业生,也就是30后、40后,现在我们针对这样一些人做,就成立一个书院,等一会儿大家可以看到有一个售书,看他们的书是什么样子,这些老年人都是清华大学的。

核心竞争力是通过这个项目的成功,我觉得核心竞争力就在超值服务,能不能做出来超值服务老人才会来,我们就提出来一个倡导积极养生,避免消极养老,不能进了养老机构越养越好,应该越老越年轻逆生长,应该是身心健康。所以文化养老就成为一个主题,等一会儿我们自己清朋华友两周年,可以看出来老年人给你们秀成果,一个是书院发售书,另外会有一个清朋华友的走秀,同时我们各种各样的益工,而且大家抢着做。

我昨天看到一个清华的曲老师他扶着一个96岁的人送他回家,我说我去送他回家吧,他说不用你,我去吧,他说我是益工。心态非常年轻,这就是我们的会所,非常有很多清华的符号在里面。最近中央2台播了对清朋华友的采访。

最后说一下我们的帐怎么算的,我们这栋楼是2.8万平方米,一共300套,总投资1.5亿。因为它的地价为零,单套入住是5500一平方米,当时我们算了一下一定得有众筹,就是说有反向的押金,如果大家都不交一百万,11万才能回收成本,如果反向押金达到了50%,三年多就能回成本,这个就代替了首付和抵押贷款,而且人家一次100万,150万打给你,所以这个非常重要。IRR如果没有的话,就是12.14%,如果有的话,可以达到22%。

最后结果前期投资1.5亿,我们一年半就给它回收了1亿,一共1.5亿,我们一年半就回收了1亿,现在3号楼基本上没有什么房子可选,今年是两周年,两周年的时候没有房子可选,很多清华同学都住到其他楼里面去了,有一些房子短期租,两年内全部回收前期投资,符合商业理论。

并不是说做养老就没路,是有路的,看你怎么做。当然这里面有一些政策的间隙,当时选这个点的时候,很多人说你选农村集体建设用地,到时候小产权拆了怎么办,我说没有这个风险。因为习主席讲了同理同权同价,只要他管这个事,不可能给我们炸了,我坚持用农村集体建设用地,这是一件事。

第二件事做反向押金会不会乱集资,我说也不会,我们这应该是属于金融创新当中的一个环节,因为关于老年人中的反向抵押贷款美国是很多的,中国就没有,以房养老这个事也没有推开,但是各个养老机构都必须有一定的会员制、押金制。这个倒是解决了怎么样把金融能够通过正规的渠道,民间渠道和正规化。这两个事一突破,养老才能走,如果土地这个环节突破不了,不要说房地产立项下不来,就包括刚才刘洪玉教授讲的去库存,实际上是和城镇化相关的。如果土地问题解决不了,城镇化也没戏,所以这个时期肯定是一个拦路虎,这件事情大家要注意这件事。

最后我想说一下,在座在做的时候一定要注意土地用地,哪一些是属于政府补贴的,哪一些是属于中高的,中高的就是五千到八千的土地资金,我们这次做的退休金基本上在5000以上的,我们做养老完全是服务业,完全是消费,不在第一驾马车,完全在第三驾马车,大家一定要注意土地融资和管理服务的模式,才能把它做起来,希望整个年会能够成功,希望和大家进一步交流,谢谢大家!

主持人:谢谢聂会长,聂会长是参加了15届,是我们整个商户的创办人,聂会长今天还不断探索新的模式,中午一点半的时候我们期待聂会长带领清华大学老师的模特走秀,非常感谢大家对我们商会换届支持,五年一届,大家看到的是我们的表现,看不到的是我们辛苦的换届工作的筹备,下午全是我们商会的会长人在一起讨论,房地产在这样一个时代何去何从。

各位来宾,上午的会议环节到此结束。下午的会议将从13:30开始,请大家准时回到这里,参加下午的活动环节。

中午,我们为大家安排了自助午餐,请大家凭餐券在酒店的四层自助餐厅用餐;请接到会长家宴请柬的贵宾们,在工作人员的引导下,前往三层富力厅1+2用餐,就在我们主会场的旁边。

好了,谢谢各位!上午会议到此结束,散会!

主持人:今天下午的第一项议程清朋华友两周年庆典,这是一个别开生面的活动,我们的老学长们和老用户们,他们今天专程来参加我们商会的年会和我们两周年的庆典。

清朋华友学子园,我们聂会长还有一个身份是我们清华校友房地产协会的会长,同时又是房地产商会的创始会长,聂会长的发起是根据美国常青藤高校学子园的这样一个模式创建的,这个项目是我们清华房地产校友会,全联房地产房地产商会和等三等三家共同发起设定的一个品牌。

为什么两周年呢,2014年的10月18号清朋华友学子园隆重启动,所以今天正好是19号,本来应该是昨天是两周年,正好因为今天商会年会的机会,我们把两周年的庆典搬到了现场,不光庆典搬过来,老人们也搬过来,一会有一项非常重要的成果向大家展示。

今天上午聂会长演讲的后半部分,关于演讲,关于清朋华友这样一个商业模式聂会长已经做了一个非常详尽的介绍,中国养老区的发展现状通过互联网金融手段,资产证券化等工具整合产业链,其中包括居家养老、社区养老和机构养老多种服务模式,并且打造全国首个应用于学院的轻资产,实际上我们在去年年会上启动了关于社区养老,两年开始了机构养老,去年开始社区养老,现在开始了旅居养老。

目前汇报一下我们两年来获得的成果,首先有机构养老的基地建设,就是清华学友金手杖,我们与金手杖国际养生公寓将金手杖打造成了高知学子园。我知道今天在座的很多副会长亲自到清朋华友学子园去考察过,所以大家可以看到那里是一个非常有特色的文化品位的活动中心,这样活动中心为学子们提供增值服务,另外我们现在正在和金手杖相谈把它的3号楼打造成一个北京借住借户到健康一体化的养老专业服务机构,这个问题目前正在洽谈当中。

同时,我们还要走出北京,因为我们的校友会是遍布全国和遍布全球的,包括在上海、深圳等部门都筹建了清朋华友学子园,正在和上海校友会积极何国,通过包括我们今天在座的光明地产、卓越地产当地的房地产副会长企业来整合资源,包括我们来建设。

第二个就是刚才说的社区服务,我们主要是针对房地产商会开发企业的资产提供这样一个社区的增值服务,目前我们已经签署了战略合作协议,包括管家帮正在洽谈,希望把很多社区服务整合的社区服务引入这样一些资产。

最后一个就是旅居养老,清朋华友的候鸟旅居也是在今年,这个月正式启动,我们是想通过机构养老服务和社区养老服务经验,依靠线下的客户黏性,专注于在度假景区为老人提供与众不同的服务,外面有我们的介绍,桌上有清朋华友的册子。

我们清朋华友其实体现了一个文化养老的非常强的特色,一个是我们联合公益基金,就是我们的精锐基金会构建了和谐的社群,文化活动非常多,书画、音乐、夕阳红艺术团、京剧小组、歌会讲座,养生包括乒乓球、健康讲座,包括给老人每个节日包饺子吃,集体过生日玩转手机等等很多的活动。

然后到镜烟书院这一块,这是我们文化很重要的地,这是在建立学子园的同时,我们设立了一个镜烟书院,这是清华大学的党委副书记也是电影学院的王老师倡导发起的,主要是面向发挥老人的高知分子的资源,一方面能够为他们的知识提供一个更好的积累,同时也为社会培养更多的年轻人,这是我们镜烟书院搞活动的一个局面。

这是我们刚才说的按做功程式,我们不能整天在那里不搞活动,我们要让老人调动起来让他们发挥自己的潜力。

这个是我们一会儿会看到的走秀服务,就是我们很多资深美女,里面最大的80多岁非常活跃,每周大概排量好几次,都是为了展示老人的风采。

这是我们的候鸟旅游,开始是以清朋华友的名誉自己单组织冬天到海南度假,马上要增加千岛湖等等。本来金手杖就以养老基地,开始我们一起组织,最近我们自己在组织,组织老人们每年冬天去度假,我们马上增加千岛湖和香格里拉,这个是《大师风彩》的介绍,我们不搞其他的仪式,一个就是大师光彩,这个是一本书是由镜烟书院发起的,帮助他们从事学术交流,著书立传,《大师光彩》是由两位清华大学的校友汇编的,这两位校友是20世纪50年代清华大学毕业生,他们是1956入学的,他们是典型的理工男,但是又创造了艺术作品,这本书的出版得到了清朋华友镜烟书院,清华校友房地产协会,全联房地产商会的大力支持,从资金、渠道方面等等方面。

这是我们两位书的作者,一会儿我们会请他们上来,这两位作者是56籍清华的老学长,一位是右边的彭老师是81岁是机械系的,左边这个陈老师是79岁,是建筑系的,下面我们请镜烟书院的王老师,还有镜烟书院的副院长刘老师,他们代表这本书和这本书的发启方共同向大会捐赠大师的作品,掌声有请这几位作者和这三位老师一起上台。

镜烟书院赠送仪式

没有拿到书的可以到门口有售书,这是第一个作品,地个作品是金手杖为大家展示金色年华时装秀表演,今天我们看到鲜货的老人展示,这批艺术团他们以歌舞、戏曲等伴随美好的金色年华,这个艺术团有当年的专家教授、研究员、公务员、金融师、律师、会计师、服装设计师、公安干警、企业家、外交官、海归学者,平均年龄70岁,最年长的80岁。

下面,我们掌声有请金手杖艺术团为大家展示时装秀。

金手杖艺术团为大家展示时装秀

我们看到非常专业的编排是由我们国家一级编导赵满华女士和来自于其他专业文艺团的老师们共同编撰的原创型的歌舞和时装走秀节目,为了感谢我们艺术团老人们辛勤的演出,请两位嘉宾向大家送出一些小的礼品,分别由请商会的秘书长钟彬和许会长上台为我们的艺术团赠送一些小礼品。

钟彬:非常感谢,这是商会历史上第一次在年会上有演出,而且是这样非常精彩的,把生活,把事业,把所有的智慧全部融合在一起,我想这样一个让我们感受到我们的养老事业其实是非常美好的事业,而老年生活也是幸福的生活。

主持人:下面,我们进行的是领袖圆桌对话,一共有五组对话,对话嘉宾都是我们商会的会长及副会长们,作为行业领袖,他们一直在引领着行业创新和发展,他们的思想和对行业的判断,能给我们带来深刻的启发。

第一组对话的主题是--供给侧改革下房地产行业的机遇与挑战,将由盛世神州基金董事长张民耕先生来主持

对话嘉宾:

林腾蛟 阳光城集团股份有限公司董事局主席

许世坛 世茂集团董事局副主席兼执行董事

林峰 旭辉集团股份有限公司总裁

张宝全 今典集团董事长

现在有请对话加班和主持嘉宾一起上台。现在我把话筒交给张民耕先生。

圆桌对话一:供给侧改革下房地产行业的机遇与挑战

主持人:在今天这样一个会议隆重的气氛下,我们来谈一谈供给侧改革下房地产行业的机遇与挑战。刚才这场走秀让我们精神一振,居然养老产业能够有那么精彩辉煌的局面。我相信我们房地产业作为他们的一个板块,我们的房地产企业也会有新的辉煌。在供给侧改革的前提下,确实进入了新的机遇和新的挑战。

我想我们开始这个论坛的时候,先让各位参加的嘉宾用两三句话介绍一下自己的企业,然后我们来说说我们面对的机遇和挑战。

林腾蛟:教育和医疗健康这几个板块,我们会参与来探讨这个话题。

许世坛:我们现在也开始接触一些养老、旅游、休闲,应该是比较多元化的。

林峰:大家好,我是旭辉的林峰,我们在北京、上海、广东、重庆等19个省会城市以住宅开发为主,商业为主的开发商,我们还是比较单一,专著在房地产开发这个方面,希望有机会和大家做交流,谢谢!

主持人:我们下一轮讲讲各自的亮点,这回从林总开始,旭辉有一个评价是稳健高速,对于这样的评价您说说你们的亮点在什么地方?

林峰:业界很多人都说我们是黑马,其实我们是老黄牛,因为他们只看到我们上市以后几年发展的速度比较快,这几年一直保持着接近40%的增长,预计我们今年的销售大概会突破600亿。但是旭辉其实是一家老公司,我们从91年开始从事房地产开发业务,所以是一个在房地产领域来说年龄比较大的,但是我们一直发展比较稳健,都是内生的增长。

第二个旭辉的特点,是专注于核心的省会级城市,区域上的专注,我们在全国19个城市,未来我们也不会超过25个城市。

第三个,我们主要还是以住宅开发为主,像在座的几位行业大老,他们有多元化的布局,所以我们对于未来我们会加大办公、商业以及其他旅游、养老,甚至是其他行业的一些布局,可能会在未来的几年我们会初步的参与。谢谢!

主持人:你们的特点和亮点是什么?

许世坛:房地产经过了这几年的高速发展,最近政策比较密集,我们还是需要做好产品,做好本身的工作。因为我们这几年规模不是很大,我们相信明年会有还行的增长,我们更看重的是最终我们的项目,我们做到上市房企规模最高的前三名吧。除了住宅以外,我们会有更多的投向商业啊、酒店,包括旅游、养老这些板块,不仅是在住宅这块,今后固定资产的收益还是比较稳定吧。

主持人:下一轮谈的时候,你就要谈谈面临的挑战,现在商业地产面临的挑战你们怎么应对。张宝全你们是早早进入了海南做旅游地产,这非常符合供给侧改革的一个方向,请您说一说。

张宝全:我认为创新是有未来价值的,在市场是以需求为主的,实际上特别是通过经济高速发展,特别是在我们的生活方式上有很多的需求,随着经济的发展,社会水平的提高,房地产在以前的时候,利润率各方面还是比较高,比较好,靠卖房子挣钱和靠运营挣钱,可以讲两个行业是完全不同的。

酒店说我们是卖生活的,商业的也不同,他是400个老板开了400家店,我们是一个老板开了400个店,因为生活方式的不同,就像在你家里面吃喝拉撒在一起,它是没有界限的,不是通过交通来连接的,他们生活的行为联系在一起。

我们青岛红树林是8月19号开业,开业以后在青岛很有名,很多领导来微服私访,后来所有的区长一起来看,包括西海岸也来看,包括在开业不到两个月,今年十一,山东省十大人气景区酒店开业不到两个月就已经发展得很好。同时也给后面带来很多的商业机会。

主持人:现在的形势下你们面临的挑战是什么?你的应对是什么?下面林总,林总已经完成了保险公司的收益,你们已经不是简单的房地产商,他应该是全牌照的经营者。您说说你们的亮点。

林腾蛟:说起亮点,我感觉作为一个创始人,我是地产开发商里面比较潇洒,比较清醒的一个企业家之一。基本上我们干两件事,一个是经层设计,一个是企业文化,阳光城我们找最优秀的人给他们股权激励,我们这一波马上又启动,员工的持股也是一波接一波。我们精英团队和董事会,董事会是我们专业的这些董事,他们形成闭环状态,阳光几百亿的进出不需要我签字,他们有个系统在。所以我基本上我去哪里旅游,或者去读书,我手机关机,基本上没人找我。

我们比较早期就实行了国有化,我们经过了从96年开始办大学,办中小学,现在有200多所学校,还有大学本科,还有以色列的保险机构,我们是前两个月我们收了3000亿的市场,关键是他们的团队非常优秀。我们现在在做养老市场,以色列有最先进的养老机构,就是我们的保险。如果这样的话,可能明年我就把它带到中国来。像我这样的少做事情就多捐助人才,让他们去做,这可能就是阳光惟一的特点。

主持人:我们向林总学习,我们一般董事长都累得像狗一样,林总那么潇洒,一个是他的体制特别好,还有一个他非常早的进入了其他领域,特别是金融化做得非常早。你也说说你们面临的挑战。就从你开始面临的挑战开始讲一下。

林腾蛟:说起面临的挑战,其实就是现在中国整个经济形势比较严峻,我一直感觉,中国目前全世界最有经济潜力的地方,就是中国和美国,因为它很重要一点,它的人才是纵向流动的,纵向打通的,像欧洲以及日本,都有人才纵向打通的局面。所以中国还是和美国一样相当好,中国很多优秀的企业家都是从最低层起来的,哪怕是你是农民的后代,你只要努力就会有成长的机会。但是现在整个局势变化太快了,你今天的优势可能用不了太久就变成你的包袱,这就是一个我们所谓的新常态,不能够把今天的优势,今天的成绩当作明天,也许今天阳光城,我们阳光控股今天在规划,在顶层设计上面有优势,过一段时间可能我们就会遇到困难。

所以我们不断的应该盯住外面的环境,来检讨我们的体系,跟上时代的变化,这是时刻要记住的,来尽到企业家应尽的义务,因为时代进步得太快,你稍微不留意,可能很多的优势就会过去,我们可能就会有很困难的局面出现。

主持人:最近网上在传的,说你们300亿土地买了以后现在在做新型化,有些企业出钱,你们完全来帮他操盘。在房地产方面你们有没有什么应对挑战的办法?

林腾蛟:团队很多是有股权的,他们都是合伙人,我们给他们一定资金的比配,因为他自己把它当成他的事业。所以阳光城里完全是轻资产,现在的土地储备,因为房地产这个行业完全的轻资产不一定跑得盈,阳光城的特点就是很多的微团队,原来我们离开阳光城走出去的,他有心组织一个团队又想回来跟我们合作我也欢迎,因为这样子,所以我们这些团队又拉了很多对外的合作团队,这也轻资产也有。所以我们现在阳光城是轻资产和重资产结合。

主持人:房地产公司怎么轻资产呢?其实轻不太下去,实际上你们是输出你的管理,输出你的开发经验,这样来应对现在重资产的问题。这是非常好的经验。

张宝全说说你们的挑战和应对?宝全现在用各种办法在寻找旅游地产的金融解决之道,你们虽然额度不大,但是也是很成功的,这种经验是不是能够扩大?以及你对于旅游产也今后的金融解决之道有什么办法?怎么应对挑战?

张宝全:其实我觉得挑战是我们所有地产企业很重要的。每个地产企业不管你以前做得好,做得坏,或者你现在已经找到新的途径,或者你正在找你的途径。当然林总讲的金融,讲的钱,在传统行业里面大家觉得项目、土地、钱,有这三样就行了。其实在今天,你已经不是靠房子来挣钱,或者靠运营来挣钱的时候了,这三个是基础,运营成了重要的关键,运营的失败,土地、资金的价值都会没有意义。就是放点钱,咱们也是一个上市公司比较大,他到我这里来,他也想做旅游地产,就是说能不能借鉴一点经验,或者说怎么做,他带了很多的地。我说做没问题,都能做,但是我觉得如果跟你讲经验,第一点就是要有心理准备,第一点就是你的公司比较乱,高管要流失,内部要打架,让你成天不能安生。如果你原来是做房地产靠卖房子挣钱的,如果你现在想做红树林这样的靠运营挣钱的,如果你的人没有变,一切还和原来一样,你根本就没有转型。

联想的柳传志就说过,我做新的事情我就找新的人,进入新的团队,不让老的人做,因为老的人已经建立了他的思维方式,尤其在企业,当你做一件不同行业的时候,其实你的组织架构,甚至于企业的文化,包括你很多的事物文化是不一样的。所以中国目前现在专业在转型的时候,个人认为,很多把卖房子挣钱的经验当成了靠运营来挣钱的经营,这个环境是不一样的。金融感觉又不同了,它的股权机构,激励的方式都是不同的。

当你做旅游地产,做运营的时候,团队是非常重要的。红树林是一个老板开了400多个店,青岛有110个餐厅都是自营的,包括我们的奥特莱斯都是自营的。好处在哪里?好处就是我们所有进来的人,红树林因为是硬件是最好的,你可以找到最好的人。比如我们做奥特莱斯,就是在中国排名前三明的奥特莱斯里面来寻找我们的运营管理人员。餐饮这块,现在也是。这是能力的问题。

红树林能做的商业模式也未必像商业的模式也能做,因为做商业我个人认为有三点非常重要,第一我们开一个餐厅,你要看方圆5公里之内有没有市场,市场决定消费,你要做调研。如果有了,第二条就是营销,如何让消费者知道你,如何让消费者到你这儿来。第三点就是供应,消费者有了,你让他来了,你要供应得好,你不比别人好你依然不行。所以这三条对于我们开店做商业,或者靠运营来做风险是非常大的,光有一条不行。

红树林像三亚4000多家客房,每天平均就有4000人住在里面,市场和营销你不用考虑了,我就需要供应,最重要的就是人才,这些人跟我做开发的人完全不一样。商业零售企业和一个餐饮企业又是完全不一样的,和房地产卖房子也是不同的,这就面临了一个企业在转型过程中,我把这个以前定位为三点,一个叫转型,一个叫转行,还有一个叫转思,房地产企业转型依然靠卖不动产,输出不动产挣钱,这叫赚钱。第二,我资产是租赁。实际做红树林的时候我们是转思,你要完全变成新的,以色列的国家是很厉害的,人多,他们的智慧很高。

主持人:张总说的应对,一个是转型、转行、转思,就是把原来自己熟悉的放弃了重新走。下面请许总谈一谈,商业地产现在面临着网络经济的情况下,商业地产怎么来应对它的挑战?

许世坛:整个商业地产要有专门的团队,思考开发和做地产是不一样的。中国商业地产是严重的错配,三四线城市,包括个别的二线城市商业是不需要的,所以现在应该是一个机会,可能各个开发商私底下都在做,我们也在做,就是部分三四线城市只要允许把商业地产改成住宅。我们看到有些三四线城市住宅量是很容易消化的,所以这是一个国家层面的一个去库存的一个办法。

我们商业要做出特色,我们今年的9月份做了很多的工作,我们有主题公园,在国庆节每天的人流量是2、30万,整个城市接近三分之一以上的人口都会去那边,所以特色是很重要的。只要你不是太差的,你有轨道交通,你有配套,还是可以的。住宅是卖掉了有收益,商业是需要去经营的,也需要去培养的,现在如果在一线和二线城市还是有很多的办法。

今年在北京,在工人体育馆很小的商业地产经营了几年就是30个亿,商业要4、5个点才能做证券化,好的位置还是有一些企业会作为一种品牌,或者他自身的需求,他会出比较贵的价格去买这些轻资产,这个可能是在一二线城市通过近一段时间,把一些资产通过高溢价去套现。

另外你要长期经营,像上海我们有一栋楼在步行街,这个楼现在估值是120亿,我们现在可以做资产的证券化,大概是3.5%,实际上这个是很便宜的,实际上也不是说商业地产没的做,只要你干好,你还是可以变现的,我觉得做任何的事情都有解决方案,我觉得跟现在的住宅是一样的,如果全部几千个开发商都在抢一个场地,这个概率是很低的。

主持人:许总的观点对我们还是很有启发,在现在的形势下商业地产不是不可以做的,其实三四线城市未必没有市场。

林总你们面临的挑战是什么?你们的应对之道是什么?

林峰:我们一直认为在房地产行业规模不是万能的,但是没有规模是万万不能的。它是一个合理的规模,因为牵扯到企业调配资金和资源的能力,包括你要做商业地产要有足够大的现金流。所以对我们来说,规模我们会去追求,但是没有把它放在第一步。我们一直在做一个规模、利润、负债率三个之间的平衡,这是我们形成的三角。

刚才前面几位大老都讲到了,确实我们自己都在一二线城市,有一些企业没来,他们在三四线城市,有一些擅长商业,有些擅长旅游,其实每一个都有自己的难处,一二线城市看起来好像销售好,但是难在拿地,一块地可能有20家、30家开发商来PK,三四线城市地好难,但是难经营,难卖。可能我们的商业地产盖起来容易,但是经营起来难。所以任何一个不管是住宅也好,商业也好,旅游地产也好,我们发现未来的一个大时代,一定是整个经营是在加剧的,出任在去库存,其实在去库存方面,很多商业性的住宅压力是比较大的,反而在一线可能是地价的压力比较大。

所以在每一块上面我们都会发现地产赚轻松钱的日子一去不复返了,不管是房价高的地方还是房价低的地方。第二,赚快钱的时代过去了,经营赚钱的时代可能会陆续到来。所以在这块我们看美国成熟的市场有一个非常有趣的现象,其实资产经营能力对开发能力会影响更多。再往后就是地产和金融之间越来越紧密的交融。我觉得未来地产是开发的轻资产,还是用其他的证券化的方式来做,必然的一个趋势,就是地产和金融会有更紧密的结合,可能未来大家再没有炒房的更容易。这就是地产未来的几个方向。应对这几个方向,我觉得没有什么捷径,你想做经营就认认真真努力的把每一个经营的细节做好,他们在做每个产品的时候都用非常多的心,把每一个产品当成一个艺术品出来,它最终做出来才有长远的回报。从经营的管理模式上也是在这样。

反过来对开发商来说,不管是做住宅还是其他的产品也是这样,从住宅的产品来讲,我们也在关注不同类似的住宅,如何在产品上,在服务上做到你有独特的特色,做到让客户真正的对你这块非常的欣赏,这其实未来跟经营能力的提升,商业运营能力的提升其实是一样的重要。

所以我觉得未来面对越来越严峻的竞争,只能脚踏实地,怎么样有耐心去经营这个行业,但是我们对行业的未来还是看好的。谢谢!

主持人:大家对于你要表示感谢,你是操盘的第一线,确实你对市场充满信心,而且你是有硬派作风,还要继续做规模,做利润,而且还要做到规模上。

由于时间的关系,我们论坛就到这里,谢谢各位,谢谢大家!

主持人:其实今天大家看到房地产到了今年是最严格的时候,冰火两重天,下一场首先有请我们的主持人柴志坤先生,有请几位对话嘉宾。

主持嘉宾:柴志坤  北京天鸿置业有限公司董事长

对话嘉宾:

李  辙  山水文园投资集团董事局主席

许  雷  云南城投集团董事长

王建军  中国宏泰发展董事局主席

高一轩  京投发展股份有限公司副董事长、总裁

圆桌对话二:产业创新与城市运营商的挑战

在座的几位都是标杆型的企业,现在流行叫线下型的企业,产业创新和城市运营是一个很长时间的话题,在我们行业里面,就是说有一些人就认为这是大家用来拿地的一个手段,产业创新了,做城市运营商了就可以去拿地,但是也有一些人,有越来越多的专家包括业内人士认为这是未来的发展方向,我相信在座的四位在这方面都有很多切身的体会,我想提的第一个问题,就是说作为你们几位来说的话,结合自己的企业或者商业模式,你们认为在做产业运营和城市运营商,在你们日常业务都是怎么结合在一起的?从李总这儿开始。

李辙:其实产业创新不是今天这个话题,也不仅仅是明天,它应该是我们一贯的一种创新才能保持你公司的这种生命力。比如说我们的调结构促发展,实际上我们公司在十年前这个结构和创新就开始,比如说我们在北京拿到了一个22平方公里的湖,那个湖和西湖一样大,通过我们10年的努力,我们把旅游跟旅游地产结合到一起做了一个非常好的作品,这个作品最近由于它的成功由赢得了世界休闲大会,比如说旅游地产到底值多少价,我想你今天给我200亿,我可能都不会卖这个楼。

另外,据专家统计万科一年两三千亿,一个国贸他这么多年的经营就一个盘顶万科这么多年经营所得的利润,实际上创新也好,我们各自的优势都有发展的机会,过去我们协议拿地还是非常好拿的,但是国有企业拿地非常容易,国有企业有时候的帐上有一千亿、500亿,我们这些不想上市的在拿地的时候就遇到了非常大的困难。我们在10年前有了转型的计划。

同时,这样一个大的项目它的运营也是一个很棘手的问题,房地产开发商怎么运营好,怎么把旅游做好,怎么把跟当地政府关系的划分都是很细致的,所以说在这10年当中我们也积累一些经验,现在我们中间做平台公司或者做平台,大概这是我们的一个现在能做的一些事情。王总是京津冀周边做土地运营和产业园建设是一个非常专业的,规模很大的一个公司,王总对这个事情你怎么看。

王建军:其实谈到产业创新和城市运营,我是中国宏泰发展董事局主席王建军,我们这方面真的有很多的经营跟大家分享,我们公司主要职责一个是负责基础设施的实施和产业形成,第三个就是园区经营,做了十几年了,我们有很多历练,具体到城市运营这个题目很大,但是宏泰发展做的比较好,城市运营的主要一个方面就是在基础设施投资到位的前提下要有产业项目,这也是要尊重园区和城市运营规律,一定要产业为先。所以我们在廊坊最成熟的龙头高新区我们招到了223个项目,今年我们一个园区就给政府纳税20亿,去年是15亿,每年都有一定比例的增长。

为什么有这样的增长呢,是因为我们招的都是类似于中建基、中航工业、重要国基、中建材、富士康大的产业项目,只有产业落地了,每年贡献更多的收入了,我们才能有分享,政府才有钱支持园区健康可持续的发展,所以我们园区是在产业基础达到一定程度的时候才搞城市的配套,商住用、文化、教育医疗资源整合进去,我们建设这么一个新兴的城镇化的建设,所以运营我们首先要招产业项目。按照我们河北省政府的称呼,我们是真正的产城融合,具体到产业创新也是园区的一个主要方面,因为创新一个永久的话题,美国在上个世纪70年代一直倡导,我们国家前几年又开始提出来,而且我们在4年以前就建立40万平方米的物理空间专门搞孵化、创新,所以我们和北京、北大、北航十大名校包括中科院都有战略合作,我们给他一定资金,让他们把他们的科技成果、专利还有很多项目在我们那儿都有空间布局。目的是我们从中梳理出好的项目来,我们后期跟踪、跟投,有好的产业项目在园区就落地了,也包括我们在北京的中关村,在深圳的科技园,在上海我们都有一个物理空间叫做嵌入式发展,就是北京人不愿意老廊坊、河北的,我们在中关村核心地段有一个六千平米的地,中关村产业联盟、小米研发中心我们免费提供给他。接受北京的高新产业转移,接受深圳南北示范的产业转移到北方来,目的是产业创新我理解就是科技创新,就是产业的企业的转型升级,所以我们觉得产业创新和城市运营这两者项目是相同的。谢谢。

主持人:谢谢王总,王总的宏泰是今年被评为行业地产的第四年,前三年有属于上海的,一个是张江华夏和上海,还有一个是王总的这个公司,这个公司在咱们行业里面应该这方面的皎皎者,我听了王总介绍的情况,基本上他干的是地方众筹做园区的时候做的工作,许雷总是云南城的董事长,您从云南城的角度来讲一讲产业创新和城市运营之间的关系,咱们这个产业是怎么结合在一起的?

许雷:创新是要付出代价的,第二个就是说企业在做运营的就是讲观察,云南城我们当时要穿一个美丽的外衣,但是真正一个公司要做好运营那真是难上加难,主要是在城市的一些功能、完善、提升和服务,这里面扮演一个小的角色这样。我们这几年云南的旅游地产健康地产,我们做了一些事件的设计,完全是在工业里面大的集团做了我们自己的品牌的梦想云南,梦云南、旅游管理文化、休闲,今年有一个环球中心,一个创新的模式和城市需要什么东西,完了之后,把城市休闲和旅游创业办公做了一个新的东西,我们收购的时候,不管酒店、商业、小镇、旅游都比较好,而且我们产业中心有三千多户的商家办公,这个创造40亿的税收,我们觉得就是说未来发展就是要结合城市需要的东西,去创新,把产业和消费者需求结合起来,我觉得是有生命力的。

主持人:谢谢许总,许总产业规模做的很大,但是说起事情来很低调,京投本身就是一个基础设施投资,轨道交通为主的基础设施投资,这一块我也想请高一轩总说一说你们在这方面的一些体会。

高一轩:京投发展大股东京投公司,全称叫北京基础设施投资有限公司,这家公司规模非常大,是北京轨道交通的业主,现在公司的总规模在4200亿左右,净资产一千多亿,我们公司主要是在京投旗下做开发的,比较像我们港铁的模式,因为我们北京是没有城楼,云南有城楼,所以京投其实就是一定程度上的形成北京程投的功能,包括地铁能基础设施。

刚才我非常同意三位嘉宾的观点,其实我们过去的两年一直开会,就是我们每年年底开会都提到转型升级的问题,但是过去两年间我们有一些自己的思考和实践,基本的观点就是去做我们完全不会做的创新成功概率特别大,所以我们一直在看我们自己这个产业上下游有哪一些跟我们直接有关联的这种容易上手的,因为如果不是这个目标,容易上手的行业有问题的时候,你的团队其实你发现大部分不是干这个事,我们的团队养老和地产开发完全是两个思路,包括纯商业运营和地产开发也是两个思路。所以团队不具备这样能力的时候,推进起来成本非常高,难度非常大。

过去两年我们在做的一些判断,第一个我们在两年前提出来,因为北京、上海这样的城市地价越来越高,一定在产品上会出现分划,一个是高端一个低端化,第二个我们预见会出现小户型化,像香港一千尺就是豪宅了,小户型化出来以后,当时预计在小户型这种产品里面如何通过这种时空交换来促进同一个使用面积下,同时一个面积做时空的功能复合应用,这是一个趋势。

但是以前我们看到很多都是从墙上或者墙下,后来我们大概在一年半之前就在思索能不能把这个事和智能家居结合在一起,3月份我去哈佛的时候,正好马省理工实验室就把这个东西做出来了,我们就非常想和他们合作,美国的流程很复杂,我们找国内有没有企业做这件事,后来发现趋势有家企业在做这件事,有两个样本间年底就出来了,这个就是在40平米的空间内通过智能家居解决这个问题,这个实际上典型顺应了这个趋势,跟我们日常干的事有关系,因为有资源可以解决这个事。

同时又是一种创新和一种升级,我比较看好还是未来在城市更新里面去应用这个东西,因为新房里面应用这个技术,实际上我觉得目前还没有到这个阶段,但是在城市更新里面加杠杆利用这个是可以的,我现在找了日本和澳大利亚最好的设计师,顶级的设计室正在和团队做这个事情,所以这一块我觉得这是在过程中给大家举的一个小例子。

第二个,我觉得企业通过你去投资和孵化一些企业过程中,还经常碰到一个问题,你的同行可能都觉得我也要创新,我手里的资源和市场是我的一张牌,如果都是别人去做,我们做什么呢,所以这种思想指导下每个企业其实都是有壁垒的。如何错位交换,互相交换资源,大家共同的企业都扶持起来,其实这个是下一步可能特别好的,我们有很多行业的协会和组织,其实在这个过程中扮演好的角色,通过这个拿到一些市场,把这些企业一并孵化,这样大家做的是一个共赢的模式,我就简单谈这些。

主持人:我觉得产业创新应该是基于资源整合背景下的商业模式和产品创新相结合,在这里面模式不是单一的,每个人的模式不一样,每个人都有非常好的发展空间,这个领域确实有很好的前景。

我想问几位第二个问题,结合您自己日常业务的感受,就是业务过程中的这些感受,就是说你认为在产业创新和城市运营这方面最大的机遇和最大的挑战或者问题是什么?

李辙:我跟大家伙简单介绍一下我们公司的流程是什么,我应该是下午第六组在做这个论坛的,突然有一个做产业的没来,把我调到这一组了。

实际上我感觉做产业有一个行业的术语叫做一级大,过去有一级开发,实际上宏泰的建军我了解他,他应该是一级半,不仅仅把土地做好,而且把产业招商招来。我们是做什么呢,实际上我们是做平台,怎么做这个平台呢,实际上我们就是一个集世界资源来去做平台。

比如说什么呢,比如说你请不来,或者你合作不了,像迪斯尼、好莱坞、六级等等我能合作,我能合作之后,政府可能就给我们大片一级开发好的土地让我做主题公园。我这主题公园当我做的时候,我给他做一个整体的设计,不仅仅是设计一个主题公园,比如说商业街,整个小镇,当地的文化历史等等一系列的。我把它作为一个全面的设计,全面的设计它给人带来的是什么呢,我的主题公园可以带来五百万到一千万的人流,你想想你的商业、住宅就有了基本的客户。

所以说我们做的就是这个一级半,主持人问我说有什么困难,实际上在中国做生意不仅仅是我们困难,有很多的外籍企业也有很多的困难,就是这种行业兄弟们的无序的竞争,特别残酷的这种无序的,辨不出真假,这第一个。

第二个,我们做一级半可能需要国内外大量的各行业的金融的支持,今天我非常高兴的看到商会有700多个理事,200多个常务理事,49个副会长,更重要的是有20多个各行业的商会。今天在这儿我有一个困难,或者说未来的挑战,我希望你们各个商会,各个精英以后到我这个平台上两进行我们今天的合作。我们这个小镇不仅仅有主题公园,同时它还有商业、住宅、艺术、教育、抗衰老、健康、当地的文化,就像布拉格是一个几百年的艺术小镇,全世界性的,所以说这些小镇之所以能够发展,它有基本的客户群,同时它是新建的,所以说在新建的时候,把绿色的、生态的、环保的、人文的人性所有东西都装在这个小镇上。我们所有购房的需求者谁不喜欢这样的小镇,如果喜欢这样的小镇,我也希望我们房地产商会的,我在这个商会和聂会长一起合作了15年了,对这个商会非常有感情。

今天这个商会非常的壮大,所以说,我希望兄弟姐妹们能在我这个平台上咱们一块合作,如果中国能有这样的十万个、二十万个这样的小镇,让中国更美丽,让中国人生活更美好,这是我们公司的愿景,它可能就实现了。

最后我非常有感慨的李局长问我一句话,他说你为什么成功,我说我坚决跟党走,跟着国家的战略走,再加上我的勤奋,谢谢!

王建军:机遇和挑战,我们平台发展作为战略的安排,咨询准备的非常充分,我们的布局主要是在北京周边、廊坊、石家庄、保定。这个机遇2014年的6月总书记有一个京津冀相关的座谈会,主要是总书记推动京津冀的协同发展,京津冀其实主要是河北受益了,招商引资招北京好的产业项目方便多了,原来是想撬动北京更好的资源,但是好资源北京不给,但是这一次是国家战略,我们招商引资就顺畅一些,包括我们周边区域的地价、房价都带动起来了,我们运营商也受益了。同时我们还有一个很发展思路,就是傍大款,包括今天跟各位交流,我都能学到很多的知识,我们跟中航工业做中航小镇,他们在十三五期间在全国要布局50个小镇,我们在其中有我们的股份,我们跟他们一道在全国各地搞小镇,他们搞机场、运营,我们搞小镇,包括和港中旅合作搞旅游地产,搞旅游小镇,所以我们更好的会把握现在京津冀协同发展,城镇化快速发展很好的机遇更好的搞好我们的战略布局。

至于挑战我说关键在于自身,市场挑战,市场经济风云变幻适者生存,这个始终是存在,我们就是作为园区运营商也叫城市运营商,我们的核心竞争能力是招商引资,基础设施投资是我们的义务,但是有钱的公司很多了。但是主要的核心竞争力能够把好的产业项目帮政府招到,这个挑战非常大。如果你招到了,政府有业绩了,有更多的财政收入了,就可以分享了,宏泰发展在这方面做到了,我们专门有一个产业研究院,就是哪一个央企、国企,过去投什么项目,下一轮计划头什么项目,我们有一个大数据库,我们包括跟政府投资人怎么对接经验非常丰富,所以说挑战就是做到跟政府签的协议,把产业做到了,这个挑战哪怕是因为政府的政策变化,国家政策变化,把好项目整合到相关的省市政府去,它会把任何困难克服了让项目落地,项目落地了就有回报。

这么说很容易,今天这个场合也很隆重,我们做产业地产十几年,有一个很好的经验,16个字对政府高效服从,要听话,有项目落地的时候,遇到个别钉子户不能强行拆迁,要迂回听政府的,看到的是未来,所以我们一般必须听政府的,括号,不听也不行。因为有了政府政策落实了对运营商有极大的支持,一般我们去找区长汇报的时候拿两个报道,一个报道知道他批不了,第二个报告才是真正想让他批的报道,我们先把不可能批的报道给他看。他一看不行,然后我们当地的能够整合更多的产业项目,巨大的运营商,他本身那个时候心里就有一些愧疚,拿出来第二个想让他批的报告很合理,符合和企业双方的要求给他,他说可以,就签了。所以跟政府沟通一定要把握细节做到位,这样才能得到政府部门的支持。

第二个对当地的百姓要真金白银,别看老百姓穿的很朴素,但是他们心明眼亮,这个运营商到这个区域来了以后,他会看你的投资到位了许多,现在天然气接到每家每户了,环境也改善了,首先深刻。

第二个是不是把好的项目整合落地了,你看一个富士康就用6万个人,一个园区所有村的老百姓可以找我们招的产业项目里面上班,我们园区就是赞助,骑着自行车就可以上班,早晨可以照顾孩子上班,晚上可以跟老人吃一顿饭,所以云所覆盖的老百姓内心就认可,所以这个很关键,相反的,如果没有认可,他就不拆,你这个项目就着急,所以这个损失就很大。

第三条也是我们的核心竞争能力,就是对投资者,对我们的招商对象感谢,一定要跟他交成哥们,交成朋友,一定让他觉得投就投你,我们招的都是央企,都是国有企业、上市企业,来一个投资几十亿,北京周边那么多投资为什么能选上你,就是因为交上朋友。

招商引资我们下的功夫非常大,我去年也说过,类似于打高尔夫一样,跟有的领导打球你得让他开心,你先说这个球场特别有挑战,一杆打不到180码肯定上不了,一般打高尔夫人都是挑战自己,来之前我就准备两盒品牌样的球和号一样,和我网在兜里面的一样,有的时候我球一样,我会把我的球踩到地底下,他打不出去,比我高兴。还有的时候他的球眼看着进了下水了,我就装作没看见,认真的去找,找不到从兜里面把球捅下去,打高尔夫你们的球溜了后来又找到了,异常的兴奋。

这个时候你就跟他聊我是廊坊哪的,我是搞运营商的,有时候他一兴奋就有门,从上往下谈招商,招商引资要感天动地,一定要交成朋友,把功夫下到在有可能达到政府对我们的要求。

第四个就是就是功夫下够了,对我们自身的高管段对,对我们自身的招商团队要主动提高,提高我们自身的素质,面对越来越激烈的市场招商竞争要提高自身的素质,要学习EMBA,要学习知识、交朋友,把握更多同学之间的资源才能跟招商对象沟通、聊天、学习问题,我觉得我们总结的这16个字对于做产业地产真的是有帮助的。

许雷:国有企业改革上面说的好,但是真正的执行很难,把国有企业改变,顶层设计中央很重视,但是往下的时候,在执行改革的过程中是难上加难。

高一轩:还是要看趋势,因为这一轮国家房地产宏观调控,实际上是一个去杠杆的过程,去杠杆的钱还是有的去的,咱们货币发行没有什么变化,假如说这两块还在这个方向上的话,出来的这个钱就是未来的趋势,现在可能看的很清楚有几个。

一个比如说在京津冀一体化和国内的基础设施大幅度投资的下轨道交通,北京的轨道交通如何和河北对接,我们公司主要是立足于北京,踩在这两个风口上对未来的发展做一些接轨。

第二个就是一二手房的价差逐渐拉大。第三个是科技推动的改变,现在目前我们所做的布局,在正常房地产开发的基础上,其实都是沿着这三个趋势在搞提前布局,我老跟他们开玩笑,我说你想干一件说一说事起码得三年,能吹一吹起码得十年,我们在北京有三个大的停车场已经做完了,积累了很深厚的技术门槛和环境,这种门槛和环境为我们将来走出去,走出去到外地,到更大的市场施展仍然在储备阶段,最后一个段对经过2013年,2016年两轮更新,现在基本上已经非常成熟,这些都是长久的布局,这些布局都到的时候,天时地利人和都有,在发展的时候踩在共振点上这个企业就可以做到,我们现在并不是要求你们去拼销售绝对的份额,今天我们实际上年初董事会想100亿后来调到60亿,现在看来调一调还是对的,但是我觉得大概因为时间有限,我们最近做的一些事情跟大家报告一下。

主持人:时间关系我就一句话总结一下四位嘉宾的发言都是干货,我相信在座的各位进我一样都意犹未尽,时间关系我们就说到这里,请大家以热烈的掌声感谢台上四嘉宾的精彩发言,谢谢大家!

主持人:特别感谢两位企业家,也是两位商会的副会长给我们做的主持。下面有请下一轮的主持人,赵正挺 全联房地产商会常务副秘书长。我们对话的主题是产业升级下的绿色建造与新生态。

对话嘉宾:

王宏  中建钢构有限公司董事长、党委书记

刁志中  广联达科技股份有限公司董事长

张剑  长沙远大住宅工业集团股份有限公司董事长

田明  朗诗集团股份有限公司董事长

王兵  中国建材股份有限公司副总裁,北新集团建材股份有限公司董事长、党委书记

张鹏  当代置业(中国)有限公司执行董事兼总裁

圆桌对话三:产业升级下的绿色建造与新生态

主持人:我们这组的第一个特点是人多,别的组凳子没坐齐,我们座了6个。

第二个成分复杂,前面的都是房地产企业,而且我们这组不但有房地产企业,还有生产企业等等。

第三,不管是对话嘉宾还是主持嘉宾都是男的。

我们这组的主题是产业升级下的绿色建造与新生态。王总是我们这里年龄最大的,我给他做个介绍,之后再提个问题,剩下请各位做个自我介绍。因为王总是我们国企的老大哥,他是中建钢构的董事长兼党委书记,中建钢构是我们钢构行业最大的龙头企业,70%以上的高楼都是中建钢构建造的,50%以上的机场都是中建钢构承建的,这是我们中建钢构在传统行业之后产生的成绩。我非常想问一下王总,您在产业转型,产业升级之后,您有什么理念,有什么手段来促进我们行业的发展?

王宏:大家好!非常高兴和大家一起来探讨一下绿色建造这个话题。过去咱们就是做传统的高楼大厦,高楼就是100层的高楼,中国的国贸、中央电视台等等,大厦就是大的机场、会展。但是未来的30年,中国的建筑形态前面几位嘉宾已经谈到了,肯定会发生变化。我的理解应该说有四大变化,第一是市场会发生变化,我们去国外很多的地方都看到那些中小城市很舒服,我相信这是中国的未来。

第二,产品会发生变化,过去在北上广深主要就是高楼,我相信一定会像大众的建设。

第三是标准会发生变化,过去是好看、快、便宜,我相信未来30年的标准,一定会向更加绿色,质量更加好,更加安全,更加实用,往这个方向发展。

最后一个是生产方式会发生变化。现在有一句流行语,叫优势挡不住趋势,咱们顺着趋势走。这个趋势我的判断在建筑行业就是绿色建造,中建钢构顺着发展的路径,5年前我们就开始探索绿色建造,我们今天说绿色建造的内容很多,它是一个全产业链的,从绿色规划、绿色设计、绿色材料、绿色施工,乃至于绿色运营和运输。我们最近在甘肃有一个地方,有一个项目,为什么一定都要从国外运材料到甘肃来?能不能就地取材?能不能100公里以内,最远不超过300公里等等,这都是绿色的概念。

中建钢构的概念和其他几位有一些不一样的地方,我们还是做钢结构为核心的公共建筑。第二,我们在做以钢结构为核心的基础设施,比如说我们的未来我们公司开发了智慧停车库,未来走路来,我们开发的慢行系统,地下跑地铁,地面跑公交车,地上就是人行道,当然还有其他一些海洋的第三代产品。

谈到绿色建造我有四句话,第一句话,EPC的模式我认为是未来绿色建造的一个很关键的,很重要的步骤。

第二,钢结构装配我认为是重要的方式。

第三句话,我们的信息化我认为是一个很重要的。

第四,绿色材料,我认为把它作为一个全产业链的绿色,这就是我们未来的绿色建造。我就说这么多。业协!

主持人:要这么顺着说下去好像不太好,我还是点房地产企业吧,我们问一下张鹏总,我们这在种背景下,我们绿色建造应该怎么走?

张鹏:当代置业大家很清楚,是绿色科技,是深耕专业的一家房地产运营商,一直在这条路上走了16年。我们认为近两年尤其是中央提出四化道路以后,加了一个绿色化,对做全产业链的地产开发运营的企业和去研究客户对健康人居需求迫切的那群客户这样的企业,应该慢慢的找到了他自己的发展道路。

我最近在几次行业论坛上都讲到,到了今年10月份,又开始说转型升级,前10个月其实我身边很多的地产企业已经和行业论坛不谈了,不再说转型升级了,我觉得有两方面的原因,一个转型升级已经成了新常态了,还有就是卖得太好了,不需要了,不需要去谈企业精耕细作,工匠精神。尤其是10月份因城施政以后,地产企业回到对产品、对客户最初的理解上,为客户提供他需要的产品。

第二个还是要不断的去思考客户未来需要什么,最近我把企业内部的运营分了三个部分,一个就是一定要在房地产,尤其是绿色为主的全产业链大的链条上那么几个矩阵,一个投资矩阵、开发矩阵、孵化和服务运营矩阵。投资矩阵我也跟大家汇报一下,在上周当代置业在香港成功的发行了国际资本市场的第一支绿色债券,比我们之前14.875那个规模,一年半以前降了三分之二。很多香港的媒体就问,什么叫绿色债券?还不是很理解。很多人就问,你们这次募集得怎么样?其实我们最后筛筛选选,最后还要分配每家多少,最后超过了很多,但是我们考虑到负债等等因素,最后发了3.5亿。私募债的绿色美元债,我们觉得这就是金融创新的一部分。

因为国际投融资者也要看你地产企业在限购限贷等等变化以后你往哪个方向,你下一步的取向你的回报率等等。近期我们会在国内也会发一个绿色人民币的私募债,已经通过相关部门的审批了,这个我们认为往下再接下去做,要形成一个地产企业绿色金融资本平台的生态,这是你当代要做的事情。

第二个绿色房地产开发,我们前一阶段,一年前孵化了一个VR产业,现在这个VR自己形成了一个生态,做游戏,做房产,做等等等等,做汽车,在一年的时间内营业额已经达到了一个多亿,又拿到了天使。我们的数学模型加上我们的黑科技VR,我们认为作为当代今后也是作为我们非常重要的房地产开发的策略方法手段升级的一部分。

持有矩阵、孵化矩阵,我们真正还是要想清楚地产企业到底为客户提供什么样的房子。你看我们的养老产业提供的房子多少钱?6平米15万,不管真的假的,很多的人排大队去买,那是客户的需求。所以产品的升级,客户要参与到产品设计中,这个是你未来给他提供这样的产品运营,在你做规划的时候需要认认真真考虑的完成。

所以我想绿色地产企业可能是一个细分的领域,它是一个趋势,大家都会往这个方向去寻找到整个房地产价值链在流程,在企业再造的过程中形成新的商机。

主持人:谢谢张总!现在是我们绿色建造非常好的时机。刚才张总帮我们做了一个牵线搭桥,你们和刁总进行合作,你们是怎么做的?

刁志中:大家好,我是广联达科技公司的刁志中。我们其实是从创办至今一直立足在建设工程领域,为行业提供信息化的产品和服务。我就顺着刚才两位大老的思路,从科技,从信息技术来怎么支持绿色建造的发展说一下。我们先从其他的行业看一下,在6月25号中国成功的发射了神舟七号,当时发射的火箭大家是很振奋的,其实它背后我不知道大家关注没关注,中国第一款数字火箭,数字火箭的内涵是什么?第一在设计阶段,过去是二维图纸,搞工业都知道,可能厚厚的一摞都是相当于看小人书一样的,在这个过程中信息传递衰减。

这一次完全是3D的模型在设计阶段完成,这样的话参与设计人员在一个三维的模型下达到了高效的录入,在设计产品这块提高的效率。

设计完了之后可以自动的分成各种零部件,然后用数控机床一键按纽就可以3D打印出来,各个零部件百分之百全都是一次合格的。过去是从做样机,做完样机之后再验证,然后再真正的去生产。

制造完了之后开始装配、调试,在真正的调试装配之前,这些调试装配人员就用VR,就是咱们现在的虚拟现实的眼镜,在元器件没生产的时候,他们就开始进行模拟装配,拿到真实零件之后一次装配成功。所以一次调试成功,一次发射成功,整个的进度从设计到发射,比原来的时间缩短了将近一半,质量是可以想像的,所以成本也是大大的降低。它是我们中国火箭历史上一个里程碑,叫数字火箭。

我想这个概念在建筑领域本质上是一样的,我们现在广联达在立足用数字建筑来助力咱们房地产整个建设工程领域进行产业的升级和改造,绿色建造从设计阶段到最后的施工阶段,乃至到运营阶段,跟模式相似,只是应用在不同的领域。

广联达现在也在布局数字建造的全过程,因为它需要平台,需要技术,需要方方面面的技术,就是打造成数字建筑的一个平台。我想如果有了这样的一个平台,可以让我们的工程建设在实体建造之前,乃至于在真正的规划审批之前,我可以全过程,全要素的进行模拟仿真,是不是达到了咱们规划的目标,进入、质量、成本、功能一系列的前要素、全过程,提前发现问题,提前把风险暴露出来,然后再正式的进入立项审批,正式的建造,我想成本可以大大的降低。

英国政府提了一个建筑行业的一个产业目标,我想我们中国完全可以借鉴,因为这个是跟科技一样,他们提出一个2025的建筑产业的规划,就是到2025年,希望工程的项目的成本降低三分之一,二氧化碳排放减少50%。如何支撑这个目标的实现?第一要素就是互联网,云计算、大数据、互联网、移动互联网、人工智能,一共是6大技术,形成今后数字建筑的平台,来支撑产业升级。你想二氧化碳是最直接的,降低50%,成本减少三分之一。所以现在咱们的工程建设里面,这是美国和英国做了一个研究报告,说我们现在的工程成本现在33%是物料的浪费,还有10%是返工,加起来是43%的浪费。如果我们用互联网技术,提前做好规划,提前把风险欲判了,可以大大的降低,这是实现绿色建造一个重要的方面。我就简单说这么多。

主持人:从科技的角度做产业升级,产业创新,真正的降本增效。王总!我们想听听您的绿色建造体系的理解。

王兵:大家好我是王兵。中国建材做一些科技园区的地产开发和城市更新的工作,这块是很大的规模。我们竞争对手都是欧洲的世界500强,也包括一些上市公司,我们在中国的制造业里面为数不多的,在高端领域和外资竞争超过他们的,中国的高端建筑都是我们做的。我们在制造业领域里面中国有能力和欧洲和美国的制造业竞争,并且超过他们。

但是我们在房地产领域里面我们,我们1.8万亿,甚至是更大规模的行业,这个行业能耗很大,李克强总理去视察,整个中国的能耗里面盖房的能耗和房子的运营能耗,包括照明、空调的能耗,占全社会的19.5%,这个跟雾霾有很大的关系,所以减少雾霾,每个人都是个时代的参与者,也是这个时代雾霾的贡献者。

一般房地产的老板、董事长,主要关心土地的成本,任何一个行业的老板最关心的是产品,他的产品色香味是不是俱全,客户是不是满意。相对来说房地产是个特殊的行业,因为抢房子,谁来关心用什么产品做呢?所以我们这个行业的能耗那么高是有关系的。包括开发之后,开发商、建造商、代理商谁买不知道,所以房地产是个特殊的行业。房地产到今天,我们世界级的房地产的巨头很多,像今天很多房地产的老总,包括在座的几位都开始关注到绿色,特别是全联房地产商会,居然在房地产的年会里面设计一个绿色建造转型升级的环节,非常符合中央转型升级的精神。

时间关系我讲讲两个建议,第一个,我们很多的开发商,我们的消费者,都去美国拍蓝天白云,也讨论欧洲的总统大选,我们更应该看欧洲美国怎么盖房子,他们怎么盖写字楼,怎么盖住宅,从别墅到乡村怎么盖房子,这是我们这个行业应该格外关注的。北京东直门的当代得了时代周刊的十大奇迹,它是中国住宅里面第一个板隔墙替代砖块,中国农村、写字楼不会用砖头和石块了。所以我们这个行业应该在这些小事情上面去推动中国的房地产行业在节能环保绿色领域里面,跟欧洲、美国同步。

第二个是超越,中国在很多领域,包括航天,在很多领域其实有很多的创新,我们能不能超越欧洲、美国呢?我们得了一个科技部的重大项目,我们想搞什么呢?想推进下一代高性能绿色建筑的研发。我们投了25亿在北京的科技城建设了一个研发基地,这不是我们一家能做的,中科院也参与了。我们是看下一代互联网,微信、微博真的没有问题,为什么国家要研究下一代互联网?我们房地产行业北京在研究下一代高性能绿色建筑。第一个就是超级能耗,能耗太高了。

第二个叫零甲醛空间。到处是学校、幼儿园的甲醛,明星房子装修,说家里装修有甲醛,孩子有问题。所以说零甲醛应该成为我们行业的基本配制。

第三是装配制建筑。

第四是超高性能。建筑行业的房子不光是空间,包括隔音、防火。房屋性能应该提高。

第五,从原料追溯到全生命周期的绿色生命链,你的工厂是不是用了童工?全生命周期都是绿色的,绿色材料、绿色建造、绿色产品,还包括绿色回收,这个房子拆除的时候也应该是绿色,建筑垃圾是一个更大的问题。未来20年中国的建造垃圾会成为困扰孩子的最大污染问题。谢谢!

主持人:下面有请远大住宅的张总跟我们讲讲。

张剑:大家下午好,我是远大住宅的张剑。我们这个企业到今年20多年了,一直在探索,现在是装配式建筑。我们讲绿色实际上是减排,以前这么大的建筑垃圾。再一个就是减排,现在终于成了政策,现在国家提出30%的减排。因为制造业在我们国家最大的问题,一个行业一好大家都上,恶性竞争,所以石膏板这个产业发展很快。

我们现在在做一件事,就是向全国60多个城市,大概是200多家企业合作,不再是我们单打独斗,我们和政府的平台公司合作,包括我们的开发商合作,还有建筑商、设计院都在合作。大家把各自的优势发挥出来,过去造成了大量的产能过剩,因为大家都想搞。我们大家合作,不要一家吃独食,大家一起合作。

我们现在巨大的建筑行业我发现有可能在做制造业,建筑业和制造业差距太大了。所以我们怎么样把设计、生产、原材料,包括开发商,包括建造商,大家一起通过Bim技术整合起来。

主持人:田总您怎么看?您再说一下您对这个体系的看法?

田明:其实我理解作为一个绿色企业的企业家,绿色是一种思维方式,所以我们看所有问题的时候,都是同样的思维方式。中国的房地产正在转型之中,以前风风火火的城市化,这样一个过程正在逐步的调整,调整成发展速度没那么快,会有一些行业的细分,然后资金怎么配制。所以我想房地产市场将进入2.0时代,也是伴随着中国经济从经济的高速增长进入一个中速的增长阶段,所有的地产商不要期盼按照过去的方式去做,而是要转型升级,这才能顺应未来的市场。

第二我想强调的是,转型不是转行,有很多的人转行了,一个企业要形成自己的能力,自己核心的竞争力,那是非常非常艰难的事。你如果认为你在地产行业不行了,我就去搞别的了,其实隔行如隔山,你在这个行业里面积累的东西没有用了。所以我从来没想过要离开房地产这个行业去转行到其他地方去,我没那个本事。

我们要做绿色,我们的产品要让大家喜欢,甚至到二手房、租金、房租完全的市场化,你能看到我们的产品比竞品高一大截,你既然在这个行业里,因为行业市场在变化,所以我们进行了转型,资产轻型化不同于轻资产战略,轻型化你还是有资产,现在你的权益下降了,但是你依然是房地产行业,你不可能去做完全轻资产的东西,把自己变成一个别的,不是那样的转型方式,所以我们要轻资产化,而不是轻资产。

所以从2015年开始到今天一年多的时间,一共增加了35个新的项目,所有的项目都是用各种各样的方式做的,参股、收购、并购,去改造,去做一个专业的开发商等等,各种各样的方式。我们一方面有大量的项目做出各种各样的创新绿色的产品,同时,也没有让企业去背负高的不确定的事情。我们利用自己的一些特长,坚持了这样的长处,用这样的长处在未来的市场里,我们希望从2.0到3.0市场。中国商业地产的转型不是说谁能够率先在2.0市场里面找到自己顺应新的市场商业模式谁就能成功。

主持人:借用聂会长的一句话,让我们的房子流着绿色的血液作为结束,谢谢大家!

对话4:存量房时代的商业新模式

主持嘉宾:陶红兵  链家控股高级副总裁

对话嘉宾:

钱建蓉  中锐控股集团有限公司董事长

林荣滨  三盛地产集团董事长

陈启建  甘肃省房地产业商会会长、华富集团董事长

刘天凛  中民投资本管理有限公司总裁

圆桌对话四:存量房时代的商业新模式

主持人:其实我们理解存量房时代不止是说存量房的交易,还有存量房的管理和开发,包括我们现在最的旧城改造,可能在座的很多人对于存量时代,这个存量有多大不了解,我这有一些数字作为对话的背景跟大家做一些介绍。我们认为现在进入存量房时代主要还是一线城市,有一些二线城市正在进入存量房时代,但是一线城市基本上进入了存量房时代,今年1到5月北京二手房交易量是新房的3.5倍,上海大概是1:2,深圳是1.7:1,这三各城市都是存量的交易量远远大于新房的交易量。北京上海两个城市二手房的交易额大概相当于所有城市的50%,今年北京上海二手房的交易额相当于全国新房交易额的30%。

按照未来如果说所有的房子,大概在20年左右有一次换手,大概每年5%换手率,美国大概是6%到7%,英国和法国在5%左右,我们相信中国一线城市合理的换手率5%左右是正常的。如果按照这个数字北京每年有17万套发生换手,去年北京是20万套,今年大概是25万套,未来5年如果达到5%的换手率应该在37万套到40万套,按照今年每套价格在450万,5年以后有可能接近500万,按照这个金额来算北京一个城市的二手房的交易额就会将近2万亿,上海将近2.5亿以上,我们相信那个时候既使新房的年销售额仍然在8万亿,中国两个城市的二手房的交易额相当于全国新房的5成,从这个意义上来说这是一线城市进入存量房时代这么一个背景。

还有在座的开发的关系,大家觉得一线城市开发已经没有太多的空间了,拿地不好拿,拿到地以后的价格和市场也倒挂,另外一个角度一线城市的开发还有空间,假如说我们的房子50年要重新翻盖一次,因为寿命到了,按照50年一次,每年2%的房子需要拆掉重新更新。大概北京每年有15万套房子重新更新,15万套大概1万亿,北京的新房每年销售额只有3000亿,这对开发商来说是一个巨大的存量开发的机会。我们不要指望增量去拿地,看看有什么机会,有什么方法能够在一线城市做存量房。

前面说的这些是对于今天论坛题目叫存量房时代的商业模式做一个背景的交代,在这个时代背景下,上一个论坛有一家说几个转型的方向,比如说住宅做商业、做产业地产、教育地产或者转地方,我觉得一线城市的存量房时代,我们增量在二三线城市还有机会,或者是转行我们就不做了。

今天有两位是来自于长三角的开发商,你们怎么看待在一线城市已经开启的存量房时代,今后我们在三四线城市和二线其他开发商如何面对这个市场,从这个角度请各位谈谈你的看法,新请钱总。

钱建蓉:前面一个小组也交流到房地产企业的转型,我非常赞同一点房地产企业所谓的转型,我觉得应该是在房地产领域,房地产企业转型我们过去几年也做了一些尝试,一个我想我们主要有几个方向,一个就是走向海外市场,过去几年我们在澳大利亚市场悉尼和克雷斯丹做了不少的开发,目前做了3年时间。

第二个向服务和产业方向转移,我们企业当初还有一块业务是做教育的,最近几年加大了在教育领域的投资,目前整个集团旗下拥有70多个这样的国际学校,我们目前在国内正在布点,主要是在国内一线城市和二线当中的一些好的城市,我们在未来的5年当中还要再新增加15所这样学校的建设,实际上这个是由我们地产进行投资的一种持有性的物业,只不过它是一个教育型的物业。

第三个另外一个转型重点的在上海以及在苏州,我们进行存量资产的再开发。过去几年我们也做了这方面的一些拓展和尝试,这个让我们感觉到一点确实房地产企业必须要转型,开发是一个方面,可能再有一些大的城市还是可以继续做的一个有相当大空间的一个领域,但是存量资产也是一个有待开发的金矿,这里面的资源还是相当多的,我们在开发过程当中重点瞄准的方向有这么几个领域。

第一个还是教育,过去这么多年我们发现城市改造过程当中建了大量的大学城,有很多存量的老的校园的资源分布在大城市里面的一些角落,二三十万的一个校园有的废弃多年不用,像这些资源我们就把它利用起来作为教育产业的园区,放进去有国际学校,有职业教育培训中心,有一些国际的机构,总而言之围绕着教育来做文章。

第二个方面,我们也尝试在苏州这样一个古城,我们对它的一些旅游的存量资源进行整体性的开发。围绕着在苏州周边的几个街区,我们目前正在推动这样的一些项目,所以我觉得过去几年的实践,让我们感觉到一点就是说实际上存量资源还是非常大的,但是我觉得必须要有好的类似,好的服务,才有可能对这些资源发挥更好的作用,能够产生更好的效用。

所以我觉得存量资产,存量房时代对于一个房地产企业来说是转型当中非常值得去研究和面对的一个新兴的领域,或者说是一个值得开发重视的一个领域。谢谢!

主持人:谢谢钱总,我刚才听你说存量时代有几个方向,教育、旅游、持有,你觉得持有现在难做吗?

钱建蓉:现在还是有一些存量资产,其实比重置的成本要低很多,现在去买一块地再建一些持有性的一些物业,其实这个成本已经非常高了。去购买一些存量资产对它进行改造,关键问题他之所以价格下来了,还有一个很重要的原因就是它的经营内容已经不符合市场需求,所以它整体的价值已经不能够成功。

所以这种情况下靠内容就能力提升它的价值,而且提升价值以后物业的价值也起来了,也许将来我觉得持有一段时间以后,你还是可以有机会的,在这方面还是可以由所作为的。

主持人:我们也碰到很多的机构和开发商和我们讨论,现在拿着资产持有是不是划不来,其实十年前有很多外资进入中国一线城市的时候他们做了这样的尝试,当时买资产和运营的回报,用我们通常的算法来看都是算不过来的,10年以后他们退出的时候回报会非常好,这其中也有很多的机会。

林荣滨:我对存量时代的理解,因为这个话题的标题很大,存量地产与商业地产的存量,旧城商品的存在,刚才讲的商品的存量,这个存量非常大,机会非常多,存量时代2013年房地产是13亿左右,今年是8亿多,2013年才是最高的,新房时代全世界都一样,到了开发一定程度一定转入存量时代,存量时代的机会也非常多,有商业地产的存量,住宅的存量和旧城功能的存量。

我简单讲讲存量时代,在3年前我们公司提出了战略的一个新的产业定位,我们3年前在北京搞了一个新闻发布会叫做一老一小一健康,也是针对集团对产业上的一些布局。很多地产的我们同事很多是不做房地产,是做新产业的,做一老一小一健康的,事实上我认为房地产新房开发,因为中国人口太多,城市化比较先进,所以我认为新房开发还是有机会。所以我们这几年还是不断的在坚持新房的开发,同时布局了我们所谓的新产业,我们所谓的叫一老一小一健康,这是三年前我们提出来的,现在我们提出来不断的去变化,不断的商业模式的琢磨,最后我们定位为“信息生活、加强健康、金融消费”。这个行业市场非常大,机会应该是非常多的。

当然,今天我们第一场是赚快钱的,但是如果没有潜下心来做是很难的,我以前是做工厂出来的,15年前我们做一个工厂,2000年到2015年做房地产,2015年以后我们开始战略定义我们叫新的产业,就是存量房的,包括我们家庭服务,包括养老,从去年开始收购了居家养老,现在大概五千个床位,服务在线老人接近一个,包括呼叫中心,但是讲实在的也在摸索中间,刚才探讨都是大量的在摸索存量房,存量房的客户服务怎么能做好,我认为机会非常大,但是确实要沉下心来琢磨,当然前景非常好,这个我们也非常坚信,目前我们的三年时间现在管理的面积和服务的人员大概有接近50万,但是老人有100万人,也是主要在上海、南京、成都、杭州也建立了一些企业,确实要沉下心来做这个产业,跟房地产开发还是不一样的。

刚才很多人讲说产业转型,其实真的是另外一个产业,就房地产开发完全是一个新的产业,不管物业管理、养老服务,所谓的存量的服务跟房地产完全开放模式,所以养老地产最后以房地产的这种模式是做养老,最后大部分是失败。就刚才讲的这个话题说为什么很多的如果从运营来讲,如果不考虑增值卖掉,中国任何一个产业都是按照中间成本来算,这个出售比是没有办法来做的,议价太高,所以我们现在也是以轻资产的模式在运营,很轻也不可能,所以我想对存量房的服务的市场非常大,但是确实如果不沉下来去做,就像房地产早我几年赚快钱也是不可能的,我就把我的一些思考跟大家分享。

主持人:我看中锐控股不太一样,我还想问林总一个,你们以前做实业现在做地产,你们觉得地产和实业哪一个更赚钱?

林荣滨:我15年前做了实业,亚洲最大运动企业的配套是我在做的,但是15年以后从2000年做地产,地产的回报这15年来是非常高,但是我的工厂一直在做。最后我们经常讲,他们说你林总你做完房地产做实业,我说如果按照我的资金回报,我做实业一定比地产高。我几个工厂一年下来我不会花一年的时间,全都交给职业经理人,总经理的奖金怎么做,审计好了最后签字,所以做实业确实需要很长时间的沉淀,但是一旦做完,其实它的规范管理是很难的,房地产就像这样的,我们今天在跟很多副会长在聊,拿完地心率失调,没拿地团队心率失调,拿完地老板压力很大,任何一个行业就像我现在在做新产业,为什么我们沉下来做,就是因为我们不浮躁。

任何一个行业我认为房地产有好的时候,就像现在很多房地产现金为王,现金周转快可能某一种方式,某一年以后不一定适合,几样来做,我认为不管实体、新产业养老或者地产,是有它的一片天空的。

主持人:之所以问这个话题是因为前两天有一个有一定知名度的人找我要卖一套房,他们15年的经营利润不如这套房子增值。咱们一线城市像长三角这样的,对于存量时代感受更加明显一些,我不知道华福集团的陈总在甘肃和兰州这样的三线城市,对于存量是不是没有什么感觉?

陈启建:我估计组委会安排我,也可能是一线城市这么火爆,现在存量房时代的到来大家都在讨论这个问题,但是作为西部地区边缘的甘肃是一个什么样的情况,是不是让我了解一下地方的情况,大概是这样,因为作为存量时代不同程度的在全国都有反映,要是说矛盾相对比较集中的,肯定会在一线城市和部分的二线城市矛盾比较集中。

作为三四线城市在这一方面也存在,但是它存在的量和存在的范围可能会小一点,但是更多的可能会是咱们在这儿谈存量房的问题,在谈我们的房价不断上涨,我们的投资,可能在西部地区在甘肃那儿,恐怕相当一部分还在去库存,因为这两年下来以后库存在全国还是比较严重的,但是短短一两年时间不仅仅是去库存的问题,很多城市都开始限购、限贷等等,但是在甘肃有相当一部分城市,我经常叫甘肃从政治上应该是二线城市,但是它的经济总量应该在三四线城市,特别是兰州。其他的地州市就更差一些,在甘肃这一块,相当一部分的地区去库存的压力还是非常大,还没有去想我们存量房的问题,肯定是去库存的矛盾大。

我们在谈去库存如何的对新库存区和欠发达地区等三四线城市,在去库存的问题上如何的符合政策,我觉得今天上午谈到农民的土地,农民进城的问题,再有几年、几十年我们还有3亿人口要进城市,还有已经在城市2亿人口要定性等等,这是我们国家的大政方针,从各个地方,从李克强总理在澳门谈到的地产这一块多元化的这一块,他也谈到就是如何的就我们房地产的发展过程中,就是各个城市要有不同的城市发展的模块,同时要制定城市的比如说有一些可能会限购限价,有些地方可能还要去库存的一些政策,这是一个方面。

第二个方面大家在谈存量房的问题,我们要深层分析存量房具体怎么发生的,以后作为主要矛盾和主要解决的一种方式的话,存量房的问题还是比较严重,很多城市一线城市这个阶段过去了,前一段也是有的,二三线城市,三四线城市,现在其实不是存量房的问题,而是很多建造的房子已经不适合于现代的发展的物质条件和精神条件,精神社会所需要的房子。因此被迫的要把它拆掉,其实不是存量房如何的第二次利用第三次,二手三手这样的,而是把它非常痛心的拆掉,就是刚才我们的上一位谈套绿色建筑的问题,实际上绿色建筑的问题对我们的子孙后代,特别是对于我们下一步对存量房的使用是非常重要的。我们经常在讲百年建筑,其实我们的很多房子,大家是稍稍往回头历史看一看,有的房子才建了十几年、二十几年,我们就把它非常痛心的拆掉了,而这个拆是什么原因呢,是我们确实是没有办法再去用了,不是它抗震性达不到的问题,而是它所有的功能都达不到,所以存量房的解决上如何从地产的根本思路上去做,地产商如何对社会负责,对历史负责,对时代负责的责任心,把百年建筑生态建筑加进去以后,下一步我们的存量房的问题,就可以得到解决,谢谢!

主持人:谢谢陈总,最后我想请刘总裁,因为中民投是分投资的,我想投资机构他们的选择,可能对我们存量房时代还是有一定关系的,因为我们链家和中民投有很多的合作,特别是我觉得我们合作的方向非常一致,他们也是选择北上广深,我们也是在北上广深,大家共同选择一些项目进行深层次的合作,我想看看刘总对这个时代投资怎么考虑的?

刘天凛:当前已经进入了存量房的时代,我们讲这个时代才刚刚开始,所以从前两年掌握的数据来看,在美国二手房的成交量占存量房的比例基本上9倍,在英国是8倍左右,所以在国内目前房地产市场上正在逐步转化的过程当中,我想有几个前提条件和基础,也包括了首先国内首先商品存量房的扩大,城市保有量的提升,也包括了人口的流动性的一个趋势。从工业制造业不断的进入到服务业,地区的流动、户籍改革等等这些,同时也包含了一些住房需求和住房品质的提升,所以这一切都造成了今天我们进入了一个存量区化提升的一个阶段。

我们作为专业的投资机构,近些年来对不动产投资的规模是不断的扩大,主要的投资思路还是围绕着不动产投资为核心,加强了对上下游以及全产业链的融资方式,所以我们希望能够在未来的房地产投资的过程当中,首先是不断的进行投资模式和产品层面的创新。第二是找到我们下一个机会点,所以在这里面我们前一段的投资点有一些有意思的案例,比如说前一阶段跟上海的一家文化创意产业园进行合作,通过旧厂房的一些改造,从公寓和写字楼吸引一些中小企业进行出租,所以在这里面,也有一些新的创新机会点。

首先包括我们确立了不同的以创意创新创业为主题进行一轮新的客户的筛选和营销。第二在这里面增加了相关的一些增值服务,其中包括税收、法律顾问、财务等等这些相关服务,并且引入了一些相应的机构投资人,包括私募股权基金,争取分散我们的投资利润点,扩大投资的机会。

第三个在文化产业园里面也做成了多种不同形式的生态圈,以及线上+线下互动的方式,确立多种不同主题论坛的方式,把我们的城市进行分类。所以通过这几种方式,向我们的中小企业能够提供更多的增值服务,目前这一类的项目对于我们来讲也是进展的非常顺利。

再有就是都提到存量,我们讲就是以广义的存量来看一个是二手房市场,再有一类是集中在债权类,这个在今年上半年加大了我们的研究力度,因为在最近的一个经济周期里面,银行和资产管理公司大量的不良资产,这个比例大量的提升。

在这里面实际上有大量的不动产,由于金融机构受到了监管红线的压力,比如说会计报表的压力,往往在处置不良资产的时候,以比较低的折扣进行出让,所以这一块市场在未来我相信空间会非常大,相信在未来着眼发掘的一个机会市场。

在我们整体存量市场的发掘的过程当中,我相信还有更多的探索模式,存量市场也有多种提升,在这个过程当中我们希望多重手段,多重方式,能够实现我们对于这个事情一个完整的解决,能够形成更多层次的议价。

主持人:谢谢刘总,因为时间关系我们不往下深入讨论,我想哪一个地方机会最多就开始钱往哪去,刘总讲的投资方向值得我们研究和探索,最后用一个数字结束这场论坛,我们每年所有的房地产销售量大概在12万亿,包括新房和二手房,中国房地产的存量超过200万亿,每年十多万亿的销售又会变成第二年新的存量,我们在200多万亿的资产开发商完全可以找到更多的机会。谢谢大家!

主持人:我们最后一个话题,是房地产的未来与商会的使命。有请对话嘉宾:

张力  全联房地产商会会长

冯仑  万通投资控股股份有限公司董事长

张章笋  国瑞置业有限公司董事长

蓝章华  全国工商联房地产商会香港分会副主席,南丰房地产控股有限公司副董事长及执行董事

圆桌对话五:房地产的未来与商会的使命

我们商会的特点比较特殊,流动性比较少,最年轻的同事都是5、6年,15年来,我们的行业在变化,我们的商会在变化。所以今天我们最后一组论坛只有两个问题,第一个问题是,我们行业的未来,企业的未来是什么?第二个问题来,商会的使命是什么?首先请冯总讲一下,因为他在出版书里面特别提到了全联房地产商会,所以这是特别好的广告。所以我想轻冯总跟我们描述一下。

冯仑:行业的未来,企业的未来,还有政策的未来非常多,我想就讲讲房地产企业的竞争力未来可能会发生什么。我们以前都是拿地、开发、绿化、销售很多,未来竞争的方式,竞争重点,一个企业的竞争重点也会发生变化。至少有三个方面是未来竞争力最重要的,和先前的模式会不一样,第一个盈利的能力,也就是服务的能力,在盈利能力上现在越来越突出竞争力。

第二是在细分市场的能力,按摩的细分市场能按摩到把肚子揉好,所以细分能力比运营能力更重要。像住宅的细分就非常多,过去高档的豪宅非常多。

第三个就是财富安排的竞争力,财富安排的能力,你用低成本资金来支持细分市场的运营、持有的不动产,这个能力就是财富安排的能力。这个三个能力是未来下一个十年最具有竞争力房地产企业最核心的,这和以前有些不同。如果我们看未来,看十年,我个人认为细分市场、运营能力和财富低成本的财富安排能力,将会角逐下一个十年房地产的局面。

张章笋:我认为中国未来的十年房地产行业不会出现泡沫破裂,我认为不会的。中国未来十年的房地产市场相对是健康的,有两个理由,第一个,中国的房屋是刚性需求,改善性需求,还有投资依然存在。刚性需求和投资购买力这一块儿。中国13亿人口,国家土地一刀切的现状很严重。

中国未来十年极有可能成为全球房价最高的国家,原因是中国13亿人口,房屋的需求量很大。

第二,中国人购房的需求,中国人必须要买房,这个购买力是不容忽视的。

第三,中国人多地少,把土地当成艺术品来拍卖。我估计未来十年中国很可能是全球房价最高的国家。

去年和今年北京、上海、深圳、苏州、南京、厦门主要的一线城市和一部分二线城市,出现房价的过快上涨,其原因是地价上涨,所以房价也上涨了。这两周来中央政府对房价的打击调控,一个是提高首付比例,一个是限购限价,一个是清理没有销售证卖房的,现在清理打击跟早些年扫黄打非的力度一样大。

主持人:谢谢!今天第一次听张总讲了很多的段子。从香港的角度来说,蓝光是我们香港最大的企业,未来房地产的未来在哪里?趋势是什么?

蓝章华:中国蓝光评估香港房地产,很多国内的开发商很熟悉。我跟大家讨论一下另外的平台,过去我们中国对外的策略,一个就是过去6年来走出去的策略,这个策略和房地产的关系,这个策略对国际的影响力特别大。这个策略对国际房地产的影响,我们中国人走出去,过去对国际上造成很大的影响,中国在外的投资除了资源也投资房地产,房地产的产品是很有趣的,你去外国投资房地产,你影响本地人的生活。你收回来的不会搬回中国,你惟一搬回来的就是钱。

所以在一个国家发展做开发的时候,我们中国的开发商去外国以后都遇到很多的挑战,挑战是什么呢?第一,每个国家的文化不同,因为这个地产对当地人民的生活影响太大了,你参与这个行业里面遇到的就是本地人的文化、法规、政府的政治背景、人民的生活习惯,这种如果你不了解的话,我们很容易遇到困难。所以这些方面我相信我们香港商会代表香港的房地产商会,我们在香港在国际上做生意时间比较长,对西方国家的文化了解可能要多一些,所以我们今天希望可以代表香港的朋友,在这方面和国内的朋友说一下,你去外国投资的时候要注意什么地方,这是最重要的。

第二,就是一带一路,虽然是基建为主,其实基建带来的也是一个房地产开发的机会。这方面我相信也会遇到很多不同的国家,不同的文化,不同的挑战。我们出去做投资,很重要的就是用心的去学习当地的文化,当地的宗教,当地人民的语言,当地人民的生活习惯,再了解那些国家的政治倾向这些对我们很重要。

在60年代,日本人开始做出口,利用了20年的时间出口的音响、照相机、汽车赚了很多的钱。后来他遇到经济上的困难,第一是金融上遇到很多的挑战,第二是在外国的房地产投资。我在北美洲工作了20多年,当时也看到很多的日本公司投资主要是美国投资了房地产,就是因为很多政治的背景,在北美洲有些排外的文化,遇到很多的挑战。最后2、30年赚的钱在北美洲房地产赔了不少,这些教训我们要重视。

所以我希望在这些方面,香港会员我们毕竟在外国工作时间比较长,对外国的文化比较了解,如果我们能够帮助我们的朋友在这方面提供一些协作,这一方面就是我们希望对总会的贡献,也是对国家的贡献,我们希望有机会帮到国内的朋友。

主持人:全联房地产商会香港分会是历史上很早很早的,它是个比较特殊的。下面请张会长对房地产未来的看法。

张力:我觉得未来中国房地产市场还是有希望的,但是未来的2、3年,估计整个市场会波动很大。这个波动会持续2、3年,可能到年底土地成本会没以前那么热,所以大家有钱的话不要去买地。

第二个,中国人口比较多,10几亿的人口,这个市场的需求还是很巨大的。中国人都喜欢买房子,把钱变成产权放在那里,捏在手里,所以我觉得未来房地产市场还是会向上发展的,毕竟是国民经济重要的经济支柱。

再谈谈商会,未来商会还是要更加做细一点,为我们会员服务,从各个方面,包括维权,从资金安排,还有我们商会企业之间的交流合作,还有对政府提供准确的数字,做好政府的参谋。我觉得主要是围绕这四项工作,把我们商会的工作做得更好,更细。

主持人:谢谢张会长!我们请杨总讲讲香港商会有什么经验?

蓝章华:我们香港商会在香港已经十多年的历史了,我们现在会员基础有300多个,我们最特殊的,我们有一些外国人在香港住了很多年,也是我们的会员,希望用这个桥梁跟我们内地合作。

我们过去也在国外做了一些推广工作,所以在今年年初的时候,得到总会的允许,我们香港商会改了香港国际商会,我们除了本地外国人在香港做生意之外,我们还有16个国家的会员。我们未来几年的策略,我们将一带一路变成我们未来的主要任务,支持国家推广一带一路实行,也鼓励我们的会员参加访问团一带一路的国家,做多一些的交流。希望凭着香港的关系给国家的政策做一点努力。也希望用这个平台学习不同国家的规矩、文化,可以帮助我们国内的朋友一起在这些方面更有效率去推展我们的策略,然后也可以找到好的商机。

张章笋:在房地产业今后一个时期商会的使命提三点意见,第一,房地产业今后会逐步的苏醒,很可能因为投资不一样,所以商会的第一个责任是积极引导房地产企业量力而行,有序竞争。

第二,积极引导广大市民理性消费,确保房地产稳定健康发展。

第二项职能,咱们商会会员企业积极创新新的产品,细分房地产市场的产品,企业在智能化、生态环境、产品制造上认真创新,去研究,去提高整个产品,提升城市建筑的品质、质量、档次,同时也提升企业自身的品牌、经营管理能力。

第三,我主张商会积极探索,一个是老年大健康养老产业的地产,中国很快就进入老龄社会,所以老年人的健康养生、健康医疗、健康社区,必须要形成模式。

我们应该积极探索农村的房地产市场,随着城镇化的进程,农村自身的城镇化、产业化,自身房地产的开发我认为更为重要。我就说这些,谢谢!

冯仑:商会基本职能刚才张会长讲了,促进交流,服务同解,维护权益,就是这三句话。自有商会以来,这三件事都是大事,这三件事服务同业,我们商会会做得越来越好,包括服务的重点,服务的流程,服务的方式都非常的创新,非常好。

我有两个建议,房地产服务业当中也许可以借鉴的,一个就是在房地产现在有几万家,市场竞争也是各种各样的,怎么样同业互助?你出了困难以后就有什么样的流程来处理,最后什么事都没有了,可以让你的日子过下去,到时候有困难的时候会有人帮助。就是适当的提供互助救援的机制。

另外一个建议,学习房协还有其他的机构,逐步的发展专业的智库,对一些政策建议提出我们的意见。因为我们商会参加瑞克报告(音),基本上能代表我们的行业来发声。所以希望根据市场、行业变化提出一些新的调控,我们能够把智库逐步的建立起来,提供一些建议,这样有利于市场稳定,企业稳定,我们长期发展的态势也要持续的发展。政策建议这个职能也希望能够做到。

主持人:非常感谢,我们今天的主题是新商会以及未来,这是我们的主题。每一年我们开会的时候,不是为了开会而开会,总是想有所突破。我们调整完干什么?我们讲四个方面,秘书处做一个报告,第一个就是组织建设,我们希望能够有更大的抓手去提供更好的服务。包括我们下一步的医疗、教育也会继续做。

第二就是我们研究和维权。我们有问题的时候,我们敢不敢站起来维权?我们感谢任总带领我们做研究,我们加大力度,商会会有报告在年底出来,包括房地产竞争的报告。所以我们会有很多很多的报告。商会下一步会把研究做得更多,是把维权做得更好。我们是个组织,我们是一个被管理的组织,我们要把维权做好,我们每年和政协、全国工商联的维权都得到了反馈,这也是我们的工作。

我们要走出去,国际化,还包括创新,我们想商会更加务实,也希望下一年的五年计划里面,在五年的发展当中能得到更多的会员企业支持,从而把商会再上一个台阶,真正成为一个有尊严,而且能够为企业真正做好服务的商会。

我们再次感谢4位会长,在15年的发展给我们做的贡献!感谢各位会员对商会最大的贡献与作用,谢谢大家!

下面,我们进行一个小时的茶歇,在茶歇同时,我们将举行两个平行活动。其中一个为闭门会,在富力厅1+2召开的是全联房地产商会四届一次会长办公会暨会长联席会,参会对象主要为全联房地产商会创会会长、会长、副会长,监事长、副监事长,地方商会会长,商会秘书长、专家及特邀嘉宾等;另外一个是开放式的会议,在富力厅3+5举行,由商会体育产业分会承办的文体与地产的联姻主题沙龙,欢迎大家参加。

另外也请各位注意下时间,18:30请大家回到主会场,参加全联房地产商会15周年晚宴暨会员家宴,同时也将举办第13届精瑞奖颁奖典礼。欢迎大家届时出席!

(责任编辑:候迅)
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